Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 9 OCTOBRE 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18302 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4FQO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/04838

APPELANTE

SARL SAGEMY prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 488 609 819

[…]

[…]

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 substitué par M^e Rébecca COHEN de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMÉE

SCI RENAISSANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 798 213 088

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphanie POGNONEC de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0007, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2002, M^me Z A a renouvelé le bail du 29 mai 1993 pour une durée de 9 ans concernant des locaux commerciaux à usage de pressing situés […], Paris 8^e, exploités par la société PRESSING RENAISSANCE aux droits de la quelle se trouve la société SAGEMY, moyennant un loyer annuel HT/HC de 15 245 euros.

La destination contractuelle est celle de commerce de 'pressing automatique, laverie, blanchisserie et dépôt de linge à l’exclusion de tous autres'.

Par acte notarié du 17 février 2014, la société BRONQUART B, venant aux droits de M^me Z A, a vendu à la SCI RENAISSANCE les lots 3 et 14 correspondant aux locaux donnés à bail.

La SCI RENAISSANCE a fait délivrer le 19 février 2014 à la société SAGEMY un congé valant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 septembre 2014.

Par ordonnance de référé du 29 avril 2014, M^me B X a été désignée en qualité d’expert avec pour mission de fournir les éléments sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 23 avril 2015 concluant à :

— un montant de l’indemnité d’éviction principale de 96.830 euros correspondant au remplacement du fonds de commerce outre les frais de remploi de 8.530 euros, le trouble financier de 2.000 euros et les frais divers de 1.000 euros,

— un montant de 23.800 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er octobre 2014, ou, après un abattement de 10% pour précarité, de 21.420 euros.

Par exploit du 6 mars 2014, la société SAGEMY a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la SCI BRONQUART B et la SCI RENAISSANCE afin de voir déclarer nul le congé avec offre d’indemnité d’éviction signifié pour le 30 septembre 2014 et constater que le bail a été renouvelé à compter du 1^er janvier 2014.

Par jugement du 29 août 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Rejeté la demande de nullité du congé du 19 février 2014 ;

— Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société SAGEMY […] Paris 8^e ;

— Fixé à la somme de 113.285 euros l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par la SCI RENAISSANCE à la société SAGEMY ;

— Dit que les frais de licenciement seront remboursés sur justificatifs ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due par la société SAGEMY depuis le 1^er octobre 2014 à la somme de 21.420 euros hors taxe et hors charge par an ;

— Dit que la compensation entre l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

— Condamné la SCI RENAISSANCE à verser à la société SAGEMY la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes ;

— Condamné la SCI RENAISSANCE aux dépens.

Par déclaration du 3 octobre 2017, la SARL SAGEMY a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 décembre 2017, la SARL SAGEMY demande à la cour de :

Vu les articles L.145-9 et suivants du Code de commerce

— Dire et juger la société SAGEMY recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— Infirmer le jugement du 29 août 2017 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la SCI RENAISSANCE à verser à la société SAGEMY la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 et les entiers dépens.

Statuant à nouveau, à titre principal,

— Dire et juger nul le congé délivré le 19 février 2014 par la SCI RENAISSANCE,

— Dire et juger que le bail s’est renouvelé le 1^er janvier 2014,

A titre subsidiaire,

— Dire que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société SAGEMY,

— Fixer à la somme de 223.700 € l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par la SCI RENAISSANCE à la société SAGEMY,

— Dire que les frais de licenciement seront remboursés sur justificatifs,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société SAGEMY depuis le 1^er octobre 2014 à la somme de 19.950 € hors taxes et hors charges par an,

Y ajoutant

— Condamner la SCI RENAISSANCE à verser à la société SAGEMY la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SCI RENAISSANCE aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 janvier 2019, la SCI RENAISSANCE demande à la cour de :

Vu la procédure locative rappelée ci-dessus et notamment le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction signifié le 19 février 2014 par la SCI RENAISSANCE,

Vu le rapport d’expertise de Madame X en date du 23 avril 2015,

Vu la restitution des locaux intervenue entre les parties le 31 mai 2018 et l’apurement des comptes effectué à cette occasion,

— Confirmer le jugement rendu le 29 août 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de nullité du congé du 19 février 2014 ;

— Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société SAGEMY […] ;

— Fixé à la somme de 113.285 euros l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI RENAISSANCE à la société SAGEMY ;

— Dit que les frais de licenciement seront remboursés sur justificatifs ;

— Dit que la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes

L’infirmer en ce qu’il a :

— Fixé l’indemnité d’occupation due par la société SAGEMY du 1^er octobre 2014 au 31 mai 2018 à la somme de 21.420 euros hors taxes et hors charges par an ;

— Condamné la SCI RENAISSANCE à verser à la société SAGEMY la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

— Fixer la valeur locative au 1 er octobre 2014 au 31 mai 2018 sur la base minimale de 535 euros du m² et donc l’indemnité d’occupation annuelle à verser par la société SAGEMY à la somme de 48.150 euros HT et HC ;

— Dans ce cas, condamner la société SAGEMY à verser à la SCI RENAISSANCE le complément dû au titre de l’indemnité d’occupation ;

— Ramener à 2.000 euros le montant que la SCI RENAISSANCE a été condamnée à verser à la société SAGEMY au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le cas échéant la société SAGEMY à verser à la SCI RENAISSANCE le montant restant dû au titre de l’indemnité d’occupation,

En tout état de cause,

— Débouter purement et simplement la société SAGEMY de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la nullité dudit congé et plus généralement de toutes ses demandes,

— Condamner la société SAGEMY à verser à la SCI RENAISSANCE une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2019.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du congé délivré le 19 février 2014

L’appelante soutient que le congé valant refus de renouvellement est entaché d’un vice de forme au sens de l’article 114 du code de procédure civile en ce qu’il ne précise pas l’organe qui représente la personne morale, ce qui lui fait grief car elle ne peut pas vérifier si l’acte a été délivré par une personne disposant d’un pouvoir pour représenter la SCI LA RENAISSANCE.

L’intimée réplique que la société SAGEMY ne démontre pas le préjudice résultant pour elle du grief qu’elle invoque ; qu’elle a réglé l’indemnité d’occupation entre ses mains sans émettre le moindre doute quant à l’organe la représentant ; qu’elle n’avait d’ailleurs pas soulevé ce moyen de nullité en première instance ; qu’en outre elle a libéré les lieux en mai 2019 et perçu l’indemnité d’éviction fixée par le tribunal de sorte que la question de la nullité du congé apparaît désormais sans objet.

La cour observe que le moyen de nullité soulevé en cause d’appel est nouveau, au regard des motifs du jugement entrepris, de ceux qui ont été évoqués en première instance et qui ne sont d’ailleurs pas repris dans les conclusions de l’appelante en cause d’appel. La cour renvoie donc sur les autres motifs de nullité évoqués en première instance à la motivation pertinente du jugement de première instance.

Par ailleurs, si l’intimée a précisé que l’indemnité d’éviction a été réglée, suite au jugement de première instance, sous déduction de la somme de 8 096 euros dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1^er octobre 2014 au 31 mai 2018, elle n’a pas produit de pièces sur ce paiement et l’appelante n’a pas conclu postérieurement au 27 décembre 2017 de sorte que la cour reste saisie de la demande de nullité du congé.

Le congé valant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 septembre

2014 a été délivré à la requête de la 'société SCI RENAISSANCE, société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le N° 798 213 088, dont le siège social est à […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal'.

Aux termes de l’article 648 du code de procédure civile indiquant le contenu obligatoire de tout acte d’huissier, si le requérant est une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement doivent être indiqués.

Mais il est admis que l’indication de la forme juridique de la société suivie de la mention 'agissant poursuites et diligence de ses représentants légaux’ satisfait aux prescriptions de la loi. En effet, par application de l’article 1846 du code civil, c’est le gérant qui est le représentant légal d’une société civile immobilière (SCI) de sorte que l’indication de la forme de la société suffit pour déterminer l’organe habilité à la représenter. Au surplus, la mention du nom de la personne physique qui exerce les pouvoirs de représentant n’est pas exigée par l’article 648 précité.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité du congé ainsi que la demande subséquente de dire que le bail le bail s’est renouvelé le 1^er janvier 2014.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

1. sur l’indemnité principale

La cour rappelle qu’il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’activité de teinturerie de détail exploitée par la société SAGEMY est un commerce de proximité lié à la chalandise locale et sans notoriété particulière.

Si en première instance, la société SAGEMY prétendait que le fonds était transférable, elle demande dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, de dire que l’éviction entraîne la perte du fonds qu’elle exploite.

En tout état de cause, la cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui a retenu que le fonds de commerce n’est pas transférable sans perte de clientèle.

C’est de manière justifiée que le jugement de première instance a considéré que l’éviction a entraîné la perte du fonds de commerce.

L’appelante critique le jugement entrepris qui a calculé selon elle l’indemnité principale sans tenir compte des bilans les plus proches de l’éviction de 2014, 2015 et 2016 dont il ressort une moyenne du chiffre d’affaires de 159 622 euros TTC.

L’intimée réplique qu’il convient de retenir le chiffre d’affaires résultant des exercices 2012, 2013 et 2014 comme proposé par l’expert judiciaire ; que la société SAGEMY a retardé l’issue de la procédure de première instance pour tenter de justifier d’un chiffre

d’affaires plus important. Elle remet en question le chiffre d’affaires des années 2014 et 2015 faisant remarquer que l’activité de teinturerie que la société SAGEMY exploite également à Grigny est

quant à elle déficitaire de manière constante depuis 2011 et elle ajoute qu’aucune pièce comptable n’est communiquée s’agissant du bilan 2016.

Le cour rappelle que l’indemnité principale doit être calculée à la date la plus proche de l’éviction. Il s’ensuit qu’il convient en principe de retenir les trois derniers exercices connus.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les chiffres d’affaires sont les suivants :

—  2011: 80 434 euros HT

—  2012 : 70 266 euros HT

—  2013: 75 182 euros HT

—  2014: 110 377 euros HT

L’expert judiciaire a retenu un chiffre d’affaires moyen de 85 300 euros sur la base des chiffre d’affaires 2012-2013-2014 qui étaient ceux qui lui ont été communiqués lors des opérations d’expertise.

L’appelante justifie d’un chiffre d’affaires en 2015 de 208 841 euros HT.

En revanche, si elle a indiqué dans ses conclusions que le chiffre d’affaires en 2016 était de 159 641 euros HT, elle n’a pas produit le bilan clos au 31/12/2016, lequel ne figure pas dans la liste des pièces visées à ses écritures du 21 décembre 2017, ni dans le dossier de plaidoiries.

Il n’est pas établi que les chiffres d’affaires des années 2014 et 2015 ne reflètent pas l’activité réelle de la teinturerie exploitée par la société SAGEMY ou auraient artificiellement été augmentés. En effet, outre le fait qu’il ne peut être comparé l’activité de teinturerie exploitée par la société SAGEMY à Paris 8^e dont le gérant est M. Y, avec celle exploitée par la société PRESSING GRIGNY II, qui a le même gérant, à Grigny II eu égard à leur localisation différente, il ressort de l’expertise judiciaire que M. Y a eu des problèmes de santé suite à un accident de travail le 8 juin 2011 entraînant un arrêt de travail de 11 mois en 2011/2012 et de 9 mois en 2013, ce qui peut expliquer un moindre chiffre d’affaires entre 2011 et 2013 par rapport aux exercices suivants.

Dans ces conditions, il convient de retenir un chiffre d’affaires moyen de 131 466 euros HT sur les trois derniers bilans communiqués, à savoir 2013, 2014 et 2015.

L’expert judiciaire a précisé que les usages professionnels faisaient ressortir des valeurs de fonds de commerce sur la base de 70% à 120% du chiffre d’affaires TTC ; qu’il convenait cependant de retenir le chiffre d’affaires HT en adaptant le pourcentage retenu et donc de valoriser le fonds de commerce dont s’agit à une année du chiffre d’affaires (correspondant à environ 80% du chiffre d’affaires TTC) en tenant compte notamment de l’absence de rentabilité du fonds, des éléments d’équipements du fonds amortis au plan comptable, du niveau du loyer qui aurait été déplafonné en cas de renouvellement.

Les parties n’ont pas contesté la valorisation du fonds de commerce faite à une année du chiffre d’affaires.

La valorisation sur une année du chiffre d’affaires HT proposée par l’expert judiciaire n’étant pas discutée par les parties, il convient de fixer à la somme de 131 466 euros la valeur du fonds de commerce.

Les parties n’ont pas contesté la valeur du droit au bail fixée par l’expert judiciaire à la somme de 73

500 euros.

La valeur du droit au bail étant inférieure à la valeur du fonds de commerce, l’indemnité principale sera fixée à la valeur du fonds de commerce, soit la somme de 131 466 euros.

2. sur les indemnités accessoires

—  les frais de remploi

Le bailleur n’apportant pas la preuve que la société SAGEMY ne se réinstallera pas, il sera dû des frais de remploi à hauteur de 10% du montant de l’indemnité principale, ce pourcentage proposé par l’expert étant conforme aux usages.

Il s’ensuit que les frais de remploi sont de 131 466 euros x 10% = 13 146 euros (arrondis).

—  le trouble financier

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique.

Aucune des parties n’ayant sollicité que le trouble financier soit calculé sur l’excédent brut d’exploitation, il sera calculé selon la méthode de l’expert sur la masse salariale (charges sociales et salaires) mais actualisé sur le bilan de 2015 et calculé sur 3 semaines afin de tenir compte de l’amélioration du résultat d’exploitation en 2014 et en 2015, soit (97 202 euros x3)/52 = 5 607 euros.

- les frais divers

L’expert judiciaire les a fixés à la somme forfaitaire de 1 000 euros que demande d’entériner l’intimée alors que l’appelante sollicite la somme de 2 500 euros.

Le forfait fixé par l’expert est peu élevé s’agissant des frais liés au transfert du siège social et formalités qui s’en suivent. Il sera porté à la somme de 1 500 euros.

—  les frais de déménagement

L’appelante n’a pas réclamé de frais de déménagement au titre de la perte du fonds de commerce.

—  la demande d’indemnisation à hauteur de 35 000 euros au titre de l’acquisition d’une machine de nettoyage à sec

La prise en charge de ce poste est contesté par la SCI RENAISSANCE aux motifs qu’il n’est pas justifié de la mise en demeure de la préfecture; que l’achat de ce matériel est tardif et était inéluctable au vu de la réglementation de sorte qu’il est sans lien avec le congé.

Il convient de faire droit, au titre des frais de réinstallation, à la demande relative l’acquisition de ce matériel, justifié par une facture en date du 19/11/2015 (et non d’avril 2016 comme mentionné dans le jugement) pour un montant HT de 35 000 euros. En effet il s’agit d’une machine qui a été acquise suite à la mise en demeure de la préfecture de Paris du 2 octobre 2015 pendant la période de maintien dans les lieux alors que l’exploitation du fonds se poursuivait, nécessaire à l’activité et non amortie.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction est évaluée ainsi :

— indemnité principale : 131 466 euros

— frais de remploi : 13 146

— trouble financier : 5 607 euros

— frais divers : 1 500 euros

— frais de réinstallation : 35 000 euros

soit la somme totale de 186 719 euros.

Les frais de licenciement seront dus en sus sur justificatifs, comme retenu par le jugement entrepris dans son dispositif.

Par conséquent le jugement entrepris qui a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 113 285 euros sera infirmé sur son quantum.

Sur l’indemnité d’occupation

La cour rappelle qu’en application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation

L’expert judiciaire a fixé la valeur locative à 350 euros/m²HC/HT pour une surface pondérée de 68 m² soit la somme de 23.800 euros sur laquelle il a proposé un abattement pour précarité de 10%.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux dépendent d’un secteur prestigieux dans un quadrilatère formé par les avenues des Champs Elysées, Montaigne, Georges V et […], […] étant une courte voie (7 numéros) sur laquelle la circulation automobile s’effectue à sens unique avec une stationnement autorisé des deux côtés de la rue. Les locaux dépendent d’un immeuble ancien de bonne facture élevé sur sous-sol et rez-de-chaussée de 5 étages droits et d’un 6^e sous toiture, façade en pierre de taille en bon état de ravalement.

La boutique est de configuration harmonieuse en état d’usage, une arrière boutique servant de dépôt et un atelier sur cour en état médiocre d’entretien. Le sous-sol relié à l’atelier abrite les équipements techniques et sert également de réserve.

Ces constatations sont corroborées par les photographies figurant au rapport d’expertise judiciaire et les plans.

Selon l’expert judiciaire, l’emplacement des locaux dans un environnement commercial favorable aux commerces de luxe est de bonne qualité pour l’activité de la société SAGEMY, mais il s’agit d’un emplacement confidentiel avec un faible passage de chalandise, ce qui sera retenu, les parties n’apportant pas de preuve contraire.

La surface réelle des locaux est de 121,90m² ce qui n’est pas discuté par les parties.

L’appelante conteste la pondération de la boutique retenue par l’expert et par le jugement de première instance aux motifs que seule la surface de réception de la clientèle aurait dû être pondérée à 1 et qu’un coefficient de 0,80 aurait dû être appliqué à la surface résiduelle de la boutique pour parvenir à une surface pondérée totale de 62.70 m².

Si l’intimée sollicite de voir la pondération portée à 90m², elle ne précise pas en quoi les coefficients de pondération visés par l’expert seraient erronés.

L’expert judiciaire a pondéré la partie boutique, soit 34,10 m² au coefficient 1, sans que l’appelante n’établisse en quoi cette pondération ne correspondrait pas aux préconisations de la charte de l’expertise immobilière 4^e édition sur laquelle s’est fondée l’expert. Par conséquent la surface pondérée de 34,10m²B sera retenue.

Aucune des parties n’établissant le caractère erroné des coefficients proposés par l’expert pour la pondération de l’arrière boutique, de l’atelier et du sous-sol, la surface pondérée totale des locaux proposée par l’expert de 68m²B et retenue par le jugement entrepris, sera entérinée.

La SCI RENAISSANCE conteste le prix unitaire retenu par l’expert et considère qu’il devrait être de 535 m² au vu des prix pratiqués dans le quartier et de l’environnement commercial prestigieux.

Les prix pratiqués par le voisinage s’établissent ainsi :

— renouvellement en 2011 pour une agence immobilière, 5 rue de la Renaissance : 405 euros/m²B

— location 2013, […], pour une galerie d’art : 456 euros/m²,

— révision au 23/06/2009 pour un salon de thé bar traiteur glacier, […] : 1 100 euros/m²B

— renouvellement au 1^er avril 2011, […], pour une agence de voyage : 1 300 euros/m² B.

L’expert a précisé que les deux références situées rue Marbeuf concernent des emplacements de meilleure qualité commerciale bénéficiant d’une bonne chalandise.

La boutique de droite située dans le même immeuble a été remise sur le marché en 2013 pour un prix de 533 euros/m² B, la cour observant qu’il s’agit d’un prix de marché pour un local vide nécessairement plus élevé que la valeur locative de renouvellement. Pareillement, la sous location consentie moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT/HC le 1^er février 2010, soit 35 880 euros TTC à la société DEMEURE DE L’ETOILE, […], produite par le bailleur, correspond à une nouvelle location et non à un renouvellement et la surface pondérée des locaux n’est pas connue de sorte que cette référence n’est pas pertinente pour fixer la valeur locative des locaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et notamment eu égard au fait que si l’emplacement est dans un environnement commercial favorable, il est néanmoins confidentiel avec un faible passage de chalandise, la rue étant peu passante ; eu égard aux prix pratiqués ; aux locaux en état d’usage pour la boutique et en état médiocre pour l’atelier et l’arrière boutique, c’est de manière justifiée que l’expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire de 350 euros/m²B.

La valeur locative est donc de 350 eurosx68m²B = 23 800 euros.

Enfin, l’abattement de 10% pour précarité conforme aux usages doit être appliqué.

L’indemnité d’occupation est donc de 23 800 x 10% = 21 420 euros à compter du 1^er octobre 2014. Le jugement entrepris qui a fixé ce montant sera donc confirmé.

Enfin le jugement de première instance qui a ordonné la compensation des indemnités d’éviction et d’occupation sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de confirmer la condamnation en première instance de la SCI RENAISSANCE à

la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs le jugement qui a condamné la SCI RENAISSANCE aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire sera également confirmé, l’expertise ayant été nécessaire en raison de la délivrance du congé valant refus de renouvellement par la SCI RENAISSANCE.

En cause d’appel, l’équité commande de prononcer à son encontre une condamnation de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI RENAISSANCE qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés par l’avocat postulant, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum de l’indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe l’indemnité d’éviction due par la SCI RENAISSANCE à la société SAGEMY à la somme de 186 719 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs,

Rappelle que la compensation entre l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

s’opérera de plein droit,

Condamne la SCI RENAISSANCE à verser à la société SAGEMY la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI RENAISSANCE aux dépens d’appel qui seront recouvrés par l’avocat postulant, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE