COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2020

N° 2020/ 191

Rôle N° RG 17/12544 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BA2AT

SARL D

C/

Y X

E X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL VALENTINI & PAOLETTI

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Juin 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 13/05922.

APPELANTE

SARL D, demeurant […]

représentée par M^e Grégory PAOLETTI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur Y X F pour gestionnaire de biens la SARL VIZCAYA GESTION, dont le siège est ' GESTION CASSINI', 12-14 rue Y Guizol 06300 NICE

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Monsieur E X F pour gestionnaire de biens la SARL VIZCAYA GESTION, dont le siège est ' GESTION CASSINI', 12-14 rue Y Guizol 06300 NICE

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

*-*-*-*-*

Les parties ont indiqué expressément qu’elles acceptaient que l’affaire soit jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2020,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 28 novembre 1994, les consorts X-ALLO aux droits desquels se trouvent Y et E X ont donné à bail à la S.A.R.L. Grand garage des bosquets, aux droits de laquelle se sont succédées la société PPL AUTO SELECT et la société D, un ensemble de locaux commerciaux de 255 m2 environ situés […]) pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 1990 pour s’achever le 30 juin 1999. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 avril 2013, les bailleurs ont fait signifier à la société D un congé pour le 31 décembre 2013 avec offre de renouvellement à compter du 1^er janvier 2014 moyennant un loyer annuel de 60 000 euros hors charges.

Par acte d’huissier en date du 23 septembre 2013, les consorts X ont assigné la société D devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de GRASSE pour qu’il soit jugé que le loyer de renouvellement n’est plus soumis au plafonnement indiciaire et doit être fixé à la valeur locative.

Par jugement mixte en date du 7 juillet 2015, le juge des loyers commerciaux a dit que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative au 1^er janvier 2014 et a ordonné une expertise aux fins de fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1^er janvier 2014.

Le rapport d’expertise déposé le 25 mars 2016 par M^me Z a conclu à une valeur locative de 60 000 € par an, hors taxes et hors charges au 1^er janvier 2014.

Par mémoire notifié par lettre recommandée du 29 mars 2016 avec avis de réception du 1^er avril 2016, les bailleurs, Y et E X, ont approuvé l’estimation faire par l’expert et ont sollicité , en conséquence, la fixation du loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2014, à la somme de 60 000 € par an, hors taxes et hors charges.

Par mémoire notifié par lettres recommandées du 7 décembre 2016 avec avis de réception du 9 décembre 2016, la locataire, la S.A.R.L. D, a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 19 747 €, correspondant au loyer en cours au 1^er janvier 2014.

Par jugement en date du 6 juin 2017, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a statué ainsi :

Vu le jugement du 7 juillet 2015,

Vu la durée du bail expiré, supérieure à 12 ans du fait de sa tacite prolongation,

— Dit que le loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2014 des locaux sis […] à Cagnes sur mer doit être fixé à la valeur locative,

— Vu le rapport d’expertise de M^me Z, et les correctifs à y apporter,

Fixe le loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2014 des locaux litigieux, sis […], à la somme de 43 029 euros par an, hors taxes et hors charges,

— Dit que l’EURL D sera tenue de payer aux consorts X les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer effectivement réglé et le nouveau loyer, à compter du 1^er janvier 2014, date de renouvellement du bail ,au fur et à mesure des échéances contractuelles,

Vu l’ancienneté du litige ( renouvellement du bail au 1^er janvier 2014), ordonne l’exécution provisoire de la présente décision, nonobstant appel et sans caution,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront supportés pour moitié par les consorts X et pour moitié par l’EURL D.

Le tribunal, après avoir écarté deux éléments de référence inadéquates, a fixé la valeur locative à 337 euros par m2 au lieu de la somme de 352 euros retenue par l’expert. Il a majoré à 40% le coefficient de vétusté retenu par l’expert à 20% en raison de l’état des locaux et de la vétusté relevant des grosses réparations incombant au bailleur.

Par déclaration en date du 30 juin 2017, la S.A.R.L. D a relevé appel de cette décision.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 30 avril 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.A.R.L. D demande de :

—  REFORMER le Jugement rendu par le Juge des Loyers Commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 6 juin 2017 sauf en ce qu’il a :

- constaté que l’Expert Z ne se référait à aucun local à usage de carrosserie à titre de comparaison,

- écarté la référence de l’Expert Z aux locaux à usage de banques sis […],

- constaté que le bailleur ne satisfaisait pas à son obligation d’effectuer les gros travaux prescrits par l’article 606 du Code Civil,

- constaté que l’état de vétusté avancé des locaux commerciaux dont s’agit résultait d’un manquement à cette obligation d’effectuer les grosses réparations et était dans un état d’avancement tel qu’il ne pouvait qu’être supérieur à 20 %,

- appliqué un coefficient de vétusté minimum de 40 %

- LE REFORMER pour le surplus et notamment en ce qu’il a :

- Dit que le loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2014 des locaux sis […] à Cagnes sur mer doit être fixé à la valeur locative,

- Vu le rapport d’expertise de M^me Z, et les correctifs à y apporter, fixe le loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2014 des locaux litigieux, sis […], à la somme de 43 029 € (quarante trois mille vingt neuf euros) par an, hors taxes et hors charges,

- Dit que L’EURL D sera tenue de payer aux consorts X les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer effectivement réglé et le nouveau loyer, à compter du 1 janvier 2014, date de renouvellement du bail ,au fur et à mesure des échéances contractuelles,

- Vu l’ancienneté du litige (renouvellement du bail au 1^er janvier 2014), ordonne l’exécution provisoire de la présente décision, nonobstant appel et sans caution

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront supportés pour moitié par les consorts X et pour moitié par L’EUL D.

Et, statuant de nouveau :

- DIRE ET JUGER que la valeur locative du local commercial loué par la S.A.R.L. D

et sis […] est a maxima de 54 €/ An, HT et HC

du mètre carré pour une surface pondérée de 188,97 m2,

- FIXER en conséquence un nouveau loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2014 à la somme de 19.747€ par an HT et hors charges, conformément aux termes du Rapport A du 21 février 2016.

- A titre subsidiaire, fixer une valeur pour le même local commercial, de 337 €/ An, HT et HC pour une surface pondérée de 224 m2, et fixer en conséquence un nouveau loyer renouvelé à la somme de 75.488 € par an HT et hors charges,

- DIRE ET JUGER qu’il conviendra alors d’appliquer audit local un abattement majoré à 70 % correspondant à la vétusté des locaux, outre un second abattement de 5% correspondant à la taxe foncière, tel que cela ressort des termes mêmes du Rapport

Z du 24 mars 2016 ainsi que du Jugement dont Appel. :

- FIXER en pareille hypothèse et en conséquence un nouveau loyer renouvelé HT et hors charges à compter du 1^er janvier 2014 à la somme de 21.514,08 €

En tout état de cause :

- DÉBOUTER Messieurs Y et E X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions présentées tant à titre principal que subsidiaire ou incident à l’endroit de la S.A.R.L. D.

- CONDAMNER Messieurs Y et E X à payer à la S.A.R.L. D la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens et ce compris ceux de première instance, y compris les frais d’expertise judiciaire Z, dont distraction au profit de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI,

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’il convient d’examiner l’ensemble de critères posés par l’article L. 145-33 du code de commerce. Elle conteste que les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés en F un impact favorable sur son activité ainsi que le retient l’expert. Elle se réfère à l’article R.145-3 du code de commerce et conteste les références retenues par l’expert judiciaire en raison de leur emplacement, de leur activité, de la configuration des lieux et fait valoir le rapport A qui a retenu des locaux comparables. Elle conteste le coefficient de vétusté retenu par l’expert et le tribunal et demande la fixation à un taux supérieur, faisant notamment valoir le jugement du tribunal judiciaire de GRASSE l’opposant au bailleur quant aux grosses réparations à accomplir dans les locaux et les rapports d’experts déposés dans ce dossier. Elle fait valoir sa bonne foi et conteste les intérêts dûs sur les loyers.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 28 février 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Y X et M. E X demandent de :

- Déclarer les consorts X recevables en leur appel incident.

- Réformer le Jugement dont appel en ce qu’il a fixé le loyer annuel de renouvellement des locaux considérés à hauteur de la somme de 43.029,00 Euros hors taxe et hors charges à compter du 1^er Janvier 2014.

- Le confirmer pour le surplus et, statuant à nouveau du chef réformé,

- Fixer le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux considérés à hauteur de la somme de 60.000,00 Euros H.T. et hors charges à compter du 1^er Janvier 2014.

- Condamner la Société D au paiement aux consorts X de la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens d’appe1 distraits au profit de M^e Joseph. MAGNAN, Avocat à la Cour.

Au soutien de leurs prétentions, ils contestent la méthode retenue par M. A pour estimer la pondération des surfaces et retiennent celle de l’expert judiciaire. Ils contestent également la méthode retenue par M. B relevant qu’il s’est exonéré de pondérer les surfaces réelles des locaux de comparaison alors qu’il avait appliqué une double pondération des surfaces des locaux litigieux. Ils ajoutent que le tribunal a majoré le taux d’abattement au titre de la vétusté sur la base

d’une présomption de responsabilité exclusive des bailleurs alors que le seul élément à prendre en compte est la gêne occasionnée par cet l’état des lieux sur l’exploitation commerciale et non la responsabilité des parties dans l’entretien et la réparation des locaux loués. Ils font valoir que par jugement en date du 16 décembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a rejeté la demande d’indemnisation de préjudice de jouissance formée par les locataires.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mai 2020.

Par avis en date du 14 mai 2020 valant clôture, les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25.3.2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur locative

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1.

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

L’article R.145-3 du code de commerce précise :

Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1.

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux

articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin aux termes de l’article R145-8 du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2014 doit être déplafonné et fixé à la valeur locative en application de l’article L.145-34 du code de commerce, le bail liant les parties F eu, du fait de sa tacite prolongation, une durée supérieure à douze ans.

Les locaux loués, situés […], sont à usage exclusif de 'commerce de réparation autos, motos, cycles, vente et achat de voitures neuves et d’occasion, à l’exclusion de l’activité de peinture formellement interdit. Par avenant au bail en date du 2 avril 2001, les bailleurs ont cependant autorisé l’activité de peinture.

La S.A.R.L. D conteste la surface des lieux loués retenue par l’expert. Cependant, il résulte en premier lieu du rapport d’expertise que les surfaces ont été relevées en présence de toutes les parties et qu’elles étaient d’accord sur le mesurage. Il est par ailleurs d’usage de pondérer la surface réelle en fonction de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation en tenant compte des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière et qui constituent les références adoptées de façon usuelle tant par l’ensemble des professionnels de l’immobilier commercial que par les instances judiciaires dans le cadre de la fixation de la valeur locatives des baux renouvelés.

C’est ainsi que l’expert judiciaire a retenu une surface totale utile de 396,80 m2 et une surface totale pondérée de 224,07 m2 après avoir appliqué les coefficients préconisés dans la charte visée ci-dessus. Il n’en est pas de même pour M. A qui applique un double coefficient de pondération à la fois 'd’utilité’ et 'technique'. Cette méthode n’est pas conforme aux recommandations nationales. Par ailleurs, M. A a appliqué des correctifs substantiels sur des zones qu’il a estimées ne pas être hors d’eau. Il convient de noter que ces deux zones sont les ateliers 1 et 2 pour partie. Cependant, l’expert judiciaire M^me Z a noté dans son rapport en page 20 avoir constaté lors de sa visite que tout le local était exploité à part le petit édicule extérieur inaccessible à la visite et pour lequel elle a pris la superficie indiquée dans le bail. La locataire n’a pas indiqué devant l’expert avoir cessé son activité dans ces deux zones mais a simplement fait état des désagréments liés à l’état des lieux. Cet état des lieu loués fera l’objet de développements F une

incidence sur un éventuel abattement pour vétusté à prendre en compte et non sur la superficie pondérée à retenir.

Dans ces conditions, il convient par conséquent de retenir la surface totale pondérée retenue dans le rapport d’expertise judiciaire.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, il résulte des pièces du dossier que l’avenue Cyrille Besset sur laquelle se situe le garage est une avenue longue de 1 kilomètre reliant par l'[…], le Cros de Cagnes au quartier du Béal. Ce n’est pas un axe commerçant mais un axe routier. Le locataire conteste l’appartenance du commerce au quartier du Béal qui a connu une profonde mutation depuis une dizaine d’années avec la construction d’un nouveau quartier urbain et des nouveaux logements. Il cite, à ce titre, le rapport effectué par M. A le 21 février 2016 à sa demande et visé à de nombreuses reprises au soutien des ses prétentions Quoiqu’il en soit, il apparaît que la carrosserie est située dans la partie sud de l’avenue Cyrille Besset bordée essentiellement d’immeubles d’habitation. Ainsi, comme on peut le lire dans les deux rapports d’expertise, très peu de commerces se situent à proximité, l’expert judiciaire relevant la présence d’un magasin Picard et d’un Bricorama, M. A notant en plus à proximité une carrosserie, un coiffeur et une auto-école. Il n’est pas contesté que la ville a connu une augmentation de sa population ( 43 942 habitants en 1999, 46 686 en 2012, 48 605 en 2016) et de profondes mutations tant s’agissant de son front de mer que du centre ville et que le taux d’équipement des ménages disposant d’au moins une voiture ( 82,99%) est supérieur au taux national ( 80,68%).

La société D critique également les éléments de comparaison retenus pour établir les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert judiciaire a retenu 7 commerces après avoir noté qu’elle avait dû élargir sa recherche faute de commerces à proximité immédiate. Deux de ces commerces sont des banques dont la valeur locative retenue est de 473 euros par m2, les autres commerces, deux concessionnaires de motocycles, un commerce de vente d’accessoires et de vêtements pour la moto, un opticien et un magasin de vente de cuisines ont des valeurs locatives entre 209 euros par m2 et 394 euros par m2. L’expert retient une valeur locative moyenne de 352 euros par m2 sans décapitalisation du droit au bail. Il est effectivement regrettable, ainsi que souligné par le tribunal, que l’expert n’ait pas retenu d’autres locaux F des activités de garage et que les locaux retenus soient des locaux fermés avec vitrines situés dans des zones ou axes plus commerçants. A titre de correction, le tribunal a exclu de son évaluation les banques retenant à juste titre le défaut d’équivalence entre les locaux du fait notamment d’un régime spécifique des locaux à usage exclusif de bureaux et a abouti à une valeur moyenne de 337 euros par m2 en retenant les autres commerces.

La locataire fait valoir les éléments de comparaison retenus par M. A dans son rapport. En excluant les références aux commerces situés dans d’autres communes à Nice et Antibes, si certains des éléments de comparaison retenus tels que l’EURL AUTO-BILAN, la carrosserie APACHE, le garage VULCO, sont intéressants en ce qu’ils portent sur la même activité de carrosserie- garage dans un secteur proche, ils ne sont pas exempts de critiques et ne sont pas exploitables. En premier lieu, il convient de souligner que M. A, qui a joint des photographies des locaux éléments de comparaison utilisés par l’expert désigné par le tribunal, aurait pu joindre également des photographies des locaux qu’il a pris pour éléments de référence afin d’en montrer les caractéristiques et notamment l’existence ou non de locaux fermés avec vitrines pour ces commerces et l’existence d’autres commerces à proximité puisque c’est une des critiques émise par la locataire à l’égard des éléments de comparaison retenus dans le rapport d’expertise judiciaire. Il est à noter à ce titre que M^me Z a joint en réponse aux dires en page 19 deux photographies de la carrosserie APACHE et de l’EURL AUTO-BILAN montrant que ces deux locaux étaient nettement moins visibles et moins facilement accessibles que les locaux litigieux. Par ailleurs, les méthodes de calcul retenues par M. A ne sont pas probantes et ne permettent pas d’exploiter ces éléments de comparaison. Ainsi, soit il n’applique pas de coefficient de pondération pour les ateliers

de ces commerces contrairement à ce qu’il a pratiqué pour les locaux litigieux, soit il applique un coefficient 0,2 sur les terrains nus annexes des locaux commerciaux. Ces méthodes ne sont pas conformes à la charte précitée. Les superficies simplement attestées par les locataires, de façon manuscrite sur des quittances ou avis d’échéance ne sont en outre pas corroborées par d’autres éléments.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une valeur de 337 euros par m2 avant application d’un coefficient de vétusté et d’un abattement de 5% pour la taxe foncière laissée à la charge du preneur. Ce dernier point n’est pas contesté par les parties.

Sur le coefficient de vétusté

S’agissant du coefficient de vétusté, il a été proposé à 20% par l’expert qui notait que les travaux incombaient aussi bien au bailleur qu’au preneur. Le coefficient a été relevé à 40% par le tribunal relevant que les éléments de vétusté relevaient des grosses réparations incombant au bailleur.

Aux termes d’un rapport en date du 29 janvier 2018 établi par M. C, expert désigné par ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 mars 2017 dans le cadre d’un autre contentieux entre les parties relatif aux obligations respectives de chacun d’entretien des lieux, il apparaît que la partie atelier et stockage des lieux loués sont très vétustes, notamment au niveau des murs, et que la structure bois constituant la structure du bâtiment et de la charpente couverture est dangereusement affectée. La couverture, dont les tuiles sont très anciennes et poreuses, n’assurent pas le hors d’eau du bâtiment. L’expert a conclu à la nécessité d’une réfection à neuf du bâtiment.

Suite au dépôt de ce rapport, un jugement a été rendu le 16 décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE. L’instance avait été engagée à l’initiative des bailleurs demandant résiliation du bail suite aux manquements du locataire à son obligation d’entretien des lieux loués. Le tribunal a constaté que les bailleurs renonçaient à leur demande de résiliation du bail et expulsion, a condamné les bailleurs à faire procéder aux travaux de réfection à neuf du local, a retenu que la preuve que la société locataire ait participé par manque d’entretien aux désordres constatés par l’expert n’était pas rapportée et a débouté la S.A.R.L. D de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance retenant que la locataire ne justifiait pas avoir été privée de la jouissance du local loué. M. D avait fait part devant l’expert de forts désagréments lors de pluies violentes, de nécessité d’évacuer les eaux stagnantes mais pas d’interruption de son activité.

S’il est acquis que la fixation de la valeur locative a un objet différent de l’évaluation du préjudice occasionné par le trouble de jouissance et de la répartition des charges d’entretien et de réparation entre bailleur et locataire, il n’en demeure pas moins que doit être pris en compte dans l’évaluation de la valeur locative l’état des lieux loués. Rappelons que selon la Charte de l’expertise, la valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. La valeur locative de marché correspond donc au montant qui devrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée. Or, il apparaît que les locaux sont très vétustes et menacés dans leur structure. Dans ces conditions, le coefficient de 40% retenu par le tribunal est raisonnable et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la valeur locative à 75.488 euros par an avant abattement et à 43 029 euros par an après abattement.

Sur le point de départ des intérêts

Il est constant en application de l’article 1155 ancien du code civil que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la

procédure. Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu comme point de départ des intérêts le 1^er janvier 2014, date de renouvellement du bail alors que l’assignation avait été délivrée par le bailleur le 23 septembre 2013.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, les parties seront déboutées de leur demande formée à ce titre.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par moitié par les parties.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE le parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les parties supporteront par moitié les dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,