Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 28 février 2020, n° 17/21929

TI Ivry-sur-Seine 7 septembre 2017

CA Paris
Infirmation partielle 28 février 2020

Arguments

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Accepté
Insalubrité de l'appartement
La cour a constaté que des désordres affectaient l'appartement, justifiant une indemnisation pour trouble de jouissance, mais a réduit le montant initialement demandé.
Rejeté
Retard dans le relogement
La cour a jugé que le bailleur avait justifié le retard par un dossier administratif incomplet et que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive était donc infondée.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a condamné Monsieur X Y à verser des frais à la SA Immobilière 3F, rejetant ainsi sa demande de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 28 févr. 2020, n° 17/21929
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/21929
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine, 7 septembre 2017, N° 11-16-001355
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Claude TERREAUX, président
Avocat(s) :	Pascale MARCHETTIBrigitte NEVEU-GALLI
Parties :	SA IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 FEVRIER 2020

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/21929 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4RQ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2017 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-16-001355

APPELANT

Monsieur X Y

Né le […]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e A NEVEU-B, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 361

INTIMEE

SA IMMOBILIERE 3F

SIRET : […]

Agissant par ses représentants légaux domiciliés au siège social

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Pascale MARCHETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0802

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN , Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2013, la Sa Immobilière 3F a consenti à Monsieur X Y un bail d’habitation portant sur un appartement sis […], 6^e étage, à Vitry-sur-Seine, moyennant un loyer de 326,56 € par mois, charges en sus.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 juillet 2016, Monsieur X Y a fait citer la Sa Immobilière 3F devant le Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine pour solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de la Sa Immobilière 3F à le reloger dans un appartement conforme aux normes et à sa pathologie sous astreinte de 100 € par jour et à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, portée à 3.000 € lors des débats, celle de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire en date du 7 septembre 2017, le Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine a donné acte à la Sa Immobilière 3F de son accord pour reloger Monsieur X Y dans un appartement équivalent à celui dont il dispose, sous réserve de recevoir un dossier complet et des disponibilités de son parc locatif, étant rappelé que ses propositions devront porter sur des appartements situés au rez-de-chaussée ou au premier étage et il a condamné la Sa Immobilière 3F à payer à Monsieur X Y la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et celle de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

La Cour est saisie de l’appel interjeté par Monsieur X Y à l’encontre de ce jugement selon déclaration en date du 29 novembre 2017.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 20 novembre 2019, Monsieur X Y sollicite de la Cour, au visa des articles 1719 et suivants du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle :

— Donne acte à Monsieur X Y de ce qu’il renonce à sa demande de relogement ;

— Réforme la décision entreprise en ce qu’elle a sous estimé l’indemnisation portant sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance et l’infirmer quant au rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

— Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a alloué à Monsieur X Y une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la Sa Immobilière 3F à payer à Monsieur X Y les sommes de :

* 4.200 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance sur la période de septembre 2015 à janvier 2018,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Déboute la Sa Immobilière 3F de son appel incident et donc de l’ensemble de ses demandes;

— Condamne la Sa Immobilière 3F en tous les dépens, en ce compris ceux de première instance et d’appel et qui seront recouvrés par Maître A Neveu-B conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimée comportant appel incident notifiées par la voie électronique le 19 juillet 2018, la Sa Immobilière 3F sollicite de la Cour qu’elle :

— Dise Monsieur X Y mal fondé en son appel et le débouter de toutes ses prétentions;

— Constate que Monsieur X Y ayant bénéficié de l’attribution d’un autre logement, sa demande de condamnation du bailleur sous astreinte n’a plus lieu d’être,

— Dise et juge que la réalité du trouble de jouissance invoqué n’est pas établie et que le préjudice n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum ;

— Fasse droit à l’appel incident ;

En conséquence,

— Infirme la décision entreprise ce qu’elle a condamné la Sa Immobilière 3F à payer à Monsieur X Y les sommes de 600 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— Condamne Monsieur X Y au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement

de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur X Y aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 décembre 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande principale de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Au soutien de son appel sur le quantum de l’indemnisation de son préjudice de jouissance Monsieur X Y expose que l’appartement était insalubre, situation portant atteinte à sa santé, fragilisée par son handicap, sur la base du rapport du service d’hygiène de la ville de Vitry en date du 3 juin 2013 et de son assureur protection juridique en date du 10 mai 2016. Il sollicite une indemnisation à raison de 150 € par mois de septembre 2015 à janvier 2018, son état de santé s’étant aggravé durant le bail en raison de l’inertie de l’intimée.

