RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 17/00996

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE

C/

Y, SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, SA D ASSURANCES, SARL Y TOUS TRAVAUX

ARRÊT N°18/00104

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 19 AVRIL 2018

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE

pris en la personne de son syndic Mademoiselle E F

[…]

[…]

représenté par M^e ROULLEAUX, avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIMEES :

Madame G Y

[…]

[…]

non représentée

SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS Représenté par son gérant

[…]

[…]

non représentée

SA D ASSURANCES

APPEL INCIDENT

Chaban

[…]

représentée par M^e MONCHAMPS, avocat à la Cour d’Appel de METZ

SARL Y TOUS TRAVAUX

Représentée par son gérant

[…]

[…]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur HITTINGER, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame DUSSAUD, Conseiller

Madame FOURNEL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame X

DATE DES DÉBATS : En application des dispositions de l’article 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2018 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame DUSSAUD, Conseiller et magistrat chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour pour l’arrêt être rendu le 19 Avril 2018.

FAITS ET PROCEDURE ANTERIEURE

La SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, dont la gérante était M^me G Y, a acquis un bien immobilier sis […] à Rédange. Elle a ensuite confié les travaux de rénovation et transformation à la SARL Y TOUS TRAVAUX.

Les appartements réalisés ont été cédés par lots, la copropriété étant, par suite, représentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange (le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES).

Invoquant l’apparition de désordres dans la copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a sollicité et obtenu du Juge des référés du tribunal de grande instance de Thionville la réalisation d’une expertise judiciaire. L’expert a rendu son rapport définitif le 24 octobre 2011.

Par actes d’huissier en dates du 18 juin 2015 et 24 juin 2015, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a fait assigner la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX, la SA D ASSURANCES et M^me Y devant le Tribunal de grande instance de Thionville, aux fins de solliciter leur condamnation solidaire et, subsidiairement, in solidum, à lui payer les sommes de 53.969,68 euros au titre des travaux de reprise sur le fondement de la garantie décennale et subsidiairement sur le fondement des vices intermédiaires, et 6.000,00 euros au titre du préjudice immatériel, outre la somme de 8.000,00 euros

au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement en date du 30 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Thionville a statué comme suit :

« DECLARE l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange irrecevable,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange à régler à la société D ASSURANCES SA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange à régler les dépens,

DEBOUTE les parties de toute autre demande. »

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que si, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 janvier 2016, les copropriétaires de l’immeuble […] à Rédange avaient donné mandat à M^e Z d’engager une action devant le tribunal de grande instance de Thionville, il n’avait pas été donné pouvoir au syndic de représenter le syndicat, de sorte que l’action ainsi introduite par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES était irrecevable.

Par déclaration de son conseil enregistrée auprès du greffe de la Cour le 31 mars 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a interjeté appel du jugement.

La SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX et M^me Y n’ayant pas constitué avocat dans le délai légal pour ce faire, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES leur a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions justificatives d’appel par actes d’huissier délivrés à chacune le 12 juillet 2017 par dépôt en l’étude.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 octobre 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange demande à la Cour de :

« Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] à REDANGE représenté par son syndic en exercice en son appel et le dire bien fondé.

Infirmer le jugement entrepris.

Et statuant à nouveau

Vu le procès verbal d’Assemblée Générale Extraordinaire du 4 mai 2017,

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires recevable en son action.

La dire également bien fondée.

Et, ce fait,

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX, la SA D et Madame G Y à payer la somme de 53 969,68 € au titre des travaux de reprise sur le fondement de la garantie décennale, et subsidiairement sur le fondement des vices intermédiaires.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX, la SA D et Madame G Y à payer la somme de 6 000 € au titre du préjudice immatériel.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX, la SA D et Madame G Y à payer la somme de 15 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés en lère instance puis en appel.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX, la SA D et Madame G Y aux entiers frais et dépens de 1^re instance et d’appel en ce compris ceux des procédures référé n° RI 10/00040 et RI 1 1/00041 et les frais d’expertise. »

Sur la recevabilité de son action, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que le défaut de pouvoir relevé par le tribunal dans le jugement dont appel a été régularisé car les copropriétaires, réunis en Assemblée Générale le 4 mai 2017, ont, à l’unanimité, autorisé le syndic à interjeter appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thionville en date du 30 janvier 2017 et à poursuivre toute action en justice à l’encontre de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX, la SA D et M^me Y sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1134, 1147 et suivants du Code Civil et ce aux fins d’obtenir indemnisation de la somme de 6.000 euros au titre du préjudice immatériel et de la somme de 53.969,68 euros au titre des travaux de reprise des désordres qui y sont listés.

Sur le fond, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande la condamnation de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et de la SARL Y TOUS TRAVAUX à l’indemniser sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil et fait valoir que la responsabilité décennale est applicable à un contrat de rénovation qui est assimilable à une opération de construction et que les acquéreurs successifs d’un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de cette garantie qui accompagne, en tant qu’accessoire, l’immeuble.

Le SYNDICAT DES COPROPROPRIETAIRES expose également rechercher la responsabilité personnelle de M^me Y, gérante de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, en ce qu’elle a commis une faute personnelle détachable de sa fonction en faisant intervenir son entreprise sans avoir préalablement souscrit une assurance dommages ouvrage qui était pourtant obligatoire s’agissant d’une promotion immobilière.

Sur les conditions requises pour engager la responsabilité décennale de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et de la SARL Y TOUS TRAVAUX, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient que les désordres en cause relèvent bien de ce régime de responsabilité car ils n’ont pas fait l’objet de réserves. Il fait valoir sur ce point que les travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve et que l’expert a commis une erreur en retenant que « un procès-verbal de réception des travaux a été établi le 26 mars 2008. La liste des réserves ne nous a pas été remise. Le procès-verbal n’est pas signé par le maître d’ouvrage mais par Y Tous Travaux (ATT) qui serait intervenu en tant que maître d''uvre, tel que cela apparaît sur les plaquettes commerciales », alors que s’agissant d’un procès-verbal de réception sans réserve, une liste de réserves n’avait pas vocation à être remise. Il ajoute que le procès-verbal a été signé par le maître d’ouvrage, la réception étant intervenue entre le représentant de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, maître de l’ouvrage, assistée de M. H, architecte, et le

constructeur, la SARL Y TOUS TRAVAUX.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES précise que, contrairement à ce que soutient la SA D ASSURANCES, le procès-verbal a bien été signé par M^me Y représentant la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS car la signature de M^me Y n’est pas apposée à côté du cachet de la SARL Y TOUS TRAVAUX mais en pied de page du procès-verbal de réception et que la comparaison de cette signature avec un acte notarié montre qu’il s’agit bien du paraphe de M^me Y.

Subsidiairement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient que, dans la mesure où la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS a commercialisé et vendu les logements, il doit en être déduit que les travaux ont été implicitement mais nécessairement acceptés par elle dans le cadre d’une réception tacite.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient ensuite que les désordres dénoncés entrent bien dans le champ de la garantie décennale car ils n’étaient pas décelables par les copropriétaires lors de l’acquisition, l’expert ayant notamment relevé dans son rapport que « les désordres étaient apparents lors de la prise de possession des locaux mais pouvaient ne pas être décelés par un maître d’ouvrage profane ».

