Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 JUIN 2019

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/17556 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZOSU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/12668

APPELANTE

SAS M&S DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

[…]

[…]

N° SIRET : 484 562 384 00038

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

INTIMÉE

SOCIÉTÉ ATLAND DEVELOPPEMENT anciennement dénommée SASU FINANCIÈRE RIVE GAUCHE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 382 561 249 00055

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Denis CHARDIGNY de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 17 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Z A B C

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Z A B C, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La société M&S développement immobilier (la société M&S) s’est engagée dans une opération de promotion immobilière portant sur deux terrains situés sur le territoire de la commune de Courcouronnes et prévoyant la création de 130 logements et de 200 places de parking : bâtiment E (10 logements), bâtiment A et B (73 logements), bâtiment C et D (50 logements).

Par acte du 13 juin 2012, la commune de Courcouronnes a ainsi conclu avec la société M&S une promesse unilatérale de vente portant sur ces deux terrains au prix de 3 605 000 euros et prévoyant le paiement par la société M&S d’une indemnité d’immobilisation dans les quinze jours de l’obtention du permis de construire, sous peine de caducité.

L’acte de vente devait être conclu avant le 30 avril 2013.

La société M&S a obtenu les permis de construire le 4 décembre 2012 relativement au terrain sur lequel devait être construit 120 logements et le 31 janvier 2013 relativement au terrain sur lequel devait être construit 10 logements.

Afin d’assurer le financement de cette opération, la société M&S a conclu le 13 février 2013 une convention de partenariat avec la société Atland développement (la société Atland). Cette convention prévoyait la constitution d’une société civile de construction vente, commune aux deux sociétés, qui devait acquérir le terrain en se substituant à la société M&S dans le bénéfice de la promesse de vente du 13 juin 2012.

La convention de partenariat contenait les dispositions suivantes :

— Le capital de la SCCV devait être réparti entre la société M&S et la société Atland qui devaient détenir, respectivement, 35% et 65% des parts.

— La gérance de cette société devait être assurée par la société Atland.

— La société Atland devait assurer la gestion juridique, administrative, technique, financière et comptable de la société.

— La société M&S devait transmettre à la SCCV les permis de construire obtenus.

— La société Atland devait verser à la société M&S un honoraire d’apport d’affaires de 200 000 euros payable à la signature de l’acte de vente du terrain.

— Le financement du projet devait être assuré par la société Atland.

— La société M&S devait apporter à la SCCV 400 000 euros et la société Atland devait apporter le complément nécessaire, fixé de manière prévisionnelle à 3 280 000 euros.

La pré-commercialisation des logements ayant été inférieure aux objectifs, le délai de validité de la promesse a été prorogé au 31 mai 2013 et la société Atland a proposé de modifier le programme de l’opération en le découpant en trois tranches, ce qui exigeait de renégocier la promesse avec la commune afin de scinder le processus d’acquisition du terrain en trois phases.

La société M&S a ensuite constitué avec son actionnaire, la société Pierre finance développement, la SCCV Courcouronnes clos de Versailles dont l’objet était l’acquisition de la partie du terrain correspondant à l’assiette du bâtiment E.

La commune ayant accepté de scinder le processus de vente du terrain en trois phases, la société M&S en informait la société Atland début juillet et lui indiquait que la signature des actes de vente devait intervenir le 5 juillet 2013.

La société Atland, ne s’est pas présentée devant le notaire pour signer ces actes. Le 8 juillet 2013, la société M&S l’a informée qu’elle avait conclu avec la commune deux promesses de vente et l’acte d’acquisition de la parcelle destinée à l’assiette du bâtiment E. La société M&S proposait de modifier les conditions de la convention de partenariat prévoyant l’acquisition par la société Gimco, filiale de la société Atland, de 65% des titres de la SCCV Courcouronnes clos de Versailles et la substitution des SCCV Courcouronnes X Y 1 et 2 dans le bénéfice des deux promesses de vente.

La société Atland a répondu qu’elle refusait ces nouvelles conditions, lui a notifié sa décision de résilier la convention de partenariat et a réclamé le remboursement des sommes réglées, soit 590 663,67 euros.

La société M&S a alors assigné la société Atland en paiement de la somme de 1 007 672,20 euros pour rupture fautive de la convention. La société Atland a opposé à cette demande la nullité de la convention.

Par jugement du 15 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté la nullité de la convention de partenariat ;

— condamné la société M&S à payer à la société Financière rive gauche la somme de 620 897,13 euros en restitution des sommes réglées, la somme de 260 512,33 euros au titre de l’enrichissement sans cause et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la promesse de vente consentie par la commune était nulle car elle portait sur la parcelle AB n° 141, destinée à la construction des bâtiments A et B, C et D, bâtie d’un gymnase municipal, que le terrain objet de la promesse dépendait pour partie du domaine

public de la commune et que sa cession ne pouvait intervenir qu’après désaffectation et déclassement du bien. Il en a tiré la conséquence que la convention de partenariat était elle-même nulle faute de cause, la promesse de vente étant l’instrument juridique permettant de maîtriser le terrain d’assiette du projet, condition de sa réalisation.

La société M&S a interjeté appel de ce jugement.

Elle fait valoir que le déclassement du bien ne s’impose que pour l’acte de vente et non pour la signature d’une simple promesse unilatérale.

Elle ajoute que la commune s’étant engagée à démolir le gymnase, cet engagement constitue une décision de désaffectation et de déclassement.

Elle soutient enfin que le tribunal ne pouvait se fonder sur un motif de droit administratif ne relevant pas de sa compétence.

Elle réclame la condamnation de la société Atland à lui payer :

— la somme de 239 200 euros correspondant aux honoraires de montage et d’apport d’affaire;

— la somme de 210 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice d’image ;

— la somme de 191 576,29 euros correspondant aux indemnités d’immobilisation versées en exécution de la promesse de vente du 5 juillet 2013 .

— la somme de 800 544 euros au titre de la perte d’honoraires de gestion ;

— la somme de 657 300 euros au titre de la perte de marge bénéficiaire ;

— la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Atland conclut principalement à la confirmation du jugement.

Elle ajoute que la convention de partenariat est également nulle sur le fondement de l’article 52 de la loi Sapin du 29 janvier 1993 qui dispose qu’ « est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier » puisque en l’espèce, la convention organise le transfert de la promesse au profit d’une société à constituer entre elle et la société M&S moyennant une rémunération de 200 000 euros au profit de cette dernière à titre d’honoraire « d’apport d’affaires ».

En conséquence de la nullité de la convention, la société Atland réclame la condamnation de la société M&S à lui payer la somme de 932 746,11 euros correspondant à concurrence de 875 712,89 euros au montant des factures réglées ou à sa charge (764 268,92 euros correspondant au montant des factures qu’elle a réglées, 111 443,97 euros correspondant au montant des sommes refacturées par la société M&S et 57 033,22 euros correspondant au montant des factures émises par la société Socotec).

A titre subsidiaire, la société Atland demande à la cour de prononcer la résiliation de la convention de partenariat pour manquement à ses obligations.

Elle réclame enfin la condamnation de la société M&S à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que la société Atland ayant conclu à titre principal à la confirmation du jugement qui constate la nullité de la convention du 13 février 2013 dépourvue de cause en raison de la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue entre la commune de Courcouronnes et la société M&S qui s’était engagée à la substituer dans ses droits de bénéficiaire de cette promesse, la cour d’appel, relevant que le tribunal a constaté la nullité de cette promesse en l’absence de la commune de Courcouronnes, a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s’expliquer sur ce moyen relevé d’office ;

1 – Sur la nullité de la convention du 13 février 2013

— Sur l’absence de cause de ce contrat en raison de la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue entre la société M&S et la commune de Courcouronnes

Attendu qu’en réponse au moyen soulevé d’office par la cour, la société Atland explique que le tribunal n’a pas constaté la nullité de cette promesse mais seulement celle de la convention du 13 février 2013 ; qu’ainsi, pouvait être examinée en l’absence de la commune de Courcouronnes la question de la nullité de cette promesse, qui n’avait été invoquée qu’en défense à l’action de la société M&S pour les seuls besoins de l’appréciation de la validité de la convention du 13 février 2013 afin de contester les prétentions de cette dernière ; qu’elle ajoute que sa demande reconventionnelle n’avait pour objet que de demander la nullité de cette convention mais non celle de la promesse de vente à laquelle elle n’était d’ailleurs pas partie ; qu’elle fait en outre valoir que la promesse étant devenue caduque et la signature de nouvelles promesses subordonnées à la condition de déclassement, celle-ci n’était plus susceptible d’avoir des effets sur le domaine public de la commune, qu’ainsi, en constatant la nullité de la promesse, le jugement ne pouvait avoir aucune conséquence à l’égard de ses signataires, de sorte que la présence au procès de la commune de Courcouronnes n’était pas nécessaire ;

Attendu que faute d’accord des parties pour y mettre fin, le contrat subsiste tant qu’il n’a pas été annulé par le juge ; qu’en l’espèce, aucune action en nullité de la promesse de vente n’ayant été engagée par la commune de Courcouronnes, la société Atland ne pouvait alléguer la nullité de cette promesse pour les seules besoins de la contestation de la validité de la convention conclue avec la société M&S ; qu’en conséquence, la société Atland doit être déboutée de sa demande en nullité de la convention du 13 février 2013 sur le fondement de l’absence de cause de cette convention ;

— Sur la nullité de la convention du 13 février 2013 sur le fondement de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993

Attendu que ce texte dispose qu’ « est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier » ;

Attendu que la loi vise, outre les cessions de contrat proprement dites, toutes les opérations qui ont pour effet de transmettre le droit d’option du bénéficiaire de la promesse à un tiers ; qu’elle s’applique ainsi à la substitution à titre onéreux du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que la société M&S est un professionnel de l’immobilier ; que la convention du 13 février 2013 prévoyant le paiement par la société Atland à la société M&S d’une somme de 200 000 euros à titre d’honoraires d’apport d’affaires pour avoir permis à la SCCV qu’elle a constituée avec la société M&S d’être substituée dans le bénéfice de la promesse, cette cession a été consentie à titre onéreux ; que la convention du 13 février 2013 doit donc être déclarée nulle ;

2 – Sur les demandes en paiement formées par la société Atland

Attendu que par suite de l’annulation de la convention du 13 février 2013, la société Atland est fondée à réclamer à la société M&S, sur le fondement de l’enrichissement sans cause, le remboursement des sommes qu’elle a versées ou sera amenée à verser en exécution de l’acte annulé dans la mesure où la société M&S a bénéficié des prestations correspondant à ces sommes ; qu’il résulte des pièces versées aux débats que, en exécution de cette convention, la société M&S a facturé à la société Atland la somme de 111 443,97 euros et que des factures ont été émises à l’encontre de la société Atland pour un montant total de 768 264,92 euros ; qu’en outre, la société Atland justifie avoir payé à la société Socotec la somme de 57 033,22 euros en exécution d’une condamnation prononcée à son encontre par le tribunal de commerce de Paris le 1^er décembre 2017 ;

Attendu que la société Atland est donc fondée à réclamer sur le fondement de l’enrichissement sans cause à la société M&S, bénéficiaire des prestations objet de ces factures qui concernent l’opération immobilière litigieuse dont elle a poursuivi, en partie, la commercialisation, le remboursement de ces sommes, soit 932 746,11 euros ; qu’il n’y a pas lieu à partager la charge de cette somme entre la société Atland et la société M&S, les règles de l’enrichissement sans cause justifiant que celle-ci en supporte le remboursement dans la seule limite de son enrichissement et de l’appauvrissement corrélatif de la société Atland;

3 – Sur les demandes en paiement formées par la société M&S développement

Attendu que la convention conclue avec la société Atland le 13 février 2013 ayant été déclarée nulle, ces demandes ne sont pas fondées ;

4 – Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu qu’il convient de condamner la société M&S à payer à la société Atland la somme de 6 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement

Confirme le jugement sauf en ce qu’il condamne la société M&S développement à payer à la société Atland la somme de 620 897,13 euros et la somme de 260 512,33 euros ;

Statuant à nouveau :

Condamne la société M&S développement à payer à la société Atland la somme de 932 746,11 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société M&S développement de sa demande et la condamne à payer à la société Atland développement la somme de 6 000 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par la SELARL LPA-CGR conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président