25/10/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/02800 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NBE3

NB/NB

Décision déférée du 10 Mai 2019 – Tribunal de Grande Instance de SAINT GAUDENS ( 18/00074)

(M. X)

[…]

SARL ALTI-IMMO

C/

F A

H Y

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

[…], société civile immobilière de construction vente, agissant aux poursuites et diligences de son gérant

[…]

31110 C DE D

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL ALTI-IMMO, société à responsabilité limitée agissant aux poursuites et diligences de son gérant

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur F A

[…]

31110 C DE D

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur H Y

[…]

31110 C DE D

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. BERGOUNIOU, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

J-C. GARRIGUES, président

C. ROUGER, conseiller

N. BERGOUNIOU, magistrat honoraire chargé de fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : A. RAVEANE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J-C. GARRIGUES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 juillet 1992, M. F A-L et M^me J Z, veuve Y ont acquis en indivision chacun pour moitié une villa, située […] à C de D, […].

Par acte notarié du 1^er juin 2017, M. F A-L a fait donation à M. H Y, fils de M^me Z, devenue son épouse et depuis lors décédée, de la nue-propriété de sa moitié indivise de la villa.

Le 28 novembre 2012, la Sarl Alti-Immo a déposé une demande de permis de construire consistant en la destruction du bâti de 800 m² habitables sur la parcelle AK 238, voisine de celle de M. A-L et l’édification à sa place d’un immeuble collectif de 30 logements. Le permis a été accordé sous réserve du respect de certaines prescriptions architecturales le 21 février 2013.

Le permis a été ensuite transféré, par arrêté du 17 juillet 2013, à la Scicv Edmond Rostand.

Le 17 juin 2014, M. A a écrit par le bais de son conseil à la Sarl Alti-Immo pour lui signaler qu’à son sens, la construction posait des problèmes de distance, de hauteur, d’emprise au sol et de vue directe sur son fonds.

M. A-L et M. Y ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse afin qu’il désigne un expert au contradictoire de la Sarl Alti-Immo et que soit mesurée la distance séparant la construction de leur fonds au regard de l’autorisation donnée par le permis. M. B a été désigné par ordonnance rendue le 6 août 2014 et a déposé son rapport le 17 novembre 2015, après que sa mission ait été étendue par ordonnance de référé du 31 mars 2015.

Le 8 août 2014, la Scicv Edmond Rostand a déposé une demande de permis modificatif portant notamment une légère baisse des hauteurs d’arase ; le permis a été accordé le 1^er septembre 2014.

Par acte d’huissier en date du 30 janvier 2018, M. F A-L et M. H Y ont fait assigner la Sarl Alti-Immo devant le tribunal de grande instance de Saint-Gaudens sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Par acte d’huissier du 13 septembre 2018, ils ont appelé dans la cause la Scicv Edmond Rostand par acte d’huissier du 13 septembre 2018. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 11 janvier 2019.

Par jugement contradictoire du 10 mai 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Gaudens a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par les défenderesses ;

— condamné la Scicv Edmond Rostand à payer à M. F A-L et M. H Y la somme de 12.000 ' à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues ;

— condamné la Scicv Edmond Rostand à payer à la Sarl Alti-Immo la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Scicv Edmond Rostand aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens des référés et le coût de l’expertise judiciaire ;

— débouté M. A-L et M. Y de leurs demandes relatives à la mise à la charge de la Scicv Edmond Rostand des éventuels frais découlant de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 17 juin 2019, la Sci Edmond Rostand et la Sarl Alti-Immo ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité ;

— condamné la Scicv Edmond Rostand à payer à M. A-L et M. Y la somme de 12.000 ' à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues,

— condamné la Scicv Edmond Rostand à payer à la Sarl Alti-Immo la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Scicv Edmond Rostand aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens des référés et le coût de l’expertise judiciaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 24 février 2020, la Sci Edmond Rostand et la Sarl Alti-Immo, appelantes, demandent à la cour de :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité,

— condamné la Scicv Edmond Rostand à payer à M. A-L et M. Y la somme de 12.000 ' à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudice confondues,

— condamné la Scicv Edmond Rostand à payer à la Sarl Alti-Immo la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la Scicv Edmond Rostand aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens des référés et le coût de l’expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau en fait et en droit :

— déclarer MM. A et Y irrecevables en leurs demandes à l’égard de la Sarl Alti-Immo ;

— dire que la construction réalisée par la Scicv Edmond Rostand au 8, Rue Sylvie à C de D ne cause aucun trouble anomal de voisinage à MM. A et Y ;

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre ;

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 4.000 ' au profit de la Sarl Alti-Immo au titre de l’instance devant le tribunal de grande instance de Saint Gaudens ;

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 4.000 ' à leur profit au titre de l’instance d’appel ;

— les condamner au paiement des dépens de première d’instance et d’appel y compris ceux du référé expertise et des frais de l’expertise de M. B dont distraction au profit de la Scp Courrech & Associés représentée par M^e Courrech, avocat sur son affirmation de droits ;

— les débouter de leur appel incident et de toutes demandes formées devant la cour.

Elles font valoir, pour l’essentiel, que MM. A et Y ne justifient pas de leur droit d’agir à l’encontre de la société Alti Immo, qui n’est pas leur voisin actuel et qui n’a pas réalisé l’opération immobilière, le permis de construire du 21 février 2013 ayant été transféré à la Sccv Edmond Rostand ; que l’immeuble édifié en vertu dudit permis ne cause aux requérants ni perte de vue, ni perte d’ensoleillement et/ou de luminosité, ainsi que l’a retenu le premier juge ; que la perte d’intimité retenue par ce dernier n’est pas davantage caractérisée, dans la mesure où les balcons de la résidence, situés à plus de deux mètres de la villa Llixion, ne plongent pas sur cette dernière et que les vues depuis ces balcons n’affectent pas l’intimité des occupants à l’intérieur de la villa ; que la perte de valeur vénale retenue par M. E, expert consulté par les intimés, n’est pas la conséquence de la

construction de l’immeuble au […], mais celle de l’effondrement du marché immobilier à C de D ; que la Sccv Edmond Rostand, qui n’était pas partie à l’instance en référé expertise, ni à l’expertise de M. B, ne saurait être condamnée à supporter les dépens de ces derniers.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 10 décembre 2019, M. A et M. Y, intimés, appelants incidents, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité l’indemnisation du trouble anomal de voisinage qu’ils ont invoqué à la seule perte d’intimité et limité à 12.000,00 ' la réparation des préjudices qu’ils ont subis ;

Et statuant à nouveau,

— constater que l’anormalité des troubles de voisinage qu’ils ont subis découlant de la construction par la Scicv Edmond Rostand, promoteur-vendeur, d’un ensemble immobilier de 30 logements sur la parcelle sise au […] à C de D concernent :

* la perte de vue,

* la perte d’intimité,

* la perte d’ensoleillement,

et en conséquence,

— condamner la Scicv Edmond Rostand à leur payer la somme 80.000,00 ' à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues ;

En tout état de cause,

— condamner la Scicv Edmond Rostand à leur payer la somme de 8.000,00 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Scicv Edmond Rostand aux entiers dépens de la présente instance en ce compris ceux de référé et d’expertise judiciaire comprenant les sommes découlant de l’application de l’article A 444-32 du Code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Ils soutiennent que la villa Ilixon, construite en 1892, est située dans le quartier dit des Thermes datant de l’Antiquité romaine et donne côté nord sur la villa Luisa, datant de la même époque et classée au patrimoine des monuments

historiques ; qu’elle bénéficiait côté sud, d’une vue imprenable et dégagée sur la vallée ; que la construction d’un immeuble collectif de 30 logements répartis sur trois étages, d’une hauteur de 15,43 mètres, leur a occasionné une perte de vue, une perte d’ensoleillement et une perte d’intimité, l’immeuble présentant 42 ouvertures qui offrent une vue droite et plongeante sur leur propriété ; que le voisin en matière de construction est le propriétaire ou le maître de l’ouvrage, ce qui est le cas de la Sarl Alti-Immo et de la Scicv Edmond Rostand ; que la villa Ilixon, qui est en excellent état d’entretien et présente des prestations et équipements de belle facture, ainsi qu’une belle façade sur rue, a connu du fait de la construction du de l’immeuble collectif du […], une perte de valeur vénale conséquente, de l’ordre de 65 000 '.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action exercée par les consorts A-Y à l’encontre de la SARL Alti-Immo

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou

contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’action en responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage peut s’exercer à l’encontre du voisin ou de l’auteur du trouble, voisin occasionnel.

En l’espèce, la Sarl Alti-Immo n’est pas le voisin actuel de M. A et M. Y et cette société n’a pas réalisé l’opération immobilière litigieuse, le permis de construire ayant été transféré à la Scicv Edmond Rostand le 17 juillet 2013, antérieurement à la saisine du juge des référés.

M. A et M. Y ne justifiant d’aucun droit d’agir, leur action engagée à l’encontre de la Sarl Alti-Immo doit être déclarée irrecevable. Le jugement entrepris doit être infirmé sur ce point.

• La recevabilité des demandes formées à l’encontre de la Sccv Edmond Rostand n’a quant à elle jamais été contestée.

Sur les troubles anormaux de voisinage

Aux termes de l’ article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui excède les inconvénients normaux du voisinage.

Le régime de responsabilité du fait des troubles de voisinage est un régime de responsabilité de plein droit de sorte qu’il n’est pas nécessaire de rapporter l’existence d’une faute pour engager la responsabilité de l’auteur du trouble, et ce, dès l’instant où les nuisances engendrées dépassent un certain seuil au-delà duquel elles sont considérées comme outrepassant les contraintes de voisinage qu’il est normal de supporter. La limite de la normalité des troubles doit être appréciée en fonction des circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, les consorts A-Y invoquent divers troubles anormaux de voisinage, ayant entraîné selon eux des préjudices de jouissance quotidiens ainsi qu’une diminution de la valeur vénale de la villa Ilixon.

* la privation de vue

Il résulte des plans annexés au permis de construire que le collectif litigieux a été édifié à la place d’un immeuble de même hauteur rasé pour les besoins de la nouvelle construction.

Les photographies annexées au rapport de l’expert B et celles versées par la Scicv Edmond Rostand montrent que les principales ouvertures de la villa Ilixon sont situées sur sa façade sud. La villa possède par ailleurs en son pignon ouest une ouverture isolée, au milieu du mur, qui donne accès à un petit balcon. Avant la construction litigieuse, ce balcon offrait une vue lointaine et dégagée sur la vallée du fait de l’absence de construction en vis à vis. Cette vue est désormais en partie obstruée par l’immeuble édifié au n° 8 de la rue Sylvie qui se prolonge vers le fonds de la parcelle AK 238.

La villa Ilixon est située en zone U2 du plan local d’urbanisme de la commune de C de D, à 600 mètres des allées d’Etigny, dans une zone recouvrant la partie dense du quartier thermal. Le bâti est édifié en majorité au XIXème siècle et au début du XXème siècle, sa typologie est diversifiée.

Dans cette zone, les constructions autorisées ne peuvent en principe excéder la hauteur du bâtiment mitoyen le plus élevé.

Dans son rapport déposé le 17 novembre 2015, l’expert B précise que la hauteur de l’immeuble de M. A a une hauteur au faîtage de 16,32 m et que l’immeuble de la Sccv Edmond Rostand,

qui a un faîtage à 15,15 m et l’autre à 15,78 m, respecte en ce point la règle d’urbanisme.

Le premier juge a justement considéré que cette vue ne pouvait être l’objet d’un droit acquis et opposable dans une zone d’habitat continue rendant prévisible l’édification de nouvelles constructions et que ce trouble n’excédait donc pas les inconvénients normaux du voisinage et ne pouvait donner lieu à réparation.

* la privation d’ensoleillement

•

M. A et M. Y ne caractérisent pas une perte d’ensoleillement excédant les inconvénients normaux du voisinage en zone urbaine. Seul l’ensoleillement du balcon du pignon Ouest est affecté en milieu d’après-midi par la présence de la nouvelle construction, sans aucune précision quant à la durée de cette perte d’ensoleillement selon les périodes de l’année. Cet ensoleillement ne pouvait être l’objet d’un droit acquis et opposable dans une zone d’habitat continue rendant prévisible l’édification de nouvelles constructions.

* la privation d’intimité

Il ressort des photographies versées aux débats que la nouvelle construction comporte trois portes-fenêtres donnant sur deux balcons et neuf fenêtres au premier et au deuxième étages, auxquels viennent s’ajouter au niveau de la toiture une fenêtre et huit lucarnes à deux pans. La moitié de ces ouvertures donnent sur le pignon ouest de la villa Ilixon et les autres sur le jardin.

La création de six balcons ayant une vue directe sur le jardin de la villa Ilixon, alors que l’immeuble rasé ne comportait pas de balcons, crée au détriment de la propriété des consorts A -Y un préjudice d’intimité, alors que leur jardin présente tout son intérêt pendant la saison estivale où la vie se déroule principalement à l’extérieur. Cet inconvénient qui excède les inconvénients normaux du voisinage, a pour conséquence nécessaire une diminution de la valeur vénale de leur propriété.

Au vu des éléments de preuve versés au dossier relatifs à la valeur de l’immeuble, et notamment de la valeur de 260.000 ' déclarée à l’administration fiscale en 2007 et des termes de comparaison cités dans le rapport d’expertise non contradictoire établi par M. E à la demande des consorts A-Y, rapport sur les mérites duquel la Sccv Edmond Rostand a pu présenter toutes observations utiles, la diminution de la valeur vénale résultant des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage doit être fixée à 15.000 '.

La Sccv Edmond Rostand sera condamnée à payer cette somme à M. A et à M. Y

Sur les demandes annexes

La Sccv Edmond Rostand n’était pas partie à l’instance en référé, ni aux opérations d’expertise de M. B.

L’expertise confiée à M. B avait pour objet de mesurer la distance séparant l’immeuble situé rue Sylvie et le fonds de MM. F A et K Y situé […], ainsi que la hauteur de l’immeuble sis […] à C de D au regard des prescriptions du PLU et de mesurer la distance de l’immeuble jusqu’au nu du mur de clôture côté terrain de la SARL Alti-Immo. Les dépens de la procédure de référé et le coût du rapport d’expertise doivent être mis à la charge de la Sccv Edmond Rostand dans la mesure où, même s’ils ne visaient pas initialement l’atteinte finalement retenue, ils ont été nécessaires à la préservation des droits des consorts A-Y.

Les dispositions du jugement déféré, qui condamnent la Sccv Edmond Rostand aux entiers dépens de l’instance , en ce compris les dépens des référés et le coût de l’expertise judiciaire, doivent être confirmées.

La Scicv Edmond Rostand, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la Scicv Edmond Rostand à payer à la Sarl Alti-Immo , représentée par le même conseil, une somme de 4 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 ' au paiement de laquelle la Scicv Edmond Rostand est condamnée étant en réalité accordée au profit de M. A et de M. Y, ainsi que cela ressort expressément des motifs du jugement.

Il serait en l’espèce inéquitable de laisser à la charge des consorts A-Y les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens. Il y a lieu de faire droit à leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’une somme de 5 000 ' incluant les frais de première instance et d’appel.

La SARL Alti-Immo et la Scicv Edmond Rostand seront déboutées de leur demande formée à ce même titre.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Gaudens en date du 10 mai 2019, sauf en ce qui concerne le rejet de l’exception d’irrecevabilité, le montant des dommages et intérêts alloués et la condamnation de la Scicv Edmond Rostand à payer à la Sarl Alti-Immo la somme de 4 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevable l’action engagée par M. A et M. Y à l’encontre de la Sarl Alti-Immo

Condamne la Scicv Edmond Rostand à payer à M. F A-L et M. H Y, pris ensemble, la somme de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la Scicv Edmond Rostand aux dépens d’appel ;

Condamne la Scicv Edmond Rostand à payer à M. F A-L et M. H Y, pris ensemble, la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile incluant les frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

La déboute de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sarl Alti-Immo de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY J-C. GARRIGUES