Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 25 MARS 2022

(n° 2022/ , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06207 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXQ7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2020 -Tribunal judiciaire Jde PARIS – RG n° 18/13097

APPELANTE

Madame E X DE Y

née le […] à ANTONY

[…]

[…]

représentée par M^e Arnault BENSOUSSAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN408

INTIMÉE

S.C.I. C ET G D

n° SIRET : 504 167 784

Siège social :

[…]

[…]

Adresse du gérant :

Monsieur C D

9 rue Saint-Senoch

[…]

représentée par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1653

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Monique CHAULET, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. P CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseiller

M^me Muriel PAGE, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Mathilde ROUBIOL

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 04 février 2022 puis prorogée au 11 mars 2022 et au 18 mars 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. P CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte authentique du 3 mars 2016, la SCI D, C & G (ci-après la SCI D) a vendu à M^me E X de Y les lots de copropriétés n°112, 142 et 153 de l’ensemble immobilier situé […] à […], cadastré AO45, moyennant le prix de 1'300'000 euros.

Par courriel du 10 mars 2016, M^me X de Y a informé le syndic de l’immeuble d’humidité dans sa cuisine provenant d’un trou en façade et, par courriel en réponse du 11 mars 2016, le syndic l’a informée que le trou avait été percé, au niveau de l’ancien conduit de ventilation des gaz brûlés, sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

Par ailleurs suite à une recherche de fuite effectuée au mois de juin suivant, un problème d’étanchéité de la douche et un défaut de conformité des installations sanitaires a été constaté et, par courrier recommandé du 29 novembre 2016, M^me X de Y a mis la SCI D en demeure de l’indemniser des désordres constatés à hauteur de 106'090,11 euros.

Suivant ordonnance du 31 mars 2017, le juge des référés de Paris a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. O-P B.

Suivant ordonnance du 27 octobre 2017, l’expertise a été rendue commune à':

. M. F Z, propriétaire de l’appartement situé à l’étage en dessous de l’appartement litigieux,

. la société Mutuelle de Poitiers Assurances, assureur de M^me X de Y, . la SA Generalis, assureur de la SCI D.

M. O-P A a déposé son rapport le 30 novembre 2018.

Suivant exploit d’huissier du 18 octobre 2018, M^me X de Y a assigné la SCI D en réparation de son préjudice sur le fondement de la réticence dolosive et, subsidiairement, de la garantie des vices cachés.

Par son jugement rendu le 4 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a’rejeté la demande de condamnation de la SCI D, C & G au paiement des sommes suivantes':

. 6'768,28 euros pour le préjudice matériel (mise en conformité des installation),

. 4'301,37 euros pour le préjudice financier (recherches de fuites),

. 5'000 euros pour le préjudice moral dû à la réticence dolosive,

. 15'000 euros pour le préjudice de trouble de jouissance,

. 10'000 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a également rejeté la demande de la SCI D, C & G au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, a condamné M^me E X de Y aux dépens et rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu’il est mensonger, de la part de M^me Y, de soutenir qu’elle n’avait pas été informée des travaux réalisés compte-tenu des mentions de l’acte de vente et que les attestations non corroborées par des déclarations de sinistres aux assurances ne sont pas suffisantes pour démontrer que la SCI D avait connaissance de la non-étanchéité de ses installations sanitaires et des conséquences dommageables subies par le logement de l’étage inférieur, qu’en conséquence la réticence dolosive n’était pas établie et que l’exclusion de garantie des vices cachés doit s’appliquer dès lors qu’il n’est pas démontré que les vendeurs en avaient connaissance.

M^me X de Y a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et de':

. condamner la SCI D, C & G au paiement des sommes suivantes':

- 26'768,28 euros pour le préjudice matériel (mise en conformité des installations),

- 4'301,37 euros pour le préjudice financier (recherche des fuites),

- 5'000 euros pour le préjudice moral dû à la réticence dolosive,

- 15'000 euros pour le préjudice de trouble de jouissance,

- 14'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

. condamner la SCI D, C & G aux entiers dépens des deux instance dont le coût de l’expertise.
Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI D, C & G demande à la cour':

A titre principal, de confirmer le jugement et de constater que le bien litigieux a été acquis en l’état par M^me X de Y,

A titre subsidiaire,

. limiter la reprise de l’étanchéité de la douche à la somme de 13'937 euros comme indiqué par l’expert Texa dans son dire récapitulatif,

. limiter le coût des recherches de fuite à la somme de 3'000 euros (soit des factures Servicor des 31 juillet 2016 et 31 janvier 2018 outre celle de BHD du 4 juillet 2018),

. débouter M^me X de Y au titre de ses autres réclamations injustifiées,

. condamner M^me X de Y à verser à la SCI D la somme de 6'500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais de l’expertise.

SUR CE:

Sur la demande de condamnation de la SCI D à réparer les désordres

Au soutien de son appel M^me X de Y fait valoir qu’une SCI familiale à objet immobilier est considérée par la cour de cassation comme professionnelle de l’immobilier et qu’il existe dans ce cas à l’encontre du vendeur une présomption de connaissance des vices cachés'; qu’en outre ayant procédé elle-même à la rénovation complète de l’appartement en 2008, la SCI D s’est comportée en professionnelle de la construction, ce qui la rend également débitrice de la garantie des vices cachés.

Elle fait valoir que la SCI D était détentrice de l’information selon laquelle l’appartement qu’elle vendait était vraisemblablement à l’origine des infiltrations apparues dans l’appartement de l’étage inférieur, peu important que les tiers n’avaient pas effectué de déclaration de sinistre, et qu’elle s’est abstenue de lui communiquer cette information.

La SCI D fait valoir qu’en application des dispositions de l’article 18.4 de l’acte de vente, l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés’et que M^me X de Y de même que M. Z n’ont jamais communiqué la moindre déclaration de sinistre'; elle ajoute que le seul grief retenu par l’expert concerne l’absence d’une étanchéité conforme de la salle de douche qui constitue une simple non-conformité et non un vice caché qu’en tout état de cause elle ne connaissait pas.

En l’espèce, les désordres allégués par M^me X de Y ne concernent que les désordres liés aux installations sanitaires.

S’agissant de l’origine, les causes et l’étendue des désordres, l’expert, M. A, a constaté une fuite sur les installations sanitaires occasionnant des infiltrations chez le voisin du dessous, M. Z, provenant d’un défaut d’étanchéité des installations sanitaires de M^me X de Y'; il précise que les investigations ont montré que ces installations sont non-conformes aux règlements sanitaires de la Ville de Paris en vigueur et que tant les murs des deux salles d’eau que la douche à l’italienne ne disposent pas du système d’étanchéité règlementaire.

L’expert ajoute avoir découvert une fuite sur la tuyauterie du chauffage encastré du sèche-serviettes et l’absence de trappe de visite au niveau des installations encastrées ainsi que l’inaccessibilité des robinets d’isolation générale d’eau froide (page 11 du rapport).

L’expert estime que ces installations doivent être reprises en totalité.

Il précise que l’entreprise qui a fait réaliser ces travaux n’est pas connue et que ces non-conformités n’étaient pas décelables lors de simples visites du bien, ajoutant que les désordres sont survenus dès le chantier de rénovation terminé donc bien avant l’achat du bien par M^me X de Y et

G (page 11 du rapport).

Il résulte clairement des conclusions du rapport d’expertise que le défaut d’étanchéité de ces installations sanitaires et que leur défaut de conformité aux règlements sanitaires de la Ville de Paris constituent des vices cachés qui sont à l’origine des désordres constatés dans l’appartement de M. Z situé à l’étage inférieur.

S’agissant de la demande de condamnation de la SCI D sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’acte de vente stipule une clause d’exclusion des vices cachés qui ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé et s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Par ailleurs, en page 3 de l’acte de vente, le vendeur déclare qu’il existait deux salles de bain lorsqu’il a acquis le bien et avoir transformé la salle de bain figurant dans le plan annexé en salle d’eau et avoir réaménagé la deuxième salle de bain.

La SCI D ne produit aucun élément de nature à établir qu’elle ne doit pas être considérée comme une professionnelle de l’immobilier tels ses statuts, ce qu’elle ne conteste pas expressément dans ses écritures, se contentant d’arguer de la clause d’exclusion des vices cachés.

Par ailleurs il est constant qu’elle a réalisé ou fait réaliser des travaux de rénovation de l’ensemble des installations sanitaires du bien vendu, qu’elle n’indique pas l’entreprise qui a été chargée de ses travaux, ce qui laisse supposer qu’elle a exécuté elle-même ces travaux, et qu’eu égard à l’importance des travaux de rénovation entrepris qui ont touché à la plomberie et aux installations encastrées, elle s’est comportée comme une professionnelle de la construction.

En conséquence, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit être écartée et la SCI D doit être condamné, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à réparer les préjudices subis par M^me X de Y.

Le jugement sera donc infirmé.

Sur le montant des réparations

Le montant des travaux retenu par l’expert est contesté par la SCI D qui estime que le devis de réfection de la salle d’eau est totalement surévalué, qu’il n’est pas justifié de mettre à sa charge des améliorations dans la reprise de la salle d’eau et qu’elle n’a pas à assumer le coût de modification des emplacements des vannes d’arrêt qui étaient visibles lors de la vente'; elle demande de réduire ce montant à celui tel qu’estimé par l’expert Texa et précise qu’ils devaient faire établir un devis contradictoire mais que M^me Mme X de Y ne s’est pas présentée au rendez-vous.

S’agissant du préjudice matériel, l’expert retient trois factures établies par l’entreprise BHD, celle pour la salle d’eau n°2018022P du 18 août 2018 pour un montant de 23'575,13 euros TTC, celle pour la salle de bains n°2018021P du 18 août 2018 pour un montant de 2'860 euros TTC et une facture de
Maison du bain pour un robinet du 17 juillet 2018 pour un montant de 877 euros.

Il convient d’observer que le préjudice tel que fixé par l’expert n’est pas établi à partir de devis mais de factures, les travaux ayant déjà été réalisés.

Dans les réponses aux dires du rapport d’expertise, l’expert précise que M. I-J, avocat de la société Generali IARD, a indiqué que le devis de BHD lui paraissait surévalué et a produit une note TEXA qui analyse le devis «'présenté à la baisse'», l’expert disant qu’il a pris bonne note de ce dire et que son avis final sera indiqué au chapitre suivant.

Il résulte néanmoins du rapport d’expertise que l’expert n’a pas répondu à ce dire et n’a fait aucune observation sur le rapport TEXA alors que la SCI D produit un échange de mails intervenu entre son conseil et l’expert les 11 et 12 juillet 2018 dans lequel son conseil précise qu’au regard de la note de Generali, il estime le devis produit par M^me Y totalement surévalué, que la salle de bain fait 5 m² et que la reprise d’une étanchéité d’une salle d’eau a un coût moyen de 10'000 euros, ce qui est une fourchette haute, observations auxquelles l’expert, M. B, répond «'je vous donne mon accord pour votre point de vue exprimé dans votre mail.'».

Il résulte donc de ces éléments que l’expert n’a pas pris en compte les observations de la SCI D dans l’évaluation des préjudices, en tout état de cause n’y a pas répondu et n’a pas non plus répondu aux observations du Cabinet Texa, expert, produites par Générali.

La note technique de Texa, qui avait été communiquée à l’expert, est produite au débat.

Le cabinet Texa estime que le devis retenu par BHD apparaît surévalué'; reprenant tous les postes de ce devis, il propose d’établir un montant de 15'331,25 euros TTC dans lequel il a supprimé la nouvelle robinetterie, note que le devis présenté par BHD comprend environ 15'000 euros HT de main d''uvre ce qui correspond à environ 45 journées de travail d’un plombier qualifié soir 9 semaines à plein temps et que le devis initialement présenté le 29 novembre 2016 par M^me X de Y était de 14 31,40 euros TTC.

Compte-tenu de ces éléments, et dès lors que l’expert n’a pas répondu aux dires, la fixation du préjudice par l’expert ne répondant donc pas en cela aux exigences du principe du contradictoire, il convient de prendre en compte la contestation de la SCI D et l’évaluation du cabinet Texa.

Le préjudice financier lié à la réfection de la salle d’eau, la facture de 23 575,13 euros TTC euros discutée étant la réfection de la salle d’eau, sera donc ramené à la moyenne de la facture de BDH et de l’estimation de Texa, soit la somme de 19'000 euros TTC.

La somme de 2'860 euros TTC sera retenue pour la réfection de la salle de bains et la facture de Maison du bain de 877 euros qui correspond à l’achat d’un robinet sera écartée en ce qu’elle paraît excessive et dès lors que la réfection totale des installations sanitaires par un professionnel inclut nécessairement ce type d’équipement.

Le préjudice matériel de M^me X de Y s’établit donc à 21'860 euros TTC qu’il convient de mettre à la charge de la SCI D.

S’agissant du préjudice financier lié aux dépens d’investigation, l’expert propose de retenir une somme de 4'300 euros.

Cette estimation n’est pas utilement critiquée et est justifiée par les pièces produites'; elle sera donc retenue.

Le préjudice de jouissance, qui n’a pas été chiffré par l’expert, qui est constitué en raison des investigations qu’a dû faire effectuer M^me X de Y et des réparations, sera fixée à la somme de 4'000 euros, étant observé qu’elle ne justifie pas avoir été totalement privée de l’usage de ses installations sanitaires et qu’elle a pu faire réaliser les travaux alternativement, disposant d’un salle d’eau et d’une salle de bain.

La demande de l’appelante formée sur le fondement du préjudice moral sera rejetée, ce préjudice n’étant pas suffisamment caractérisé en l’espèce par les seuls désagréments de la procédure.

L’équité commande de condamner la SCI D à payer à M^me X de Y la somme de 8'000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et cause d’appel.

PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI D, C & G à payer à M^me X de Y les sommes suivantes':

. 21'860 euros au titre des réparations des désordres,

. 4'300 euros au titre de son préjudice financier,

. 4'000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne la SCI D, C & G à payer à M^me X de Y la somme de 8'000 euros,

Déboute M^me X de Y du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI D, C & G aux dépens de première instance et d’appel incluant le coût de l’expertise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT