ARRÊT N°

19/1

N° RG 15/01584 – N° Portalis DBWB-V-B67-ETJN

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 13 AVRIL 2015 suivant déclaration d’appel en date du 26 AOUT 2015

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 12 JUILLET 2019

APPELANTS :

Monsieur G Y

[…]

[…]

représenté par M^e Léopoldine SETTAMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,

et M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS

SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER DE LA PLAINE Y en personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e Léopoldine SETTAMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

et M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU TERRITOIRE DE LA COTE OUEST

en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e Nicolas CHARREL de la SCP CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Guénaël BEQUAIN DE CONINCK, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT BRIGADE DES EVALUATIONS DOMANIALES en la personne de Monsieur H I

[…]

[…]

[…]

Débats : L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Madame Gilberte PONY, présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Alain LACOUR, président de chambre

Conseiller : Madame Catherine VANNIER, Vice-présidente placée

régulièrement désignés par ordonnance n° 2018/82 du 17 juillet 2018

de Madame la présidente de chambre pour le premier président de la Cour d’Appel de Saint Denis empêché

Ouï

— Madame la présidente en son rapport

— Monsieur le commissaire du gouvernement en ses observations

la Cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 février 2019 prorogé par avis du greffe au 12 Juillet 2019.

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 12 Juillet 2019

Greffier aux débats : Nathalie TORSIELLO, greffière

Greffier au prononcé par sa mise à disposition : Marielle MOREAU, directrice des services de greffe judiciaires

LA COUR,

G O P Y est propriétaire des parcelles de terrain situées à Saint-Z au lieu-dit Cambaie et cadastrées […], […], […], […], […], […], AB 578 et AB 579 d’une superficie totale de 857 747 m2.

Ces parcelles sont situées dans le périmètre la zone d’aménagement différé (ZAD) de Cambaie-Oméga d’une superficie de 424 ha créée par arrêté du 20 avril 2001 publié le 15 mai 2001, aux fins de constitution de réserves foncières et d’extraction de ressources naturelles et attribuant un droit de préemption au Syndicat mixte de la plaine de Cambaie pendant 14 ans.

Par actes sous-seings privés des 11 juin et 3 juillet 2008, G O P Y a donné à bail à construction à la société d’aménagement foncier de la plaine Y les parcelles AB 501, AB 502 et AB 505, actuellement cadastrées […] à AB 579 ; l’urbanisation devait être précédée de l’exploitation des ressources du sous-sol (extraction de matériaux et agrégats destinés aux grands projets prévus à la Réunion).

La candidature de la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) a été retenue au mois de novembre 2009 pour mettre en place un projet d’aménagement et de mise en valeur de la

ZAD de Cambaie.

En vue de la réalisation de ce projet dénommé 'ecocité insulaire et tropicale', le TCO a engagé une procédure de déclaration d’utilité publique pour la constitution de réserves foncières.

Les enquêtes conjointes d’utilité publique et parcellaire se sont déroulées du 2 au 23 décembre 2013 et par arrêté du 13 mars 2014, le préfet de la Réunion a déclaré d’utilité publique le projet de constitution de réserves foncières en vue du projet urbain 'Ecocité Cambaie Oméga'.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest a transmis à G O P Y, propriétaire de parcelles situées dans la zone de projet de réserve foncière, une offre d’acquisition de ces parcelles pour un montant de 563 562 euros ; l’offre a été refusée.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation.

Par jugement du 13 avril 2015, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— constaté le droit à indemnité de la SAFPC au titre de son bail ;

— écarté du débat les pièces 12 et 13 des expropriés ;

— rejeté la demande relative à l’intention dolosive ;

— évalué les parcelles AB 4, […], […], […], […], […], […], AB 578 et AB 579 comme terrains en situation privilégiée ;

— fixé les indemnités dues pour l’expropriation des parcelles AB 4 de 647 m², […] de 7.530 m², […] de 776.764 m², […] de 774 m², […] de 942 m², […] de 15 m², […] de 54.645 m², AB 578 de 279 m² et AB 579 de 16.151 m² d’une superficie totale de 857.747 m² de la manière suivante :

* 21.443.675,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 2.152.003,75 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

* 12.614.235,00 euros au titre de l’indemnité de plus value pour le sous sol ;

* 324.800,00 euros au titre de l’indemnité des bâtis ;

soit au total la somme de 36.534.713,75 euros ;

— ordonné le sursis à statuer sur l’indemnité relative aux revenus locatifs ;

— dit qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire remettre l’affaire au rôle sur ce point lorsque l’indemnité pourra être calculée ;

— rejeté la demande d’indemnité au titre des frais d’étude ;

— condamné la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) à payer à G O P Y et à la SAFPC la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 26 août 2015, G O P Y et

la Société d’aménagement foncier de la plaine Y (SAFPC) ont interjeté appel de ce jugement.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le n°15/1584.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 31 août 2015, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) a formé appel du même jugement.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le n°15/1594.

L’évidente connexité de ces affaires en impose la jonction pour qu’il soit statué par un seul et même arrêt.

* * *

G Y et la société d’aménagement foncier de la plaine Y (SAFPC) demandent à la cour in limine litis de déclarer irrecevable le mémoire récapitulatif et en réplique du TCO en date du 28 décembre 2016 et la pièce numéro 57 produite au soutien de ce mémoire.

Ils concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande du TCO d’exclure la SAFPC de l’instance ;

— retenu comme référence les ventes du 30 décembre 2004 et du 24 juillet 2009 ;

— admis le principe de la valorisation du gisement ;

— admis le principe de l’indemnisation des pertes de redevance des contrats de fortage et sursis à statuer sur le montant de l’indemnité.

Pour le surplus ils sollicitent l’infirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour de :

— ne pas écarter les pièces 12 et 13 qu’ils ont versées aux débats ;

— constater que la date de référence doit être fixée au 2 décembre 2012, date à laquelle les terrains expropriés étaient situés en zone AU1st du PLU de Saint-Z ;

— condamner en conséquence le TCO à leur verser :

*105'531'622,80 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 10'561'366,37 euros au titre de l’indemnité de remploi.

A titre subsidiaire et pour le cas où la date de référence serait fixée au 15 mai 2001, ils réclament paiement de :

* 102 958'381,00'euros au titre de l’indemnité principale ;

* 10 304 038,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En tout état de cause, G Y et la société d’aménagement foncier de la plaine Y (SAFPC) réclament paiement d’une indemnité compensatrice des frais d’étude d’un montant de 1'200'700 euros et sollicitent le sursis à statuer sur le montant de l’indemnité accessoire compensatrice des pertes de redevance des contrats de fortage jusqu’à la date de prise de possession des terrains par le TCO le cas échéant.

Ils demandent enfin paiement de la somme de 15'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Suivant mémoire déposé le 19 octobre 2018, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) demande d’abord à la Cour de déclarer recevables

— son mémoire récapitulatif et en réplique du 2 octobre 2018 ainsi que les pièces jointes numérotées 54 à 61 ;

— son mémoire complémentaire n°4 ainsi que les pièces jointes numérotées 62 à 65.

Dans son mémoire du 18 mai 2016, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

— écarté les pièces 12 et 13 des expropriés ;

— rejeté la demande relative à l’intention dolosive ;

— fixé la date de référence au 15 mai 2001 ;

— rejeté la demande d’indemnité au titre des frais d’études.

Pour le surplus, elle sollicite l’infirmation du jugement dont appel et demande à la Cour de :

à titre principal :

— dire que la SAFPC ne demande aucune indemnité propre et qu’elle n’a aucun droit à indemnité au titre de son bail ;

— juger que les parcelles expropriées sont des terrains inconstructibles qui ne sont pas en situation privilégiée à la date de référence ;

— fixer à la somme de 2 587 360 euros, l’indemnité de dépossession due par le TCO à G O P Y au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées AB 4, […], […], […], […], […], […], AB 578 et AB 579 situées à Cambaie, sur la commune de Saint-Z pour une emprise totale de 857'747 m² ;

— rejeter toutes demandes contraires ;

à titre subsidiaire :

— fixer à la somme de 1'612'989 euros, l’indemnité relative à la plus-value pour le sous-sol due par le TCO à G O P Y.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest réclame enfin paiement de la somme de 15'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Par conclusions du 25 janvier 2016, le commissaire du gouvernement propose de retenir la classification du terrain litigieux en AU1ST et de l’évaluer sur la base de 84 euros le mètre carré en se référant à la transaction la plus récente intervenue le 30 décembre 2014, portant sur un terrain

constructible de 11'413 m² pour le prix de 209 euros le mètre carré et en proposant un abattement de 60 %.

Pour tenir compte des spécificités du terrain d’une superficie totale de 857.747 m² appartenant à G Y, le commissaire du gouvernement propose :

* 72.022.272,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 7.203'227,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

* 324'800,00 euros au titre de l’indemnité des bâtis ;

soit au total la somme de 79 225 499,00 euros.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- les questions procédurales.

Sur la recevabilité des mémoires du TCO et des pièces jointes.

Aux termes de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation 'à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour, ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de deux mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure'.

Tant G Y et la SAFP, appelants dans le dossier 15/1584 que le TCO, appelant dans le dossier 15/1594, ont déposé leur mémoire et les pièces y afférentes dans les délais requis.

Cependant, après ces premiers actes de procédure, le TCO a transmis au greffe de nouveaux mémoires au soutien desquels il a communiqué de nouvelles pièces.

Il est constant que les mémoires complémentaires déposés par l’appelant après le délai de trois mois ne peuvent contenir des demandes nouvelles ni faire valoir de nouveaux éléments de preuve. Les seuls éléments nouveaux admissibles sont ceux qui viennent en réplique au mémoire de l’intimé.

Le TCO est appelant dans le dossier 15/1594 et intimé dans le dossier 15/1584 :

si dans le dossier 15/1594, il devait déposer au plus tard son mémoire et ses pièces avant le 31 octobre 2015, sa qualité d’intimé dans le dossier 15/1584 lui permettait de déposer son mémoire en réplique et ses pièces dans le délai de 2 mois suivant la notification du mémoire et des pièces de G Y et la SAFP, appelants, qui ont été reçus à la Cour le 25 novembre 2015 et notifiés le 27 novembre 2015.

* Dans le dossier 15/1584, le TCO, intimé, a déposé son premier mémoire en réplique le 25 janvier 2016 et communiqué les pièces 54, 55 et 56 correspondant successivement à :

— un rapport explicatif et complémentaire en réponse au dernier rapport de l’expert N ;

— un schéma des carrières approuvé suivant arrêté préfectoral du 9 juillet 2001 ;

— le décret du 22 novembre 2011 portant approbation du SAR.

La production de ces pièces a été faite dans les délais imposés à l’intimé pour transmettre son mémoire et ses pièces : ceux-ci sont donc recevables.

— En revanche, le TCO a produit au soutien d’un nouveau mémoire adressé le 28 décembre 2016 une nouvelle pièce, numérotée 57 consistant en un acte de vente intervenu le 27 mai 2015 pour l’acquéreur et le 18 juin pour le vendeur entre les consorts X et l’État français, portant sur terrain d’une superficie de 2 ha situé à Saint-Z au lieu-dit 'Cambaie', cadastré AB 499 et moyennant le prix de 10'000 euros, soit 0,30 euros le mètre carré.

La vente a été conclue dans le cadre de l’exercice par les consorts X de leur droit de rétrocession après leur expropriation en 1973 pour les besoins de la Défense Nationale et la démolition en 1999 des installations qui s’y trouvaient.

Cette pièce a été produite bien après l’expiration des délais impartis par l’article R. 311-26 susvisé.

L’article R 311-19 du code de l’expropriation permet au juge d’autoriser l’une ou l’autre des parties ou le commissaire du gouvernement, à produire à l’audience des pièces et documents, s’il est fait état de circonstances ayant rendu impossible cette communication en temps utile et s’ils sont nécessaires à la solution du litige.

Mais en l’espèce, même si le terrain rétrocédé par l’État aux consorts X est situé dans le périmètre de la ZAD, cette vente réalisée le 18 juin 2015 ne saurait constituer une référence utile dans le présent litige.

En effet, le jugement déféré a été rendu par le juge d’expropriation le 13 avril 2015.

La cour d’appel étant tenue d’évaluer les biens expropriés en se situant à la date de la décision de première instance, tous les termes de comparaison constitués par des ventes ou des accords amiables postérieurs à cette décision doivent être considérés comme dépourvus de force probante par les juridictions du second degré.

Il s’ensuit que la pièce 57 qui n’a pas été produite dans les délais utiles et qui n’est pas nécessaire à la solution du présent litige (vente intervenue après le jugement de première instance), doit être écartée des débats.

Le mémoire transmis par le TCO le 28 décembre 2016 sera également déclaré irrecevable dans ses développements concernant les nouveaux éléments de preuve adressés au greffe de la Cour après l’expiration du délai de deux mois.

— Dans un nouveau mémoire transmis le 2 janvier 2018, le TCO transmet les pièces n° 58 et 59, constituées par les arrêts de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 4 juillet 2017 rejetant les demandes d’annulation de l’arrêté préfectoral du 13 mars 2014 déclarant d’utilité publique le projet de constitution de réserves foncières en vue de l’opération d’aménagement 'Ecocité Cambaie Oméga', la pièce 60 correspondant à une demande de copie d’un acte de vente datée du 18 juin 2013 et enfin la pièce 61 décrivant la situation de la carrière de la plaine Y.

Les arrêts de la cour administrative d’appel de Bordeaux, rendus le 4 juillet 2017 ne pouvaient évidemment être produits dans les délais impartis aux parties mais en tout état de cause, ils ne sont

pas nécessaires à la solution du litige.

Le mémoire transmis le 2 janvier 2018 et les nouvelles pièces qui y sont annexées seront écartées des débats.

— Enfin dans un dernier mémoire adressé au greffe le 2 octobre 2018, le TCO a encore transmis de nouvelles pièces numérotées de 62 à 78, constituées principalement par un rapport d’expertise complémentaire sur l’évaluation des parcelles expropriées, des articles de journaux et un rapport de détective privé sur les diverses participations de G Y dans diverses sociétés domiciliées au Luxembourg, au Panama, en Suisse et au Royaume-Uni.

Comme toutes pièces produites au soutien des mémoires, les rapports des experts mandatés par les parties au litige doivent être déposés dans les délais prescrits. Les rapports complémentaires destinés à compléter le rapport d’expertise initial ne peuvent qu’être écartés.

Il convient, par ailleurs, de faire observer que les éléments relatifs aux participations de G Y dans des sociétés, fussent-elles domiciliées hors de France, n’influent pas sur l’évaluation des indemnités d’expropriation des parcelles dont il est propriétaire.

Ces pièces et les mémoires en soutien desquels elles sont produites seront également écartés des débats.

Sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement.

L’article R311-26 du code de l’expropriation dispose que 'le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa', soit deux mois après la notification des mémoires de l’appelant.

Le Commissaire du gouvernement a conclu dans le cadre de l’instance RG n°15/1584. Les appelants, M. G Y et la SAFPC lui ont notifié leur mémoire le 27 novembre 2015. Le Commissaire du gouvernement devait conclure dans un délai de deux mois, ce qui est le cas puisqu’il a conclu le 25 janvier 2016, et que son mémoire a été déposé le 27 janvier 2016 au greffe de la Cour.

Par ailleurs, le TCO plaide l’irrecevabilité de ces conclusions au motif qu’elles n’ont pas été précédées d’une déclaration d’appel.

Si l’article R 311-24 attribue au commissaire du gouvernement la faculté de faire appel d’un jugement fixant les indemnités d’expropriation, cet appel peut prendre la forme d’un appel incident qui alors, intervient par voie de conclusions écrites et non par déclaration d’appel.

En tout état de cause, le commissaire du gouvernement se borne, en l’espèce, à donner dans ses conclusions, un avis motivé, sur le montant du préjudice subi par les parties expropriées en indiquant les références des termes de comparaison sur lesquelles il s’est fondé, sans toutefois indiquer qu’il déclare interjeter appel du jugement.

De telles conclusions sont parfaitement recevables.

En revanche, celles communiquées le 22 mars 2018 qui comportent d’une part des réponses aux demandes d’explication formulées par le TCO sur le défaut de production de la pièce 57 constitué par l’acte de vente intervenu le 27 mai 2015 entre les consorts X et l’État français et d’autre part de nouvelles références de transaction, seront déclarées irrecevables : en effet, la pièce 57 ayant été écartée des débats, et le commissaire du gouvernement, à l’instar des parties, ne peut déposer de nouvelles conclusions ni produire de nouveaux éléments de preuve, passé le délai de deux mois après

la notification du mémoire de l’appelant, ceux-ci n’intervenant pas en réplique aux pièces et conclusions recevables des parties adverses

Sur la recevabilité des pièces 12 et 13 produites par G Y et la SAFPC.

Ces pièces se rapportent la première, à un compte-rendu d’une réunion qui s’est tenue le 12 août 2014 à laquelle participaient le TCO et G Y sur la mise en place d’un PUP (projet urbain partenarial) et la seconde, au projet d’un protocole d’accord entre les mêmes parties daté d’octobre 2014 prévoyant leur collaboration à la réalisation de programmes immobiliers sur les terrains à exproprier dans le cadre de la DUP.

Le projet de protocole, qui contenait une clause de confidentialité par laquelle les parties s’engageaient à ne pas divulguer les informations qui y figuraient, n’a jamais été signé.

Cette clause de confidentialité ne s’impose donc ni au TCO, ni à G Y.

Elle ne peut dès lors, justifier le rejet de ces pièces.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a écarté des débats les pièces 12 et 13 de G Y et de la SAFPC.

Sur l’intervention à l’instance de la société d’aménagement foncière de la plaine Y (SAFPC).

Suivant contrat en date du 3 juillet 2008, G Y, moyennant une redevance annuelle de 1500 euros, a conclu avec la société d’aménagement foncière de la plaine Y (SAFPC) un bail à construction pour une durée de 30 ans, portant sur les parcelles AB 501 d’une superficie de 78 ha 60 ares et 10 centiares, AB 505 d’une superficie de 5 ha 46 ares et 60 centiares, AB 502 d’une superficie de 1 ha 64 ares et 30 centiares, correspondant aux parcelles actuellement cadastrées 512 à 518.

L’obligation de construction du preneur ne devait toutefois intervenir qu’après exloitation des carrières selon les contrats de fortage passés au mois de juillet 2006 entre G Y d’une part et les sociétés LAFARGE SOBEX et SCPR d’autre part et transférés à la SAFPC.

Le bail à construction était conclu sous condition résolutoire de la non obtention des autorisations administratives nécessaires à l’édification, après exploitation des carrières selon les contrats de fortage ainsi transférés à la SAFPC, de tout ou partie de la MARINA projetée dans un délai de 8 ans.

Même si la SAFPC n’a édifié aucune construction sur les parcelles expropriées, la résolution du bail n’a pas été demandée par les parties et la SAFPC conserve son droit d’exploiter les ressources qu’elles recelaient en termes de matériaux et d’agrégats.

L’expropriation la dépossède de ce droit.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La SAFPC est, en conséquence, fondée à demander une indemnisation pour la privation de l’exploitation du sous-sol à condition que l’indemnité corresponde bien à une perte de jouissance et non à une perte de propriété.

Elle est à ce titre recevable à intervenir à l’instance fixant les indemnités d’expropriation, à charge pour elle de justifier d’un préjudice direct causé par l’expropriation.

Pour autant, l’article L321-2 du code de l’expropriation dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Il distingue notamment dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces divers indemnités sont allouées

Il en résulte que G Y, propriétaire des parcelles expropriées et la SAFPC, titulaire d’un droit d’exploitation de carrière sur ces parcelles, ne sauraient réclamer ensemble et sans les distinguer des indemnités d’expropriation communes même s’ils prennent l’engagement de s’accorder bail ensuite sur leur répartition.

En conséquence, seront d’abord examinées les demandes d’indemnisation du préjudice subi par G Y du fait de la perte de son droit de propriété puis celles relatives au préjudice subi par la SAFPC du fait de sa perte du droit de jouissance qu’il tenait de son bail à construction.

2- L’indemnisation du préjudice subi par G Y du fait de l’expropriation.

1/ Sur les caractéristiques du bien exproprié.

Il ressort du procès verbal de transport sur les lieux du juge de l’expropriation que les parcelles AB 4, […], […], […], […], […], […], AB 578, AB 579, d’une surface totale de 857.747 m², se situent sur la zone de Cambaie le long du chemin Marthe BACQUET. Il s’agit d’un ensemble de parcelles qui sont plates.

La parcelle AB 4, en zone 1Ncb, est comprise en partie à l’intérieur du jardin d’une autre personne.

Les parcelles […], […], […], […], AB 578 sont en zone 1Ndb et supportent des zones de savane.

La parcelle […], en zone 1Ndb, comporte une carrière alluvionnaire exploitée par la SCPR comprenant des installations (containers, tractopelles, camions…), et est entourée d’une zone de savane. Elle reçoit les transformateurs de l’ancienne antenne oméga.

La parcelle AB 579, en zone 1Ndb accueille le magasin Hyper Jardin composé de divers bâtiments, de serres et d’un parking.

La parcelle […], en zone 1Ndb, entièrement en savane, est traversée par une route éclairée, munie de ralentisseurs permettant d’accéder au complexe cinématographique et au stade. Elle supporte un flamboyant avec une stèle en date du 20 juin 2014 planté par le maire de la commune de Saint-Z et Monsieur Y.

2/ Sur la date de référence et l’intention dolosive.

Aux termes de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, 'les biens expropriés pour cause d’utilité publique sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1….'

Par exception à ce principe, l’article L 213-4 du code de l’urbanisme prévoit une date de référence différente dans le cas où les biens expropriés sont compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : elle correspond à la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAC.

En l’espèce, les parcelles AB 4, […], […], […], […], […], […], AB 578, AB 579 faisant l’objet de la procédure d’expropriation initiée par le TCO sont situées dans le périmètre de

la zone d’aménagement différé de Cambaie-Oméga créée par arrêté préfectoral du 20 avril 2001, publié le 15 mai 2001 et créant au profit du syndicat mixte de Cambaie un droit de préemption pendant une durée de 14 ans.

La ZAD de Cambaie expirant le 15 mai 2015 et la date de référence s’appréciant à la date de la décision de première instance, la date de référence à prendre en compte pour arrêter l’usage effectif des biens à exproprier doit être fixée au 15 mai 2001.

Cette date est cependant contestée par G Y et la SAFPC qui font grief au TCO d’avoir initié sa procédure d’expropriation juste avant l’expiration de la ZAD Cambaie-Oméga afin de bénéficier de la situation d’urbanisme existante au 20 avril 2001 alors que la classification des terrains n’était plus la même au jour du jugement fixant les indemnités d’expropriation.

L’article L 322-2 sus-visé indique qu'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation et l’exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle de la part de l’expropriant une intention dolosive'.

L’institution d’une date de référence, à laquelle est apprécié l’usage effectif du bien exproprié, est destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés qui doivent être indemnisés de leur préjudice certain, et ceux des expropriants qui doivent être protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation.

De même que la partie expropriée ne peut profiter des projets d’aménagement en cours pour réclamer une augmentation de la valeur de ses terrains, l’autorité expropriante ne peut chercher à abaisser cette valeur par l’établissement de restrictions administratives au droit de construire.

En l’occurrence, il n’est établi à l’encontre du TCO aucun acte commis en dehors de la procédure d’expropriation, dans le but de diminuer la valeur des biens expropriés et par suite le montant de l’indemnité d’expropriation : la seule proximité de l’engagement de la procédure d’expropriation avec la date d’expiration de la ZAD ne suffit pas à caractériser l’intention dolosive prêtée au TCO.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la date de publication de l’arrêté créant et délimitant le périmètre provisoire de la ZAD Cambaie-Oméga, comme date de référence pour déterminer la situation d’urbanisme de ces terrains (15 mai 2001).

A cette date, la classification des parcelles AB 4, […], […], […], […], […], […], AB 578, AB 579 est celle résultant du POS approuvé le 17 janvier 1983 par la commune de Saint-Z.

Les parcelles sont situées en zone Ndb et NCd et donc non constructibles.

3- Sur la situation privilégiée des parcelles.

La situation privilégiée d’un terrain s’apprécie concrètement, à la date de référence, soit le 15 mai 2001.

Il est constant que les parcelles expropriées ne peuvent être considérées comme des terrains à bâtir, faute de répondre à la double condition de constructibilité et de viabilisation exigée par l’article L322-3 du code de l’expropriation.

Cependant, elles peuvent recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrains à bâtir si leurs caractéristiques propres à la date de référence permettent de les placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée.

En l’espèce, les parcelles litigieuses forment un ensemble d’un seul tenant sur un profil de plaine au tracé régulier, à proximité immédiate du littoral constitué par la forêt domaniale sous le vent et le rivage, avec vue sur les montagnes.

Elles se trouvent en zone périurbaine proche de l’Etang-Saint-Z, de Savannah et du centre de Saint-Z et sur laquelle s’exerce une pression foncière forte.

Elles sont desservies par des voies d’accès contrairement aux affirmations de l’expropriant. En effet, y compris à la date de référence, un chemin privé, certes en mauvais état, les reliait à une voie de circulation très passante permettant de rejoindre des équipements publics ou privés attractifs ; le commerce Hyper Jardin était accessible et fonctionnait déjà.

Les activités d’extraction pouvant constituer un environnement défavorable évoquées par le TCO ne sont corroborées par aucune autorisation d’exploitation permettant de confirmer leur existence à la date de référence.

Toutefois, les parcelles expropriées ne comportaient pas d’aménagements suffisants (réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et d’assainissement) compte tenu de leurs dimensions.

Enfin, elles se trouvent dans la continuité de la zone d’activité de Cambaie où existe une concentration d’entrepôts divers.

Ces éléments permettent de confirmer l’appréciation du premier juge sur la situation privilégiée du bien exproprié situé dans une zone de pression foncière, à proximité des zones commerciales et d’équipements accessibles par des voies de circulation, le tout étant de nature à conférer une plus-value à ce terrain.

4- sur l’évaluation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’ article L 321 et suivants du code de l’expropriation 'les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation'.

Les articles L 322-1 et L322-2 du code de l’expropriation précisent que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d’une part de sa consistance matérielle et juridique de la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement et, d’autre part de son usage effectif à la date de référence.

En l’espèce, les biens en cause seront évalués au jour du jugement de première instance, compte tenu de leur usage effectif au 15 mai 2001 et de leur consistance matérielle et juridique au jour de la décision de première instance, l’ordonnance d’expropriation n’étant intervenue que postérieurement.

a- l’indemnité de dépossession principale.

Elle est constituée par la valeur vénale du bien exproprié et celle du sous-sol.

Sur la valeur vénale du terrain.

A la date de référence, les parcelles expropriées sont situées en zone 1Ndb, à l’exception de la parcelle AB 4 qui se trouve en zone 1NCb.

Les constructions de toute nature soient interdites en zone ND1 excepté les constructions et installations liées au fonctionnement de la station OMEGA dans le secteur Ndb.

La zone 1Ncb correspond à des espaces naturels consacrés aux activités agricoles ; les constructions

ne pouvaient y être élevées qu’à condition d’être liées à une exploitation agricole d’au moins 4 ha ; aucune construction n’était donc possible sur la parcelle AB 4 qui possède une superficie de 647 m².

Qu’elles soient situées en zone 1NDb et 1NCb, les parcelles expropriées étaient inconstructibles : elles peuvent donc être estimées de la même manière.

Leur valeur sera déterminée suivant la méthode de comparaison avec les transactions les plus représentatives du marché.

Les parcelles n’ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée, ont une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; elles seront en conséquence évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de leur plus-value due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression.

Seront également prises en considération, l’existence, au jour du jugement de première instance, sur la parcelle […], des profondes excavations qui sont la conséquence des carrières qui y sont exploitées et des importantes pollutions qu’elles gènèrent et qui touchent l’ensemble des biens expropriés.

- Le Commissaire du gouvernement dans ses conclusions du 25 janvier 2016, fait état de la rareté de transactions dans un rayon de 3 km. Celles qu’il a retenues concernent des zones constructibles

Il évalue à 84 euros le mètre carré des terrains expropriés en se référant à une vente intervenue le 30 décembre 2014 portant sur un terrain à bâtir de 11'413 m² située sur la route de Cambaie au prix de 209 euros le mètre carré et en y appliquant un abattement de 60 %.

Cette vente qui concerne un terrain à bâtir ne saurait servir de termes de comparaison pour l’évaluation de terrains non constructibles.

Les autres références fournies par le commissaire du gouvernement seront également écartées, soit parce qu’elles se rapportent à des ventes-rétrocession conclues en 2002 et donc trop anciennes, soit parce qu’elles concernent des terrains à bâtir.

- Le TCO offre dans son dernier mémoire recevable, une indemnité calculée sur la base de 2,62 euros le m² (valeur brute, décote de 10 % et abattement de 15 % pour grande superficie) en se fondant sur le rapport d’expertise de M. A. Ce rapport qui n’a pas été élaboré contradictoirement, a été néanmoins régulièrement communiqué aux autres parties qui ont pu faire valoir leurs obsevations.

Il propose de retenir comme termes de référence :

* 7 actes de rétrocession intervenus entre l’Etat et les propriétaires de terrains situés dans la ZAD de Cambaie après le démantèlement de l’antenne OMEGA et parmi lesquels figurent d’ailleurs les parcelles 572 à 579 qui font l’objet de la présente procédure d’expropriation. Ces rétrocessions sont intervenues entre 2002 et 2007, après la création de la ZAD.

Même si la date de référence pour déterminer la consistance des biens se situe en 2001, ceux-ci doivent être évalués au jour de la décision de première instance et prendre en compte les transactions récentes intervenues dans le secteur.

Ces rétrocessions, en raison de leur ancienneté, ne pourront être prises en considération dans l’évaluation des biens expropriés.

* les actes de partage d’indivision intervenus entre les consorts B du 22 juillet 2011 d’une part et les consorts C le 10 septembre 2008, d’autre part.

Le partage du terrain B d’une superficie de 5 730 m2 entre les 7 copartageants a été un partage en nature et les lots formés, variant entre 800 m2 et 1 724 m2, ont tous été évalués à 1 000 euros, ce qui prouve que cette évaluation procède plus d’un accord entre copartageants que de celle ayant cours sur un marché libre. Elle sera donc écartée.

La même observation vaut pour le partage de l’indivision C.

* un acte de vente du 4 octobre 2007 de 2 terrains agricoles de 74 329 m2 et 26 245 m2 par la SAFER à J K pour le prix de 0,46 euros le mètre carré. Ces terrains sont situés à la Saline et à Savannah à l’intérieur du périmètre d’irrigation de l’Ouest et en zone de protection forte à vocation exclusivement agricole.

La situation de ces terrains dans les Hauts de Saint-Z et leur classement en zone exclusivement agricole leur donnent une consistance qui ne peut être comparée avec celle des terrains expropriés : la transaction du 4 octobre 2007 ne peut en conséquence servir de terme de référence pour évaluer les biens expropriés.

* les jugements du juge de l’expropriation intervenus en 2004 et évaluant l’indemnité d’expropriation due aux propriétaires des terrains expropriés lors de la construction de la roue des tamarins sur la base de 0,5 euros le mètre carré, doivent également être écartés en raison de leur trop grande ancienneté.

* 8 transactions (dont l’une d’ailleurs consiste en un échange de terrains) portant toutes sur des parcelles classées 1NC ont été négociées entre 2008 et 2011 sur une base moyenne de 0,93 euros le mètre carré.

Même si la superficie de ces terrains est relativement importante (28'280 m² ou 6'871 m²), ils ne peuvent être comparés aux biens expropriés parce qu’ils se situent dans les hauts de Saint-Z (Tan Rouge, Le Ruisseau, la […], qu’ils présentent nécessairement un relief accidenté et sont d’accès difficile.

* 18 transactions conclues par le conseil général en 2013 en vue de réaliser l’élargissement de la route départementale 2/4 à un prix variant entre 3,93 euros et 0,76 euros le mètre carré ; la configuration et la petite taille des terrains situés en zone 1 NC ( 54 m², 83 m² etc.) ne permettent pas non plus de les retenir comme éléments de comparaison pour évaluer les terrains expropriés.

* la vente d’un terrain HN 210de 3 640 m² à proximité des parcelles expropriées situés en zone AU1st intervenue le 16 avril 2015 entre la commune de Saint-Z et le TCO sur la base de 5,77 euros le mètre carré ne pourra pas non plus servir de terme de référence dans le présent litige : l’étroitesse du terrain en interdit la comparaison avec les parcelles Y.

* les cessions de terrains de 42 000 m2 situés à Saint-D, seront écartées en raison de leur éloignement et de leur environnement qui diffère notablement de celui des parcelles Y.

En revanche, seront retenues comme termes de comparaison pertinents pour évaluer l’indemnité de dépossession due à G Y :

* une vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et D L concernant 2 terrains bâtis d’une superficie totale de 3 878 m² situés en zone AU1st. Ces terrains jouxtent les parcelles expropriées et l’attestation notariale de Maître E distingue la valeur du terrain nu et du bâti. Le prix du mètre carré du terrain nu a été fixé sur la base de 5 euros le mètre carré.

* la vente du 18 août 2010 faite par les consorts F à la commune de Saint-Z d’un terrain de 160'259 m² situés en zone AU3st pour le prix de 801'295 euros, soit une valeur de 5 euros le mètre carré : elle réprésente une référence sérieuse pour évaluer la valeur des terrains expropriés eu égard à sa superficie qui peut être comparée à celle des parcelles Y ; par ailleurs, sa proximité avec le centre-ville de Saint-Z, sa desserte par la route des tamarins, la vue portant sur l’océan et les falaises constituent autant d’éléments le rapprochant des terrains Y.

—  G Y, pour réclamer une indemnité calculée sur la base de 107 euros le mètre carré, se fonde sur :

* la vente du 24 juillet 2009 d’un terrain bâti d’une superficie de

2 240 m2 cadastré AC 197 au prix de 67 euros le mètre carré. Il s’agit d’une propriété bâtie et arborée qui ne peut être comparée aux parcelles Y.

* la vente en 2012 d’un terrain d’une superficie de 1905 m² situé au lieu-dit Barrage et cadastré ET 941 et 942 pour le prix de 240'030 euros, soit 126 euros le mètre carré et la vente en 2014 d’un terrain d’une superficie de 1 830 m² cadastré CM 1473 pour le prix de 349'530 euros, soit 191 euros le mètre carré ;

Ces deux ventes qui portent sur des terrains situés en zone UB à vocation dominante d’habitat de moyenne densité ne peuvent servir de références pour évaluer des terrains situés en zone NDB et NCB.

Il en est de même de :

* la vente intervenue le 25 janvier 2013 d’un terrain d’une superficie de 1 053 m² situé au lieu-dit Bois de nèfles et évalué à 142 euros le mètre carré

* la vente intervenue le 9 septembre 2013 d’un terrain d’une superficie de 4 097 m² situé au lieu-dit Bois de nèfles et évalué à 110 euros le mètre carré

* la vente intervenue le 19 novembre 2013 d’un terrain d’une superficie de 4 371 m² situé au lieu-dit Bois de nèfles et évalué à 120 euros le mètre carré, ces mutations étant intervenues sur des terrains viabilisés, situés de plus dans les hauts de Saint-Z.

En revanche, sera retenue comme terme de comparaison, la vente intervenue le 30 décembre 2004 entre le syndicat mixte de la Plaine de Cambaie et le TCO et portant sur la parcelle AB 394 d’une superficie de 150 908 m2 située dans la ZAD de Cambaie, classée dans sa majeure partie en zone ND et pour le surplus en zone NAUE immédiatement constructible.

Il importe peu que le syndicat mixte de la Plaine de Cambaie soit devenu propriétaire du terrain en exerçant son droit de préemption après une vente aux enchères publiques : lorsqu’il l’a revendu au TCO le 30 décembre 2004 , de nouvelles négociations sur le prix du prix de la vente ont eu lieu librement entre les parties.

Cette vente constitue une référence à prendre en compte pour fixer la valeur vénale du terrain.

En résumé, seront pris comme terme de comparaison :

* la vente du 30 décembre 2004 de la parcelle AB 394 située dans la ZAD de Cambaie au prix de 25,84 euros le mètre carré ;

* la vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et D L concernant […]

244 et 246 d’une superficie totale de 3 878 m² au prix de de 5 euros le mètre carré ;

* la vente du 18 août 2010 faite par les consorts F à la commune de Saint-Z d’un terrain de 160'259 m² à Plateau Cailloux pour le prix de 5 euros le mètre carré.

En comparaison, Le prix du mètre carré des parcelles litigieuses en situation privilégiée mais non constructibles à la date de référence et grevées de profondes excavations, peut être fixé à 20 euros.

L’indemnité due pour l’expropriation de

— la parcelle […] sera fixée à 7 530 m² x 20 euros = 150 600 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 776 764 m² x 20 euros = 15 535 280 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 774 m² x 20 euros = 15 480 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 942 m² x 20 euros = 18 840 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 15 m² x 20 euros = 300 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 54'645 m² x 20 euros = 1 092 900 euros ;

— la parcelle AB 578 sera fixée à 279 m² x 20 euros = 5 580 euros ;

— la parcelle AB 579 sera fixée à 16'151 m² x 20 euros = 323 020 euros ;

— la parcelle AB 4 sera fixée à 647 m² x 20 euros = 12 940 euros ;

TOTAL = 17 154 940 euros.

Sur la plus value résultant de la présence de gisements dans le sous-sol.

La valeur vénale d’un terrain est augmentée d’une plus-value qui lui est conférée par l’existence dans son sous-sol de gisements exploitables. Il suffit que l’exploitation soit techniquement, économiquement et juridiquement possible et c’est à la date de la décision de première instance, l’ordonnance portant transfert de propriété n’étant intervenue que postérieurement, qu’il convient de se placer pour déterminer la consistance du bien exproprié.

Le schéma départemental des carrières approuvé en 2010 identifie la plaine Y comme un gisement exploitable.

Les autorisations préfectorales d’exploitation et l’exploitation effective de carrières sur la parcelle […] prouvent qu’elle est possible techniquement, économiquement et juridiquement.

L’expropriation entraîne pour le propriétaire des parcelles expropriées, la perte d’une carrière dont pouvaient être extraits des matériaux utilisables sur des chantiers de constructions. Celui-ci peut donc à ce titre prétendre à une indemnité qui sera calculée en fonction des éléments suivants :

* un prix de fortage retenu à 3,22 euros le mètre cube de matériaux extraits en référence aux contrats de fortage conclus avec les exploitants de ces carrières

* le volume potentiel de matériaux susceptibles d’être extraits par mètre carré, soit 6,5 m3 ; le gisement ne peut être valorisé que s’il est juridiquement, techniquement et économiquement exploitable ; en l’espèce, la préservation de la ressource en eau souterraine et la protection de

l’environnement (sécurité et salubrité publiques) représentent des contraintes de nature à limiter l’exploitation de la totalité du volume potentiel du gisement. D’ailleurs, les autorisations d’exploitation n’ont été délivrées qu’après modification par les carriers de leurs demandes et de manière partielle.

La valeur du gisement que contient le sous-sol des parcelles de la plaine Y sera fixée à 20,93 euros le mètre carré.

Après déduction des volumes de matériaux déjà extraits des carrières situées sur la parcelle […], la plus-value résultant de la présence des gisements dans le sous-sol des parcelles AB sera égale pour :

— la parcelle […] sera fixée à 7 530 m² x 20,93 euros = 157'602,90 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 352 021 m² x 20,93 euros = 7'367'799,53 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 774 m² x 20,93 euros = 16'199,82 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 942 m² x 20,93 euros = 19'716,06 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 15 m² x 20,93 euros = 313,95 euros ;

— la parcelle […] sera fixée à 54'645 m² x 20,93 euros = 1 143'719,85 euros ;

— la parcelle AB 578 sera fixée à 279 m² x 20,93 euros = 5 839,47 euros ;

TOTAL : 8'711'191,58 euros.

L’indemnité principale totale est pour :

— la parcelle […] : 150 600 euros + 157'602,90 euros = 308 202,90 euros

— la parcelle […] : 15 535 280 euros + 7'367'799,53 euros = 22 903 079,53 euros

— la parcelle […] : 15 480 euros + 16'199,82 euros = 31 679,82 euros

— la parcelle […] : 18 840 euros + 19'716,06 euros = 38 556,06 euros

— la parcelle […] : 300 euros + 313,95 euros = 613,95 euros

— la parcelle […]: 1 092 900 euros + 1 143'719,85 euros = 2 236 619,85 euros

— la parcelle AB 578 : 5 580 euros + 5 839,47 euros = 11'419,47 euros

— la parcelle AB 579 = 323 020,00 euros

— la parcelle AB 4 = 12 940 euros ;

TOTAL : 25'866 131,58 euros.

b) Sur l’indemnité de remploi.

Aux termes de l’article R 13-46 du Code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. Le montant de l’indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

La méthode de calcul de l’indemnité de remploi sera celle adoptée par le premier juge qui a tenu compte de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur et qui a fixé le taux de remploi à 20% de l’indemnité principale jusqu’à 5.000 €, à 15% de 5.001, 00 à 15.000,00 € et à 10% au delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement.

L’indemnité de remploi pour :

— la parcelle […] s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5 000,00 euros = 1.000,00

* 15% sur 10.000,00 € = 1.500,00 euros

* 10% sur 293'202,90 euros = 29 320,29 euros

Total : 31 820,20 euros

— la parcelle […] s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5.000,00 euros = 1.000,00 euros

* 15% sur 10.000,00 euros = 1.500,00 euros

* 10% sur 22 888 079,53 euros = 2 288 807,95 euros.

Total : 2'291 307, 95 euros

— la parcelle […] s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5.000,00 euros = 1 000,00 euros

* 15% sur 10.000,00 euros = 1.500,00 euros

* 10% sur 16 679,82 euros = 1 667,98 euros

Total : 4 167, 98 euros.

— la parcelle […] s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5.000,00 euros = 1.000,00 euros

* 15% sur 10.000,00 euros = 1.500,00 euros

* 10% sur 23 556,06 euros = 2 355,61 euros

Total : 4 855,61 euros

— la parcelle […] s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 538,95 euros = 107,79 euros.

— la parcelle […] s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5.000,00 euros = 1.000,00 euros

* 15% sur 10.000,00 euros = 1.500,00 euros

* 10% sur 2 221 619,85 euros = 222 161,99 euros

Total : 224 661,99 euros

— la parcelle AB 578 s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5.000,00 euros = 1.000,00 euros

* 15% sur 6 414,47 euros = 962,92 euros

Total : 1 962,92 euros

— pour la parcelle AB 579 s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

* 15% sur 10.000 euros = 1.500, 00 euros

* 10% sur 308 020 euros = 30 802,00 euros

Total : 33 302,00 euros

- pour la parcelle AB 4 s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

* 15% sur 7 940 euros = 1 191,00 euros

Total : 2 191,00 euros

L’indemnité totale de remploi s’élèvera à : 2 594 377,44 euros

Sur l’indemnité pour les constructions.

Il s’agit des constructions édifiées par la société HYPER JARDIN qui exploite sur la parcelle AB 579 une jardinerie.

G Y produit un rapport de M N, expert agricole foncier, qui les évalue à 324'800 euros.

L’expert indique que le gérant de la société HYPER JARDIN lui a refusé l’accès à la jardinerie : il n’a donc pu ni vérifier l’état des bâtiments, ni en prendre les mesures exactes.

Il évalue par ailleurs le prix du mètre carré de ces bâtiments de manière arbitraire sans se fonder sur

des références précises.

Enfin, parmi les immeubles qu’il prend en compte, figurent des parkings en terre battue, un container, des serres d’ornement, un abri sous tôle, un entrepôt en tôle, une construction modulaire, des abris de tôle etc..

Ces constructions érigées par la société HYPER JARDIN sont essentiellement précaires et facilement transportables (containers, serres, etc…) : elles ne sauraient, en l’absence d’éléments plus précis sur leur valeur et leur état, donner lieu à indemnisation du propriétaire des parcelles.

3- Sur les demandes de la SAFPC.

La SAFPC est titulaire d’un bail à construction sur les parcelles expropriées et à l’occasion de ce bail, deux contrats de fortage lui ont été transférés.

Ces contrats ont été conclus, l’un avec la société Lafarge le 28 juillet 2006 pour une durée de 10 ans, et l’autre avec la société SFPR le 19 juillet 2006, modifié par un avenant en date du 19 mai 2014 portant le terme du contrat au 19 mai 2024.

La perte des redevances perçues par la SAFPC en exécution de ces contrats doit être indemnisée mais le montant de l’indemnité ne pouvant être fixé que lorsque l’autorité expropriante aura pris possession des terrains expropriés, le sursis à statuer s’impose.

Enfin, la SAFPC demande paiement de la somme de 1'200'700 euros correspondant à des frais d’étude en vue de la réalisation d’une opération immobilière dans le cadre de l’écocité de la plaine Y.

Ces frais ont été engagés alors que les terrains expropriés étaient inconstructibles et que la réalisation des projets envisagés par G Y n’était possible qu’en cas d’accord des aménageurs de la ZAD de Cambaie.

Le préjudice allégué par la SAFPC résulte, non pas de l’expropriation, mais de l’échec des négociations entreprises par son gérant pour obtenir les autorisations d’aménagement qu’il souhaitait.

Il convient donc de la débouter de sa demande d’indemnisation au titre des frais d’étude.

Sur les frais et dépens.

Si les dépens de première instance sont supportés par l’expropriant en vertu de l’article L312-1 du code de l’expropriation, ceux générés par la procédure d’appel sont laissés à la charge de celui qui succombe.

En l’espèce, le TCO comme G Y succombent partiellement en leur appel. Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Enfin l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, en matière civile, par décision contradictoire et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe par application des dispositions de l’article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées au répertoire général sous les n°15/1584 et 15/1594 ;

Déclare irrecevables les mémoires du TCO adressés au greffe de la Cour les 28 décembre 2016, 2 janvier 2018 et 20 octobre 2018 ainsi que les pièces numérotées de 57 à 61 ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande relative à l’intention dolosive ;

— évalué les parcelles AB 4, […], […], […], […], […], […], AB 578 et AB 579 comme terrains en situation privilégiée ;

— constaté le droit à indemnité de la SAFPC au titre de son bail ;

— ordonné le sursis à statuer sur l’indemnité relative aux revenus locatifs jusqu’à la remise au rôle par la partie la plus diligente lorsque que celle-ci pourra être calculée ;

— rejeté la demande d’indemnité au titre des frais d’étude ;

— condamné le TCO aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande relative à l’intention dolosive ;

— évalué les parcelles AB 4, […], […], […], […], […], […], AB

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau sur les points infirmés :

Dit n’y avoir lieu au retrait des pièces 12 et 13 produites par G Y et la SAFPC ;

Fixe les indemnités dues à G Y pour l’expropriation des parcelles AB 4 de 647 m², […] de 7.530 m², […] de 776.764 m², […] de 774 m², […] de 942 m², […] de 15 m², […] de 54.645 m², AB 578 de 279 m² et AB 579 de 16.151 m² d’une superficie totale de 857.747 m² de la manière suivante :

* 25 866 131,58 euros au titre de l’indemnité principale soit au titre de la valeur vénale du terrain : 17 154 940 euros et au titre de la valeur du tréfonds 8'711 191,58 euros ;

* 2 594 377,44 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

soit au total la somme de 28 460 509,02 euros ;

Déboute G Y de sa demande d’indemnisation au titre des constructions édifiées par la société HYPER JARDIN sur la parcelle AB 579 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Gilberte PONY, présidente de chambre et Madame Marielle MOREAU, directrice des services de greffe judiciaires à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA DIRECTRICE DES SERVICES LA PRÉSIDENTE

DE GREFFE JUDICIAIRES

signé