Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 3 DÉCEMBRE 2021

(n° / 2021 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/20525 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6LDS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2018 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2017068576

APPELANTE

SARL GROUPE E, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 483 788 493,

Ayant son siège social […]

[…]

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018,

Assistée de M^e Fanny ROCABOY de la SELARL ALDEBARAN, avocate au barreau de PARIS, toque : Z11 , et de M^e Louis-Z ABSIL de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030,

INTIMÉES

SAS STEVA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 505 251 413,

Ayant son siège social […]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477,

Assistée de M^e Vincent ROUER, avocat au barreau de PARIS, toque : J96, et de M^e Lucie BOCQUILLON, avocate au barreau de PARIS, toque P0177,

SAS VILLA BEAUSOLEIL F, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 795 063 155,

Ayant son siège social […]

[…]

Non constituée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’ article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 Juin 2021, en audience publique, devant la Cour, composée de :

Madame Z-I J-K, Présidente de chambre,

Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère,

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère,

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Z-I J-K dans le respect des conditions prévues à l’article 804 du code procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame […]

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Z-I J-K, Présidente de chambre et par […], greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE:

La société Steva a été créée en 2005 par MM. A X et B C, au travers leurs holdings personnelles, les sociétés LBH et C Holding, devenue Groupe E, sur la base d’une répartition égalitaire du capital.

Aujourd’hui dirigée par M. X, Steva exerce une activité de holding prestataire de services auprès de ses 14 filiales exploitant une dizaine de résidences pour seniors et des EHPAD sous l’enseigne E et Villa Beausoleil, dont les lots des différents programmes sont notamment commercialisés par la société Cerenicimo auprès de son réseau de partenaires constitué de conseillers en gestion de patrimoine.

Les investisseurs achètent sous forme de VEFA un ou plusieurs lots dans les résidences et les donnent ensuite à bail à la société du Groupe Steva qui exploite la résidence. La société Steva se

charge ensuite de remplir la résidence en sous-louant les différents lots à des résidents seniors locataires.

La société Groupe E, dirigée par M. B C, exerce également une activité de holding prestataire de services auprès de ses sociétés filiales lesquelles exploitent, à ce jour, trois résidences services seniors à Avignon, Bouc-Bel-Air et Cholet, sous la marque « E'».

Pour mettre un terme au différend qui les opposait quant à la stratégie de développement du groupe qu’ils dirigeaient ensemble depuis 2005, M. X (Steva) et M. C (Groupe E) ont conclu, le 15 mars 2017, différents accords pour mettre un terme à leur association prévoyant notamment':

— la cession par Steva à Groupe E de la marque « E »';

— la sortie de M. C de la société Steva moyennant le rachat de ses parts et la reprise par Groupe E de trois sociétés exploitant les résidences services seniors d’Avignon, de Bouc-Bel-Air et de Cholet. Il était convenu que Steva reste caution auprès des investisseurs des sociétés d’exploitation de ces trois résidences reprises par Groupe E à hauteur de 18,8 millions d’euros, montant représentant les loyers restants dus aux propriétaires bailleurs de ces résidences.

— la conclusion sous conditions suspensives d’une promesse synallagmatique de cession des actions de la SAS E F (devenue la société Villa Beausoleil F). Steva s’engageait à céder à Groupe E et Groupe E à acquérir pour 1.850.000 euros les actions de la SAS E F, exploitant un EHPAD à F sous la condition suspensive’que Groupe E obtienne dans un délai de 6 mois la mainlevée de la totalité des cautions données par Steva aux propriétaires bailleurs de F ou une garantie autonome à première demande couvrant la totalité des loyers dus par E F restant à courir, à peine de caducité de la Promesse.

Le 2 octobre 2017, Groupe E a fait signifier à Steva les copies des documents justifiant la réalisation des conditions suspensives en vue de convenir d’une date pour la signature des actes de cession des actions de E F.

Par courrier du 11 octobre 2017, Steva lui a notifié la caducité de la promesse du fait de la défaillance de l’une des conditions suspensives conformément à l’article III de la Promesse et s’est opposée à la cession en refusant de signer le transfert des titres, considérant que':

— Les avenants n°1 au bail commercial en VEFA n’emportent pas la levée de la totalité des cautions données par Steva au bénéfice des propriétaires bailleurs car ils ne visent que 43 bailleurs sur 76,

— la garantie à première demande délivrée par la CEGC ne constituait pas une garantie autonome à première demande couvrant la totalité des loyers dus par E F restant à courir.

Après l’échec d’une tentative de conciliation amiable, le président du tribunal de commerce de Paris, saisi en référé par Groupe E, a ordonné le placement sous séquestre, entre les mains de Maître Y, des titres et registres de mouvements de titres de la SAS E F jusqu’à ce qu’une décision définitive ou l’accord des parties intervienne pour y donner mainlevée.

Groupe E a assigné à bref délai la société Steva devant le tribunal de commerce de Paris, en présence de la SAS F E, pour demander à titre principal l’exécution forcée de la promesse et à titre subsidiaire une indemnité au titre du gain manqué du fait de l’inexécution de la promesse.

Par jugement du 22 juin 2018, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de commerce de Paris a considéré que la condition suspensive stipulée à l’article IV de la promesse était accomplie,

que les engagements de la promesse auraient dû être tenus, a débouté Groupe E de sa demande principale tendant à l’exécution forcée de la Promesse au motif qu’une telle exécution forcée présentait pour Steva un coût manifestement disproportionné par rapport aux intérêts légitimes de Groupe E, a condamné Steva à verser la somme de 465.058,06 euros à Groupe E à titre de dommages et intérêts, la déboutant pour le surplus, débouté Steva de l’ensemble de ses prétentions, et condamné Steva au paiement de 60.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 31 août 2018, Groupe E a interjeté appel de ce jugement.

Par convention du 21 septembre 2018, les parties ont désigné Maître D Y, huissier, séquestre du montant des condamnations prononcées à l’encontre de Steva par le jugement.

Par conclusions notifiées le 28 février 2019, Steva a formé appel incident.

Par conclusions récapitulatives n°4 déposées et signifiées par voie électronique le 3 mai 2021, la SARLU Groupe E demande à la cour:

— sur l’appel incident de Steva, de juger que Groupe E a valablement levé les Conditions Suspensives, que la vente est parfaite depuis le 30 septembre 2017 et que le transfert des titres de la SAS E F / Villa Beausoleil F aurait dû intervenir au plus tard le 30 octobre 2017, par conséquent, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que les conditions suspensives stipulées à l’article IV de la Promesse étaient remplies au 30 septembre 2017 et que les engagements de la Promesse auraient dû être tenus et débouter Steva de l’intégralité de ses demandes,

— sur l’appel principal:

— à titre principal, juger que Steva n’est pas un débiteur de bonne foi susceptible de solliciter l’application des dispositions dérogatoires édictées par l’article 1221 nouveau du code civil, qu’il n’existe pas de disproportion au sens de la dérogation au principe d’exécution forcée prévu par l’article 1221 du code civil,

— en conséquence infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Groupe E de sa demande principale en exécution forcée du Transfert des Titres de la SAS E F / Villa Beausoleil F, statuant à nouveau, ordonner le Transfert des titres de la SAS E F / Villa Beausoleil F,

— ordonner à Steva de se présenter au sein de l’étude de Maître D Y, huissier audiencier du tribunal de commerce de Paris, à la première convocation qui lui sera adressée, et ce, sous astreinte de 50.000 euros par jour de retard à compter de la date à laquelle les parties auront été convoquées, afin de signer et remettre, par une personne dûment habilitée et en contrepartie du paiement du prix de cession d’un montant de 1.850.000 euros, les documents suivants en exécution des articles IV et IX de la Promesse Synallagmatique de Cession des Actions de la SAS E F (devenue SAS Villa Beausoleil F depuis le 28 mars 2017):

— Ordre de mouvement et CERFA portant sur la cession de l’intégralité des actions de la SAS Villa Beausoleil F ;

— Acte de cession de créance en compte courant ;

— Lettre de démission de LBH de ses fonctions de Président de la SAS Villa Beausoleil F ;

— le registre des assemblées de la SAS Villa Beausoleil F à jour;

— le registre des mouvements de titres et comptes individuels des associés de la SAS Villa Beausoleil F ;

— les copies des lettres adressées respectivement à la SAS Villa Beausoleil F par chacun des salariés faisant part de leur décision de ne pas présenter d’offre de rachat, avant l’expiration du délai prévu par ledit article ;

— les copies des éventuelles autorisations nécessaires à la Réalisation de la Promesse et des renonciations à toute clause éventuelle de changement de contrôle,

— Acte de cession des parts de la SCI LVL ;

— Lettre de démission de LBH de ses fonctions de Gérant de la SCI LVL

— Acte de cession des parts de la SCCV Rivay ;

— Lettre de démission de LBH de ses fonctions de Gérant de la SCCV Rivay;

— Procès-verbal (acte sous signature privée) d’agrément pour la cession des parts de la SCI LVL.

— Condamner Steva, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à adresser à Groupe E les informations, certifiées conformes par le commissaire aux comptes de la SAS Villa Beausoleil F, relatives au montant du compte courant d’associé de la société Steva au sein de la SAS Villa Beausoleil F à la date du 15 mars 2017 et au montant du compte courant d’associé de la société Steva au sein de la SAS Villa Beausoleil F à la date de la signature figurant sur la convocation adressée par Maître D Y,

— Condamner Steva à lui verser la somme de 300.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi du fait de la résistance abusive et du retard dans le Transfert des titres de la SAS E F / Villa Beausoleil F.

— à titre subsidiaire, infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Groupe E de sa demande subsidiaire d’indemnisation au titre du gain manqué du fait de l’absence de Transfert des Titres de la SAS E F / Villa Beausoleil F au 30 septembre 2017, statuant à nouveau, condamner Steva à lui verser les sommes suivantes en réparation du gain qu’elle a manqué du fait de l’inexécution de son obligation de transférer les titres de la SAS E F / Villa Beausoleil F au 30 septembre 2017 :

— la perte de la valeur de la résidence de F dans les comptes de Groupe E: 2.138.000 euros si la cour retient comme le propose Groupe E, la date de l’évaluation de la société au 30 septembre 2017 ou 4.137.000 euros si la cour retient, comme le suggère Steva, une date d’évaluation de la société au 31 décembre 2020 (évaluation la plus proche de la date à laquelle le juge statue),

— la perte d’attractivité et de développement de Groupe E vis-à-vis des investisseurs et du marché en l’absence de la résidence de F : 300.000 euros,

— en tout état de cause, débouter Steva de l’ensemble de ses demandes,

confirmer le jugement entrepris pour le surplus, et condamner Steva à lui verser 150.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de la procédure.

Par conclusions récapitulatives n°5 notifiées par voie électronique le 18 mai 2021, la SAS Steva demande à la cour':

— à titre principal, de juger que la Condition Suspensive instaurée à l’article IV de la Promesse n’était pas réalisée au 30 septembre 2017, que Steva n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de Groupe E, en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la Condition Suspensive instaurée à l’article IV de la Promesse était réalisée au 30 septembre 2017, l’a condamnée à payer à Groupe E la somme de 465.058,06 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par l’inexécution de la Promesse et l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, statuant à nouveau, constater la caducité de la Promesse, enjoindre à Groupe E de respecter ses engagements contractuels à défaut de réalisation de la Promesse, ordonner l’exécution forcée de la cession de la part sociale de la SCCV Rivay, dont Groupe E est propriétaire, à Steva aux conditions prévues par la promesse synallagmatique de cession de parts sociales de la société SCCV Rivay conclue le 15 mars 2017 et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, débouter Groupe E de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et condamner Groupe E à lui payer 96.900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi à raison des agissements fautifs de Groupe E depuis le 15 mars 2017,

— subsidiairement, si la cour venait à considérer que la Condition Suspensive instaurée à l’article IV de la Promesse a été valablement réalisée au 30 septembre 2017:

— s’agissant de la demande d’exécution forcée en nature formée, à titre principal par Groupe E, juger que l’anéantissement rétroactif des actes censés permettre la réalisation de la Condition Suspensive rend impossible l’exécution forcée en nature de la Promesse ou, à tout le moins, que cette exécution serait manifestement disproportionnée au regard de son coût pour Steva, débiteur de bonne foi, et de son intérêt pour Groupe E, en conséquence,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Groupe E de sa demande visant l’exécution forcée en nature de l’obligation de transférer les titres de la société Villa Beausoleil F sur le fondement de l’article 1221 du code civil,

— s’agissant de la demande d’exécution par équivalent formée à titre subsidiaire par Groupe E, juger que les préjudices invoqués par Groupe E censés réparer les conséquences de l’inexécution de la Promesse sont sans lien direct avec l’inexécution invoquée, infondés et injustifiés et, en particulier que son prétendu gain manqué évalué à 1) 1,5 million d’euros au titre d’une perte de valeur de nette au 30 septembre 2017 de la société Villa Beausoleil F dans ses comptes est basée sur une valorisation de la société irréaliste et injustifiée au regard des données comptables disponibles, 2) à 300.000 euros au titre d’une perte d’attractivité et de développement vis-à-vis des investisseurs et du marché en l’absence d’actif, précédemment qualifié de préjudice moral par Groupe E , est infondé dans son principe et parfaitement injustifié dans son quantum, en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Steva à payer à Groupe E la somme de 465.058,06 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par l’inexécution de la Promesse, dont 250.000 euros au titre de son gain manqué désormais qualifié par Groupe E de perte d’attractivité et de développement vis-à-vis des investisseurs et du marché en l’absence d’actif, le confirmer en ce qu’il a débouté Groupe E de sa demande d’indemnisation de son prétendu gain manqué à hauteur de 1,5 million au titre d’une perte de valeur nette au 30 septembre 2017 de la société E F dans les comptes de Groupe E, statuant à nouveau, débouter Groupe E de ses demandes visant la réparation des conséquences de l’inexécution de la Promesse par équivalent, en particulier celle relative à l’indemnisation d’un prétendu gain manqué,

— à titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à considérer que la Condition Suspensive instaurée à l’article IV de la Promesse a été valablement réalisée au 30 septembre 2017 et décidait de faire droit à la demande de Groupe E visant l’exécution forcée de la Promesse, juger que le transfert des

titres de la société Villa Beausoleil F au profit de Groupe E devra intervenir conformément aux stipulations de la Promesse, en particulier aux articles IV, V, IX et XVIII, en conséquence, rejeter la demande de Groupe E sollicitant que soit ordonné le transfert des titres de la société Villa Beausoleil F au jour du prononcé de la décision de la cour, rejeter les demandes d’astreinte formulées par Groupe E, ordonner que le transfert des titres de la société Villa Beausoleil F soit réalisé conformément aux dispositions de la Promesse, c’est-à-dire après :

— le paiement du prix de cession par Groupe E conformément aux articles IV et V de la Promesse,

— la cession par Steva à Groupe E de sa créance en compte-courant d’associé de la Société au jour du transfert des titres moyennant le versement d’un prix de cession équivalent à la position du compte-courant de Steva au jour de la cession déduction faite des montants prévus aux articles V et XVIII de la Promesse;

— l’établissement, la signature et l’exécution par Steva, Groupe E et les tiers concernés des actes et documents listés aux articles IV et IX de la Promesse, y compris tout document additionnel nécessaire, notamment un acte de cession de créance en compte-courant d’associé de Steva dans la société Villa Beausoleil F,

— en tout état de cause, infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Steva à payer à Groupe E la somme de 60.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, statuant à nouveau, condamner Groupe E à payer Steva la somme de 150.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Pour un plus ample exposé des demandes et moyens, il est expressément renvoyé aux écritures des parties.

SUR CE,

— Sur la demande principale d’exécution forcée de la Promesse et la demande subsidiaire d’indemnisation pour défaut d’exécution de la Promesse

Aux termes de la promesse signée 15 mars 2017 par les sociétés Steva ( le promettant) et Groupe E (le bénéficiaire), la première s’est engagée à céder à la seconde les actions qu’elle détenait dans le capital de la société E F, devenue Villa Beausoleil F. L’article IV de la Promesse soumettait la cession des actions à la réalisation des conditions suivantes :

'- Obtention de la mainlevée de la totalité des Cautions données par STEVA au bénéfice des Propriétaires Bailleurs en garantie du paiement de la totalité des loyers dus par E F, dont la liste et un modèle de bail figurent en Annexe IV.a. Etant précisé qu’en cas d’obtention par le Promettant d’une garantie autonome à première demande délivrée par une banque de premier rang couvrant la totalité des loyers dus par E F restant à courir, ladite condition sera réputée réalisée.

- Obtention de la mainlevée de caution donnée par STEVA au bénéfice de la banque Crédit du Nord pour garantir une autorisation de découvert du compte-courant E F ouvert dans ses livres pour un montant de six cent mille (600.000) euros, annexé à l’Annexe IV.b.''.

L’article III précise que la réalisation des conditions suspensives devra intervenir au plus tard le 30 septembre 2017, faute de quoi la Promesse ' sera caduque de plein droit'.

Les parties s’opposent sur la réalisation de la première condition suspensive.

La société Groupe E, qui sollicite à titre principal l’exécution forcée de la promesse, et subsidiairement l’indemnisation du préjudice résultant du défaut de transfert des titres, fait valoir qu’il convient d’apprécier la réalisation des conditions suspensives en tenant compte de l’intention des parties, de leur bonne foi, de la finalité de la condition suspensive en cause et du contexte général dans lequel la Promesse a été signée, que Steva s’était irrévocablement engagée à céder à Groupe E les titres de la SAS E F une fois neutralisé en totalité le risque financier de Steva lié à son engagement de caution de la société E F au titre des baux conclus avec les propriétaires. Elle soutient que cet objectif a été atteint par la signature d’avenants avec les propriétaires bailleurs et l’obtention d’une garantie autonome à première demande, les actes correspondants ayant été déposés le 30 septembre 2017 en l’étude de Maître G H à Paris, que Steva s’étant trouvée totalement libérée de ses engagements de caution, les conditions suspensives ont été levées et la réalisation de la cession aurait dû intervenir.

La société Steva’ reproche au tribunal d’avoir apprécié la réalisation de la Promesse, non pas selon les termes de l’article IV, mais en se fondant sur l’intention des Parties pour écarter les clauses précises de la Promesse qui ne souffraient d’aucune ambiguïté et ne nécessitaient aucune interprétation.

Elle indique, qu’alors que le cadre contractuel instauré par la Promesse devait neutraliser avant la cession tout risque relatif aux engagements de caution qu’elle avait en son temps souscrits dans l’intérêt des propriétaires bailleurs et exclure toute discussion ou différend supplémentaire, ni les avenants signés par une partie des bailleurs, ni la garantie consentie par CEGC ne répondent aux exigences de la Promesse, de sorte que les conditions suspensives n’ont pas été levées et que la Promesse est devenue caduque de plein droit le 30 septembre 2017.

Il est acquis au débat que les parties étaient convenues de neutraliser, préalablement à la cession des actions, tout risque de poursuite de Steva au titre des divers cautionnements qu’elle avait consentis au profit des propriétaires bailleurs en garantie de la totalité des loyers dus par E F.Il s’agissait là d’un enjeu majeur pour Steva, les cautionnements existants pouvant l’exposer à un risque financier important.

Il résulte de l’article IV que cette neutralisation devait être obtenue par la signature d’avenants avec les propriétaires bailleurs acceptant une substitution de caution et donnant mainlevée de la totalité des cautions qui avaient été consenties par Steva. Une garantie autonome à première demande permettait aussi de lever cette condition suspensive.

Groupe E a justifié, à la date du 30 septembre 2017, de l’engagement de 31 propriétaires-bailleurs représentant 43 lots sur 76, de substituer la caution de la SNC E Gestion à celle de la société Steva. Aux termes d’avenants, les bailleurs signataires se sont engagés, sous conditions résolutoire de l’absence de transfert effectif des actions de la société Villa Beausoleil F (anciennement E F) au plus tard le 30 octobre 2017, de substituer la SNC E Gestion à la SAS Steva en qualité de garant, la SNC E Gestion s’engageant à garantir les obligations du preneur à savoir la SAS E F et plus particulièrement toutes sommes (loyers et accessoires) exigibles en vertu du bail, en conséquence de quoi les Parties reconnaissaient que Steva était libérée de la garantie qu’elle avait consentie à l’article 11 du Bail, la date de prise d’effet des avenants étant fixée à la date du transfert de propriété des parts.

Indépendamment du désaccord des parties sur le point de savoir si ces avenants emportent ou non décharge définitive des engagements de caution de Steva, il est constant qu’un nombre important de propriétaires bailleurs n’a pas accepté de signer d’avenant, dès lors il convient de rechercher si une garantie autonome à première demande, représentant l’alternative prévue par l’article IV et répondant aux conditions posées par cet article,a été obtenue.

Le 29 septembre 2017 la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ( CEGC) a signé au profit

de la société Steva un acte intitulé 'Garantie Autonome à Première Demande', qui expose liminairement que Groupe E après avoir obtenu la mainlevée d’une partie des cautions pour 43 lots sur un total de 76 et correspondant à 731.044 euros de loyer annuel valeur 2017, s’est rapprochée de CEGC afin d’obtenir une garantie de paiement autonome à première demande, dans les conditions ci-après, garantissant le paiement de l’intégralité des sommes dont Steva sera redevable au titre des Cautions consenties aux Propriétaires Bailleurs qui n’ont pas été ' mainlevées', à savoir l’intégralité des loyers, accessoires, intérêts de retard et pénalités dus par E F ( Villa Beausoleil F) et ce jusqu’à expiration des baux.

Groupe E soutient que cette garantie vient compléter les avenants obtenus, qu’elle a bien le caractère autonome et à première demande et que rien ne s’oppose dans la Promesse à ce qu’elle puisse mixer les garanties libérant Steva de ses engagements de caution.

Steva objecte que la garantie consentie par CEGC n’est ni autonome, ni à première demande, ni conforme au périmètre convenu en ce qu’elle ne couvre pas la totalité des loyers dus mais uniquement ceux pour lesquels aucun avenant n’a été signé, alors qu’aucun croisement entre les deux branches de l’alternative n’était convenu, qu’ainsi la garantie ne répond pas aux conditions contractuelles pemettant de lever la première condition suspensive.

Aux termes de l’article 2321 du Code Civil, ' la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige en considération d’une obligation souscrite par un tiers à verser une somme, soit à première demande, soit suivant les modalités convenues.

Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre.

Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie'

Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie'.

Une garantie 'autonome’ s’entend d’une garantie indépendante du contrat de base, ce qui implique que les conditions d’exécution de ce contrat et l’existence ou non d’éventuels manquements du bénéficiaire de la garantie soient dépourvues d’incidence pour l’application de la garantie et qu’aucune exception ne soit opposable sauf démonstration d’une fraude ou d’un abus manifeste du bénéficiaire dans l’appel de la garantie.

Les caractères d’indépendance par rapport au contrat de base et d’autonomie, qui sont contestés par Steva, ne sauraient résulter du seul intitulé de la garantie et de l’emploi dans l’acte des termes 'garantie autonome à première demande' et doivent être appréciés à l’aune des conditions d’application de la garantie.

L’article 3, relatif à la portée de la garantie, stipule que''l’engagement de payer souscrit par le Garant à l’article 2 de la présente Garantie constitue un engagement autonome du Garant. Il est expressément convenu que la présente Garantie suivra l’obligation Garantie dans tous les cas où celle-ci ferait l’objet d’une mutation ou d’une transmission, pour quelque titre que ce soit. Le Garant s’interdisant irrévocablement d’opposer dans ce cas la caducité ou l’ineffectivité de la présente Garantie'.

L’article 2 'Engagement de payer’ prévoit que 'Connaissance prise de la Promesse et des Cautions données par STEVA aux Propriétaires Bailleurs, le Garant s’engage irrévocablement, conformément aux dispositions de l’article 2321 du Code civil et sous les seules conditions visées à l’article 4 ci-après, à payer au Bénéficiaire l’intégralité des sommes dont STEVA sera redevable au titre des Cautions consenties aux Propriétaires Bailleurs qui n’ont pas été mainlevées, à savoir, l’intégralité des loyers, accessoires, intérêts de retard et pénalités dues par E F (devenue

VILLA BEAUSOLEIL F) conformément au tableau figurant en annexe de la Garantie et correspondant à un montant maximum de six millions six cent quarante-neuf mille trois cent soixante-quatorze euros (6.649.374 €) (le «'Montant Garanti'»).

La présente Garantie sera mise en jeu sur simple présentation par le Bénéficiaire au Garant d’une notification dans les conditions et selon les modalités exposées à l’article 4 ci-après'.

L’article 4 'Demande de paiement’ stipule que le Bénéficiaire pourra mettre en jeu la présente Garantie pendant toute la durée du présent engagement, en une ou plusieurs fois, à tout moment, et dans la limite du Montant Garanti, en adressant une notification au Garant.'Etant entendu que toute somme payée au titre des baux par la SAS E F (devenue SAS VILLA BEAUSOLEIL F) aux propriétaires bailleurs, réduira à due concurrence et de façon définitive le Montant Garanti.

De plus, dans l’hypothèse où l’un des propriétaires bailleurs accepterait de donner main levée de l’engagement de caution initial donné par la société STEVA, le Montant Garanti sera réduit à due concurrence.

Etant précisé que dans cette hypothèse la société STEVA serait entièrement déchargée envers le propriétaire bailleur de la garantie du paiement de la totalité des sommes (loyers, accessoires, intérêts de retard et pénalités) dues par E F ( devenue SAS VILLA BEAUSOLEIL F) pour la durée restant à courir du bail.

[….]

La notification devra être accompagnée:

- De la copie de la mise en demeure adressée par lettre recommandée par le ou les Propriétaires Bailleurs à la société STEVA lui réclamant le paiement du loyer en tout ou partie,

- De l’attestation du ou des Propriétaires Bailleurs du non-paiement de l’échéance du loyer par E F (devenue SAS VILLA BEAUSOLEIL F) 30 jours après l’envoi de la lettre recommandée réclamant le versement de tout ou partie du loyer.

Etant précisé que le Garant ne pourra exiger aucun autre document, ni autorisation quelconque pour le paiement de la somme demandée au titre de la Garantie.

Toutefois, le présent engagement ne pourra être appelé dans les cas suivants:

- Résiliation du contrat de bail,

- Acceptation du ou des propriétaires bailleurs de donner main levée de la caution initiale donnée par la société STEVA.'

L’article 5 ' Modalités de paiement’ précise en son alinéa 3 que ' Le Garant déclare expressément que l’engagement pris par la présente en faveur du Bénéficiaire est irrévocable, qu’il constitue une obligation autonome à première demande prise à titre principal lui interdisant de soulever une exception ou contestation de quelque ordre que ce soit pour refuser l’exécution de ses obligations découlant des présentes, sauf dans le cas où l’appel de la Garantie serait abusif ou frauduleux au regard des éléments qui seraient communiqués au Garant, conformément aux dispositions de l’article 2321 du Code civil.'

La seule mention du contrat de base ne caractérise pas en soi une atteinte à l’autonomie de la garantie. En revanche, l’indication à l’article 5 de l’inopposabilité des exceptions, se trouve contredite

par les dispositions de l’article 4 qui excluent l’appel de la garantie en cas de résiliation du contrat de bail ou d’acceptation du ou des propriétaires bailleurs de donner mainlevée de la caution initiale données par la société Steva. Ces dispositions sont de nature à permettre au garant d’opposer des éléments ayant trait au contrat de base.

Le caractère principal de l’obligation de CEGC invoqué par Groupe E, s’il permet au Bénéficiaire d’appeler la garantie indépendamment de l’exécution par Steva de son engagement de caution, n’empêche pas le garant de refuser sa garantie en cas de résiliation du bail ou de modification de ses dispositions.Contrairement à ce que soutient Groupe E la possibilité pour le garant d’opposer la résiliation des baux laisse subsister un risque pour Steva, dès lors que des impayés peuvent exister antérieurement à la résiliation du bail, que cette résiliation peut générer des charges financières et donner lieu à mise en oeuvre du cautionnement, lequel garantit toutes sommes (loyers et accessoires) exigibles en vertu du bail.

Il s’ensuit que la garantie consentie par CEGC ne présente pas l’autonomie requise.

Par ailleurs, ainsi que le soutient Steva, la garantie prévue par la convention, étant à 'première demande', correspond à la catégorie la plus rigoureuse des garanties autonomes envisagées par l’article 2321 du code civil, et se distingue d’une garantie pouvant être appelée 'suivant les modalités convenues'( article 2321 du code civil ).

Or, il résulte de l’article 4, que la mise en jeu de la garantie doit être accompagnée de la présentation de documents émanant de tiers, le bénéficiaire de la garantie devant joindre à sa notification une mise en demeure émanant des propriétaires bailleurs, ainsi qu’une attestation par ces derniers de non- paiement à l’échéance du loyer par E F.

Ainsi, l’obligation du bénéficiaire ne se limite pas à un courrier notifiant la mise en oeuvre de la garantie. A défaut de pouvoir disposer de ces documents, pour des raisons diverses pouvant tenir au refus ou à l’inertie des tiers, le bénéficiaire se verrait exposé à un refus par le garant d’appliquer la garantie, ou à tout le moins à un différend avec celui-ci.

Ces modalités de notification 'convenues’ dans l’acte de garantie, ne doivent pas être confondues avec les modalités convenues par les parties dans la Promesse pour la levée des conditions suspensives. La garantie ne peut donc être regardée comme étant à première demande.

Il s’ensuit que la garantie donnée par CGCE ne revêt pas les caractères exigés par la Promesse pour lever la condition suspensive litigieuse.

En conséquence, Groupe E manque à établir que les conditions suspensives ont été levées à la date butoir du 30 septembre 2017.

L’article III alinéa 2 de la Promesse, stipule que celle-ci sera 'caduque de plein droit' dans l’hypothèse où le Promettant ne réalise pas les Conditions Suspensives avant la Date d’expiration de la Promesse soit le 30 septembre 2017.

La Promesse signée le 15 mars 2017 étant caduque, Groupe E n’est pas fondée à en solliciter l’exécution forcée, ni subsidiairement l’indemnisation du préjudice causé par l’inexécution de la promesse, l’absence de levée des conditions suspensives n’étant pas imputable aux agissements de Steva.

Dès lors, le jugement doit, par motifs substitués, être confirmé en ce qu’il a débouté Groupe E de sa demande d’exécution forcée de la Promesse et être infirmé en ce qu’il a condamné Steva à payer 465.058,06 euros à Groupe E. La cour, statuant à nouveau, déboutera Groupe E de sa demande d’indemnisation.

Groupe E sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 300.000 euros sollicitée à titre principal accessoirement à la demande de transfert des titres, en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive et du retard dans ce transfert, dès lors que les conditions suspensives étant défaillies sans faute de Steva et la Promesse étant caduque, il ne peut être reproché à Steva un retard dans la transmission des titres.

A ces mêmes motifs, Groupe E sera déboutée de la demande de dommages et intérêts d’un montant de 300.000 euros présentée accessoirement à sa demande d’indemnisation subsidiaire, en réparation de la perte d’attractivité et de développement de Groupe E vis-à-vis des investisseurs en l’absence de la résidence de F.

— Sur la demande de cession de la part sociale de la SCCV Rivay

Eu égard à la caducité de la Promesse, Steva revendique l’exécution de l’engagement pris par Groupe E à l’article VII de la Promesse en cas de non réalisation de celle-ci, et en conséquence la cession de la part que détient Groupe E dans la SCCV Rivay et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt.

L’article VII (ii) de la Promesse, après avoir énoncé que l’exécution de la Promesse et des obligations qui en découlent ne requiert de la part du Bénéficiaire [Groupe E] aucune autorisation qui n’ait déjà été obtenue, et que le Bénéficiaire s’interdit de rétracter son consentement à l’acquisition des actions tant que la Promesse restera en vigueur, la simple réalisation des Conditions Suspensives suffisant à former la vente, prévoit:

' A défaut de Réalisation de la Promesse:

(i) le Bénéficiaire [La société Groupe E] s’engage irrévocablement à céder et transporter sous les garanties ordinaires le premier jour du septième mois suivant la date de signature de la Promesse et en une seule fois la part sociale de SCCV RIVAY dont il est propriétaire au Promettant [la société Steva] qui s’engage irrévocablement à l’acquérir, aux conditions prévues en Annexe VII.

(ii) [….].'

Selon la convention, le terme ' Réalisation’ a la signification donnée par l’article IV de la Promesse. L’article IV énonce qu''En cas de réalisation des Conditions Suspensives, le transfert de propriété des Actions (ci-après la 'Réalisation') interviendra dans un délai maximum de trente (30) jours à compter de la Notification à la demande du Bénéficiaire (ci-après la 'Notification').'

Ainsi, le défaut de Réalisation visé à l’article VII de la Promesse s’entend d’un défaut de transfert de propriété des actions alors même que les conditions suspensives auraient été levées, ce qui ne correspond pas à la présente situation, l’absence de cession tenant en l’espèce à la caducité de la Promesse et non au refus de Groupe E d’accepter le transfert des titres.

Steva n’établissant pas que la disposition de l’article VII, dont elle demande l’application, lui est acquise en cas de caducité de la Promesse résultant de l’absence de levée des Conditions Suspensives au 30 septembre 2017, sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef, le jugement étant confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

— Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Steva demande l’infirmation du jugement l’ayant déboutée de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts qu’elle a formée en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi à raison des agissements fautifs de Groupe E depuis le 15 mars 2017. Elle soutient que Groupe E lui a causé, de première part, un préjudice commercial et de réputation qu’elle évalue à

50.000 euros, en n’hésitant pas à remettre en cause vis-à-vis de ses partenaires commerciaux et des propriétaires bailleurs son professionnalisme et son intégrité et en faisant un usage abusif des droits que lui conférait la Promesse, profitant de son droit d’accès à la résidence de F pour organiser des visites avec des représentants du groupe concurrent Emera, et de seconde part, en la contraignant à exposer des frais à hauteur de 46.900 euros pour faire assurer sa défense depuis le 1er octobre 2017, représentant le coût des rapports et consultations auxquels elle a dû avoir recours suite au refus de Groupe E de reconnaître la défaillance de la Condition Suspensive.

S’agissant du préjudice commercial allégué, il ressort des pièces au débat que suite à la signature de la Promesse, Groupe E est entrée en contact avec les propriétaires bailleurs pour leur demander de signer un avenant transférant les engagements souscrits par Steva à la nouvelle société E Gestion et les informant à cette occasion de l’acquisition en cours. Cette démarche était nécessaire pour lever les conditions suspensives et ni ce courrier, ni l’avenant ne remettaient en cause l’intégrité de Steva. La circonstance que le projet de changement de garant a pu troubler les investisseurs et les partenaires commerciaux ne démontre pas en soi un comportement fautif de Groupe E. Si un courrier ultérieur du 31 octobre 2017 fait état de ce que Steva conteste l’exercice 'valable’ de la Promesse et de la nécessité de s’en remettre à l’arbitrage des tribunaux, ce constat ne s’accompagne pas de commentaires désobligeants, le courrier s’achevant par l’assurance que Groupe E veillera aux intérêts des propriétaires.

Quant au passage de représentants du groupe concurrent Emera dans les locaux de la résidence de F à l’initiative de Groupe E, à supposer les faits avérés, il n’est pas démontré qu’il en est résulté un préjudice commercial ou d’image.

Enfin, les frais d’analyse réglés à la société d’expertise comptable Prorevise et les frais de consultation payés à des professeurs de droit, ayant été exposés pour assurer la défense des intérêts de Steva dans le cadre du présent contentieux, ils relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Steva de ses demandes de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Groupe E, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, déboutée de ses demandes d’indemnités procédurales et condamnée à payer à Steva la somme de 50.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de procédure.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la société Groupe E de sa demande d’exécution forcée de la Promesse, en ce qu’il a débouté la société Steva de ses demandes de dommages et intérêts et de sa demande de cession de la part que détient Groupe E dans la SCCV Rivay, l’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Groupe E de toutes ses demandes d’indemnisation,

Déboute la société Groupe E de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Groupe E à payer à la société Steva une somme de 50.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Groupe E aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière,

[…]

La Présidente,

Z-I J-K