Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21914 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6PYC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-18-13-0171

APPELANT

Monsieur B C X

Né le […] à SAIGON

[…]

[…]

représenté et ayant pour avocat plaidant M^e François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX substitué par M^e Benoît ALBERT, avocat au barreau de MEAUX, toque 17

INTIMEE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur général y domicilié

N° SIRET : 552 032 708 00216

[…]

[…]

représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat postulant au barreau de PARIS, toque: L0069

ayant pour avocat plaidant M^e Sandrine BELLIGAUD, avocat au barreau de Paris, toque: E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère, chargé du rapport

M^me Y P''LIER-T''TREAU, Conseillère

Qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2007, la Régie immobilière de la ville de Paris (ci-après RIVP) a donné à bail à M. B- C X et M^me Z A un appartement sis […].

Par acte d’huissier du 24 janvier 2018, la RIVP a fait assigner M. B-C X devant le tribunal d’instance de Paris aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail pour non-respect de l’interdiction de sous-louer les lieux et que soit prononcée son expulsion.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal d’instance de Paris a :

— Constaté la résolution du bail au jour du jugement,

— Dit que M. X devra libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois de la signification du présent jugement, et rendre les clés,

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, i1 pourra être procédé à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi du 9 juillet 1991,

— Autorisé dans ce cas l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde-meubles du choix du propriétaire des lieux, aux frais risques et périls de qui ils appartiendront,

— Condamné M. X à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 30% et des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— Condamné M. X à payer à la RIVP :

*la somme de 1 790,56 euros au titre des dommages et intérêts,

*la somme de 800 euros au titre des l’article 700 du code de procédure civile,

— Prononcé l’exécution provisoire,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Condamné M. X aux dépens qui comprendront le coût d’établissement du procès-verbal de constat du 15 juillet 2017.

Par deux déclarations en date des 9 et 19 octobre 2018, M. X a interjeté appel de ce jugement ; les deux procédures enregistrées sous des numéros de répertoire général différents, ont été jointes par ordonnance du 15 janvier 2019.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 mai 2021, M. X demande à la cour de:

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Constaté la résolution du bail au jour du jugement,

— Dit que M. X devra libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois de la signification du présent jugement et rendre les clés,

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion avec

si besoin est l’assistance de la force publique dans les conditions et délais prévus

par la loi du 9 juillet 1991,

— Autorisé dans ce cas l’enlèvement des biens et objet mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde meubles du choix du propriétaire des lieux aux frais risques et périls de qui ils appartiendront,

— Condamné M. X à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 30 % et des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— Condamné M. X à payer à la RIVP la somme de 1 790,56 euros au titre des dommages et intérêts et celle de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. X aux dépens qui comprendront le coût l’établissement du procès-verbal de constat du 15 juillet 2017,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— Juger que M. X n’a commis aucun manquement d’une gravité justifiant la résiliation judiciaire,

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la Régie Immobilière de la Ville de Paris,

A titre subsidiaire,

— Réduire le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges,

— Réduire le montant des dommages et intérêts octroyés à la RIVP à de plus justes proportions,

En cas de condamnation,

— Octroyer à M. X des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette par règlements mensuels de 500 euros dans la limite de 24 mois,

— Juger que la condamnation à intervenir ne portera intérêts qu’au taux légal,

— Juger que les paiements s’imputeront par priorité sur le capital,

En tout état de cause :

— Condamner la Régie Immobilière de la Ville de Paris à verser à M. X la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamner la Régie Immobilière de la Ville de Paris en tous les dépens, y compris ceux de première instance.

La RIVP dans ses dernières conclusions en date du 18 mai 2021 demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en date du 11 septembre 2018 en ce qu’il a :

— Constaté la résolution du bail au jour du jugement,

— Dit que M. X devra libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois de la signification du présent jugement et rendre les clés,

— Dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion avec

si besoin est l’assistance de la force publique dans les conditions et délais prévus

par la loi du 9 juillet 1991,

— Autorisé dans ce cas l’enlèvement des biens et objet mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde meubles du choix du propriétaire des lieux aux frais risques et périls de qui ils appartiendront,

— Condamné M. X à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 30 % et des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— Condamné M. X à payer à la RIVP la somme de 1 790,56 euros au titre des dommages et intérêts et celle de de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné M. X aux dépens qui comprendront le coût de l’établissement du procès-verbal de constat du 15 juillet 2017,

— Ajouter au jugement entrepris :

— Condamner M. B C X à payer à la RIVP la somme de 5 667,19 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation relatifs au bail d’habitation, échéance prorata temporis d’octobre 2019 incluse selon décompte arrêté au 29 avril 2021,

— Condamner M. X à payer à la RIVP la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En exécution du jugement entrepris, la RIVP a fait signifier à M. X un commandement de quitter les lieux et a requis la force publique les 29 et 30 avril 2019. M. X a restitué les lieux le 4 octobre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2021.

SUR CE,

Sur la résiliation du bail

Considérant qu’à l’appui de son appel, M. X conteste la décision du tribunal ayant prononcé la résiliation du bail conclu le 14 mai 2017 avec la RIVP, estimant que la faute par lui commise ayant consisté à louer durant les mois de juillet et août 2017 une chambre de son appartement était insuffisamment grave, qu’il ignorait cette interdiction, a immédiatement reconnu auprès de son bailleur ce fait dès que ce dernier lui a demandé des explications et a immédiatement cessé toute proposition de location ;

Que la bailleresse soutient au contraire, qu’il s’agit d’une « véritable organisation, à but clairement commercial » justifiant la résiliation du bail ;

Considérant qu’il est de principe que la résiliation qui ne résulte pas d’une clause résolutoire doit être justifiée par une « inexécution suffisamment grave » , comme le précise l’article 1224 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016;

Considérant en l’espèce, qu’il n’est pas contesté que les seules sous-locations réalisées par M. X, ont eu lieu pour quelques nuits durant les mois de juillet et août 2017, et ne portaient que sur une des chambres de l’appartement pendant qu’il était en vacances au Vietnam et que son fils aîné restait à Paris dans l’appartement donné à bail ;

Que cette sous-location certes interdite par le bail dans ses conditions générales, non pas en « caractères particulièrement apparents » comme le soutient la bailleresse, mais en très petits caractères au sein de la rubrique intitulée « Occupation jouissance », ainsi que par l’article L.442-2-3 du code de la construction et de l’habitation, ne permet cependant pas de considérer que le manquement est suffisamment grave pour que la résiliation du bail soit prononcée ; qu’en effet, la sous-location litigieuse a eu un caractère occasionnel et partiel, l’annonce de proposition de location a été immédiatement supprimée et le locataire a répondu sans délai à sommation par la bailleresse de lui communiquer les locations consenties via le site internet Airbnb ;

Qu’en outre, les allégations du bailleur selon lesquelles M. X ne résiderait pas dans les lieux en permanence sont dépourvues de tout fondement, son plus jeune fils dont il a la garde étant scolarisé dans une école à proximité de son logement ;

Que, compte tenu des circonstances de la présente espèce, il sera jugé que le manquement n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et le jugement sera infirmé de ce chef comme le seront les décisions subséquentes relatives à l’expulsion du locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle a été fixée par le premier juge au montant du loyer majoré de 30% ;

Sur la demande de dommages-intérêts par la RIVP

Considérant que le premier juge a condamné M. X à verser à la RIVP la somme de 1 790,56 euros à titre de dommages-intérêts tout en relevant que cette somme correspondait à celle qu’il avait perçue d'Airbnb entre le 11 juillet et le 26 août 2017 ;

Que M. X conteste cette décision en faisant valoir qu’aucun préjudice n’avait été relevé au

détriment de la RIVP ;

Que cette dernière invoque les dispositions des articles 546 et 547 du code civil pour revendiquer cette somme en raison du « préjudice financier » qui lui aurait été causé par ce détournement de fruits civils qui devaient lui revenir ; qu’elle reprend la qualification retenue par le premier juge de dommages-intérêts ;

Considérant cependant que la RIVP ne démontre pas à quoi pourrait correspondre le contenu du « préjudice financier » qu’elle invoque, n’ayant pas pour activité de louer à la nuit des chambres situées dans les logements qu’elle loue par ailleurs à titre d’habitation principale ; qu’elle ne démontre pas plus en quoi la location par M. X d’une chambre de l’appartement pour lequel il verse un loyer à la RIVP lui causerait un quelconque préjudice ;

Considérant que si la demande de la bailleresse peut être considérée, en ce qu’elle vise les dispositions des articles 546 et 547 du code civil ainsi que le droit d’accession du propriétaire, comme une demande de restitution des fruits civils, il doit être relevé que l’article 548 du code civil prévoit que doivent être déduits de cette demande les frais remboursables, c’est-à-dire, en l’occurrence, la somme que verse M. X au titre loyer;

Considérant que le loyer mensuel du loyer, charge comprises, de l’appartement comportant trois chambres donné à bail par la RIVP à M. X est d’un montant de 1 514 euros, qu’il peut être considéré que la partie de cet appartement ayant fait l’objet d’une sous-location (une chambre et la jouissance partagée du salon, de la salle de bains et de la cuisine) correspond à un tiers de la totalité ; que le prix versé mensuellement par M. X pour la location de cette partie peut donc être évalué à 505 euros, soit pour deux mois, 1 010 euros;

Que c’est donc la somme de 1 010 euros qui doit être déduite de la somme de 1 790 euros perçue par M. X pour ces deux mois de sous-location, et il sera alloué à la RIVP la somme de 780 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus par le locataire ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Que le jugement sera infirmé sur ce point ;

Considérant que compte tenu de la solution donnée au présent litige, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes subsidiaires de M. X non plus qu’à celle de la RIVP relative au payement des indemnités d’occupation majorées de 30% ;

Sur les mesures accessoires,

Considérant que la RIVP sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et, en équité à verser à M. X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute la Régie immobilière de la ville de Paris de sa demande de résolution du bail et de ses demandes subséquentes,

— Condamne M. B-C X à verser à la société Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 780 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de la restitution des fruits civils,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamne la société Régie immobilière de la ville de Paris à verser à M. B C X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Régie immobilière de la ville de Paris aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,