CA Paris, 22 novembre 2017, n° 16/04509

TGI Bobigny 2 février 2016

CA Paris
Infirmation 22 novembre 2017

Arguments

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Rejeté
Imputation irrégulière des charges
La cour a jugé que les charges étaient justifiées par les factures produites et que la clé de répartition prévue au bail permettait leur imputation au locataire, même en l'absence de sous-compteurs.
Accepté
Récupération de la taxe foncière
La cour a constaté que la taxe foncière n'avait pas été correctement répartie selon les millièmes, ce qui justifie le remboursement du trop-perçu.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en première instance et en appel
La cour a jugé équitable de condamner l'intimé à verser une somme pour couvrir les frais irrépétibles exposés par l'appelante.

Résumé par Doctrine IA

La société Speedy France a fait appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny qui l'a déboutée de ses demandes de remboursement de charges indûment perçues par M. C-D X, locataire d'un local commercial. La société Speedy France demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement et de condamner M. X à lui rembourser la somme de 14 110 euros au titre des sommes indûment perçues. Elle demande également au bailleur de justifier son mode de calcul d'imputation de la quote-part locative au titre de l'impôt foncier. M. X, quant à lui, demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal de grande instance. La cour d'appel a considéré que la société Speedy France devait effectivement rembourser les charges d'eau, d'électricité et de ménage selon la clé de répartition prévue au bail. Elle a également estimé que M. X pouvait répercuter la taxe foncière sur la société Speedy France, mais pas la majoration de 3% réclamée au titre des frais de confection des rôles. La cour d'appel a donc infirmé le jugement et condamné M. X à rembourser à la société Speedy France la somme de 12 162 euros au titre du trop perçu sur les charges et sur la taxe foncière pour les années 2009 à 2013. Elle a également condamné M. X à verser la somme de 3 500 euros à la société Speedy France au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 22 nov. 2017, n° 16/04509
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/04509
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 2 février 2016, N° 15/03275
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Jean-Marie MOYSEBoris HOCHMAN
Cabinet(s) :	SCP MOYSE ET ASSOCIES
Parties :	SAS SPEEDY FRANCE

Texte intégral

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2017

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/04509

Décision déférée à la Cour : Jugement du 2 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 15/03275

APPELANTE :

SAS SPEEDY FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 421 363 979

[…]

Représentée par M^e Boris HOCHMAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : E2098, substitué par M^e Déborah ABITBOL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

INTIMÉ :

Monsieur C-D X

Né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e C-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0274, substitué par M^e Christelle MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée d’instruire l’affaire laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Y Z

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Y Z, greffier présent lors du prononcé.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 30 juillet 2001, M. C-D X et M^me A B veuve X ont consenti à la société Speedy France un bail commercial portant sur un local situé 15/19, boulevard de la Liberté à Les Lilas (93), pour y exercer l’activité de réparation automobile et vente d’accessoires automobiles, moyennant un loyer de 45 734,71 euros par an, HT, outre les charges.

Par courrier à M. C-D X du 17 octobre 2014, la société Speedy France a fait valoir que le bailleur n’avait jamais procédé à la régularisation annuelle des charges prévue par le bail et l’a mis en demeure de lui adresser l’ensemble des justificatifs pour la période du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2013.

Après un échange de courriers entre les parties, la société Speedy France, par lettre du 17 décembre 2014, a mis M. C-D X en demeure de lui restituer la somme de 10 429,07 euros au titre d’un trop perçu de charges pour les années 2009 à 2013.

Par acte du 6 janvier 2015, elle a fait assigner M. C-D X devant le tribunal de grande instance de Bobingy aux fins de le voir condamner à lui payer la somme précitée.

Par jugement en date du 2 février 2016, le tribunal de grande instance de Bobingy a :

— Débouté M. C-D X de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

— Débouté la société Speedy France de l’ensemble de ses demandes,

— L’a condamnée aux dépens.

La société Speedy France a relevé appel de la décision par déclaration en date du 19 février 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 juin 2016 au visa des articles L145-1 et L145-41 du code de commerce et 1244-1 et suivants du code civil, la société Speedy France, SAS, demande à la Cour de :

A titre principal,

— Infirmer la décision du TGI de Bobigny en date du 2 février 2016,

Et statuant à nouveau,

— Condamner M. X à rembourser à la société Speedy France la somme de 14 110 euros au titre des sommes indûment perçues au titre de charges pour les années 2009 à 2013.

— Enjoindre le bailleur de justifier son mode de calcul d’imputation de la quote-part locative au titre de l’impôt foncier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A défaut de production de la méthode,

— Condamner le bailleur au remboursement des sommes versées au titre de l’impôt foncier pour les années 2009 à 2013, soit la somme de 20 217 euros,

— Condamner M. X aux entiers dépens de la procédure ainsi qu’à verser à la société Speedy France la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 septembre 2017 au visa des articles 132 et 133 du code de procédure civile et des dispositions du code de procédure civile, M. C-D F X demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société SPEEDY France SAS de ses demandes,

Faisant droit à l’appel incident de M. C D X,

— Condamner la société Speedy France à payer au titre des charges la somme de 4 027 euros qui reste due,

— Condamner la Société Speedy France à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Speedy France en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP MOYSE & ASSOCIES, qui en a fait l’avance par application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 4 octobre 2017.

MOTIFS

L’appelante demande le remboursement du trop-perçu de charges d’eau, électricité et ménage irrégulièrement imputées selon elle au vu des clauses du bail. Elle fait valoir qu’aucun sous-compteur d’eau et d’électricité n’ont été installés, qu’ainsi aucune consommation d’eau ne peut lui être facturée, ni davantage l’électricité et que le ménage n’est pas une charge récupérable prévue au bail. Selon elle, les seules charges récupérables par le bailleur sont la taxe foncière au prorata des millièmes de copropriété. Elle prétend que la clé de répartition de la taxe foncière/millièmes n’est ni indiquée ni prouvée dans les sommes réclamées qui concernent la totalité de l’immeuble et que les montants sont incohérents; qu’ainsi en 2010, le montant de la taxe foncière acquitté par l’intimée pour la totalité du bâtiment situé au 17, Boulevard de la Liberté s’élève à 3 711 euros alors que la somme de 3 822 euros a été imputée à l’appelante; que le syndic a indiqué que le montant est majoré de 3% de taxe de confection des rôles mais sans en justifier.

L’intimé indique que le bail stipule que le preneur est tenu de rembourser au bailleur, au prorata des millièmes de copropriété, l’ensemble des taxes de toute nature, afférentes aux lieux loués et à l’immeuble. Il soutient que le cabinet Comte, syndic de copropriété, a communiqué l’ensemble des pièces justifiant la régularisation des charges pour les années 2009 à 2013 et un tableau annuel de régularisation de charges qui laisse apparaître un débit à la charge de l’appelante d’un montant de 4 420 euros.

Sur les charges liées à l’eau, l’intimé argue que les lieux ont toujours disposé d’un compteur individuel ; que la clause 14 du bail stipule explicitement que le locataire est autorisé à faire installer à ses frais des sous-compteurs; que si des sous compteurs n’ont le cas échéant pas été posés tant pour l’eau que l’électricité, cela relève de la négligence du preneur. Il ajoute qu’en l’absence d’autres occupants dans l’immeuble, le ménage ne concerne que l’appelante qui selon les clauses du bail doit rembourser au bailleur toutes les charges afférentes aux lieux loués. M. X fait valoir que les montants récupérables au titre de l’impôt foncier 2010 à 2013 ont été calculés en fonction des avis d’imposition pour l’immeuble sis 17 boulevard de la liberté, majoré de 3% de frais de confection des rôles (frais de gestion de la fiscalité directe) ; qu’en revanche pour l’année 2009, en l’absence du détail de l’imposition de l’immeuble du 15-19 boulevard de la liberté par immeuble et imposé sur deux contribuables, M. C-D X et sa mère, M^me A X, une règle de 3 a été effectuée pour déterminer la part de chaque immeuble.

Sur les clauses du bail :

Aux termes de la clause 'DÉSIGNATION', le local donné à bail constitue le lot n°19 d’un immeuble en copropriété auquel sont affectés 304 millièmes des parties communes générales.

Selon la clause relative aux 'CHARGES ET CONDITIONS’ du bail, le preneur devra 'acquitter directement toutes ses consommations personnelles d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone etc … selon les indications de ses compteurs et relevés ; faire poser les compteurs à ses frais s’il y a lieu ; à défaut d’obtenir des branchements privatifs des concessionnaires, le preneur est autorisé à faire installer à ses frais des sous-compteurs et remboursera au bailleur ses consommations personnelles dont les relevés seront effectués à ses frais'.

Selon la clause relative aux 'CHARGES LOCATIVES', le preneur devra 'rembourser au bailleur, au prorata des millièmes de copropriété, l’ensemble des taxes foncières et plus généralement les taxes de toutes natures afférentes aux lieux loués et à l’immeuble, et par ailleurs sa consommation d’eau, en cas d’installation d’un sous-compteur comme il a été dit ci-dessus.

Lesdites charges et taxes feront l’objet de provision payables en même temps que le loyer, la régularisation intervenant en fin d’exercice ; d’acquitter en même temps que le loyer la contribution autonome et plus généralement tous impôts ou taxes présents ou à venir susceptibles d’être mis à la charge du locataire ou des propriétaires à quelque titre que ce soit ;

Le montant de la provision est fixée à 10% du loyer payable par trimestre, le bailleur pouvant la réajuster en fonction des charges de l’année précédente ;

Pour permettre la liquidation du compte charges annuelles, le bailleur fournira chaque année au preneur tout justificatif nécessaire'.

Sur les charges d’eau, électricité et ménage :

Si la société Speedy France déclare ne pas avoir posé de sous-compteurs alors que le bail l’y autorisait, elle ne démontre pas s’acquitter directement de ses consommations personnelles d’eau et d’électricité sur la période 2009-2013. Dans ces conditions, le bailleur peut répercuter les consommations d’eau et d’électricité afférentes à l’immeuble au prorata des tantièmes puisque cette clé de répartition est prévue au bail.

Les frais de ménage sont des charges locatives habituellement récupérables sur le locataire selon les usages s’agissant de frais liés à l’immeuble et en tout état de cause la clause s’intitule 'CHARGES LOCATIVES’ et fait référence aux taxes et charges.

Le bailleur peut donc les répercuter sur le preneur selon la clé de répartition visée au bail.

M. X a versé aux débats des tableaux par année portant régularisation des charges pour les années 2009 à 2013 accompagnées de factures d’électricité, d’eau et de ménage. Cette régularisation a été faite selon la clé de répartition figurant au bail, au prorata des 304 tantièmes des parties communes de l’immeuble, sans que la société Speedy France ne démontre d’erreur dans les tantièmes individuels et généraux figurant sur ces régularisations.

Pour l’année 2009, il n’a pas été produit dans le dossier de plaidoiries de l’intimé de factures d’électricité, de sorte que ne seront retenues que les charges de ménage et d’eau d’un montant total pour l’immeuble de 8 380 euros, soit selon la clé de répartition: 8 380 x 304 (tantièmes individuels/1 159 (tantièmes généraux) = 2 198 euros.

La régularisation des charges d’électricité, d’eau et de ménage est justifiée au vu des factures produites d’eau, d’électricité et de ménage et de la clé de répartition évoquée ci-dessus à hauteur de 3 212 euros pour l’année 2010, 3 126 euros pour l’année 2011, 3 052 euros pour l’année 2012 et 1 925 euros pour l’année 2013.

Il s’ensuit que le montant des charges récupérables s’élèvent à la somme de 13 513 euros de 2009 à 2013.

Sur la taxe foncière :

M. X est en droit de répercuter sur la société Speedy France la taxe foncière au vu de la clause du bail qui transfère expressément cette taxe sur le preneur et ce selon la clé de répartition prévue au bail fondée sur les millièmes de parties communes affectées au local donné à bail.

En revanche, le bail ne prévoit pas expressément que le preneur devrait régler une majoration de l’impôt foncier de 3% réclamée au titre des frais de confection des rôles que le bailleur qualifie de frais de gestion de la fiscalité directe et cette somme n’apparaît pas dans les avis d’imposition versés aux débats. Et à supposer qu’elle soit réclamée au titre des frais de gestion du syndic ou de l’administrateur de bien, aucun justificatif n’est produit par le bailleur. Par conséquent, il n’y a pas lieu de retenir la majoration de 3% réclamée par M. X.

Il ressort des tableaux de régularisation de charges 2009-2013 que la taxe foncière n’a pas été imputée selon la clé de répartition figurant au bail mais en sa totalité sur le preneur, majorée de 3%.

Contrairement à ce que prétend le bailleur, ce n’est pas parce que la société Speedy France se trouve être le seul occupant de l’immeuble du 17, alors qu’il n’est pas discuté qu’il n’occupe pas la totalité des locaux, qu’il doit supporter l’intégralité de la taxe foncière y afférent, ce en violation des dispositions de la clause de répartition du bail. M. X ne peut donc répercuter la totalité de la taxe foncière de l’immeuble à la société Speedy France.

Il n’est pas nécessaire d’enjoindre au bailleur de justifier son mode de calcul d’imputation de la quote part locative au titre de l’impôt foncier comme sollicité par l’appelant qui sera débouté de cette demande, dès lors que M. X a produit pour les années 2010 à 2013 le montant de la taxe foncière afférente à l’immeuble où sont situés les locaux donnés à bail et que la clé de répartition est visée au bail.

Au vu de ces pièces et de la clé de répartition prévue au bail, et telle qu’utilisée par le bailleur dans les tableaux de régularisation des charges, la taxe foncière récupérable sur la société Speedy France est la suivante :

—  2010 : 3 771 (montant annuel de la taxe foncière) x 304 (tantièmes individuels) /1 159 (tantièmes généraux) = 989,11 euros,

—  2011 : 4 040 x 304/1159 = 1059,67 euros

—  2012 : 4 098 x 304/1159 = 1 074,88 euros

—  2013 : 4 237 x 304/1159 = 1 111,34 euros

soit un total de 4 235 euros

Pour l’année 2009, le bailleur admet ne pas connaître le montant de la taxe foncière afférente à l’immeuble dans lequel se situe le local donné à bail, de sorte qu’il n’est pas justifié du montant de la taxe foncière pouvant être répercuté sur M. X.

Sur les comptes entre les parties :

Au regard des développements qui précèdent, les charges récupérables sur la société Speedy France sont les suivantes : 13 513 euros au titre des charges d’eau, électricité et ménage + 4 235 euros au titre de la taxe foncière = 17 748 euros.

Il ressort des tableaux de régularisation des charges produits que la société Speedy France a réglé les provisions suivantes :

—  2009 : 5 982 euros

—  2010 : 5 982 euros

—  2011 : 5 982 euros

—  2012 : 5 982 euros

—  2013 : 5 982 euros

soit la somme totale de 29 910 euros.

La société Speedy France fait figurer dans un tableau qu’elle produit en pièce 4 le règlement de sa part de charges annuelles allant de 6 031 euros à 6180 euros de 2009 à 2013, mais elle ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle aurait effectivement payé ces sommes étant d’ailleurs relevé que si dans ses écritures elle affirme avoir réglé la somme de 6 031,31 euros en 2009, dans un courrier du 14 décembre 2014, elle sollicitait le remboursement d’une provision pour charge versée en 2009 de 5 982 euros.

Par conséquent, il sera retenu qu’elle a réglé le montant des provisions figurant dans les tableaux précités de régularisation annuelle pour un total de 29 910 euros.

Dans ces conditions, M. X est redevable d’un trop perçu au titre de la taxe foncière et des charges locatives de 12 162 euros [29 910 euros – 17 748 euros]

Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner M. X à rembourser à la société Speedy France la somme de 12 162 euros au titre du trop perçu sur les charges et sur la taxe foncière pour les années 2009 à 2013.

Sur les demandes accessoires :

Eu égard à la solution du litige l’équité commande de condamner M. X à verser la somme de 3 500 euros à la société Speedy France par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

M. X succombant sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Condamne M. X à rembourser à la société Speedy France la somme de 12 162 euros au titre du trop perçu sur les charges et sur la taxe foncière pour les années 2009 à 2013,

Y ajoutant

Condamne M. X à verser la somme de 3 500 euros à la société Speedy France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Condamne M. X aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE