Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/11801 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CADIN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 mars 2019 – Tribunal de Grande Instance d’Evry – RG n° 16/03728

APPELANTE

SCI DES GRAVES

[…]

91250 SAINT-GERMAIN LES CORBEIL

Représentée et assisté de M^e Arnaud DUQUESNOY de la SCP MILLENIUM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J143

INTIMÉS

Maître A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry Z de la SCP Z, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Assisté de M^e Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS, toque : P90

Maître C B

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Assisté de M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 706

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre, M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Sarah-Lisa GILBERT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nicole COCHET, Première présidente de chambre et par Sarah-Lisa GILBERT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Par acte sous écriture privée du 25 février 2011, la Scea des vignobles Montesquieu et M. X ont conclu une promesse synallagmatique de vente en l’étude de M. C B, notaire du vendeur titulaire d’un office notarial à Bordeaux, avec la participation de M. A Y, membre de la Scp Imbault-Y-Daude-Labour titulaire d’un office à Corbeil-Essonne, notaire de l’acquéreur, portant sur un immeuble composé d’une partie bureaux de trois pièces et d’une partie entrepôt sis […] à la Brède en Gironde.

Le 11 mai 2011, la Sci des Graves a été constituée aux fins de se substituer à M. X en vue de l’acquisition de l’immeuble et le 23 juin suivant, le Crédit Agricole Mutuel Brie-Picardie lui a consenti un prêt d’un montant de 655 000 euros, en vue de l’acquisition d’un bâtiment à usage commercial.

Par acte notarié en date du 31 août 2011 reçu par M. B avec la participation de M. Y, la Sci des Graves a acquis auprès de la Scea des vignobles Montesquieu l’immeuble moyennant un prix de 530 000 euros.

Le 13 janvier 2012, la Sci des Graves, après avoir fait réaliser des travaux, a consenti un bail commercial à la Sas Saft Ouest, spécialisé dans les travaux de couverture et bardage dont M. X était également le président.

Au début de l’année 2012, la commune de la Brède a indiqué à la Sas Saft Ouest que son activité dans l’immeuble nouvellement acquis n’était pas compatible avec celles autorisées en zone agricole et qu’elle ne tolérait dès lors son installation qu’à titre temporaire pour un délai de six mois le temps de régulariser la situation.

Par lettre du 1^er août 2012, elle a mis en demeure la Sas Saft Ouest de quitter la zone agricole avant le 30 septembre 2012.

Par jugement du 7 janvier 2015, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la société Saft Ouest.

Par actes des 4 et 21 avril 2016, la Sci des Graves a assigné M. Y ainsi que M. B devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de voir reconnaître leur responsabilité professionnelle et obtenir la réparation de ses préjudices.

Le 13 septembre 2017, la Sci des Graves a vendu l’immeuble sis à la Brède au GFA du Peyret moyennant un prix de 310 000 euros.

Par jugement du 11 mars 2019, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— débouté la Sci des Graves de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de M. B et M. Y,

— condamné la Sci des Graves à payer la somme de 1 500 euros à M. B,

— condamné la Sci des Graves à payer la somme de 1 500 euros à M. Y,

— condamné la Sci des Graves aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 7 juin 2019, la Sci des Graves a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 19 décembre 2019, la Sci des Graves demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau,

— dire et juger que M. Y et M. B ont manqué à leur devoir de conseil et engagé leur responsabilité civile professionnelle à son égard,

— condamner solidairement M. Y et M. B à lui payer une somme de 220 000 euros en réparation du préjudice résultant de la différence entre le prix payé et la valeur réelle de l’immeuble sur (sic) perte de chance de ne pas acheter,

— condamner solidairement M. Y et M. B à lui payer une somme de 102 389,39 euros en réparation du préjudice subi du fait de la réalisation de travaux inutiles sur (sic) absence de conseil,

— condamner solidairement M. Y et M..B à lui payer une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice économique résultant du conflit l’ayant opposée à la commune de la Brède,

en tout état de cause,

— débouter M. Y et M. B de l’ensemble de leurs éventuelles demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires,

— condamner solidairement M. Y et M. B à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y et M. B, aux entiers dépens de première instance et d’appel dont

distraction au profit de la Scp Millenium avocats, avocat aux offres de droit qui déclare en avoir fait l’avance en ce qui la concerne, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 15 novembre 2019, M. B demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— débouter la Sci des Graves de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la Sci des Graves à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci I des Graves aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Toutain de Hautecloque, avocat, sur ses affirmations de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 22 octobre 2019, M. Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— dire et juger la Sci des Graves tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— l’en débouter,

— la condamner au paiement d’une somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la demanderesse en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction sera faite pour ces derniers au profit de M^e Z conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 29 juin 2021.

A l’audience, la cour a sollicité des parties leurs observations au regard de la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. La Sci des Graves et M. Y ont adressé une note en délibéré.

SUR CE,

A titre liminaire, la cour observe que si M. Y soulève l’irrecevabilité des demandes de la Sci des Graves dans le dispositif de ses écritures, il ne développe aucun moyen à ce titre, en sorte qu’il convient de la dire recevable en ses demandes.

Sur la responsabilité des notaires

— sur la faute

Pour écarter tout manquement des notaires à leur devoir de conseil, le tribunal a retenu que :

— compte tenu de la qualité du gérant de la Sci des Graves, également directeur général du groupe Saft et du paiement du dépôt de garantie prévu dans le compromis par la société Saft, il ne peut être raisonnablement soutenu que les notaires n’avaient pas connaissance de l’objectif poursuivi par la Sci des Graves dans le cadre de l’opération immobilière engagée, soit l’utilisation de l’immeuble nouvellement acquis au profit de l’activité du groupe Saft laquelle n’avait aucune vocation agricole,

— si l’acte de vente n’a pas expressément mentionné l’interdiction de l’installation d’une activité non destinée à l’exploitation agricole dans l’immeuble concerné et a visé spécifiquement la limitation au droit de constructibilité des lieux, en ce qu’il constitue un pouvoir propre du propriétaire, il n’en demeure pas moins qu’en visant et joignant l’ensemble des documents d’urbanisme notamment l’extrait du plan local d’urbanisme (PLU) relatif à la zone agricole qui prévoyait cette interdiction, et en indiquant que l’ensemble des éclaircissements ont été fournis, les deux notaires justifient d’une information complète et individualisée,

— la décision prise par la Sci des Graves de passer l’acte de vente malgré les limites afférentes au zonage de l’immeuble a, 'selon toute vraisemblance', été prise en toute connaissance de cause, en considération du seul fait que le vendeur y exerçait une activité non agricole depuis 2002.

La Sci des Graves soutient que :

— la responsabilité des notaires doit être engagée dès lors qu’ils ont manqué au devoir de conseil leur incombant en s’abstenant de vérifier si la classification géographique du bien et les contraintes imposées par le PLU étaient compatibles avec l’usage attendu par l’acquéreur et en ne le mettant pas en garde sur ces points,

— les notaires co-rédacteurs de la promesse ne l’ont pas informée de la classification de l’immeuble au regard du plan local d’urbanisme lors de la conclusion du compromis de vente,

— elle ne l’a su que lors de la réitération de la vente et alors que les conditions suspensives étaient levées,

— si l’acte de vente fait état du caractère non constructible de l’immeuble, aucune mention n’est faite quant à l’interdiction d’occuper commercialement les locaux,

— les notaires ne l’ont pas mis en garde sur l’incompatibilité entre cette classification en zone A et l’usage auquel elle destinait les locaux alors qu’ils ne pouvaient ignorer la volonté de M. X de destiner l’immeuble à une activité commerciale, puisque :

— M. X n’a jamais caché ce projet et en a informé M. Y, son notaire habituel,

— les notaires avaient eu connaissance du contrat de prêt mentionnant expressément la volonté d’acquérir un 'bâtiment à usage commercial',

— la société Saft Ouest avait directement participé au processus d’achat,

— le prix convenu correspondait à celui d’un bien permettant un usage commercial et non à celui d’un immeuble exclusivement réservé à un usage agricole,

— en tout état de cause, les notaires avaient l’obligation de se renseigner sur l’usage attendu de l’immeuble,

— le devoir de conseil des notaires s’applique dès la promesse de vente dans la mesure où celle-ci vaut vente,

— M. Y a eu connaissance en temps utile du certificat d’urbanisme, sans délivrer conseil à la Sci des Graves,

— la responsabilité des notaires n’est pas subsidiaire,

— les stipulations visant à écarter tout manquement des notaires à leur devoir de conseil ne sauraient être efficaces à défaut d’avoir suffisamment attiré l’attention de l’acquéreur sur leurs sens et portée, et de surcroît la clause insérée ne permet ni d’apporter la preuve que la mise en garde par les notaires a été effective ni d’en apprécier la substance.

M. B soutient que :

— il n’a commis aucun manquement à son obligation de conseil et a fourni à la Sci l’ensemble des informations lui permettant d’appréhender les contraintes d’urbanisme qui grevaient l’immeuble,

— l’absence des informations d’urbanisme complètes ne peut en aucun cas être reprochée au stade de la promesse de vente, de sorte qu’il n’a pas commis de faute en ne mentionnant pas la classification en zone agricole de l’immeuble,

— il n’était pas tenu d’alerter la Sci quant aux difficultés d’une affectation commerciale du bien dès lors que :

— son intervention était circonscrite à l’achat immobilier,

— la Sci ne l’a pas informé de son projet de conclure un bail commercial avec une société commerciale,

— aucun des documents lui ayant été transmis ne faisait état d’une affectation commerciale du bien,

— la désignation des droits et biens vendus, le prêt bancaire et le dépôt de garantie ne permettaient pas de deviner l’usage auquel la Sci destinait le bien,

— le siège social de la société Saft, gérée par M. X, est situé à la Brède depuis près de dix ans, de sorte que ce dernier connaissait la réglementation applicable à la commune et au surplus disposait de toutes les informations lui permettant d’avoir connaissance de la classification en zone agricole de l’immeuble,

— les dispositions de l’acte de vente ainsi que les annexes font état de la situation d’urbanisme de l’immeuble et l’acte de vente attirait spécifiquement l’attention de l’acquéreur sur l’interdiction de construire à l’exception de bâtiments à usage agricole,

— l’acquéreur bénéficiait de la possibilité de renoncer à la vente dès lors qu’une condition suspensive liée à la situation d’urbanisme avait été expressément stipulée.

M. Y soutient que :

— la procédure initiée par la Sci est exclusivement fondée sur des considérations d’ordre économique ; or le notaire n’est pas tenu à une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’une opération, de sorte qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre,

- il n’était pas tenu, au stade de la promesse de vente, de vérifier la destination du bien,

— il ignorait la volonté de la Sci d’affecter le bien à un usage commercial,

— la Sci ne pouvait ignorer la destination agricole de l’immeuble dès lors qu’il est fait expressément mention de la purge du droit de la Safer et de la situation d’urbanisme de l’immeuble dans l’acte de vente et dans ses annexes,

— elle a acquis l’immeuble en pleine connaissance de cause.

Sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte pour lequel il prête son concours et ce, quelles que soient les compétences des parties.

L’assistance d’un autre notaire ne dispense pas le notaire instrumentaire de son devoir d’information et de conseil.

De même, le notaire participant à l’acte doit fournir à son client les informations utiles et efficaces pour lui permettre de faire, en connaissance de cause, les choix appropriés à l’objectif affiché de l’opération à laquelle le professionnel prête son concours.

Le compromis de vente établi par le notaire du vendeur avec la participation du notaire de l’acquéreur ne mentionne pas que l’immeuble est situé dans une zone à vocation agricole et prévoit au titre des conditions suspensives dans l’intérêt de l’acquéreur, outre la purge des hypothèques et autres sûretés et l’obtention d’un prêt :

— que le certificat d’urbanisme de simple information qui sera délivré préalablement à la signature de l’acte authentique ne révèle aucune servitude ou prescription particulière, portant atteinte au droit de propriété ou diminuant la valeur vénale de l’immeuble,

— que soit obtenu de tel organisme qu’il convient, renonciation à l’exercice du droit de préemption qui peut lui être conféré.

Le dépôt de garantie de 15 000 euros versé entre les mains du caissier taxateur de l’étude de M. B choisi comme séquestre au nom de l’acquéreur l’a été au moyen d’un chèque au nom de la société Saft.

Les deux notaires étaient tenus d’un devoir d’information et de conseil dès le stade du compromis au cours duquel ils sont intervenus, M. B pour l’établir et M. Y, en qualité de conseil de M. X.

M. Y, notaire habituel de M. X, demeurant à Saint-Germain-Les Corbeil (Essonne) qui avait signé le compromis de vente en son nom personnel mais avec faculté de substitution par une Sci, ne peut soutenir qu’il ignorait l’usage professionnel que celui-ci entendait faire de l’immeuble qu’il décidait d’acheter alors que celui-ci était président d’une société de bâtiment, que le groupe Saft dont dépendait la société Saft Ouest avait son siège social à La Brède et qu’il avait fait régler le dépôt de garantie prévu au compromis au moyen d’un chèque tiré sur le compte de la société Saft Ouest.

En tout état de cause, il en a été expressément informé lorsqu’il a reçu avant le 23 juin 2011 l’offre de prêt adressée à son client en sa qualité de gérant de la Sci des Graves nouvellement créée laquelle mentionnait que son objet était le financement de l’acquisition d’un bâtiment à usage commercial ainsi que des travaux d’aménagement.

Ayant reçu de son confrère, le 4 juillet 2011, soit près de deux mois avant la réitération de la vente par acte authentique, le certificat d’urbanisme mentionnant que l’immeuble était situé en zone A, il a manqué à son obligation d’information et de conseil vis à vis de son client en ne l’informant pas de ce classement, ce qui impliquait que seules étaient autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et constituait une difficulté manifeste relativement à l’activité

commerciale qu’il entendait y exercer.

L’acte authentique de vente mentionne que la Safer a par son silence renoncé à exercer son droit de préemption et que le bien objet de la vente est situé dans la zone A avec la précision suivante:

' le notaire avertit l’acquéreur qui déclare en faire son affaire personnelle et en avoir connaissance dès les présentes, que les zones A sont en principe inconstructibles comme étant réservées aux activités agricoles, en conséquence seules sont admises les constructions directement liées et nécessaires aux exploitations ainsi que le logement des exploitants eux-mêmes. Par suite, la vente d’une habitation construite en zone non constructible à une personne n’exerçant pas une activité agricole est autorisée, mais l’acquéreur peut se voir refuser un permis de construire pour transformation du bien'.

Ont été annexés à l’acte le certificat d’urbanisme délivré le 30 mars 2011et les dispositions du PLU applicables à la zone A ayant pour objectif de préserver ou de favoriser l’activité agricole et viticole dont la zone AOC Graves.

L’information donnée sur cette classification en zone A, qui n’était pas connue lors de la signature du compromis de vente, porte sur le caractère inconstructible de la zone mais aucunement sur l’interdiction d’exercice d’une activité autre qu’agricole.

M. B, ayant reçu lors de la signature du compromis de vente un chèque de garantie provenant de la société Saft Ouest et non de M. et M^me X, était tenu de solliciter les explications minimales qui lui permettaient d’apprendre les mobiles de l’achat du bâtiment servant d’entrepôt et devait, en tout état de cause expliquer à l’acquéreur que le classement en zone A avait une influence non seulement sur les constructions mais également les actives permises dans ce périmètre.

Il ne peut, pour se voir exonérer de toute responsabilité, se retrancher derrière les clauses figurant sous l’énonciation du certificat d’urbanisme mentionné selon lesquelles les parties 'reconnaissent que le notaire soussigné leur a fourni tous les éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets des charges et prescriptions et déclarent qu’elles n’ont jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme préopérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes' alors qu’il ne rapporte pas la preuve qu’il a donné une information précise sur les conséquence de la classification en zone A et, particulièrement, l’interdiction de l’installation d’une activité non destinée à l’exploitation agricole dans l’immeuble vendu.

Il argue tout aussi vainement du fait que l’acquéreur n’a pas usé de la possibilité de renoncer à la vente dès lors qu’une condition suspensive liée à la situation d’urbanisme avait été expressément stipulée dans le compromis de vente puisque la Sci des Graves n’a pas été suffisamment informée des conséquences juridiques de la classification en zone rurale révélée par le certificat d’urbanisme pour pouvoir se prévaloir de cette condition suspensive en raison de l’atteinte à son droit de propriété quant à l’usage de l’immeuble.

M. Y a derechef manqué à son devoir d’information et de conseil au moment de la signature de l’acte authentique en n’informant pas son client du contenu du certificat d’urbanisme et en ne le mettant pas en garde quant à l’impossibilité d’exercer une activité commerciale dans les locaux dont il faisait l’acquisition.

Enfin et contrairement à l’appréciation du tribunal, il importe peu que l’acquéreur ait pu avoir connaissance, ce qui n’est au demeurant pas démontré, du fait que la Scea des vignobles Montesquieu exerçait dans l’immeuble une activité non agricole depuis 2002 pour en avoir donné le local à bail à une société de négoce en vin puisque que les connaissances personnelles du client ne dispensent pas le professionnel du droit de ses obligations et principalement de son devoir

d’information et de conseil.

En conséquence, la cour retient la responsabilité des deux notaires en infirmation du jugement.

— sur le lien de causalité et le préjudice

La Sci des Graves soutient que :

— les manquements de M. B et de M. Y à leur devoir d’information et de conseil lui ont causé un préjudice direct et certain dès lors qu’elle n’aurait pas conclu la vente si elle avait été avertie de l’impossibilité d’affecter l’immeuble à l’usage commercial escompté et en tout cas, ne l’aurait pas acheté au prix de 530 000 euros,

— elle n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt des notaires qui en sont responsables et il ne peut donc pas lui être reproché de ne pas avoir agi contre le maire, – son préjudice est inhérent à la perte de chance de ne pas acheter,

— l’immeuble ne pouvait être vendu au prix d’achat qui était largement surévalué en l’état de la classification et des limitations d’activité qu’elle impose,

— elle a subi un préjudice évalué à la somme de 220 000 euros correspondant à la différence entre la valeur réelle du bien compte tenu des restrictions d’usage résultant de la classification en zone agricole et le prix payé, un préjudice correspondant aux frais relatifs à la réalisation de travaux supportés en pure perte et un préjudice tant matériel que moral résultant du conflit l’ayant opposée à la commune de la Brède et qui l’a contrainte à mandater un avocat spécialisé.

Dans sa note en délibéré du 23 septembre 2021, elle a évalué la perte de chance de ne pas acheter à 100% du différentiel de valeur vénale des droits et biens immobiliers objet du litige, selon qu’ils puissent être indifféremment occupés à titre commercial ou exclusivement à titre agricole, au vu de l’expertise qu’elle verse aux débats.

M. B soutient que :

— la Sci réclame l’indemnisation de préjudices sans lien avec son intervention et qui sont injustifiés dans leur principe ainsi que leur quantum,

— si le prix était surévalué, ce qui n’est pas le cas, seule la société venderesse serait débitrice du trop perçu, la demande en restitution du prix de vente formée contre un notaire ne présentant pas un caractère indemnitaire,

— la Sci ne peut prétendre au remboursement des frais relatifs aux travaux alors qu’elle a engagé ces frais en pleine connaissance de la situation de l’immeuble,

— la Sci ne justifie ni du principe ni du quantum du chef de préjudice relatif au conflit l’ayant opposée à la commune de la Brède.

M. Y soutient que :

— le préjudice n’est ni certain ni actuel,

— la Sci s’est abstenue de contester la décision prise par la commune de la Brède alors que les chances d’obtenir gain de cause étaient très importantes de l’avis même de son propre conseil, le changement de destination étant effectif depuis plus de 10 ans et la prescription était acquise,

— elle est directement à l’origine de son préjudice,

— la restitution d’un prix surévalué ne peut être sollicitée du notaire mais uniquement du vendeur qui a bénéficié d’un indu,

— la Sci a pris le risque de réaliser des travaux d’aménagement alors qu’elle connaissait la classification agricole du bien acquis, en conséquence de quoi elle ne saurait réclamer réparation à son encontre.

Dans sa note en délibéré, il ajoute que la Sci des Graves ne justifie pas d’une perte de chance et que si la cour retenait une perte de chance, elle devrait considérer que celle-ci était égale à zéro ou, à tout le moins, l’évaluer de manière très modérée, compte tenu des circonstances.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Il incombe à celui qui entend obtenir réparation d’une perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue en établissant que la survenance de l’événement dont il a été privé était certaine avant la survenance du fait dommageable.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En raison du manquement des notaires à leur obligation d’information et de conseil, la Sci des Graves a perdu une chance certaine et sérieuse, si elle avait connu les restrictions d’usage imposées par le plan local d’urbanisme, non seulement de ne pas acquérir le bâtiment alors qu’elle envisageait de le donner à bail commercial à la société Saft Ouest exerçant une activité de couverture, bardage et étanchéité mais également de ne pas y faire de travaux, aucun élément produit aux débats ne justifiant qu’elle a réalisé ces travaux en connaissance de l’impossibilité, résultant du certificat d’urbanisme, d’exploiter les lieux à titre commercial.

Il n’est pas prouvé que la Sci des Graves avait connaissance du fait que le local n’avait pas un usage agricole depuis 2002 et cette perte de chance particulièrement sérieuse doit être évaluée à 90 % du préjudice subi, pour tenir compte du fait que la Sci ait pu prendre le risque d’acheter mais à moindre coût comme elle le soutient elle même.

La Sci des Graves soutient à bon droit qu’elle n’était pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt des notaires de sorte qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir contesté la décision prise par la commune de la Brède.

En tout état de cause, la mise en demeure du maire de la commune a été adressée non pas à la Sci des Graves mais à la société Saft Ouest laquelle a saisi un avocat spécialiste, sur les conseils de M. Y et tenté d’obtenir du maire qu’il revienne sur sa décision mais ses chances d’obtenir gain de cause étaient loin d’être garanties de l’avis de son conseil, puisque dans sa lettre du 6 février 2012, il se montrait pessimiste sur les risques encourus et proposait trois stratégies dont celle choisie de conciliation avec la mairie qui n’a pas abouti et les deux autres qui lui apparaissaient pour l’une risquée et pour l’autre, coûteuse.

Le préjudice subi doit être évalué à la différence entre le prix que la Sci des Graves a payé soit 530 000 euros et le prix auquel elle a revendu l’immeuble soit 310 000 euros soit la somme de 220 euros ainsi qu’au coût des travaux effectués et justifiés pour un montant de 102 389,39 euros.

Le préjudice au titre de la perte de chance dont sont redevables les notaires s’élève donc à la somme de 290 150,45 euros ( 322 389,39 x 90%) arrondi à 290 150 euros.

En revanche, la Sci des Graves ne justifie pas avoir subi personnellement un préjudice lié au conflit avec le maire de la commune puisque la mise en demeure de quitter les lieux avant le 20 septembre 2012 a été adressée à la société Saft et que l’avocat qui est intervenu l’a fait à la demande de cette société et non de la Sci. Elle ne produit d’ailleurs aucune facture d’honoraires de l’avocat.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens d’appel doivent incomber à M. B et M. Y, parties perdantes, lesquels seront

également condamnés in solidum à payer à la Sci des Graves la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit la Sci des Graves recevable en ses demandes,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum M. C B et M. A Y à payer à la Sci des Graves la somme de 290 150 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la Sci des Graves de sa demande de dommages et intérêts au titre du conflit avec la mairie,

Condamne in solidum M. C B et M. A Y aux dépens,

Dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. C B et M. A Y à payer à la Sci des Graves la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE