Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 08 FÉVRIER 2019

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/14432 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5ZGY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 18/02057

APPELANTE

SAS EPIC HOLDING FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SIRET N° : 448 946 376 00028

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant, M^e Renaud SEMERDJIAN de l’AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R049

INTIMÉE

FONDS DE GARANTIE DES ASSURANCES OBLIGATOIRES DE DOMMAGES

[…]

[…]

Représentée par M^e Bernard FAVIER de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165

Ayant pour avocat plaidant par M^e Julien COSTANTINI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Gilles DOMINIQUE, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me X Y

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages (le fonds de garantie) est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à Vincennes, constituant son siège social et celui de son établissement principal, qu’elle a décidé de vendre sous la condition que l’acquéreur lui consente un bail commercial dérogatoire pour un loyer annuel hors taxes de 1 400 000 euros.

Le 29 juin 2017, la société Epic holding France a manifesté son intérêt auprès de la société BNP Paribas real estate, chargée de la commercialisation du bien, au prix de 22 900 000 euros, hors frais d’acquisition à sa charge et honoraires de transaction à la charge du fonds de garantie.

Par lettre du 4 août 2017, le fonds de garantie a accusé réception de cette lettre et a informé la société Epic holding France qu’elle lui donnait accès, après signature d’un accord de confidentialité, à une data-room, qu’une offre ferme d’acquisition du bien devait lui être adressée au plus tard le 25 septembre 2017 confirmant le prix net vendeur de 22 900 000 euros et qu’elle lui consentirait une exclusivité en vue de la cession jusqu’à cette date si les conditions proposées pour le déroulement de la négociation étaient acceptées.

Le 24 août 2017, la société Epic holding France a accepté ces conditions.

Elle a pu accéder à la data-room avec ses notaires et le 15 septembre 2017 le fonds de garantie lui a soumis les projets de promesse unilatérale de vente et de vente.

Le 25 septembre 2017, le notaire du fonds de garantie a invité la société Epic holding France à lui adresser l’offre ferme d’acquisition prévue par la lettre du 4 août 2017.

Le notaire de la société Epic holding France a répondu le 28 septembre 2017 que la société Epic holding France n’était pas en mesure d’adresser une offre ferme au motif que les questions relatives aux conditions du bail, à l’amiante et aux ICPE n’avaient pas été réglées.

Le 16 novembre 2017, le notaire de la société Epic holding France a adressé au notaire du fonds de garantie les projets de promesse de vente et d’acte de vente.

Le 15 décembre 2017, la société Epic holding France a confirmé son offre d’acquisition.

Le fonds de garantie n’a pas donné suite à cette offre et a assigné la société Epic holding France aux fins de voir constater qu’aucun contrat de vente n’a été conclu avec celle-ci.

La société Epic holding France a fait valoir qu’ayant accepté le 15 décembre 2017 l’offre ferme du fonds de garantie portant sur la vente de l’immeuble litigieux, une vente avait été conclue.

A titre subsidiaire, elle reproche au fonds de garantie d’avoir rompu fautivement les pourparlers et d’avoir commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles pour avoir mené des discussions actives avec elle pendant six mois sans lui laisser penser que la vente n’aboutirait pas ni l’informer de l’existence de discussions parallèles avec un tiers. En réparation de son préjudice, elle a réclamé la condamnation du fonds de garantie à lui payer la somme de 6 606 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 3 mai 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit qu’aucun contrat de vente ne s’est formé entre le fonds de garantie et la société Epic holding France ;

— rejeté les demandes formées par la société Epic holding France ;

— condamné la société Epic holding France à payer au fonds de garantie la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la rédaction de projets d’actes n’était que la matérialisation des négociations entre les parties et ne constituait pas une manifestation de volonté du fonds de garantie de vendre son bien à la société Epic holding France, qu’en outre elle avait écrit le 27 août 2017 : 'Nous reconnaissons à cet égard que la remise par vos soins des informations ne constitue pas une offre ou une promesse de vente de l’immeuble’ et que la seule offre ferme intervenue entre les parties, émise par la société Epic holding France le 15 décembre 2017, n’a pas été acceptée, expressément ou implicitement, par le fonds de garantie.

Sur la demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, le tribunal a retenu qu’il résulte d’une lettre du fonds de garantie du 27 août 2017, dont les termes ont été acceptés par la société Epic holding France, que celle-ci prendrait à sa charge les coûts de sa due diligence et de l’évaluation de l’immeuble, des avocats et des conseils, ainsi que les frais de déplacement ou autre frais que la proposition soit acceptée ou rejetée, quelle qu’en soit la raison, cette lettre indiquant en outre qu’aucune somme ne pourrait être réclamée au fonds de garantie ou à ses conseils pour quelque raison que ce soit, notamment si le processus de vente venait à être modifié, annulé ou suspendu à quelque moment que ce soit avant la signature de la promesse de vente. Il a ajouté que dans la lettre adressée au fonds de garantie le 24 août 2017, la société Epic holding France a écrit que 'Nous reconnaissons que votre société, le vendeur et ses conseils ne fournissent pas de garanties quant au caractère exhaustif des informations et que le vendeur, comme nous-mêmes, sommes en droit à tout moment de mettre fin de façon discrétionnaire aux discussions et ce sans indemnité d’aucune part. Ainsi le vendeur et Epic holding France renoncent irrévocablement à toute poursuite judiciaire en cas d’interruption de discussions préalables à l’établissement d’une offre ferme d’acquisition du bien objet des présentes'.

La société Epic holding France a interjeté appel de ce jugement.

Pour conclure au caractère parfait de la vente, elle explique d’abord que le fonds de garantie a manifesté sa volonté non équivoque de lui vendre le bien immobilier litigieux à un prix de 22 900 000 euros hors frais et droits, en mandatant dès le mois de septembre 2017 son notaire à l’effet de rédiger une promesse unilatérale de vente et un acte de vente de ce bien à son bénéfice. Elle ajoute qu’elle a accepté cette offre le 15 décembre 2017 lorsqu’elle a écrit au fonds de garantie 'Nous

vous confirmons les termes de l’offre d’acquérir résultant de notre courrier du 29 juin 2017 au prix proposé de vingt-deux millions neuf cent mille euros (22 900 000 euros) hors droits que vous aviez acceptés. (…) Cette offre ne comporte pas d’autres conditions que celles évoquées dans le projet de promesse et notamment votre prise à bail de l’immeuble. (…) Nous restons, ainsi que notre notaire, à votre entière disposition afin d’organiser la signature d’une promesse de vente dans les meilleurs délais. Les fonds nécessaires au paiement de l’indemnité d’immobilisation puis au prix sont disponibles'.

Sur la responsabilité du fonds de garantie, la société Epic holding France fait d’abord valoir que la clause figurant dans la lettre du 4 août 2017, sur laquelle se fonde le tribunal pour exclure toute responsabilité du fonds de garantie, doit être réputée non écrite en application de l’article 1170 du code civil dans la mesure où elle prive de sa substance l’obligation du fonds de garantie de négocier de bonne foi.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle n’a pas accepté cette clause exonératoire de responsabilité qui ne peut donc recevoir application puisque, en retour à la proposition du fonds de garantie, elle lui a écrit, aux fins de réduire la limitation de responsabilité du fonds de garantie, qu’elle acceptait seulement que 'le vendeur et Epic holding France renoncent irrévocablement à toute poursuite judiciaire en cas d’interruption de discussions préalables à l’établissement d’une offre ferme d’acquisition du bien objet des présentes'. Le fonds de garantie n’ayant formulé aucune objection à cette contreproposition qu’il a donc acceptée, la société Epic holding France en déduit qu’à compter de la transmission d’une offre ferme d’achat, les discussions ne pouvaient plus être rompues de manière discrétionnaire sans engager alors la responsabilité des parties en cas de rupture fautive. Elle soutient qu’ayant transmis une offre d’acquisition le 15 décembre 2017, le fonds de garantie a rompu les pourparlers en mars 2018 après avoir mené avec elle des discussions pendant plus de six mois sans jamais lui laisser penser que la vente n’aboutirait pas, ni l’informer de discussions parallèles avec un tiers auquel elle entend désormais vendre son bien.

SUR CE :

Attendu qu’à la suite de leur entrée en pourparlers, le fonds de garantie a écrit à la société Epic holding France le 4 août 2017 pour lui préciser les conditions dans lesquelles devaient se dérouler les négociations, ces conditions ayant été, pour l’essentiel, acceptées par la société Epic holding France le 24 août 2017 ; qu’il était notamment indiqué que lors des opérations de 'due diligence', le fonds de garantie communiquera un projet de promesse unilatérale de vente et d’acte de vente, qu’il appartiendra ensuite à la société Epic holding France de faire 'une offre ferme au plus tard le 25 septembre 2017" que 'le vendeur évaluera, à sa propre discrétion (…) sous les aspects du prix proposé et de tous les autres facteurs pertinents pour lui', que si cette 'offre ferme devait être jugée satisfaisante par le vendeur, la signature de la promesse unilatérale de vente, sans condition de l’obtention d’un financement, devra intervenir au plus tard le 10 octobre 2017 (…)' ; qu’il était en outre précisé que cette 'lettre (du 4 août 2017) ne constitue pas un engagement pour le vendeur de vendre l’immeuble, étant entendu que seule la signature de la promesse unilatérale de vente liera le vendeur’ qui 'se réserve le droit de modifier, suspendre ou annuler le processus de vente ou mettre fin aux négociations à tout moment et sans préavis particulier’ ; qu’il y est ajouté que le fonds de garantie 'se réserve le droit, à son entière discrétion de rejeter l’offre ferme, sans en avoir à justifier les raisons et n’encourra aucune responsabilité (à l’égard de la société Epic holding France) en raison d’une modification, suspension ou annulation du processus, ou de rejet de (l') offre ferme (de la société Epic holding France) ;

Attendu qu’il résulte de ces dispositions que la proposition du fonds de garantie était dénuée de fermeté, excluant ainsi toute volonté de s’engager en cas d’acceptation ; qu’il s’ensuit que la décision du 15 décembre 2017 de la société Epic holding France d’acquérir l’immeuble litigieux n’a pas emporté conclusion de la vente ;

Attendu, sur l’action de la société Epic holding France en responsabilité pour rupture fautive des négociations, qu’il est de principe que, jusque la conclusion du contrat, les parties sont libres de rompre unilatéralement les pourparlers sans avoir à justifier d’un motif de rupture, sous réserve de respecter les exigences de la bonne foi ; que d’ailleurs, l’accord conclu entre les parties pour déterminer les conditions du déroulement des négociations, ne fait que rappeler ce principe en stipulant que la société Epic holding France, comme le fonds de garantie, sont 'en droit à tout moment de mettre fin de façon discrétionnaire aux discussions et ce sans indemnité d’aucune part’ (lettre de la société Epic holding France du 24 août 2017 en réponse aux propositions du fonds de garantie) ;

Attendu, sur les fautes reprochées au fonds de garantie dans la rupture des pourparlers, que si celui-ci avait accordé à la société Epic hoding France l’exclusivité des négociations en vue de la cession de son immeuble, cette exclusivité a pris fin le 25 septembre 2017 dans l’hypothèse où aucune offre ferme ne lui aurait été transmise ; qu’en conséquence, il ne peut être reproché au fonds de garantie d’avoir, postérieurement à cette date, entrepris des négociations avec un tiers et de n’en avoir pas informé la société Epic holding France ;

Attendu qu’il convient de condamner la société Epic holding France à payer au fonds de garantie la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société Epic holding France de sa demande et le condamne à payer au fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages la somme de 4 000 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Favier et la SCP Favier avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président