REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 JANVIER 2021

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/09391 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3IY3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/15897

APPELANTE

SCI CARTIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2420

INTIMEES

Madame Y X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Elisabeth DE LA TOUANNE-ANDRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0017

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 188 BIS BOULEVARD PEREIRE représenté par son syndic, la SAS GARRAUD MAILLET (CABINET ORALIA) immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 330 621 327

C/O SAS GARRAUD MAILLET (Cabinet ORALIA)

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

ayant pour avocat plaidant : M^e Agnès LEBATTEUX-SIMON de la SCP ZURFLUH -

LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Nathalie BRET, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis 188, […], […], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, fait l’objet d’un règlement de copropriété du 11 août 1958, modifié en 1959, 1960 et 1976.

Le bâtiment A correspond au […], le bâtiment B au […] et le bâtiment C au 190. Le syndic du […] est la société cabinet Garaud Maillet.

La SCI Cartier est notamment propriétaire du lot 73, constitué d’un local sis au rez-de-chaussée de l’immeuble du […], constitué par le bâtiment B, désigné par l’acte notarié d’acquisition du 19 septembre 1985 et par le règlement de copropriété ainsi 'une boutique au rez-de-chaussée à droite de l’entrée du bâtiment sur le boulevard Pereire et à la suite, arrière-boutique water-closet et deux pièces sur cour'.

Selon un contrat de bail commercial du 16 décembre 1994, renouvelé pour neuf ans, à compter du 1^er octobre 2003 puis à compter du 1^er octobre 2012, la SCI Cartier a donné à bail son lot à M^me Y X. Celle-ci y exerce une activité de laboratoire d’analyses médicales sous l’enseigne Laboratoire des Ternes.

Le 9 juillet 2012, M^me X a déclaré un dégât des eaux à son assureur.

Par courrier du 24 septembre 2012, M^me X a avisé de ce sinistre la société cabinet Garaud Maillet, en qualité de syndic du […], lui demandant d’agir aux fins de stopper l’infiltration, en émettant la possibilité que la fuite ait son origine dans l’immeuble du […]

Pereire, dont le syndic est le cabinet Langlois.

Par acte du 25 septembre 2013, M^me X a fait assigner en référé expertise la SCI Cartier.

Par acte du 21 novembre 2013, la SCI Cartier a appelé en intervention forcée le cabinet Garaud Maillet, en qualité de syndic, dans le cadre de la procédure de référé, la SCI Cartier estimant que les désordres étaient causés par des infiltrations provenant de la couverture de la courette de l’immeuble du […], située juste au-dessus des WC du local loué, et le syndic opposant une contestation sérieuse sur le caractère commun ou privatif de cette courette.

Par ordonnance du 9 janvier 2014, le président du tribunal de Paris a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. A B qui a déposé son rapport le 21 juillet 2014.

Par exploit d’huissier en date des 25 et 29 septembre 2014, M^me Y X a assigné la SCI Cartier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 16 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré responsables le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier des dommages occasionnés à l’égard de M^me Y X,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à faire effectuer les travaux de réfection de la couverture de la courette tels que préconisés par l’expert judiciaire, et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 100 € par jour de retard sera due, et ce, pendant 4 mois,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à M^me Y X la somme de 12.076 € HT, augmentée de la TVA applicable au jour du prononcé du présent jugement, au titre du préjudice matériel,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier à payer à M^me Y X la somme de 42.087 € au titre du préjudice de jouissance sur la période de mi juillet 2012 à mi mars 2017,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à la SCI Cartier la somme de 2.713 € au titre du préjudice locatif,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier à payer à M^me Y X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier aux dépens, qui comprendront les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise.

La SCI Cartier a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 mai 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 26 septembre 2017 par lesquelles la SCI Cartier, appelante, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1719 – 3° et 1725 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

— déclarer responsable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]

Pereire […] des dommages occasionnés à l’égard de M^me Y X,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à

exécuter sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la présente décision les

travaux de réparation de la couverture de la courette tels que préconisés par l’expert judiciaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à payer à M^me Y X la somme de 12.076 € HT, augmentée de la

TVA applicable au jour du prononcé de l’arrêt, au titre du préjudice matériel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à payer à M^me Y X la somme de 42.087 € au titre du préjudice de jouissance sur la période de mi juillet 2012 à mi mars 2017,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à payer à la SCI Cartier la somme de 2.713 € au titre du préjudice locatif,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

A titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse où la responsabilité de la SCI Cartier serait retenue en sa qualité de bailleresse, constater que la SCI Cartier n’a eu connaissance du trouble subi par M^me X que le 8 avril 2013 et a souhaité y mettre fin le 17 décembre 2013,

— limiter la condamnation de la SCI Cartier à réparer le trouble de jouissance subi par M^me X sur la période du 8 avril 2013 au 17 décembre 2013 ;

Vu les conclusions en date du 2 octobre 2020, par lesquelles M^me Y X, intimée ayant formé appel incident, invite la cour à :

— confirmer le jugement,

Y additant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]

[…] ou à défaut la SCI Cartier à rembourser les travaux de réparation du local loué soit la

somme de 15.531 € TTC selon devis réactualisés,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier in solidum à payer à M^me X la somme de 800 € par mois au titre du préjudice de jouissance non seulement jusqu’à la remise en état des lieux qui sera constaté par un rapport de l’architecte de l’immeuble remis à M^me X mais jusqu’au séchage complet des murs permettant la rénovation des lieux. Soit 800 € X 14 mois, soit 11.200 €,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] au paiement de la somme de 12.000 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le tribunal dans son jugement rendu le 16 mars 2017,

— dans l’hypothèse où la cour considérerait que la couverture des locaux litigieux serait une

partie privative, condamner la SCI Cartier à prendre en charge les travaux de réparation de

la couverture, les travaux de réparation du local loué et l’indemnisation du préjudice de jouissance de M^me X,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier de toutes demandes, fins ou conclusions contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés conformément aux modalités de l’article 699 du code de procédure civile,outre les frais d’expertise avancés par M^me X ;

Vu les conclusions en date du 20 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

A titre principal,

— infirmer le jugement,

— dire que la toiture de la courette à l’origine des désordres invoqués par M^me X constitue une partie privative, propriété de la SCI Cartier,

— ordonner la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires du […],

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes et notamment celles visant à faire condamner le syndicat à effectuer les travaux de réfection de la couverture de la courette et à réparer son préjudice matériel et de jouissance,

— débouter la SCI Cartier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment celles visant à faire condamner le syndicat à effectuer les travaux de réfection de la couverture de la courette, à réparer les préjudices de M^me X et à réparer le préjudice locatif de la SCI Cartier,

— en conséquence, les travaux ayant été réalisés en exécution de la condamnation de première instance, condamner in solidum M^me X et la SCI Cartier à rembourser au syndicat des copropriétaires le coût des travaux de réparation de la couverture de la courette, partie privative, soit la somme de 2.644,22 €,

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI Cartier de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice lié aux remises de loyers consenties volontairement à M^me Y X,

— déclarer irrecevable M^me X en sa demande formulée au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée en première instance,

— débouter M^me X de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter la SCI Cartier de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice lié aux remises de loyers consenties volontairement à M^me Y X,

— réduire l’assiette et le quantum des préjudices de jouissance de M^me Y X à de plus justes proportions en arrêtant le montant au 17 décembre 2013, date à laquelle M^me X a refusé qu’il soit procédé aux travaux de réfection de la couverture,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M^me X et la SCI Cartier au paiement d’une somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M^me X et la SCI Cartier aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, excepté la demande d’actualisation du préjudice de jouissance et de liquidation de l’astreinte, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la recevabilité de la demande de liquidation de l’astreinte

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de cette demande de M^me X devant la cour, au motif qu’elle relève de la compétence du juge de l’exécution ;

En l’espèce, la liquidation de l’astreinte relève de l’exécution du jugement et non de l’appel ; il y a donc lieu de déclarer cette demande irrecevable devant la cour ;

Sur les désordres et leur origine

• Sur les désordres

Les premiers juges ont exactement relevé que la matérialité des désordres est établie et ressort des constats suivants de l’expert judiciaire, non constestés par les parties en appel :

— dans les locaux appartenant à la SCI Cartier et occupés par M^me X :

* dans les WC :

. sur la paroi face à la porte, à droite de la canalisation verticale, présence de décollements de peinture avec un taux d’humidité maximal sur toute la hauteur,

. sur la paroi à gauche en entrant dans les WC, sur environ 0,60 m depuis la paroi face à la porte, présence d’un taux d’humidité maximal sur une grande partie de la hauteur,

. sur la paroi comprenant la porte d’accès, sur sa partie gauche, présence d’un fort taux d’humidité,

. aucun taux d’humidité anormal dans le placard ; le bâti et les portes du placard ne présentent aucune altération,

. le plafond est constitué de plaques métalliques qui ne montrent aucune altération ni côté WC ni côté faux-plafond, sous réserve de quelques traces d’eau qui n’ont entraîné aucune oxydation des plaques ;

* dans la salle de prélèvement contiguë aux WC (salle n°1) :

. décollement de la cimaise du lavabo située sur la cloison séparant la salle du WC et taux maximal d’humidité,

. sur la cloison séparant la salle du WC, à travers le revêtement de mur épais, présence d’un taux d’humidité élevé, outre des décollements du revêtement,

. le plafond est constitué de dalles en fibres minérales qui ne présentent aucune altération,

. le meuble ne présente aucune trace visible de désordre ; il est noté que le fond du placard est situé à environ 10 cm du mur humide; la jouée rapportée contre la cloison séparant la salle du WC ne présente aucune altération, comme par exemple un décollement du chant de la plaque ;

* dans la salle de prélèvement n°2 :

. décollement de la cimaise du lavabo située sur la cloison séparant la salle du WC et taux maximal d’humidité depuis l’angle droit jusqu’à environ 0,20 m de l’angle gauche,

. sur la cloison de droite en entrant séparant les deux salles de prélèvement, taux maximal d’humidité sur environ 0,30 m, depuis l’angle droit,

. aucun désordre sur le mur de gauche ; taux d’humidité normal,,

. le plafond est constitué de dalles en fibres minérales qui ne présentent aucune altération,

. le meuble ne présente aucune trace visible de désordre ; il est noté que le fond du placard est situé à environ 10 cm du mur humide ; la jouée rapportée contre la cloison séparant la salle du WC ne présente aucune altération, comme par exemple un décollement du chant de la plaque ;

Il est également noté que plus on s’éloigne de la canalisation verticale, plus l’humidité diminue ; il n’existe par ailleurs aucun désordre ni sur les murs ni en plafond du couloir ;

— dans la courette :

Cette courette a été couverte par une charpente constituée de chevrons (bois de petite section) et de feuilles de zinc ;

Il est constaté que, vu de l’appartement du 1^er étage :

. il existe deux chéneaux qui limitent deux couvertures en zinc ; la couverture située au-dessus des WC du local de M^me X est moins ancienne que celle située à gauche ; elle présente toutefois des raccords avec une membrane étanche type Paxalu en différents points et au-dessus d’une plaque d’éclairement en amiante ciment (qui est visible au-dessus du faux-plafond dans les WC du local de M^me X, étant précisé que personne ne sait qui a réalisé ces raccords) ;

. il existe une canalisation verticale d’évacuation des eaux pluviales qui traverse la couverture au niveau d’un dé en maçonnerie ; la traversée est mal étanchée ; des travaux de réparation ont été maladroitement réalisés, étant également précisé que personne ne sait non plus qui a réalisé ce travail provisoire ;

. il existe, face à la fenêtre de la salle de bains de l’appartement du 1^er étage, un ancien conduit de ventilation maçonné uniquement au niveau du 1^er étage ; à l’intersection de ce conduit et d’une souche de conduit de fumée plus importante, il existe une 'cuvette’ non étanchée; l’eau s’écoulant de cette cuvette a créé un délitement important de l’enduit de la souche ; les eaux s’écoulent directement derrière le solin en zinc ;

. ce conduit maçonné est coiffé d’une dallette en béton dont les jonctions avec les murs ne sont pas étanchées; au-delà du 1^er étage, le conduit de ventilation n’est plus maçonné ; il s’agit d’un conduit simple en fibro-ciment (sûrement amiante-ciment) ; dans le local de M^me X, aucun conduit de ventilation n’est visible à cet endroit ;

. à côté de la traversée de la canalisation verticale, une érosion, due à des écoulements d’eaux pluviales sur la façade en partie non protégée par de la peinture (dans l’angle à l’endroit d’une ancienne canalisation aujourd’hui déposée), permet un passage d’eau derrière le solin ;

L’expert relève qu’au vu des photographies jointes au présent rapport d’expertise, seule une partie de la courette dépend de l’immeuble du […], l’autre partie, dont la couverture est plus ancienne et la moins abîmée, dépendant de l’immeuble voisin du […] ; L’expert précise que le plan cadastré permet d’indiquer que la courette, n’étant pas marquée, est obligatoirement construite au sol ;

Il est également souligné que la couverture, qui se situe côté […], se trouve en grande partie au-dessus du WC du local de M^me X ;

• Sur l’origine des désordres

Les parties ne contestent pas non plus en appel l’analyse de l’expert judiciaire sur la cause des désordres, reprise à juste titre par les premiers juges :

L’expert indique que M^me X subit des dégâts des eaux ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la couverture située juste au-dessus des WC de ses locaux ;

Des défauts majeurs ont été constatés :

— au niveau du solin à gauche de la fenêtre de la salle de bains de l’appartement du 1^er étage,

— au niveau de la traversée de la canalisation verticale,

— au niveau du conduit maçonné de ventilation depuis le solin de couverture jusqu’à la jonction avec le conduit en fibro-ciment ;

Il a été également relevé l’état général du ravalement ; le revêtement actuel peut permettre à de l’humidité de migrer dans le mur sans toutefois créer des écoulements d’eau et un tel degré d’humidité constaté dans le local du rez-de-chaussée ;

Enfin, le chéneau et surtout son évacuation sont à l’origine d’écoulements d’eau très importants lors d’orages ;

En tout état de cause, la vétusté de la couverture est la cause des infiltrations dans le local occupé par M^me X ;

Sur les responsabilités

M^me X considère que la couverture de la courette, à l’origine des infiltrations, est une partie commune de l’immeuble et sollicite de voir établies la responsabilité du syndicat des copropriétaires du […] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la responsabilité de la SCI Cartier, sur les fondements de l’article 1719 du code civil et du contrat de bail ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que la couverture de la courette est une partie privative du lot appartenant à la SCI Cartier ;

La SCI Cartier oppose qu’elle a respecté ses obligations contractuelles, en sa qualité de bailleresse, car elle a pris contact immédiatement avec la locataire et le syndic dès qu’elle a appris l’existence des désordres et que les désordres ont pour origine la couverture de la courette qui est une partie commune de l’immeuble du […] ;

Il y a donc lieu de déterminer, au préalable, si la couverture de la courette, dont la vétusté est la cause des infiltrations litigieuses, est une partie commune de l’immeuble du […] ou une partie privative du lot de la SCI Cartier ;

• Sur la nature de la couverture de la courette

En l’espèce, la désignation du lot 73 de la SCI Cartier, mentionnée dans le règlement de copropriété du 11 août 1958, n’a pas été l’objet des modifications de ce règlement puisqu’elle correspond à celle de l’acte d’acquisition du 19 septembre 1985, soit 'une boutique au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée du bâtiment sur le boulevard Pereire et à la suite, arrière boutique water-closet et deux pièces sur cour’ ;

Il apparaît sur les photographies aériennes, en pages 12 et 13 du rapport d’expertise, que la cour et la courette litigieuse sont bien distinctes et situées à deux endroits différents de l’immeuble ;

Au sein des bâtiments est visible un espace rectangulaire, d’une part et d’autre de la limite de propriété entre l’immeuble du […] et l’immeuble du […] ; l’expert a matérialisé la limite de propriété par un trait rouge et mentionne que cet espace rectangulaire est la courette litigieuse ;

L’expert judiciaire précise que 'comme le montrent les photographies, seule une partie de la courette appartient à la copropriété du […]' (page 12) ;

Cette courette n’apparaît pas sur le plan de cadastre, l’expert en déduisant que cela signifie qu’elle 'est obligatoirement construite au sol’ (page 12) ;

Le règlement de copropriété du188, […], […], en date du 11 août 1958 (dont est produit un extrait jusqu’à la page 64) stipule en page 62 (Chapitre II Article 3) que :

— 'les parties communes générales à tous les copropriétaires du groupe d’immeuble comprendront….les cours et les diverses courettes’ (Paragraphe I),

— 'les parties communes particulières aux seuls copropriétaires de chacun des bâtiments A, B et C… comprendront, dans chacun desdits bâtiments, tout ce qui est commun, selon la loi et l’usage (sauf ce qui a été dit ci-dessus, paragraphe un), c’est à dire, sans que l’énumération ci-après soit limitative… les charpentes et les toitures (à l’exception des châssis vitrés et lucarnes disposés directement sur les parties d’immeuble appartenant en propre et exclusivement aux copropriétaires, et dont l’entretien restera à la charge exclusive de chacun des copropriétaires de ces fractions)' (Paragraphe II) ;

Les modificatifs du règlement de copropriété ne sont pas produits, mais selon les éléments indiqués par l’expert (page 19), ils n’ont pas d’incidence sur le présent litige ;

Ainsi, selon ce règlement de copropriété, les courettes sont des parties communes générales à l’ensemble immobilier et les charpentes et toitures sont des parties communes particulières à chacun des bâtiments ;

Le règlement de copropriété ne distinguant pas selon le lieu de situation des charpentes et toitures, il convient de considérer que les charpentes et toitures couvrant les courettes sont des parties communes particulières à chacun des bâtiments ;

Et il appartient donc au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que la couverture litigieuse est une partie privative de la SCI Cartier ;

La couverture litigieuse n’est pas mentionnée dans la désignation du lot 73 ;

Il ressort de la photographie de l’huissier de la vue aérienne de la couverture (pièce 19 X), complétée par les photographies produites par M^me X (pièce 21 X) que la couverture litigieuse ne comporte pas de chassis vitré ni de lucarne ; l’expert précise d’ailleurs que les lucarnes sont 'les éléments constitutifs de la charpente supérieure de l’immeuble’ (page 19) ;

L’exception prévue par le règlement de copropriété concernant 'les châssis vitrés et lucarnes disposés directement sur les parties d’immeuble appartenant en propre et exclusivement aux copropriétaires’ est donc inapplicable ;

En conséquence, il n’y a donc pas lieu de déterminer si 'les parties d’immeubles', au sens de l’exception prévue par le règlement de copropriété, sur lesquelles est disposée la couverture litigieuse sont des parties privatives ou communes ; ainsi pour déterminer la nature de la couverture litigieuse, il n’y a pas lieu de déterminer si la courette a été 'annexée par le propriétaire du lot 73", tel que l’allègue le syndicat des copropriétaires ;

En outre, nonobstant le fait que l’expert indique que la couverture litigieuse recouvre uniquement les locaux de la SCI Cartier (page 19), la nature de la courette (partie commune générale) est, selon les termes précités du règlement de copropriété, indépendante de la nature de la charpente ou de la toiture (partie commune particulière à chaque bâtiment) ;

D’ailleurs, même s’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du […], du 7 janvier 1987 (pièce 7 Cartier) et de la convocation à l’assemblée générale du 28 janvier

2015 (pièce 8 Cartier) que l’immeuble du […] comprend plusieurs courettes, que les courettes de lots sis entre le 1^er et le 5^e étage ont fait l’objet d’une 'aliénation de parties communes’ aux fins de réaliser des travaux de construction de salles de bains et que la courette gauche Guersant a fait l’objet de travaux de couverture, il y a lieu de relever qu’il s’agit de lots 'sur la rue Guersant', et il n’y a aucun élément justifiant que le lot de la SCI Cartier 'sur le boulevard Pereire’ et la couverture litigieuse aient été concernés par ces décisions ;

L’expert relève que la couverture litigieuse est constituée d’une charpente avec des chevrons (bois de petite section) et de feuilles de zinc (page 9) ;

Selon l’expert, il n’y a pas d’élément permettant de dater la réalisation de la couverture litigieuse ; il estime que sur le plan de copropriété du rez-de-chaussée (annexe 7), la courette est couverte, mais ce plan n’est pas daté ;

Depuis l’appartement du 1^er étage, l’expert précise que la couverture au dessus de la courette du […] est moins ancienne que la couverture au dessus de la courette du […] (page 9) mais il n’y a aucun élément permettant de déterminer si la couverture du […] est celle d’origine, ou si elle a été changée, et le cas échéant qui a réalisé les travaux, l’expert précisant que 'personne ne sait qui a fait les raccords’ (page 9) ;

En conséquence, en l’absence de preuve contraire rapportée par le syndicat des copropriétaires du […], il convient de considérer que la couverture litigieuse est une partie commune particulière du bâtiment B soit de l’immeuble du […] ;

• Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 'le syndicat….a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

La responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s’exonérer en invoquant le fait qu’il n’a commis aucune faute ;

En l’espèce, il est justifié que les désordres dans le lot de la SCI Cartier ont pour origine des infiltrations en provenance de la couverture litigieuse, partie commune de l’immeuble du […] ;

Le locataire, qui est un tiers par rapport au syndicat des copropriétaires, peut invoquer l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour agir contre celui-ci en réparation du dommage subi du fait du défaut d’entretien des parties communes et, s’agissant d’une responsabilité objective, le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable à son égard ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du […] à l’égard de M^me X, locataire de la SCI Cartier, au titre des conséquences sur le lot 73 des infiltrations en provenance de la couverture litigieuse, en précisant que cette responsabilité vise tant la réparation des dommages matériels que celle du préjudice de jouissance subi jusqu’à la réalisation des travaux ayant mis fin aux infiltrations ;

• Sur la responsabilité du bailleur

Aux termes de l’article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations’ ;

En l’espèce, le contrat de bail commercial renouvelé stipule que le bailleur s’engage notamment à :

'1 Délivrer au locataire les locaux en bon état d’usage et de réparations…,

2 Assurer au locataire la jouissance paisible des locaux loués ; toutefois, sa responsabilité ne pourra pas être recherchée à raison des voies de fait dont les autres locataires ou des tiers se rendraient coupables à l’égard du locataire..' ;

En appel, M^me X sollicite d’une part, si la responsabilité du syndicat n’est pas retenue, de condamner le bailleur à lui rembourser les travaux de réparation du local, et d’autre part, de condamner le bailleur à lui verser une somme au titre du préjudice de jouissance ;

Il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SCI Cartier responsable des dommages occasionnés à l’égard de M^me X, sans distinguer les dommages matériels et le préjudice de jouissance, alors qu’en première instance le tribunal n’était pas saisi d’une demande de déclarer la SCI Cartier responsable des dommages matériels ni de la condamner à verser des sommes à ce titre ;

En appel, la demande à titre subsidiaire de M^me X de condamner le bailleur aux dommages matériels est devenue sans objet, puisque le présent arrêt confirme la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Il convient donc d’étudier uniquement la demande de M^me X de condamner le bailleur à lui verser une somme au titre de son préjudice de jouissance ;

M^me X estime que les désordres l’ont empêchée de jouir paisiblement des locaux loués jusqu’à la date de la réparation de la couverture litigieuse qui a mis fin aux infiltrations ;

La SCI Cartier bailleresse ne peut s’exonérer de son obligation contractuelle qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère revêtant les caractères de la force majeure ;

La SCI Cartier ne justifie pas de son intervention, pour réduire le délai pendant lequel les infiltrations ont porté atteinte à la jouissance paisible des locaux, entre le moment où elle a eu connaissance des désordres et la réalisation des travaux de réfection qui ont mis fin aux infiltrations ;

Et le fait que le syndicat des copropriétaires soit responsable des infiltrations est insuffisant à lui seul à exonérer le bailleur de sa responsabilité concernant le préjudice de jouissance ;

En effet, sachant que les travaux de réparation n’ont été réalisés par la copropriété qu’en septembre 2017, alors que la SCI Cartier a été avisée des infiltrations par un courrier du syndic le 8 avril 2013 (pièce 1 SDC) et que le coût de réparation de la couverture litigieuse n’était que de 2.644 € TTC, la SCI Cartier justifie seulement que :

— le 30 mai 2013, la SCI Cartier a envoyé un courriel au syndic l’informant que les intempéries des derniers jours avaient aggravé la situation et lui demandant s’il avait pris les dispositions nécessaires

pour engager les réparations,

— le 17 décembre 2013, lors de l’assemblée générale, la SCI Cartier a proposé avec le syndicat des copropriétaires 'd’établir un protocole selon lequel chaque partie participerait à hauteur d’un tiers chacune pour mettre fin à la fuite’ ;

Le courrier du 30 mai 2013 n’a été suivi d’aucun effet et il est légitime que la locataire ait refusé le protocole proposé lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013 alors qu’à cette date, il était acquis qu’elle n’était pas susceptible d’être propriétaire de la couverture litigieuse, à l’inverse de la SCI Cartier et du syndicat des copropriétaires, et qu’elle n’était en rien responsable des infiltrations ;

La SCI Cartier ne justifie d’aucune autre démarche ; elle n’a notamment pas saisi l’assemblée générale en vue de faire voter la réalisation des travaux de réfection ni proposé d’avancer la somme des travaux de réfection dans l’attente de l’issue de la procédure judiciaire ;

En conséquence, il convient de considérer que la SCI Cartier ne justifie pas d’une cause étrangère revêtant les caractères de la force majeure qui l’ait empêchée d’agir pour réduire l’atteinte à la jouissance des locaux qui a duré 4 ans et demie, à compter du moment où elle en a été informée (du 8 avril 2013 à septembre 2017) ;

Il y a donc lieu de déclarer la SCI Cartier responsable à l’égard de M^me X, sur le fondement du contrat de bail, relativement au préjudice de jouissance ;

Sur les travaux de réparation de la couverture

La couverture litigieuse étant une partie commune de l’immeuble du […], il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux de réfection de la couverture tels que préconisés par l’expert sous astreinte ;

Sur les préjudices de M^me X

• Sur le préjudice matériel

Les premiers juges ont exactement retenu au titre du préjudice matériel la somme de 12.067 € HT estimée par l’expert judiciaire sur la base des devis produits par M^me X ;

M^me X sollicite en appel une somme de 14.480,40 € sur la base de devis de 2018, au motif d’une réactualisation à la date de réalisation des travaux ;

Or, les travaux de réparation de la couverture litigieuse ayant été réalisés en septembre 2017, soit dans les six mois du jugement, M^me X ne justifie pas de la nécessité d’une actualisation ;

Il y a lieu de rejeter sa demande et de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à M^me Y X la somme de 12.076 € HT, augmentée de la TVA applicable au jour du prononcé du présent jugement, au titre du préjudice matériel ;

• Sur le préjudice de jouissance en première instance

Le syndicat des copropriétaires reproche au tribunal d’avoir retenu un préjudice de jouissance équivalent à 20% du loyer mensuel alors que M^me X n’utilise les lieux qu’au titre de son bail commercial et n’a subi aucune perte de chiffre d’affaires par suite des infiltrations et qu’elle a participé à son préjudice en refusant la proposition de régler le tiers des travaux, lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013 ;

En l’espèce, il y a lieu de considérer que l’absence de perte du chiffre d’affaire est insuffisant à justifier l’absence d’un préjudice de jouissance ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il est indéniable que M^me X, qui exploite ses locaux dans le cadre d’une activité de laboratoire d’analyses médicales, accueillant du public, a subi un trouble manifeste de jouissance, que l’utilisation des lieux oblige à avoir des conditions d’hygiène rigoureuses, qui vont à l’encontre des infiltrations constatées et que la réputation du laboratoire peut en outre se voir altérée (perte de clientèle) ;

Au surplus, il ne peut être reproché à M^me X d’avoir refusé de participer au règlement de la couverture litigieuse, alors qu’il n’y avait aucun élément laissant penser qu’elle pouvait être propriétaire de cette couverture ou responsable de ses dégradations ; ainsi il n’y a pas lieu de limiter le préjudice de jouissance à la date du 17 décembre 2013 ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la SCI Cartier à payer à M^me Y X la somme de 42.087 € au titre du préjudice de jouissance sur la période de mi juillet 2012 à mi mars 2017 ;

• Sur la demande d’actualisation du préjudice de jouissance

M^me X sollicite d’actualiser le préjudice de jouissance, de mi mars 2017, date arrêtée par le jugement, à avril 2018, au motif que le syndicat des copropriétaires n’a effectué les travaux de réparation de la couverture qu’en février 2018 et qu’il y a lieu de prendre en compte la durée de séchage de murs de deux mois ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une facture de la société Peprim du 12 septembre 2017, relatif à l’exécution des travaux de réfection de couverture de la 'courette aveugle local M^me X', précisant 'accord du 11 juillet 2017, travaux exécutés courant septembre 2017' (pièce 17) ; or, les pièce produites par M^me X ne justifient pas que ces travaux n’aient pas été exécutés à cette date mais seulement en février 2018 ;

En conséquence, il y a lieu de débouter M^me X de sa demande d’actualisation du préjudice de jouissance ;

Sur le préjudice locatif de la SCI Cartier

La SCI Cartier ne justifie pas que les remises de loyers qu’elle a accordées à M^me X soient en lien avec les infiltrations alors que M^me X explique qu’elles ont eu pour origine la forte indexation en 2012 ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à la SCI Cartier la somme de 2.713 € au titre du préjudice locatif et de débouter la SCI Cartier de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme au titre de ce préjudice ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Cartier et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M^me X la somme supplémentaire globale de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Cartier et le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de M^me Y X, formée en appel, de liquidation de l’astreinte prononcée dans le cadre du jugement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré la SCI Cartier responsable des dommages occasionnés à l’égard de M^me Y X, sans distinguer entre les dommages matériels et le préjudice de jouissance, et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à la SCI Cartier la somme de 2.713 € au titre du préjudice locatif ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déclare la SCI Cartier responsable à l’égard de M^me Y X des dommages occasionnés au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute M^me Y X de sa demande d’actualisation des devis relatifs au préjudice matériel ;

Déboute M^me Y X de sa demande d’actualisation du préjudice de jouissance ;

Déboute la SCI Cartier de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à lui verser une somme au titre du préjudice locatif ;

Condamne la SCI Cartier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M^me Y X la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT