Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 1er mars 2022, n° 19/08801

TI Meaux 20 février 2019

CA Paris
Infirmation partielle 1 mars 2022

Arguments

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Rejeté
Nullité du congé pour absence de caractère réel et sérieux
La cour a estimé que le congé était justifié par la volonté de M. X de reprendre le logement, malgré le fait qu'il n'ait pas encore trouvé de repreneur pour son commerce.
Rejeté
Non-occupation des lieux par le bailleur
La cour a jugé que M. X justifie ne pas avoir pu occuper les lieux en raison des travaux nécessaires à la remise en état de la maison.
Accepté
Requalification du bail en bail non meublé
La cour a constaté que le bail devait être requalifié en bail non meublé, ce qui a modifié la date d'effet du congé.
Rejeté
Préjudice de jouissance suite à l'expulsion
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'expulsion était fondée sur un congé valide.
Accepté
Non-paiement des loyers par les locataires
La cour a jugé que M. X était fondé à demander le paiement des loyers dus, les locataires n'ayant pas prouvé avoir réglé les sommes réclamées.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 1er mars 2022, M. Y et Mme Z ont interjeté appel d'un jugement du tribunal d'instance de Meaux qui avait validé un congé de bail et ordonné leur expulsion. Les questions juridiques portaient sur la validité du congé et la requalification du bail. La première instance avait validé le congé et ordonné l'expulsion, mais avait débouté le bailleur de sa demande d'arriéré locatif. La cour d'appel a confirmé la validité du congé, mais a infirmé la date d'effet, la requalifiant en bail non meublé avec une date d'effet au 1er novembre 2017. Elle a également condamné les appelants à payer des arriérés de loyers, confirmant ainsi partiellement le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 1er mars 2022, n° 19/08801
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/08801
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Meaux, 20 février 2019, N° 11-18-001430
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Audrey CAGNEAUX-DUMONTStanislas DE JORNA
Cabinet(s) :	SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLIONFIDAL

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 1er MARS 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08801 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7Z7L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2019 -Tribunal d’Instance de MEAUX – RG n° 11-18-001430

APPELANTS

Monsieur A Y

Né le […] à […]

[…]

représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP MORIN/PERRAULT/CAGNEAUX-DUMONT/GALLION, avocat au barreau de MEAUX

Madame C Z

Née le […] à GEORGIE

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP MORIN/PERRAULT/CAGNEAUX-DUMONT/GALLION, avocat au barreau de MEAUX

INTIME

Monsieur E X

Né le […] à BOBIGNY

[…]

représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2014, M. E X a donné à bail à M. A Y et M^me C Z une maison située […] à Crécy la Chapelle ; le bail était qualifié de location meublée et avait une durée d’un an renouvelable.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2016, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congé à effet du 30 octobre 2016 aux fins de reprise pour y habiter.

Par acte d’huissier du 5 octobre 2018, le bailleur a fait assigner les locataires devant le tribunal d’instance de Meaux afin de voir valider le congé, faire expulser les occupants du logement et obtenir le paiement d’un arriéré de loyers.

Par jugement du 20 février 2019, le tribunal a :

- validé le congé à effet du 28 janvier 2017, constaté la résiliation du bail à cette date et dit que les défendeurs occupaient les lieux sans droit ni titre depuis cette date,

- ordonné l’expulsion des occupants du logement,

- condamné les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges, à compter du 28 janvier 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

- débouté M. X de ses demandes en paiement d’un arriéré locatif, d’astreinte et d’autorisation à conserver le dépôt de garantie,
- condamné les défendeurs à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné les défendeurs aux dépens comprenant le coût du congé,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 avril 2019, M. Y et M^me Z ont interjeté appel de cette décision.

Les preneurs ont été expulsés des lieux le 9 octobre 2019.

Par dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2022, les appelants demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau, à titre principal, déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés les 28 juillet 2016 et 30 juillet 2018,

- à titre subsidiaire, requalifier le bail en bail non meublé d’une durée de trois ans soumis aux dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989,

- dire que M. X a renoncé à son congé du 28 juillet 2016 et que le bail s’est ainsi tacitement reconduit à compter du 31 octobre 2017,

- en tout état de cause, débouter M. X de toutes ses demandes,

- condamner M. X au paiement de la somme de 16 835 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt, celle de 5 970,56 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal, outre celle de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- condamner M. X au paiement de la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2022, M. X demande à la cour de :

- valider le congé pour reprise délivré le 28 juillet 2016,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement de l’arriéré locatif et en conservation du dépôt de garantie,

- statuant à nouveau, condamner les appelants au paiement de la somme de 20 072,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et/ou indemnités d’occupation pour la période de mai 2018 au 9 octobre 2019, seul le mois de juillet 2018 ayant été réglé,

- le dire bien fondé à conserver le dépôt de garantie de 2 590 euros conformément à la clause contractuelle, lequel s’imputera sur les sommes restant dues,

- débouter les appelants de toutes leurs demandes,

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de loyers et charges et condamner les appelants au paiement de la somme de 20 072,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et/ou indemnités d’occupation pour la période de mai 2018 au 9 octobre 2019,

- dans tous les cas, condamner les appelants au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du congé.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2022.

MOTIFS

Les appelants soulèvent la nullité du congé pour absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise, M. X n’ayant toujours pas pris sa retraite malgré ce qu’il avait annoncé dans le congé du 28 juillet 2016 ; mais le fait que l’intimé n’ait pas réussi à céder son droit au bail afférent à son commerce de maison de la presse ne suffit pas à rendre le congé frauduleux, les appelants ne démontrant pas que M. X n’avait pas, en 2016, la volonté de partir à la retraite, et ce d’autant qu’il était alors âgé de 73 ans, pour être né le […] ; de plus, l’intimé démontre qu’il perçoit une pension de la caisse nationale d’assurance vieillesse depuis au moins le mois de mai 2019, ce qui prouve qu’il a bien pris sa retraite même s’il n’a pas encore trouvé de repreneur pour son fonds de commerce, ce qui l’oblige à poursuivre l’exploitation de ce fonds, alors qu’il n’en perçoit plus de bénéfices ; M. X justifie être en négociation en vue de céder son droit au bail (pièce n°27) ; le motif du congé pour reprise était donc réel et sérieux.

Les appelants reprochent ensuite au bailleur de ne pas occuper la maison malgré leur expulsion ; mais l’intimé justifie que les lieux lui ont été restitués en mauvais état et qu’il ne dispose pas encore des fonds nécessaires pour faire face aux travaux de remise en état de sa maison, qui devraient s’élever à la somme de 8 247,78 euros selon le devis de l’entreprise AJL Pedu qu’il produit ; de plus, la fosse septique est en mauvais état et nécessite des travaux pour un coût de 3 410 euros selon le devis de l’entreprise de Carvalho ; le coût élevé de ces travaux explique le fait que M. X, qui n’a pas encore cédé son droit au bail de son commerce, ne puisse encore habiter dans sa maison.

En outre, le fait que le bailleur soit propriétaire d’autres biens immobiliers ne suffit pas à rendre le congé frauduleux, dès lors qu’il n’est pas établi que ces biens répondent à ses besoins de logement.

Les appelants contestent, à titre subsidiaire, la date d’effet du congé, soutenant que le bail devrait être requalifié de bail non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il est vrai qu’aucun inventaire ni état détaillé du mobilier n’ont été remis aux preneurs à leur entrée dans les lieux, en violation des dispositions de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 qui étaient alors applicables ; le bail ne mentionne non plus aucun meuble et la case 'inventaire du mobilier’ figurant dans la partie relative aux documents annexés au contrat n’a pas été cochée ; M. X affirme que la maison était équipée d’un réfrigérateur, une table de salle à manger, une table de cuisine, une commode, un grand lit et une armoire ; mais, à supposer que cette affirmation soit exacte, l’intimé ne démontre pas que le bien comprenait des équipements essentiels permettant aux locataires de vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, tels que de la literie, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, des chaises et des luminaires ; en outre, l’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2014 ne mentionne que la présence d’un guéridon, une commode, deux tables et une chaise dans le salon et la salle à manger.

Dans ces conditions, le bail doit effectivement être requalifié en bail non meublé, dont la durée ne pouvait être inférieure à trois années ; dès lors, le congé délivré le 28 juillet 2016 ne pouvait prendre effet que le 1er novembre 2017, et non le 28 janvier 2017 comme l’a jugé le tribunal ; ce congé donné prématurément n’est pas nul, mais sa date d’effet doit être reportée au 1er novembre 2017.

Les appelants soutiennent ensuite que M. X aurait renoncé à ce premier congé et leur aurait délivré un nouveau congé par lettre recommandée du 30 juillet 2018 visant les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; mais le bailleur n’a jamais renoncé de manière non équivoque au premier congé, la délivrance de quittances de 'loyers’ postérieurement à la date d’effet de ce congé ne suffisant pas à caractériser une telle renonciation, laquelle doit être clairement formulée ; par ailleurs, la lettre du 30 juillet 2018, intitulée 'mise en demeure', ne s’analyse pas en un nouveau congé, M. X ayant seulement 'confirmé' dans ce courrier sa volonté de ne pas renouveler le bail consenti en 2014 ; cette lettre avait donc pour seul but de réitérer son congé initial et de rappeler aux preneurs qu’il avait l’intention de 'récupérer sa maison' comme il l’indiquait en fin de lettre ; dès lors, le congé ne devait pas prendre effet le 30 octobre 2020 comme le prétendent les appelants, mais le 1er novembre 2017, date d’effet du congé initial qui était toujours en vigueur.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a validé le congé délivré le 28 juillet 2016, mais infirmé quant à la date d’effet de ce congé.

L’expulsion des preneurs n’était donc pas abusive dès lors qu’elle a été opérée sur la base d’une décision assortie de l’exécution provisoire et que le congé était régulier et fondé ; les appelants doivent donc être déboutés de toutes leurs demandes indemnitaires fondées sur les conditions de leur expulsion.

Enfin, le tribunal a inversé la charge de la preuve en déboutant le bailleur de sa demande en paiement d’un arriéré de loyer au motif qu’il ne produisait aucun décompte actualisé, ni lettre de mise en demeure ou commandement de payer, ni quittance de loyer, alors que le fait d’avoir assigné les preneurs par acte du 5 octobre 2018 aux fins notamment d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyers depuis le mois de mai 2018 constituait un élément matériel pouvant servir de fondement à sa demande ; il appartient au contraire aux appelants de rapporter la preuve du règlement des loyers réclamés par M. X s’ils veulent s’opposer à sa demande ; or ils se contentent de produire une quittance de loyer pour le mois de juillet 2018 (mensualité non réclamée par M. X) et des relevés de compte bancaire antérieurs au mois de mai 2018, date du premier impayé invoqué par l’intimé ; ils ne produisent aucun relevé de compte pour la période postérieure au mois de mai 2018, seules pièces qui leur permettraient, à défaut de reçus ou de quittances, de prouver qu’ils retiraient chaque mois des espèces à hauteur de la somme de 1 295 euros correspondant au montant de leur loyer, comme ils le prétendent ; enfin, les appelants ne démontrent pas que les deux chèques de 1 200 euros prétendument adressés au bailleur en juillet et août 2019 aient été encaissés par celui-ci.

Dès lors, M. X est fondé à obtenir le paiement de la somme de 20 072,50 euros, soit 17 482,50 euros après déduction du dépôt de garantie de 2 590 euros.

Les appelants, qui succombent en leurs demandes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à l’intimé la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la date d’effet du congé délivré le 28 juillet 2016 et la demande en paiement d’un arriéré de loyers,
Statuant à nouveau sur ces deux points :

Requalifie le bail du 31 octobre 2014 en bail non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dont la date d’échéance était le 31 octobre 2017,

Dit que la date d’effet du congé délivré le 28 juillet 2016 était le 1er novembre 2017,

Condamne M. A Y et M^me C Z in solidum à payer à M. E X la somme de 17 482,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 octobre 2019, après déduction du dépôt de garantie,

Y ajoutant :

Déboute M. Y et M^me Z de toutes leurs demandes formées devant la cour,

Condamne M. Y et M^me Z in solidum à payer à M. X la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Y et M^me Z in solidum aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,