Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 11 mars 2022, n° 20/07975

TGI Paris 20 mai 2020

CA Paris
Infirmation 11 mars 2022

Arguments

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Accepté
Prorogation du délai de validité de la promesse
La cour a estimé que la promesse n'était pas devenue caduque car le notaire n'avait pas disposé de tous les documents nécessaires à la réalisation de la vente à la date d'échéance, entraînant ainsi la prorogation de la promesse.
Accepté
Frais engagés pour se rendre à Paris
La cour a jugé que M. F J avait effectivement engagé des frais pour se rendre à Paris et a ordonné le remboursement de ces frais.
Accepté
Perte de chance de percevoir des loyers
La cour a évalué le préjudice subi par M. F J en raison de la perte de chance de louer le bien et a accordé une indemnisation.
Rejeté
Résistance abusive aux demandes de M. F J
La cour a rejeté cette demande, considérant que M. et Mme A avaient des raisons légitimes de ne pas signer l'acte de vente.
Rejeté
Dépenses engagées dans le cadre du litige
La cour a rejeté cette demande, considérant que les circonstances du litige ne justifiaient pas une telle indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 11 mars 2022, n° 20/07975
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/07975
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 20 mai 2020, N° 19/04919
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude CRETON, président
Avocat(s) :	Nathalie LESENECHALValérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUEOlivier BANCAUD
Cabinet(s) :	ATTIQUE AVOCATS

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 MARS 2022

(n° 2022/ , 6 T)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07975 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5SE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS

- RG n° 19/04919

APPELANT

Monsieur X, Y, K F J

nom d’usage J de E F

[…]

né le […] à Levallois-Perret (92300)

analyste financier

Représenté et assisté de M^e Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301 substitué par M^e Rafaël SCHNEIDER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Madame Z , G H épouse A

[…]

née le […] à […]

Retraitée

Monsieur O-P A

[…] né le […] à Perregaux

Retraité

Tous deux Représentés par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.P. CHOIX ET ASSOCIES

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE D, avocat au barreau de PARIS,

toque : D0848

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le13 janvier 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :

Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 Février 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Par acte du 27 février 2018, M. et M^me A ont conclu avec M. F J une promesse unilatérale de vente au prix de 1 522 000 euros d’un appartement et une cave correspondant aux lots de copropriété numéros 17 et 36 de l’immeuble situé à Paris, […]. L’acte indique que la superficie de l’appartement (lot numéro 36) est de 115,55 m². M. et M^me A, qui ont constaté que le certificat de mesurage du 16 novembre 2018 qu’ils ont fait établir fait état d’une superficie de 120,12 m² alors que la superficie indiquée dans l’acte est de 115,55 m², ont souhaité modifier le prix de vente et refusé de signer l’acte de vente au prix prévu par la promesse.

M . M a r i z R o s e i r a l e s a a s s i g n é s e n e x é c u t i o n f o r c é e d e l a v e n t e e t e n p a i e m e n t d e dommages-intérêts.

Par jugement du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- dit que la promesse de vente du 27 février 2018 est devenue caduque ;

- condamné M. F J à payer à M. et M^me A la somme de 93 600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation dont le montant a été séquestré entre les mains du notaire ;

- débouté M. F J de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

- condamné M. F J à payer à M. et M^me A la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord retenu que le délai de validité de la promesse, fixé au 8 février 2019, n’avait pas été prorogé faute de justification que le notaire n’avait pas été en possession de tous les documents nécessaires à la régularisation de la vente. Il a ensuite indiqué que faute de signature de l’acte de vente à cette date, l’option dont bénéficiait M. F J n’avait pu être levée puisque cette signature était, selon la promesse, la seule modalité de la levée de l’option, de sorte que la promesse était devenue caduque et que celui-ci était redevable de l’indemnité d’immobilisation.

M. F J a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite l’infirmation et appelé en intervention forcée la SCP Choix et associés Il demande à la cour de :

- condamner M. et M^me A à signer l’acte notarié de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt et de dire qu’à défaut l’arrêt vaudra acte de vente ;

- condamner M. et M^me A à lui payer la somme de 4 687,99 euros au titre de l’indemnisation des frais de déplacement qu’il a engagés, la somme de 127 875 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de louer le bien litigieux à compter du 25 février 2019, la somme de 10 000 en réparation de son préjudice moral et la somme de 5 000 à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- autoriser la compensation de ces sommes avec celle dont il est redevable au titre du prix de vente.

A titre subsidiaire, il demande la condamnation de la SCP Choix et associés à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

Il réclame enfin la condamnation de M. et M^me A à lui payer une somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait d’abord valoir qu’il résulte des déclarations du notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente que les modificatifs du règlement de copropriété, nécessaires à la régularisation de la vente, ne lui ont été transmis que le 13 février 2019, ce qui n’avait pas permis de la régularisation de la vente avant le 8 février 2019, de sorte que le délai de validité de la promesse avait été prorogé conformément à ses stipulations prévoyant que 'si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière pièce indispensable, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours'.

Il ajoute que lors du rendez-vous du 25 février 2019, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés en indiquant que M. et M^me A, qui exigeaient de fixer le prix à 1 582 880 euros pour tenir compte de la superficie réelle du bien, supérieure à celle mentionnée dans la promesse, ont refusé de signer l’acte de vente au prix stipulé par la promesse, ce qui établit que c’est la carence des promettants qui a empêché la réalisation de la vente.

M. F J fait ensuite valoir que la prorogation de la durée de validité de la promesse valait aussi bien pour la levée de l’option que pour la réalisation de la vente, la promesse ne prévoyant qu’un seul délai puisqu’elle stipule que 'toute forme de levée de l’option ne pourra valoir réalisation des présentes’ et que 'la réalisation de la promesse ne (peut) avoir lieu que par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique d’une somme correspondant au prix’ augmenté de la provision à valoir sur les frais, l’éventuelle commission d’intermédiaire et tous comptes et proratas.

M. et M^me A concluent à titre principal à la confirmation du jugement, sauf à y ajouter que la somme de 93 600 euros due par M. F J au titre de l’indemnité d’immobilisation produira intérêt au taux légal à compter du 3 octobre 2019 et qu’il y a lieu d’ordonner la capitalisation annuelle de ces intérêts.

Ils font valoir que si la promesse stipulait un unique délai pour la levée de l’option et la réalisation de la vente, la prorogation du délai prévu pour la signature de l’acte de vente n’a pas emporté prorogation du délai d’option qui expirait le 8 février 2019, de sorte que la sommation du 25 février 2019 pour affirmer la levée de l’option par M. F J est intervenue après la date de validité de la promesse qui est ainsi devenue caduque.

A titre subsidiaire, ils concluent à la nullité de la promesse en raison de l’erreur sur la superficie de l’appartement qui a vicié leur consentement.

Plus subsidiairement, ils sollicitent le rejet de la demande de condamnation à procéder à la signature de l’acte de vente et, encore plus subsidiairement, à une réduction du montant de l’astreinte et à la fixation de son point de départ à l’issue d’un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt.

Ils réclament enfin une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP Choix et associés, soutenant que sa mise en cause devant la cour d’appel n’est pas justifiée par l’évolution du litige, conclut d’abord à l’irrecevabilité de son intervention. Elle sollicite ensuite le rejet des demandes formées contre elle par M. F J et sa condamnation à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que contrairement à ce que soutient M. F J, le jugement n’a révélé aucune circonstance de fait ou de droit de nature à modifier les données du litige justifiant l’intervention en cause d’appel de la SCP Choix et associés,

Attendu que la promesse fixe un même délai pour la levée de l’option et la réalisation de la vente, ce délai expirant le 8 février 2019 à 16 heures, et ne prévoit aucune forme ou modalité particulière pour la levée de l’option ; que l’information à M. et M^me A de la volonté de M. F J de lever l’option résulte de l’examen des pièces versées aux débats, d’abord des messages adressés à M. A les 13 décembre 2018 et 28 janvier 2019 par M. F J M que, domicilié au Brésil, il s’était organisé pour être présent à Paris le 7 février 2019 pour signer l’acte de vente et que les fonds seraient virés sur le compte du notaire, ensuite par la justification du versement avant le 8 février 2019 de ces fonds d’un montant total de 1 666 300 euros correspondant au prix de vente augmenté des frais et des droits ; qu’il résulte ensuite des déclarations du notaire chargé de recevoir l’acte de vente qu’à la date d’échéance de la promesse celui-ci ne disposait pas de toutes les pièces nécessaires à la réalisation de la vente en l’absence des actes modificatifs du règlement de copropriété, ce qui entraîné la prorogation de la durée de validité de la promesse conformément à la disposition rappelée ci-dessus ; qu’ainsi, si la prorogation du délai de réalisation de la promesse n’a pas emporté prorogation du délai de levée de l’option, la promesse n’était pas devenue caduque ; qu’il résulte enfin des pièces versées aux débats, notamment du courriel adressé à M. F J par M. A pour réclamer une modification du prix de vente compte tenu de la superficie réelle de l’appartement qui s’est avérée supérieure à celle mentionnée ainsi que dans la promesse et du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire, que la vente n’a pu être réalisée qu’en raison de l’exigence de M. et M^me A de n’accepter de signer l’acte qu’au prix ainsi révisé ; qu’il est établi que le défaut de réalisation de la vente est exclusivement imputable à M. et M^me A qui n’ont pas respecté l’engagement de vendre au prix stipulé par la promesse ;

Attendu, qu’il convient en outre de rejeter la demande d’annulation de la vente sur le fondement d’un vice du consentement de M. et M^me A ; qu’en effet, la moindre superficie de l’appartement par rapport à l’indication figurant dans la promesse de vente n’a pas déterminé leur consentement, s’agissant d’une erreur de 4,57 m² inférieure de moins de 4 % par rapport à la superficie sur la base de laquelle ils se sont engagés ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. et M^me A à signer l’acte de vente dans le délai et avec l’astreinte qui seront indiqués dans le dispositif de l’arrêt ;

Attendu que M. F J justifie avoir engagé en février 2019 des frais pour se rendre du Brésil à Paris afin de signer l’acte de vente ; qu’il convient de condamner M. et M^me A à payer le montant de ces frais qui s’élèvent à 4 697,99 euros ; que le défaut de réalisation de la vente a fait perdre à M. F J la chance de louer le bien dés février 2019 et de percevoir les loyers correspondant à sa valeur locative ; qu’il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de 50 000 euros ; que M. F J ne justifie pas l’existence du préjudice moral allégué ; qu’enfin, il ne peut être soutenu que M. et M^me A, dont les prétentions avaient été accueillies en première instance, ont résisté abusivement aux demandes de M. F J ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Déclare irrecevable l’intervention forcée de la SCP Choix et associés ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déboute M. et M^me A de leur demande d’annulation de la promesse de vente du 27 février 2018 ;

Les condamne à signer l’acte de vente notarié en l’étude de M. C dans un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt, sous astreinte provisoire d’un montant de 200 euros par jour de retard, cette astreinte courant pendant une durée limitée à six mois ;

Dit qu’à défaut de signature par M. O-P A, retraité, né le […] à Perregaux (Algérie) et M^me Z G H, retraitée, son épouse, née le […] à […], demeurant ensemble à Paris, […], de l’acte de vente notarié, le présent arrêt vaudra acte de vente au profit de M. X, Y, K F J (nom d’usage Rozeira de E F), analyste financier, demeurant à […], […], né à Levallois-Perret le […], des biens et droits immobiliers suivants :

Dans l’ensemble immobilier situé à Paris 7ème arrondissement, […], cadastré section BI, numéro 48, […], d’une contenance de trois ares quatre-vingt-trois centiares (00 ha 03 a 83 ca) :

- le lot numéro dix-sept (17) : une cave portant sur le plan le numéro 19, et les trois/dix millièmes (3/10000ème) des parties communes générales

- le lot numéro trente-six (36) : au troisième étage, à droite en sortant de l’ascenseur, un appartement composé d’une entrée, un séjour et salon avec fenêtres sur la rue de Sèvres, trois chambres, une salle de bains, une cuisine avec fenêtres sur cour, un WC, une penderie ;

Condamne M. et M^me A à payer à M. F J :

- la somme de 4 687,99 euros au titre du remboursement des frais ;

- la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de louer le bien ;

Ordonne la compensation de ces sommes avec celle due par M. F J au titre du prix de vente ;

Rejette le surplus de la demande de dommages-intérêts de M. F J ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et M^me A, les condamne à payer à M. F J la somme de 3 500 euros et condamne M. F J à payer à la SCP Choix et associés la somme de 1 200 euros ;

Condamne M. et M^me A aux dépens incluant les frais de sommation par huissier et les frais du procès-verbal de carence établi par Maître C, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Toutain de D, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. Q R S T

[…]