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES se plaint en conséquence des désordres suivants :

— Des infiltrations d’eau et des ventilations bouchées dans les caves, qui ont été relevées par l’expert comme malfaçons dans son rapport, alors qu’il est de jurisprudence constante que l’insalubrité des caves provoquée par des infiltrations d’eau caractérise une impropriété à destination, de sorte que ces désordres relèvent de la garantie décennale.

— Une présence de champignon en sous-sol, constatée et analysée pendant les opérations d’expertise, de type coniophora marmorata, apparenté à la mérule en ce qu’il provoque une destruction du bois, conséquence de l’humidité constante affectant les caves en raison des infiltrations et rendant la cave insalubre, de sorte qu’il relève de la garantie décennale.

— L’absence de finitions de l’exutoire de fumée et désenfumage de la cage d’escalier non assuré, malfaçons constatées par l’expert qui ne permettent pas le respect de la réglementation anti-incendie et rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

— La non-conformité de la hauteur des marches d’escalier qui ne sont pas uniformes et rendent l’utilisation de celui-ci dangereux, ce désordre relevant également de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code Civil ainsi que l’a relevé le rapport d’expertise.

— des malfaçons affectant les garde-corps des balcons et passerelles qui ne sont pas finis et dont les remplissages ne sont pas conformes, les normes d’écartements n’étant par ailleurs pas respectées, ce qui a été constaté lors de l’expertise, l’Expert ayant retenu que le désordre rendait l’ouvrage impropre à sa destination. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ajoute sur ce point que la jurisprudence retient que ces désordres relèvent de la garantie décennale, le maître de l’ouvrage ignorant tout des normes applicables en matière d’écartement des balustres qui ne pouvait donc pas constituer pour lui un vice apparent.

— Des malfaçons concernant la finition des ouvrages en sous-sol, calfeutrement, fixation des portes, fixation des canalisations et réseaux et tampon sur canalisation, constatées par l’expert qui a préconisé la reprise des fixations des réseaux du sous-sol et le calfeutrement des traversées de cloisons aux murs, la jurisprudence retenant que l’absence de calfeutrement au droit des réservations pour le passage des fourreaux présente un caractère décennal en ce qu’elle porte atteinte à la résistance au feu des ouvrages.

— L’absence de finitions des sorties d’évacuation des gaz des chaudières à condensation susceptible d’entraîner des infiltrations, désordre constaté par l’expert qui relève également de la garantie décennale en raison de l’atteinte à la destination de l’ouvrage.

— Le branchement de la soupape de sécurité sur la descente EP, qui constitue une malfaçon et porte atteinte à la destination normale de l’immeuble.

— le revêtement des marches présentant des risques de chute, de sorte que l’escalier ne répond pas à sa destination.

— La mise en place du revêtement PVC non conforme aux normes de pose ainsi que constaté par l’expert, entraînant un défaut d’étanchéité qui provoque des remontées au niveau du mur, alors que, de jurisprudence constante, un ouvrage qui n’est pas hors d’air et d’eau est impropre à sa destination.

— Un défaut de garde de protection de l’enduit entraînant son humidification et sa dégradation par le gel constaté par l’expert, alors que l’enduit a pour but d’assurer l’étanchéité de l’ouvrage et que sa dégradation entraîne une perte d’étanchéité rendant, pour les mêmes motifs qu’indiqués précédemment, l’ouvrage impropre à sa destination.

— le défaut d’étanchéité de la toiture du garage relevé par l’expert et provoquant des infiltrations.

— la non conformité du revêtement d’étanchéité dans l’allée, l’expert ayant constaté que cela pouvait entraîner des infiltrations d’eau vers le sous-sol de l’immeuble.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conteste ensuite le refus de garantie opposé par la SA D ASSURANCES aux motifs que certains désordres relèveraient d’activités non assurées par ses soins, et fait valoir que la SA D ASSURANCES ne produit pas les conditions particulières du contrat d’assurance et se contente de produire les conventions spéciales n° 5 B de ce contrat, de sorte qu’elle ne justifie pas de cette exclusion qui doit par conséquent être écartée.

Il fait également valoir que la SARL Y TOUS TRAVAUX, qui intervenait en qualité de maître d''uvre, ne pouvait ignorer les désordres et aurait dû les signaler et faire procéder à leur reprise, de sorte qu’elle engage en tout état de cause sa responsabilité contractuelle et que les garanties de la SA D ASSURANCES sont donc mobilisables dans le cadre de la garantie responsabilité civile souscrite par le maître d''uvre.

A titre subsidiaire, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient que si la nature décennale des désordres invoqués n’est pas retenue, il est bien fondé à solliciter la condamnation de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et de la SARL Y TOUS TRAVAUX sur le fondement de leurs obligations contractuelles de délivrance et subsidiairement sur le fondement de la théorie des vices intermédiaires.

Il fait valoir qu’il incombe au constructeur ayant assuré également la maîtrise d''uvre de parfaire l’ouvrage dans le cadre de ses obligations contractuelles et que le vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est tenu d’une responsabilité pour faute en ce qui concerne les dommages intermédiaires, de sorte qu’en l’espèce, l’expert ayant relevé que l’ensemble des désordres résultait d’une mauvaise exécution, d’un manquement à la réglementation ou d’un manquement aux règles de l’art, l’exécution fautive est prouvée et les deux sociétés engagent leur responsabilité à ce titre.

Quant à l’estimation du coût des travaux de reprise, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES reprend les sommes retenues dans le rapport d’expertise et qui avaient été préconisées par un mémoire de M. A, métreur-vérificateur, tout en sollicitant une réévaluation de la TVA à 10% et non 5,5% tel que prise en compte lors du rapport d’expertise, soit un total de 44.796,43 euros

TTC.

Il ajoute que la reprise de l’étanchéité du garage a été évaluée à la somme de 4.705,00 euros HT, soit 5.175,50 euros TTC et qu’il convient également de prendre en compte les frais de maîtrise d''uvre à hauteur de 8 %.

Enfin, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite, au titre du préjudice immatériel constitué par le fait que les différents copropriétaires subiront des désagréments extrêmement importants lors de la réfection des escaliers et du fait de 1'obligation qui leur est faite de laisser l’accès à leur logement, la reprise des marches des escaliers ne devant pas être supérieure à un mois ainsi qu’évalué par l’expert, l’allocation d’une indemnisation correspondant à la valeur locative de chaque appartement, d’un montant de 750 euros par appartement, soit 6.000 euros (750 x 8) et soutient que la jurisprudence retient que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir afin d’obtenir l’indemnisation d’un préjudice de jouissance au profit des copropriétaires dès lors que l’ensemble des copropriétaires subiront le même préjudice, la Cour de Cassation jugeant que le syndicat a « qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots ».

Par ses dernières conclusions du 11 juillet 2017, la SA D ASSURANCES demande à la Cour de :

« Dire et juger l’appel du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 16 RUE DU GENERAL DE GAULLE […] mal fondé.

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs.

A titre principal,

Constater que les garanties de la SA D ASSURANCES ne sont pas susceptibles d’être mobilisées.

A titre infiniment subsidiaire,

Réduire les montants dans de larges proportions.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 16 RUE DU GENERAL DE GAULLE […] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Le condamner à payer à la SA D ASSURANCES une indemnité de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel. »

La SA D ASSURANCES soutient en premier lieu que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, en justifiant d’une nouvelle délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, postérieure au jugement dont appel, et qui régularise les pouvoirs du syndic aux fins d’agir en justice en son nom, reconnaît le caractère irrégulier du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires qui avait été produit en première instance, de sorte que les dépens de première instance ainsi que l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, tels que fixés par le tribunal, doivent rester à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Sur le fond du litige, la SA D ASSURANCES soutient que ses garanties ne sont pas susceptibles d’être mobilisées.

Elle expose que la SARL Y TOUS TRAVAUX avait souscrit auprès d’elle un contrat d’assurance prenant effet le 1^er décembre 2004 garantissant sa responsabilité décennale pour les

activités de maçon béton armé, plaquiste, couvreur, zingueur, peintre en bâtiment et électricien et que ce contrat a été résilié le 31 janvier 2009.

Elle ajoute que les garanties prévues dans ce contrat d’assurance s’appliquent à la réparation des dommages apparus après une réception sans réserve des travaux, susceptibles de porter atteinte à la solidité ou à la destination des ouvrages réalisés par son assuré, mais que ces conditions ne sont pas réunies en l’espèce car :

— il n’est pas établi que les désordres allégués, notamment la présence de champignons en sous-sol, soient imputables à la SARL Y TOUS TRAVAUX

— il n’est pas davantage établi que les désordres allégués relèvent des activités assurées par la SA D ASSURANCES puisque la SARL Y TOUS TRAVAUX n’était pas assurée pour la réalisation de la maîtrise d''uvre et que la réalisation de l’exutoire de fumée au niveau de la toiture et le problème de désenfumage, de même que les problèmes résultant de l’installation des chaudières à condensation et de l’évacuation des gaz, car ces derniers ne relèvent pas des garanties souscrites, la SARL Y TOUS TRAVAUX n’étant pas assurée au titre de l’activité de chauffagerie.

— les garanties de la SA D ASSURANCES n’ont vocation à intervenir que pour les désordres apparus après une réception sans réserve, alors qu’en l’espèce l’existence et, le cas échéant, la date de la réception sont discutées, puisque le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES prétend que la réception des travaux a été prononcée sans réserve par procès-verbal en date du 26 mars 2008 avec effet au 25 mars 2008 et produit un document intitulé procès-verbal de réception des travaux, signé entre l’architecte et la SARL Y TOUS TRAVAUX, qui n’avait pas la qualité de maître d’ouvrage.

La SA D ASSURANCES fait valoir sur ce point que la comparaison de signatures effectuée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a pour seul but de créer une confusion entre la SARL LES TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et la SARL Y TOUS TRAVAUX qui ont participé à ces travaux et dont M^me Y est la dirigeante, alors que le document intitulé « procès-verbal de réception » porte le seul cachet de la SARL Y TOUS TRAVAUX qui, n’étant pas maître de l’ouvrage, ne pouvait, par ce document, effectuer une réception des travaux.

Elle conteste également l’existence d’une réception à cette époque en invoquant qu’il ressort des indications du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que les travaux n’auraient jamais été terminés et elle ajoute qu’il est établi qu’une réunion s’est tenue le 20 mars 2009 entre la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et 7 copropriétaires, à l’occasion de laquelle un procès-verbal faisant état de travaux restant à réaliser dans les parties communes a été établi, de sorte que la liste des griefs soulevés par les copropriétaires contredit l’affirmation selon laquelle une réception sans réserve serait intervenue.

Elle fait encore valoir qu’aucun élément n’établit la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter celui-ci, qu’il est établi de l’aveu même du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que les travaux n’étaient pas achevés, que la date de prise de possession des différents immeubles n’est pas connue et qu’un grand nombre des observations de l’expert relève d’une non terminaison des travaux et non de désordres, l’expert indiquant dans son rapport que la plupart des désordres examinés étaient apparents lors de la prise de possession de l’ouvrage et ont été signalés à la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTION.

La SA D ASSURANCES en conclut que puisque les désordres, non façons ou malfaçons sont apparus avant la réception, ils ne relèvent pas de la garantie décennale, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entreprise qui n’avait, tout simplement, pas terminé sa mission.

— La mise en 'uvre de la garantie décennale suppose également qu’il soit démontré que les désordres

présentent un certain caractère de gravité, qu’ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou nuisent à sa destination, alors qu’en l’espèce, le rapport d’expertise précise que sur les 12 désordres allégués et invoqués par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, seuls 3 sont susceptibles de revêtir la gravité exigée par la loi pour être considérés comme étant de nature décennale, sans que l’expert soit affirmatif sur le caractère décennal de ces derniers.

— L’absence de remplissage des garde-corps, ou encore de la non-conformité des marches d’escalier étaient manifestes et visibles lors de la réception des travaux et sont par conséquent apparus avant celle-ci, de sorte qu’ils ne relèvent pas de la garantie décennale.

— L’exutoire en toiture a fait l’objet de réserves expresses, de sorte qu’il ne peut relever de la garantie décennale.

La SA D ASSURANCES conteste l’application de la théorie des vices intermédiaires invoquée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et soutient que ses garanties ne peuvent être mobilisées que pour l’indemnisation des désordres de nature décennale, de sorte qu’elles ne sauraient s’appliquer dans le cas où la responsabilité de la SARL Y TOUS TRAVAUX serait retenue sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires, qui est une responsabilité contractuelle s’appliquant pour des désordres intervenus dans le délai d’épreuve mais ne présentant pas le caractère décennal.

A titre subsidiaire, la SA D ASSURANCES conteste les montants des indemnisations sollicitées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Sur la demande au titre des travaux de reprise des désordres, la SA D ASSURANCES soutient qu’aucune condamnation in solidum ne peut intervenir et que, en outre, si certains désordres étaient retenus à l’encontre de la SARL Y TOUS TRAVAUX comme étant de nature décennale, seuls ceux-ci seraient susceptibles de faire l’objet d’une condamnation à son encontre.

Sur la demande au titre des préjudices immatériels, la SA D ASSURANCES soutient que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’a pas qualité pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice privatif propre à chaque copropriétaire, que, en outre, les garanties obligatoires souscrites auprès d’elle ne couvrent pas les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels garantis et que, enfin, la réalité de ce chef de préjudice n’est pas établie, rien ne prouvant la valeur locative invoquée et ce préjudice s’analysant en une simple perte de chance puisque la location de ces appartements n’est pas démontrée pour la période concernée.

La SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, M^me G Y et la SARL Y TOUS TRAVAUX n’ont pas constitué avocat ni déposé de conclusions devant la Cour.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2018.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’action du syndicat de copropriétaires :

Selon l’article 117 du Code de Procédure Civile constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale.

Conformément à l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat de copropriétaire sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Le défaut de pouvoir du syndic, qui n’a pas été autorisé à agir en justice par une décision de

l’assemblée générale des copropriétaires, constitue un vice de fond affectant la validité de l’assignation.

L’article 121 du Code de Procédure Civile précise que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité pour vice de fond ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’irrégularité de fond qui affecte la validité d’une assignation d’un syndicat de copropriétaires en raison du défaut de pouvoir du syndic est susceptible d’être couverte avant l’expiration du délai de prescription de l’action et avant le jour où les juges d’appel statuent.

En l’espèce, selon procès-verbal du 4 mai 2017 l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence SOFIA, sise […] à Rédange, a autorisé le syndic à interjeter appel du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de THIONVILLE en date du 30 janvier 2017 et à poursuivre toute action en justice aux fins d’obtenir indemnisation d’une liste de désordres, objet de la présente procédure.

En outre cette autorisation d’agir en justice a été donnée au syndic le 04 mai 2017, soit avant l’expiration du délai de prescription décennal de l’action qui a suivi la rédaction d’un procès-verbal de réception du 26 mars 2008, et avant la clôture de la présente procédure devant la Cour.

La cause de nullité pour vice de fond a disparu. En tout état de cause la Cour n’est pas saisie d’une demande d’annulation d’un acte de procédure pour vice de fond.

Par ailleurs aucune cause d’irrecevabilité – au sens de l’article 122 du Code de Procédure Civile – de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES représenté par son syndic, n’est alléguée, s’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice matériel lié aux désordres. Cette demande est recevable.

En ce qui concerne la demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance, la SA D soutient que l’appelant n’a pas qualité pour agir car il s’agirait d’un préjudice propre à chaque copropriétaire.

Cependant le Syndicat de Copropriétaire invoque un préjudice immatériel lié aux travaux de réparation des escaliers, en faisant valoir que les différents copropriétaires subiront des désagréments extrêmement du fait de 1'obligation qui leur sera faite de laisser l’accès à leur logement.

Le trouble de jouissance durant la réparation des escaliers, parties communes, est un préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires. La demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES représenté par son syndic, doit être déclarée recevable, et le jugement sera infirmé à cet égard

Sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES contre la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, et la SARL Y TOUS TRAVAUX :

— concernant la réception :

La S.A. D assurances conteste l’existence d’une réception expresse des travaux en faisant valoir que le procès-verbal de réception du 26 mars 2008 n’a pas été signé par M^me G Y en qualité de gérante de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS qui était maître de l’ouvrage. Elle soutient par ailleurs que la réception tacite sans réserves n’est pas démontrée, dès lors qu’une réunion s’est tenue le 20 mars 2009 entre la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et 7 copropriétaires, et qu’un procès-verbal a alors été établi pour indiquer les travaux restant à réaliser dans les parties communes.

Le 'procès-verbal de réception des travaux’ fait à YUTZ en date du 26 mars 2008, concernant l’aménagement de 6 logements sis […] à REDANGE, débute par la mention suivante :

' Je soussigné M. I Y, représentant de la SARL 3 Frontières Construction, Maître de l’Ouvrage assisté de M. H, Architecte, après avoir procédé à l’examen des travaux exécutés par les entrepreneurs (…) déclare que : 'la réception est prononcée avec effet à la date du 25.03.2008 sans réserves’ (pièce 4 de l’appelant).

Ce procès-verbal de réception du 26 mars 2008 comporte d’une part la signature de l’Architecte, M. H, et d’autre part, sous la mention 'Le maître de l’Ouvrage', la signature de M. I Y ( ainsi qu’il ressort de la comparaison de cette signature avec celle figurant sous le nom de celui-ci dans le P.V. de délibérations de l’A.G. du 14.11.2009 de la SARL Y TOUS TRAVAUX, pièce 28 de l’appelant). Le procès-verbal de réception de travaux du 26 mars 2008 comporte également le cachet de la SARL Y TOUS TRAVAUX sous la signature de M. I Y.

Or il résulte des pièces 26 et 27 de l’appelant que M^me G Y était gérante de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS à la date du 26.03.2008, et dès lors seule habilitée à représenter cette société et donc à l’engager dans un acte de réception des travaux. La réception expresse n’est dès lors pas démontrée à la date du 26 mars 2008, le procès-verbal n’ayant pas été signé le 26 mars 2008 par M^me G Y aux fins de manifester l’acceptation des travaux par le Maître de l’Ouvrage.

En revanche, la copie du procès-verbal de réception des travaux du 26 mars 2008 qui est produite en pièce 4 par l’appelant est manifestement l’annexe n° 8 de l’acte authentique de vente du 10 avril 2008 reçu par M^e J K, Notaire à B, entre la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, vendeur, et M. L M et M^me N O, acquéreurs de lots dans la résidence SOFIA au […] à REDANGE, étant observé que:

— l’acte de vente du 10 avril 2008 indique en dernière page qu’y est joint en 'Annexe 8 : Réception des travaux',

— Maître J K a apposé sa signature en haut à gauche sur le procès-verbal du 26 mars 2008 qu’il a annexé,

— les parties à l’acte de vente, à savoir la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS représentée par M^me G Y, et les acquéreurs, ont apposé leurs paraphes ou initiales en bas et à gauche sur le procès-verbal de réception du 26 mars 2008 (comparer le paraphe et les initiales sur le procès-verbal de réception des travaux, pièce 4, et sur l’acte de vente du 10 avril 20078, pièce 6 de l’appelant).

Il en résulte que la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, maître de l’ouvrage et vendeuse, représentée par sa gérante M^me G Y, qui a remis ledit procès-verbal de réception sans réserves au Notaire pour qu’il l’annexe à l’acte de vente du 10 avril 2008, qui a paraphé ce document le 10 avril 2008, et qui a vendu ce jour-là une partie du bien immobilier rénové, a manifesté sa volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage au plus tard à la date du 10 avril 2008.

En outre aucune réserve n’a été émise par la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS à la même époque.

En conséquence la réception tacite et sans réserves est caractérisée à la date du 10 avril 2008.

— concernant les désordres :

—  sur les infiltrations d’eau dans les caves, la présence de champignons, et la ventilation des caves :

Selon l’article 1792 du Code Civil :

'Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.'

L’article 1792-1 du Code Civil précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

La pièce n° 8 de l’appelant indique qu’un permis de construire a été sollicité et obtenu pour l’aménagement de 2 studios dans un Bâtiment B, et la réhabilitation de 6 logements existants dans un Bâtiment A. La pièce n°1 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, qui est la notice descriptive de l’opération de réhabilitation de 8 logements, démontre que la rénovation de l’immeuble était générale et complète, portant sur l’ensemble de la structure de l’immeuble, les conduites et réseaux, et sur tous les éléments d’équipement et les revêtements des communs et parties privatives.

Compte tenu de l’importance des travaux la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS est réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 point 2°. La SARL Y TOUS TRAVAUX, maître d’oeuvre et entrepreneur principal, qui était liée avec le maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, est également réputée constructeur.

L’expert judiciaire, M. C, a constaté des infiltrations d’eau dans les caves, ainsi que la présence d’un champignon qui ne serait pas la mérule mais le coniophora marmorata (pages 14, 17, 19 et 25 du rapport d’expertise), et l’absence de ventilation et de circulation d’air dans les caves.

L’expert indique que les infiltrations d’eau et la présence de champignon dans les caves sont apparues postérieurement à la réception (point 5.11 page 20), et que 'seule la présence de champignons et les infiltrations d’eau pouvaient ne pas être apparents lors de la livraison des logements’ (point 6.2.1. page 26).

Le dommage, caractérisé par les infiltrations d’eau et l’humidité des caves favorisant les champignons, n’a pas été noté dans la liste des travaux sollicités par sept copropriétaires dans une lettre du 16 mars 2009, ce qui permet de conclure qu’il n’était toujours pas apparent à l’époque. Le PROCÈS-VERBAL de réunion du 20 mars 2009 n’indique pas non plus ce désordre, ce qui confirme qu’il n’était pas apparent à l’époque.

Il ressort à la fois du rapport d’expertise d’une part, et de la lettre du 16 mars 2009 et du procès-verbal de réunion du 20 mars 2009 d’autre part, que ce désordre n’était pas apparent à la date de réception tacite par le maître de l’ouvrage, intervenue au plus tard le 10 avril 2008.

Ce dommage caractérisé par les infiltrations d’eau et l’humidité des caves favorisant les

champignons, rend l’ouvrage impropre à sa destination, et relève de la responsabilité décennale dont sont tenus la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, qui a vendu l’ouvrage après achèvement, et la SARL Y TOUS TRAVAUX, maître d’oeuvre et entrepreneur qui a réalisé l’ouvrage.

Il ressort du rapport d’expertise, page 21, que le dommage sera réparé par des travaux de mise en place d’une ventilation des caves et par la réalisation d’un enduit sur les murs, qui représente selon l’expert 15.212,05 euros TTC.

L’expert a chiffré la réparation TTC en incluant un taux de TVA de 5,5 % (cf p. 23), soit 14.419,00 euros H.T. L’appelant sollicite une revalorisation du montant en tenant compte d’un taux de TVA de 10 %, ce qui n’est pas contesté par la partie adverse.

La somme due représente donc 14.419,00 x 110/100 = 15.860,09 euros TTC, en incluant la TVA à 10 %.

Il est fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES tendant à la condamnation in solidum de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et la SARL Y TOUS TRAVAUX à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts.

La somme due à titre principal produit intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, en application de l’ancien article 1153 du Code Civil devenu 1231-7 du Code Civil.

—  sur l’exutoire de fumée :

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception. Elle soutient que celui concernant l’exutoire de fumée a fait l’objet de réserves, que l’expert n’est pas affirmatif sur la gravité et le caractère décennal de ce désordre, et qu’il ne relève pas de la garantie décennale.

Il résulte du rapport d’expertise que l’exutoire de fumée situé au niveau de la toiture n’est pas terminé et que la mise en place d’une commande manuelle reste à réaliser (page 14) et que la 'finition de l’exutoire de fumée de la cage d’escalier’ représente 300 euros (page 22). Il précise en page 14 que 'en cas de fumée, l’intervention des services incendie serait perturbée’ et en page 18 que 'le désenfumage de la cage d’escalier se doit d’être assuré. La réglementation incendie n’est pas respectée'. En page 17 il indique qu’il s’agit d’une malfaçon.

Selon l’expert judiciaire la plupart des désordres étaient apparents lors de la prise de possession des logements (cf p. 20, 25 et 26 du rapport). La prise de possession des logements date de la vente du 10 avril 2008 pour certains copropriétaires, et elle correspond ainsi à la date de réception tacite pour le maître de l’ouvrage (cf plus haut). Ce défaut était donc apparent lors de la réception. L’expert ajoute que ce défaut 'pouvai(t) ne pas être décelé(e) par un maître de l’ouvrage profane lors de la prise de possession des logements’ (p. 20).

Le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage, au jour de la réception des travaux par celui-ci, et non pas au jour de la livraison des logements aux acquéreurs.

La SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, maître de l’ouvrage, n’était pas un profane dans le domaine de la construction, sachant qu’elle avait une activité de marchand de biens immobiliers et que ses associés et sa gérante étaient également associés de la SARL Y TOUS TRAVAUX, qui avait quant à elle une activité de travaux de maçonnerie et gros-oeuvre (pièces 25 à 28 de l’appelant) et étant chargée de la maîtrise d’oeuvre.

La notice descriptive des travaux de rénovation élaborée le 17.12.2007 indique en page 5 qu’il était prévu, au poste 4.3.5 concernant la ventilation de la cage d’escalier, un 'exutoire en toiture avec commande d’ouverture à cartouche de C02 (désenfumage)'.

La SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS était en mesure de vérifier la présence et le fonctionnement de la commande d’ouverture de cet exutoire lors de la réception qui a eu lieu pour elle au plus tard le 10 avril 2008.

Le défaut de finition de l’exutoire de fumée était donc apparent lors de la réception du 10 avril 2008 pour la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, maître de l’ouvrage, ce qui ressort d’ailleurs du rapport d’expertise.

La réception sans réserves couvre ce défaut apparent, de sorte que la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS qui a vendu après rénovation, et la SARL Y TOUS TRAVAUX, maître d’oeuvre, ne sont pas tenues par la responsabilité décennale pour ce défaut, et que la responsabilité contractuelle pour faute prouvée de la SARL Y TOUS TRAVAUX, constructeur, est également exclue.

L’appelant invoque à titre subsidiaire un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur.

Cependant la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS a vendu des lots de copropriété à M. L M et M^me N O dans le cadre d’une vente simple, l’acte authentique de vente indiquant que le transfert de propriété a lieu le jour même, que l’acquéreur en a pris possession immédiatement, et que le prix a été payé le jour même. Les autres actes de vente ne sont pas produits.

Il n’est pas démontré que la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS n’aurait pas délivré l’immeuble objet des différents actes de vente, tel qu’existant au jour de la vente et visité antérieurement par les acquéreurs. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient également que le désordre résulte d’une mauvaise exécution, ou d’un manquement à la réglementation ou aux règles de l’art. Ce faisant il n’allègue pas une faute du vendeur dans l’exécution du contrat de vente, puisque le défaut de finition de l’exutoire de fumée est imputable à l’entrepreneur qui a fait les travaux, et non pas au maître de l’ouvrage devenu vendeur. En l’absence de preuve d’une faute du vendeur, le Syndicat de copropriétaire ne démontre pas que les conditions de la responsabilité contractuelle de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, vendeuse, sont réunies.

La demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES tendant à la condamnation in solidum de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et la SARL Y TOUS TRAVAUX à lui payer 300 euros de dommages-intérêts au titre du défaut de finition de l’exutoire de fumée est rejetée.

—  sur les hauteurs des marches d’escalier :

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception.

L’expert indique que les hauteurs des marches d’escalier ne sont pas uniformes, rendant celui-ci dangereux, et que les normes n’ont pas été respectées (p. 14, 17, 19).

Il ressort du rapport d’expertise que cette malfaçon était apparente lors de la réception. L’expert estime qu’un maître de l’ouvrage profane pouvait ne pas se rendre compte des risques encourus (p. 20).

Il a déjà été observé que la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS n’était pas un maître de l’ouvrage profane. En outre la différence de hauteur de marches, de 7 cm à 20 cm, soit un écart de

l’ordre de 13 cm selon l’expert, était visible lors de la réception, et le caractère dangereux des marches inégales se révèle en prenant les escaliers lors d’une simple visite de l’immeuble après travaux.

La réception sans réserves couvre ce vice apparent, de sorte que les demandes formées sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil et sur le fondement subsidiaire de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée du constructeur doivent être rejetées.

Par ailleurs, ainsi qu’il a déjà été observé, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne caractérise pas de faute de la part du vendeur qui engagerait la responsabilité contractuelle de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS.

La demande à ce titre est rejetée.

—  sur les garde-corps des balcons et passerelles :

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception.

L’expert indique en page 14 avoir noté 'l’absence de remplissage au niveau de certains garde-corps des balcons ou passerelles, rendant l’utilisation de ceux-ci dangereux. La réglementation en matière de sécurité n’est pas respectée'.

La notice descriptive du 17.12.2007 prévoyait des garde-corps et barres d’appui avec une ossature en aluminium et un remplissage en verre security.

L’absence de remplissage en verre des garde-corps est apparente. Le maître de l’ouvrage, qui n’est pas un profane, pouvait contrôler d’un simple coup d’oeil la présence ou l’absence de remplissage en verre des garde-corps lors de la réception du 10 avril 2008.

Par ailleurs l’expert indique que le garde-corps extérieur, au droit des passages piétons, ne respecte pas la réglementation en matière d’écartement des lisses horizontales, et qu’il y a un risque de chute.

La distance entre les lisses horizontales du garde corps est visible et était apparente à la réception. Les photographies sur les planches 5 et 6 permettent de se rendre compte qu’un enfant peut passer entre les lisses, sans qu’il soit nécessaire pour cela de connaître précisément la distance maximale d’écartement imposée par la réglementation. En outre la distance entre les lisses horizontales contrevient à la réglementation dans la mesure où le garde-corps n’a pas été rempli en verre epoxy, ce qui était apparent à la réception.

L’expert indique aussi qu’il manque une fixation sur le garde corps de l’escalier intérieur. Cette absence de fixation est apparente, ainsi qu’il ressort de la planche photographique 12 de l’expert.

L’absence de réserve à la réception couvre ces défauts de conformité apparents. Les demandes en dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité décennale et sur le fondement subsidiaire de la responsabilité contractuelle sont rejetées, pour les raisons déjà exposées plus haut.

—  sur la fixation et le calfeutrement des réseaux en sous-sol :

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception.

La fixation des réseaux en sous-sol par des éléments flexibles, et le calfeutrement à terminer, étaient apparents à la réception, ainsi qu’il ressort des photographies 12 à 14 du rapport d’expertise, et de

l’appréciation de l’expert page 20.

L’absence de réserve à la réception couvre ces manquements apparents aux règles de l’art. Les demandes en dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité décennale et sur le fondement subsidiaire de la responsabilité contractuelle sont rejetées, pour les raisons déjà exposées plus haut.

—  l’absence de finition des sorties d’évacuation des gaz des chaudières à condensation:

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception.

L’expert a noté l’absence de collerette sur les sorties extérieures des chaudières à condensation, en indiquant qu’il s’agit d’une 'non-façon’ (cf p. 15 et 17 du rapport d’expertise).

L’absence de finition et de collerette sur les sorties ventouses extérieures des chaudières à gaz est visible et apparente, ainsi qu’il ressort de la photographie n° 16, et de l’appréciation de l’expert en page 20 du rapport d’expertise .

S’agissant d’une non façon apparente à la réception, la demande en dommages-intérêts est rejetée, pour les motifs précédemment indiqués.

—  sur le raccordement de l’évacuation de la soupape de sécurité sur une descente d’eau pluviale:

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception.

L’expert a noté que l’évacuation de la soupape de sécurité de la chaudière du rez-de-chaussée est branchée sur une descente d’eau pluviale (EP), fait référence à une photographie n° 17, et précise qu’il s’agit d’une malfaçon (cf pages 15 et 17 du rapport).

La photographie 17 montre le raccordement d’un tuyau blanc venant du sol, sur un tuyau de descente d’EP. Si le raccordement est visible, en revanche ses conséquences dangereuses ne sont pas apparentes pour le maître de l’ouvrage en l’absence de connaissances techniques spécifiques de sa part en matière de chaudières et fumisterie, d’autant plus que la nature de l’un des tuyaux, venant du sol, n’est pas manifeste.

L’expert n’indique pas que cette malfaçon rendrait l’immeuble impropre à sa destination. Il est à noter qu’il ne s’agit pas de l’absence de tout raccordement de la soupape de sécurité, mais d’un raccordement de celle-ci sur un tuyau d’eau pluviale. L’appelant ne démontre pas que cette malfaçon rend l’ouvrage impropre à sa destination. La demande formée contre la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et la SARL Y TOUS TRAVAUX sur le fondement de la responsabilité décennale est rejetée.

En revanche l’expert affirme en page 17 du rapport qu’il s’agit d’une malfaçon, et en page 24 du rapport qu’elle provient d’un non-respect des normes de construction. La faute de la SARL Y TOUS TRAVAUX, maître d’oeuvre, et entrepreneur principal, qui ne s’est pas assurée du respect de la règle de l’art en la matière, est donc caractérisée. La responsabilité contractuelle de la SARL Y TOUS TRAVAUX pour faute est dès lors engagée. L’expert a chiffré ce désordre à 1500 euros TTC en incluant la TVA au taux de 5,5%, soit 1421,80 euros H.T.

Il y a lieu de condamner la SARL Y TOUS TRAVAUX à payer la somme de 1.421,80 X 110/100 = 1563,98 euros TTC (dont la TVA au taux de 10%) en réparation de ce désordre, et ce avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

En revanche aucune violation des obligations contractuelles de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, vendeuse, n’est caractérisée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. La demande en dommages-intérêts formée contre la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS est rejetée.

—  sur le revêtement des trois marches d’accès à l’extérieur du bâtiment :

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception.

Le revêtement des marches d’accès à l’immeuble est visible et apparent, ainsi qu’il ressort de la photographie n° 18, et de l’appréciation de l’expert en page 20 du rapport d’expertise.

L’absence de réserves à la réception couvre ce défaut apparent. Les demandes concernant ce revêtement sont rejetées, pour les motifs déjà exposés.

—  sur le revêtement PVC :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient que le revêtement en PVC n’est pas conforme, et affirme : 'ce défaut d’étanchéité provoque des remontées au niveau du mur'. Toutefois l’appelant ne précise pas quel est le mur concerné par des 'remontées', et reste imprécis sur ces 'remontées'.

L’expert indique que 'la mise en place du revêtement PVC de type DELTA MS, en partie extérieure sur le bâtiment annexe, ne respecte pas les règles de pose’ (cf p. 15 et 17 du rapport).

Cependant l’expert n’indique aucun dommage matériel actuel en découlant. En particulier l’expert n’indique pas que cette mauvaise mise en oeuvre entraînerait des infiltrations dans le 'bâtiment annexe', ou 'bâtiment B’ seul concerné par ce défaut selon l’expert (cf p. 15 et 22). Il est à noter que l’expert n’inclut pas la réfection du revêtement PVC dans les remèdes à prendre pour mettre fin à l’humidité des caves, et traite ces points à des endroits différents.

En tout état de cause la SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception. Or la photographie n° 19 à laquelle l’expert renvoie s’agissant de la pose du revêtement PVC de type DELTA MS, montre que le manquement aux règles de l’art est apparent. L’expert indique en outre en page 20 que la plupart des anomalies qu’il a relevées étaient apparentes à la réception.

Au surplus l’appelant ne démontre pas que le désordre qu’il invoque était caché à la date de réception par le maître de l’ouvrage. La demande correspondante, d’un montant de 546,91 euros, est rejetée pour les motifs déjà exposés.

—  sur l’enduit extérieur :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES invoque un désordre relatif à un défaut de garde de protection de l’enduit entraînant son humidification et sa dégradation par le gel, en page 23 de ses dernières conclusions.

L’expert indique que 'l’enduit n’a pas été arrêté en partie basse avec la garde de protection nécessaire’ (cf p. 15). Il ajoute en page 16 que 'une fissure dans l’enduit apparaît à la jonction des murs extérieurs du bâtiment annexe. Un joint aurait dû être mis en place (cf planche photographie n° 25). Deux fissures filiformes apparaissent dans l’enduit de ce même mur'. Il précise que 'les fissures verticales sur l’enduit extérieur proviennent d’une mauvaise mise en oeuvre du produit. De même que l’arrêt de l’enduit en partie basse’ (cf p. 18 du rapport).'

Cependant l’expert a pris en compte la réalisation d’un enduit sur les murs dans la réparation du préjudice afférent aux infiltrations dans les caves, en indiquant en page 21 du rapport : 'la ventilation des caves et la réalisation d’un enduit sur murs ont été chiffrés à 15.212,05 € TTC. Ce montant peut être retenu'. M. P A avait inclus dans le mémoire de travaux, pièce 19 de l’appelant, l’enduit ciment sur les parements des murs en moellons, des façades, pignons et refend, y compris le décrépissage et nettoyage du parement.

La réfection de l’enduit extérieur, y compris en partie basse, est dès lors au moins pour partie incluse dans la somme de 15.860,09 euros TTC déjà allouée plus haut au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES qui concerne le bâtiment dans lequel se trouve les caves. La demande supplémentaire au titre de l’enduit concernant ce bâtiment, qui n’est pas distinguée ni explicitée par l’appelant, est rejetée.

Par ailleurs, s’agissant des fissures de l’enduit du Bâtiment B, il n’est pas démontré qu’elles n’étaient pas visibles à la date de réception. Il ressort au contraire du rapport d’expertise qu’elles étaient apparentes. La demande en réparation de ces fissures est rejetée.

—  sur la toiture du garage :

L’expert indique en page 16 de son rapport : 'Nous n’avons pu accéder au garage situé à l’extérieur du bâtiment où des infiltrations d’eau seraient apparues. Nous notons que l’étanchéité en toiture ne comporte qu’une couche de feutre bitumeux. Cette disposition n’est pas conforme.' Il ajoute en page 18 que 'l’étanchéité de la dalle terrasse du garage n’est pas conforme au DTU'.

Le fait que la toiture du garage ne comporte qu’une seule couche de feutre bitumeux n’était pas apparent lors de la réception.

En revanche dès lors que l’expert n’a pas pu accéder à l’intérieur du garage, il n’a pas pu constater l’existence d’infiltrations. Le caractère décennal du désordre n’est pas démontré. La demande est rejetée sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil.

En revanche la responsabilité contractuelle de la SARL Y TOUS TRAVAUX, entrepreneur principal est engagée, l’expert ayant précisé que la présence d’une seule couche de feutre bitumeux n’est pas conforme aux règles de l’art, ce qui caractérise une faute de sa part.

Ni l’expert, ni M. A, vérificateur, n’ont chiffré le coût de la réfection de l’étanchéité de la toiture en feutre bitumeux, et le Syndicat de copropriétaire affirme que la reprise a été évaluée à 5.175 euros TTC sans produire de devis. Une somme de 3000 euros TTC lui est allouée à titre de dommages-intérêts, que la SARL Y TOUS TRAVAUX devra payer avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

—  sur le revêtement d’étanchéité dans l’allée :

L’expert indique en page 16 de son rapport que : 'il a été mis en place un revêtement d’étanchéité dans l’allée, le long du bâtiment. (…) Au vu des éléments visibles, nous pouvons dire qu’il y a non-conformité sur la finition des remontées d’étanchéité, ce qui peut entraîner des infiltrations d’eau vers le sous-sol de l’immeuble'. Il ajoute en page 18 que 'le film d’étanchéité mis en place en partie horizontale du cheminement entre l’immeuble et le garage n’est pas achevé sur les relevés. Cette disposition peut entraîner des infiltrations d’eau vers le sous-sol'.

La SA D souligne que l’expert estime que la plupart des désordres invoqués étaient apparents à la réception. L’expert indique que le vice est visible. Le syndicat de copropriétaires ne démontre pas que le défaut d’achèvement du relevé d’étanchéité était caché lors de la réception des travaux.

Au surplus l’expert n’indique pas que le défaut d’achèvement du relevé d’étanchéité entraîne d’ores-et
-déjà des infiltrations d’eau vers le sous-sol, mais que cette disposition peut en entraîner. Le caractère décennal du vice n’est donc pas non plus avéré.

La demande est rejetée.

—  sur les frais de maîtrise d’oeuvre :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES subit un préjudice supplémentaire en raison de la nécessité de faire appel à un maître d’oeuvre pour suivre les travaux de réparation, concernant les dommages dont les intimées sont tenues. La demande d’indemnisation au titre des frais de maîtrise d’oeuvre formulée par le syndicat des copropriétaire est justifiée, ce d’autant plus que le maître d’oeuvre pourra vérifier la conformité des travaux de reprise aux règles de l’art pendant leur exécution et assister le syndicat lors de la réception.

L’expert a chiffré les honoraires du maître d’oeuvre à 8 % des travaux de réparation.

Il sera alloué 8 % du coût des travaux de réparation alloués, soit :

—  8 % de 15.860,09 = 1.268,80 euros s’agissant de l’humidité des caves (ventilation et réfection des enduits), somme à laquelle la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et la SARL Y TOUS TRAVAUX sont in solidum condamnées,

—  8 % de 1563,98 + 3000 = 365,11 euros s’agissant de l’évacuation de la soupape de sécurité et de la réfection de l’étanchéité de la toiture du garage, somme à laquelle la SARL Y TOUS TRAVAUX est seule tenue.

—  sur le préjudice de jouissance :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite une somme de 6000 euros au titre d’un préjudice de jouissance, en indiquant en page 29 de leurs conclusions qu’il subiront des désagréments très importants lors de la réfection des escaliers. Cependant la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS et la SARL Y TOUS TRAVAUX ne sont pas tenues juridiquement de réparer le vice afférent aux marches d’escalier inégales, et la demande en dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux destinés à réparer de ce vice doit être également être rejetée.

Sur les demandes contre la SA D :

La SA D indique dans ses dernières conclusion que : 'Il est constant que la SARL Y TOUS TRAVAUX avait souscrit auprès de la SA D un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité décennale pour les activités suivantes : maçon béton armé, plaquiste, couvreur, zingueur, peintre en bâtiment et électricien'. Elle précise que le contrat d’assurance a pris effet au 1^er décembre 2004, et a été résilié le 31 janvier 2009.

La SA D fait valoir que la SARL Y n’était pas assurée pour la maîtrise d’oeuvre.

Cependant le syndicat de copropriétaire fait valoir que 'les travaux de rénovation et de transformation ont été réalisés par la SARL Y TOUS TRAVAUX assurée auprès de la D, qui s’est également vu confier la maîtrise d’oeuvre du projet'.

En outre l’expert indique en page 12 de son rapport que la SARL Y TOUS TRAVAUX a réalisé les ouvrages nécessaires à la mise en état de l’immeuble devant être commercialisé, et qu’elle a sous-traité certains travaux.

Dès lors la SARL Y TOUS TRAVAUX est intervenue non seulement comme maître d’oeuvre, mais également comme entrepreneur principal, et liée à ce titre par un contrat de louage d’ouvrage avec le maître de l’ouvrage. Il n’est pas contesté qu’elle était assurée pour la responsabilité décennale relative aux travaux qu’elle a réalisés dans les bâtiments concernés par le litige.

La responsabilité sans faute de la SARL Y TOUS TRAVAUX, entrepreneur principal, est engagée en application des articles 1792 et 1792-1 du Code Civil, s’agissant des infiltrations et champignons dans les caves. La SA D est condamnée solidairement avec la SARL Y TOUS TRAVAUX et in solidum avec la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, vendeur après rénovation et transformation, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 15.860,09 euros TTC à ce titre, ainsi que la somme de 1.268,80 euros TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre afférente aux travaux de réparation relatifs à l’humidité des caves.

En revanche il n’est pas démontré par l’appelant que la SA D couvre la responsabilité contractuelle de la SARL Y TOUS TRAVAUX pour faute de sa part. Il n’y a dès lors pas lieu de condamner la SA D au titre du mauvais raccordement de la soupape de sécurité et de l’étanchéité de la toiture du garage. Toute autre demande contre la SA D est mal fondée.

Sur les demandes contre M^me G Y :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient que M^me G Y a engagé sa responsabilité personnelle pour faute de gestion de sa part, pour ne pas avoir souscrit une assurance dommage-ouvrage obligatoire en sa qualité de dirigeant de la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, privant ainsi l’acquéreur de l’ouvrage d’une chance d’être indemnisé au titre d’un dommage de nature décennale.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES souligne qu’il résulte de l’acte notarié que M^me G Y n’a pas souscrit d’assurance dommage ouvrage.

L’acte de vente du 10 avril 2008 Rep. N° 39.427, seul acte de vente versé aux débats, contient en page 11 une clause ASSURANCE DOMMAGES indiquant : 'le vendeur déclare qu’il n’a pas eu recours lors de la construction des biens et droits immobiliers vendus à l’assurance de dommages obligatoire telle qu’elle est prévue par la loi du 4 janvier 1978.

L’acquéreur prend acte de cette déclaration et renonce à demander une telle assurance pour le temps restant à courir de la garantie'.

Dès lors les acquéreurs de l’ouvrage ont été informés dans l’acte de vente notarié que le vendeur n’avait pas souscrit une assurance dommage ouvrage obligatoire, et ont accepté d’acquérir l’ouvrage en connaissance du risque encouru, et en renonçant à solliciter une assurance dommage-ouvrage pour le temps restant à courir de cette garantie. Les acquéreurs ont ainsi accepté de ne pas être indemnisés par une assurance dommage-ouvrage. M^me G Y n’a dès lors pas privé par sa faute les acquéreurs d’une chance d’être indemnisés rapidement par une assurance de dommage ouvrage, puisqu’ils ont fait le choix d’acquérir les lots de copropriété en sachant qu’ils n’étaient pas couverts par une telle assurance. La demande formée contre M^me G Y personnellement est rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance sont infirmées.

Il y a lieu de condamner la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX et la SA D, in solidum, parties perdantes, aux entiers dépens de la

procédure de première instance et d’appel, y compris ceux de la procédure de référé n° RI 10/00040 et R.I. 10/00041, et les frais d’expertise judiciaire.

Il y a lieu de condamner la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX et la SA D, in solidum, à payer au Syndicat de copropriétaires la somme de 7300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, couvrant à la fois au moins partiellement les frais d’avocat et le mémoire de travaux de M. A réalisé pour 2300 euros. Toute autre demande fondée sur ces dispositions est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe:

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déclare les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES recevables ;

Condamne in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX et la SA D à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange a somme de 15.860,09 euros, à titre de dommages-intérêts au titre des infiltrations d’eau et champignons dans les caves, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Condamne in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX et la SA D à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange la somme de 1.268,80 euros, au titre du préjudice lié au coût de la maîtrise d’oeuvre concernant les travaux de réparation ci-dessus indemnisés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

C o n d a m n e l a S A R L A M A R I T O U S T R A V A U X à p a y e r a u S Y N D I C A T D E S COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange la somme de 1563,98 euros TTC à titre de dommages-intérêts au titre du mauvais raccordement de la soupape de sécurité, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

C o n d a m n e l a S A R L A M A R I T O U S T R A V A U X à p a y e r a u S Y N D I C A T D E S COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] à Rédange la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’étanchéité de la toiture du garage, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

C o n d a m n e l a S A R L A M A R I T O U S T R A V A U X à p a y e r a u S Y N D I C A T D E S COPROPRIETAIRES la somme de 365,11 euros au titre du préjudice lié au coût de la maîtrise d’oeuvre concernant les travaux de réparation ci-dessus indemnisés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX et la SA D aux dépens de première instance et d’appel;

Condamne in solidum la SARL TROIS FRONTIERES CONSTRUCTIONS, la SARL Y TOUS TRAVAUX et la SA D à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 7.300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties de toute autre demande.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique le 19 Avril 2018, par Madame DUSSAUD, Conseiller en remplacement de Monsieur HITTINGER, Président régulièrement empêché, assistée de Madame TOLUSSO, Greffier, et signé par elles.