ARRÊT N°

XXX

COUR D’APPEL DE BESANÇON – 172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2017 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire

Audience publique

du 17 janvier 2017

N° de rôle : 15/02099

S/appel d’une décision

du Juge de l’expropriation de BESANÇON

en date du 14 août 2015 [RG N° 15/141]

Code affaire : 70H

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

H A veuve Y, D E, F Y, G Y épouse X, J Y épouse Z C/ XXX, COMMISSAIRE XXX

PARTIES EN CAUSE : Madame H A veuve Y

XXX

non comparant

Monsieur D E

XXX – XXX

non comparant

Madame F Y

XXX

comparant en personne Madame G Y épouse X

XXX

non comparant

Madame J Y épouse Z

demeurant 42 Boulevard M Pagnol- Lot Les Santons n° 13 – 06130 GRASSE

non comparant

APPELANTS

Représentés par M^e Etienne TETE, avocat au barreau de LYON

ET :

XXX

dont le siège est sis XXX – XXX – XXX

INTIMÉE

Représentée par M^e Guillaume GHAYE, avocat au barreau de PARIS

M. K XXX

XXX – XXX

INTIMÉE

Représenté par M^me MARTIN, régulièrement mandatée

COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. O-P (magistrat rapporteur ) et Monsieur L. M, Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS :Madame B. O-P et Monsieur L. M, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 17 janvier 2017 a été mise en délibéré au 21 février 2017. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits et prétentions des parties

Par ordonnance en date du 4 avril 2014, rectifiée le 11 avril 2014, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Besançon a déclaré expropriées les parcelles nécessaires à l’aménagement du quartier des Vaites, ayant historiquement une vocation agricole et maraîchère, au profit de la SPL Territoire 25, parmi lesquelles figurent trois parcelles cadastrées XXX et XXX, appartenant indivisément aux consorts A/Y.

Ceux-ci ayant refusé l’offre de l’autorité expropriante formalisée le 27 août 2014, la SPL Territoire 25 a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 19 janvier 2015 en vue de la fixation judiciaire du prix des parcelles à la somme de 58.896 € sur la base d’un prix de 8 € le m².

Par mémoires enregistrés au greffe les 27 mars et 15 avril 2015, la partie expropriée a soulevé deux questions prioritaires de constitutionnalité au regard des articles 16 et 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen pour lesquelles le juge de l’expropriation a, par jugement du 15 mai 2015, dit que la première ne présentait pas de caractère sérieux et que la seconde avait déjà été tranchée par le Conseil constitutionnel et renvoyé l’affaire au fond à l’audience du 1^er juin 2015. Cette décision, soumise à la critique de la Cour, a été confirmée par arrêt du 3 mai 2016.

Par jugement du 14 août 2015, le même juge de l’expropriation, statuant au fond, a :

— fixé à 71.896 € l’indemnité due par la SPL Territoire 25 aux consorts A/Y au titre de l’expropriation des trois parcelles cadastrées commune de Besançon section XXX, XXX

— débouté les consorts A/Y du surplus de leurs prétentions,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et mis les dépens à la charge de l’expropriant.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 14 octobre 2015, les consorts A/Y ont relevé appel de cette décision et aux termes de leurs derniers écrits déposés le 27 décembre 2016 demandent à la Cour de :

— renvoyer au tribunal administratif de Besançon le soin de trancher la question de la légalité du plan local d’urbanisme (PLU) en tant qu’il a classé les parcelles expropriées et l’ensemble du secteur en zone 2AUh,

— fixer l’indemnité, à titre de terrain à bâtir, à la somme de 889.500 € et l’indemnité de remploi à la somme de 91.950 €,

— subsidiairement, fixer l’indemnité, à titre de terrains privilégiés, à la somme de 444.750 € et l’indemnité de remploi à la somme de 55.365 €,

— condamner l’expropriant à leur verser une indemnité de 2.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures déposées le 10 mars 2016, la SPL Territoire 25 demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a alloué une indemnité de 13.000 € au titre de la perte d’une clôture et d’un portail, – lui donner acte de sa proposition de reconstituer la clôture selon les mêmes caractéristiques et subsidiairement fixer l’indemnité due à ce titre à la somme de 7.463,72 €,

— condamner les consorts A/Y à lui verser une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 11 mars 2016, K du gouvernement, demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de fixer l’indemnité d’expropriation principale à 49.440 € et l’indemnité de remploi à 7.356 € (sic).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 décembre 2016.

Les parties ont été régulièrement convoquées par les soins du greffe à l’audience du 22 mars 2016, à laquelle l’affaire a été examinée.

Motifs de la décision

* Sur la date de référence

Attendu qu’en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation, la date de référence à laquelle il convient de se placer pour apprécier la nature du terrain est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié ;

Que c’est en faisant une exacte application de ce texte et des pièces versées aux débats que le premier juge a retenu qu’en l’espèce la zone 2AUh sur secteur des Vaîtes a été délimitée lors de l’élaboration du PLU approuvé le 5 juillet 2007, date de référence à prendre en compte pour déterminer la nature des terrains, dans la mesure où la modification n° 5 du PLU intervenue le 18 septembre 2013 n’a pas concerné la zone intéressant le présent litige ;

Qu’il résulte de la vue des lieux pratiquée par le premier juge le 13 mars 2015 que les parcelles expropriées sont non bâties, en nature de jardin supportant un petit hangar pour la parcelle CK 134, de pelouse arborée pour la parcelle CL 408 et de friche pour la parcelle XXX ; que rien n’indique que la nature des terrains était autre le 5 juillet 2007, soit à la date de référence ;

* Sur le moyen tiré d’une intention dolosive

Attendu que l’évaluation par le juge des parcelles expropriées tient compte notamment des servitudes et restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive, ce dont le juge doit alors tenir compte dans la fixation des indemnités indépendamment du classement officiel de la zone à considérer ; que le dol ne se présumant cependant pas, il incombe à la partie expropriée d’administrer la preuve de l’intention dolosive et de la volonté de l’expropriant de léser les propriétaires du bien en vue de l’acquérir à moindre prix ;

Attendu que les consorts A/Y font grief à la ville de Besançon, qui au demeurant n’est pas partie en la cause dès lors que la SPL Territoire 25 a bénéficié d’une concession d’aménagement, d’avoir bloqué les terrains par une succession de droits de préemption en les rendant inconstructibles et en paupérisant le quartier prétexte pris de projets qui n’ont jamais vu le jour ; qu’ils excipent enfin d’une atteinte à leur droit au logement au motif qu’une restriction de jouissance de leur bien leur a interdit d’être propriétaires d’un logement sur les parcelles en cause ;

Attendu qu’il résulte toutefois des pièces communiquées que les trois parcelles objets du présent litige ont toujours été inconstructibles, de sorte que l’approbation du PLU le 5 juillet 2007, qui a classé la zone en 2AUh (zone à urbaniser à vocation habitat) n’a entraîné aucune perte de constructibilité ni aucune dévalorisation des parcelles en cause, comme tentent de le soutenir les appelants ; qu’avant l’approbation de ce document, les parcelles étaient en effet classées en zone 1NA, donc non constructibles puisque constituant une zone naturelle à vocation agricole ;

Que le classement de la zone correspond à sa vocation et son état naturels, à savoir des terrains non bâtis en l’état de jardins familiaux et d’activités maraîchères et horticole ; que le projet de la Ville de Besançon sur la zone considérée a été dicté par des considérations d’intérêt général, à savoir dans un premier temps la création d’une voie d’accès à grande circulation au centre ville par l’est, à laquelle a finalement été privilégié l’installation d’une voie de tram permettant un acheminement maîtrisé de la population depuis l’entrée de ville jusqu’au centre puis, dans un deuxième temps, par la nécessité de répondre à une demande de logement de plus en plus pressante par l’anticipation de la disparition progressive des exploitations agricoles du quartier dans une perspective de développement durable ; que de tels projets, qui doivent être anticipés, s’inscrivent nécessairement dans la durée ;

Que l’urbanisation de la zone a donc toujours été subordonnée à une procédure de modification ou une révision du document d’urbanisme ; qu’en effet les allégations des expropriés selon lesquelles les terrains seraient d’ores et déjà constructibles pour bénéficier d’un accès aisé aux réseaux, sont contredites par les documents produits par l’intimée et notamment le rapport de présentation du PLU, l’étude d’impact intégrée au dossier de déclaration d’utilité publique des Vaîtes et la délibération du conseil municipal du 21 janvier 2013 approuvant le programme des équipements publics du quartier des Vaîtes pour un montant prévisionnel de 27.806.000 € ht ; qu’il y apparaît clairement une incapacité des viabilités et équipements existant en périphérie de la zone à supporter l’intégralité de son urbanisation, le niveau d’équipement (eau potable, assainissement, électricité, gaz, télécommunications) étant qualifié de faible ;

Attendu que le premier juge a pertinemment rappelé que le droit au logement n’autorisait quiconque à construire une maison individuelle sur un terrain non constructible en violation des règles de l’urbanisme ; qu’enfin il ne peut être tenu compte pour l’évaluation des biens des changements de valeur subis depuis la date de référence, que ces changements aient été provoqués par l’annonce des travaux ou de l’opération d’utilité publique, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation de travaux publics dans la zone concernée ;

Attendu qu’il résulte des développements qui précèdent qu’aucun élément soumis à l’appréciation de la cour ne permet de caractériser l’intention dolosive invoquée par les appelants ; que c’est donc par une motivation pertinente que la Cour fait sienne, que le premier juge a écarté ce moyen ;

* Sur la demande de renvoi devant le tribunal administratif

Attendu que les consorts A/Y, qui se prévalent de la nullité du PLU de la ville de Besançon, demandent à la Cour de renvoyer au tribunal administratif le soin d’apprécier la légalité du-dit plan en ce qu’il a classé leurs trois parcelles et l’ensemble du secteur dans lequel elles se situent en zone 2AUh ;

Attendu qu’en vertu de l’article L13-8, devenu L311-8 du code de l’expropriation, déclaré conforme à la Constitution par une décision du Conseil constitutionnel du 28 septembre 2012, « lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit » ;

Que le Conseil constitutionnel, saisi dans le cadre de cette question de droit (QPC n°2012-275), a précisé que le juge de l’expropriation qui avait toujours la possibilité, au besoin, de fixer l’indemnité de manière alternative, devait par principe renvoyer les parties à se pourvoir devant le juge compétent ; qu’en toute hypothèse, les décisions contestées ont fait l’objet d’une procédure contradictoire, et en particulier l’ordonnance d’expropriation ; que le Conseil a également rappelé que le même juge pouvait être à nouveau saisi par les parties dans l’hypothèse où la décision du juge compétent au fond ne correspondait pas à ce qu’il avait prévu, au moment où il fixait l’indemnité revenant à la personne expropriée ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède ainsi que des motifs relatifs au grief de dol précédemment examiné, que dès lors que la question soulevée par les appelants n’apparaît pas suffisamment sérieuse en l’état des pièces communiquées à la Cour, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité alternative comme le permet le texte précité ; que les trois parcelles expropriées sont situées en zone 2AUh par le PLU de la ville de Besançon, approuvé le 5 juillet 2007 ; que si ce classement n’apparaît pas incompatible en soi avec la réalisation d’un projet d’aménagement et de développement durable sous forme d’éco-quartier destiné à un programme d’habitat diversifié, qui constitue le fondement de l’expropriation des consorts A/Y, il est cependant loisible aux parties appelantes de se pouvoir devant la juridiction compétente pour juger de la légalité du PLU, qu’elles contestent ;

* Sur la qualification des biens

Attendu qu’en vertu de l’article L322-3 du code de l’expropriation, "la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2"

Attendu que les appelants soutiennent que les constructions sur la parcelle en cause sont possibles, que leur classement en zone 2AUh n’écarte pas, par principe, leur constructibilité et que les réseaux sont à proximité immédiate et suffisants pour permettre l’implantation d’immeubles à usage d’habitation individuels ;

Qu’il doit être souligné à ce titre que, par simple application de l’article L322-3 susvisé, lorsque les terrains expropriés sont situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’ensemble, la dimension de ces réseaux doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la zone ; qu’en l’espèce la desserte tant routière qu’en réseaux est insuffisante comme en atteste le coût de viabilisation et d’équipements publics précédemment rappelé ;

Qu’en outre les conditions du texte précité, qui sont d’une part matérielle (desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux, voies d’accès, réseau électrique, réseau d’eau potable, réseau d’assainissement) et d’autre part juridique puisqu’attachée au document d’urbanisme opposable, sont cumulatives ;

Que les trois parcelles des consorts A/Y n’étant pas situées dans un secteur désigné comme constructible par le PLU de la Ville de Besançon approuvé le 5 juillet 2007, puisque classées en 2AUh, elles ne peuvent ni être qualifiées de terrain à bâtir, ni évaluées comme telles ;

Attendu que seul doit donc être pris en considération l’usage effectif du bien à la date de référence, en l’espèce un usage horticole et de jardins situés en lisière d’une zone urbanisée, de sorte que les références produites par les consorts A/Y relativement à des terrains à bâtir ne peuvent être sérieusement retenus comme éléments comparatifs pour l’évaluation des trois parcelles ;

Que les dispositions sus-évoquées ne sont cependant pas exclusives d’une indemnisation raisonnable en rapport avec la valeur du terrain lorsque celui-ci peut être considéré comme présentant une situation privilégiée ; que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les terrains dont il s’agit bénéficiaient d’une situation particulière comme situés en lisière d’une zone urbanisée de la commune et à proximité du centre historique de la ville ;

* Sur la valorisation des parcelles expropriées

Attendu que le prix des terrains, en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation, doit être estimé à la date de la décision de première instance en fonction de leurs caractéristiques à la date de référence du 5 juillet 2007 ;

Qu’il est rappelé que le juge ne peut prendre en compte une valorisation future ou une utilisation future du bien et notamment la situation privilégiée susceptible de résulter de l’aménagement futur de la zone ;

Qu’il a été justement relevé par le premier juge que la pression foncière de la zone due à la proximité du centre ville, facteur d’une situation privilégiée, ne modifie pas la qualification des parcelles concernées et ne le dispense pas de se référer au prix des transactions effectives portant sur des biens comparables ; qu’aucune référence n’est produite concernant d’éventuelles transactions entre personnes privées portant sur des terrains comparables ;

Attendu que c’est également par des motifs circonstanciés que la Cour adopte que le premier juge, prenant en compte le caractère non constructible des terrains dont s’agit ainsi que des nombreux éléments comparatifs communiqués par la SPL Territoire 25 résultant soit de cessions amiables soit de décisions judiciaires tant du juge de l’expropriation de Besançon que des Cours d’appel de Besançon et C, intervenues à l’égard de propriétaires de terrains de même nature situés dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique entre 2011 et 2015 mais également d’autres transactions intervenues sur des terrains classés 2AUh dans d’autres quartiers de la ville de Besançon, a fixé l’indemnité principale en fonction d’une valeur unitaire de 8 €/m², correspondant au prix habituellement pratiqué pour tous les terrains de la zone, et intégrant leur situation privilégiée, après avoir relevé que les éléments de comparaison proposés par l’appelante, ne concernaient pas des terrains de même zonage puisque situés en zone U ou des terrains à bâtir ;

Que le mode de calcul de l’indemnité de remploi, prévue à l’article R.322-5 du code de l’expropriation, tel que retenu par le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte, au regard de la pratique d’usage, sera confirmé à savoir un taux dégressif de 20 %, 15 % et 10 % ; qu’enfin les indemnités allouées au titre de la perte de plantations et de l’indemnisation du hangar ne sont l’objet d’aucune critique de la part des parties ;

Attendu qu’il s’ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué les sommes suivantes aux consorts A/Y : * parcelle CK134 :

— indemnité principale : 2.783 m² x 8 = 22.264 €

— indemnité de remploi : 3.426 €

— hangar : 2.000 €

— perte de plantations : 400 €

28.090 €

* parcelle CL 408 :

— indemnité principale : 2.242 m² x 8 = 17.936 €

— indemnité de remploi : 2.794 €

— perte de plantations : 800 €

21.530 €

* parcelle XXX :

— indemnité principale : 905 m² x 8 = 7.240 €

— indemnité de remploi : 1.336 €

— perte de plantations : 700 €

9.276 €

Attendu que, s’agissant de l’indemnité pour réfection de la clôture et du portail de la parcelle CL.408, dont l’existence a été confirmée par le transport sur les lieux, la SPL Territoire 25 forme appel incident à l’encontre du jugement déféré en ce qu’il a alloué aux consorts A/Y la somme de 13.000 € ; qu’elle propose à titre principal de reconstituer à ses frais la clôture selon les mêmes caractéristiques que la clôture existante et à défaut de mettre à sa charge à ce titre une indemnité limitée à la somme de 7.463,72 € ;

Attendu que les indemnités allouées doivent réparer le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; que le principe d’une indemnisation de la clôture et du portail entourant partiellement la parcelle susvisée n’est pas discuté ; que le coût de leur remplacement étant justifié par la production d’un devis d’Atelier Paysages du 10 mars 2014 à hauteur de 13.964,43 € (avec une Tva à 20 %) ; que les appelants concluant à la confirmation du jugement querellé sur ce point, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a retenu une indemnité à ce titre de 13.000 €;

Attendu que le jugement déféré, qui a condamné la SPL Territoire 25 à payer auxc consorts A/Y la somme de 71.896 € (28.090 +21.530 +9.276 + 13.000) sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions principales ;

* Sur les demandes accessoires :

Attendu que c’est encore à bon droit que le premier juge a rejeté la demande des consorts A/Y relative à une prétendue dépréciation de la parcelle bâtie contigüe à la zone alors que ceux-ci échouent dans la charge de la preuve de leurs allégations et, qu’au contraire, celle-ci bénéficiera non seulement d’une meilleure accessibilité mais également des infrastructures accompagnant la création du nouveau quartier ;

Attendu que l’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile ; que les dépens seront supportés par la SPL Territoire 25 ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 14 août 2015 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Besançon en toutes ses dispositions.

Déboute les parties de leurs prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

Condamne la SPL Territoire 25 aux dépens d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier Le Président de chambre