Au soutien de son appel incident sur l’existence du préjudice et le quantum de sa réparation, la Sa Immobilière 3F expose qu’elle a fait réaliser les travaux demandés par l’inspecteur de salubrité dès le mois de juillet 2013 et qu’elle projetait alors des travaux de rénovation en parties communes et privatives en particulier le remplacement général de la Vmc qui ont été entrepris courant 2017. Elle plaide que la somme allouée par le tribunal est excessive comme représentant le tiers du loyer résiduel acquitté et au surplus injustifiée, le logement n’étant pas insalubre.

Sur ce, le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que : '1. le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement;(…) 5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de 1'air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

En l’espèce, le 3 juin 2013, le Maire de Vitry-sur-Seine a fait savoir à la Sa Immobilière 3F que l’inspecteur de salubrité avait relevé le 30 avril 2013 des désordres affectant de non-décence et d’insécurité l’appartement occupé par Monsieur X Y auxquels il convenait de remédier.

Monsieur X Y a sommé le bailleur de lui attribuer un autre logement en septembre 2015, et dans le prolongement de sa déclaration de sinistre du 1^er février 2013, non communiquée aux débats, son assureur protection juridique Texa a conclu par rapport du 10 mai 2016 à la non-décence du logement pour défaut de renouvellement d’air de l’appartement.

Or, il convient de relever néanmoins, par lecture comparée des rapports de visite du 7 juin 2013 et du 10 mai 2016, que le bailleur est intervenu pour compenser le défaut de ventilation de la cuisine comme il l’affirme, puisqu’aucune insuffisance de cet ordre n’est relevée par l’assureur dans cette pièce en 2016. La peinture écaillée en 2013 a été refaite également, l’assureur décrivant les papiers peints, plafonds et murs comme étant en état d’usage dans le salon et les chambres dont les châssis sont dotés d’une grille de ventilation.

En réalité les désordres et insuffisances se concentrent dans la salle de bains, fortement humide et dont la peinture s’écaille, la grille de ventilation du mur n’étant pas fonctionnelle et dans les Wc où la même constatation est faite. Dans ces pièces, la Sa Immobilière 3F ne prouve pas, ainsi qu’elle en a la charge, qu’elle ait remédié à ces désordres avant la fin du bail dans l’appartement même.

En conséquence, les inconvénients dont Monsieur X Y est fondé à sa plaindre, qui sont limités encore par la circonstance que ces deux pièces sont dotées de fenêtres, justifiaient seulement l’allocation d’une somme de 30 € par mois sur une période allant de septembre 2015 à avril 2017, le jugement étant confirmé sur la somme octroyée par ces motifs substitués.

Compte tenu de l’évolution du litige, le quantum sera porté à 840 € pour la période arrêtée à janvier 2018. La Sa Immobilière 3F sera donc condamnée à lui verser cette somme, au titre de son obligation d’entretien, aucun des éléments médicaux produits ne permettant par ailleurs de faire le lien entre les caractéristiques de l’appartement loué et les difficultés de santé de Monsieur X Y, hormis son étage élevé, dont il ne peut être fait grief au bailleur.

Sur la demande principale de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il est constant que Monsieur X Y a été relogé en janvier 2018 dans un appartement neuf en rez-de-chaussée par suite de sa demande de relogement formulée en septembre 2015. Il ne soutient donc plus, en conséquence, qu’aucune suite n’a été donnée à sa demande. Par ailleurs, la Sa Immobilière 3F justifie que son dossier administratif était incomplet et qu’un surplus de justificatifs a été nécessaire en mars 2017, ce qui a retardé l’instruction.

C’est à bon droit que le premier juge a donc rejeté sa demande de dommages et intérêts pour

résistance abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner Monsieur X Y qui succombe en son appel à verser une somme de 700 € du même chef à la Sa Immobilière 3F, sa propre demande en appel étant rejetée.

Monsieur X Y sera condamné aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

Statuant dans les limites des appels,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine en date du 7 septembre 2017 en toutes ses dispositions sauf sur le quantum des dommages et intérêts octroyés à Monsieur X Y pour préjudice de jouissance qui sera porté à 840 euros en raison de l’évolution du litige ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur X Y à payer à la Sa Immobilière 3F la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur X Y aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT