Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 OCTOBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08217 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSLT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2021 -Juridiction de proximité de PARIS – RG n° 1120001460

APPELANTE

SOCIETE [Adresse 3]-[Adresse 1] APS

C/O HARBOE & BILLE [Adresse 6]

[Localité 2] (DANEMARK)

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

INTIMES

Monsieur [M] [W]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [P] [E] épouse [W]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Binhas AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1325

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société [Adresse 3] – [Adresse 1] Aps est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5] au 5ème étage depuis le 17 juillet 2008.

Il a été consenti depuis le 25 juin 1973 à M. [M] [W] et Mme [P] [W] née [E] un bail portant sur ce bien à usage d’habitation principale.

Par exploit d’huissier en date du 12 septembre 2019, la société bailleresse a donné congé à M. et Mme [W] à effet au 31 mars 2020 pour vendre le bien.

Par acte d’huissier, M. et Mme [W] ont fait assigner la société [Adresse 3] – [Adresse 1] Aps devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris et sollicitent :

— d’enjoindre la société d’éclairer le tribunal et les demandeurs sur son positionnement économique puisque depuis l’acquisition de cet immeuble le propriétaire n’a de cesse de le vider de sa substance,

— d’enjoindre la société d’éclairer le tribunal et les demandeurs sur les questions suivantes :

— prix d’acquisition de l’immeuble,

— nombre de baux en cours dans l’immeuble,

— justification de l’absence de nouveau locataire dans les appartements libres,

— justification de l’absence de concierge,

— à défaut, vu les dispositions d’ordre public de l’accord du 9 juin 1998 et la loi du 13 juin 2006 :

— annuler l’offre de vente et le congé pour vendre délivrés à M. Et Mme [W],

— juger que le contrat de location est renouvelé aux clauses et conditions antérieures pour une durée de 6 années à compter du 30 mars 2020,

— condamner la société au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 22 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la nullité du congé délivré en date du 12/09/2019 par la société [Adresse 3] [Adresse 1] ;

Dit que le contrat de location est renouvelé aux clauses et conditions antérieures pour une durée de 6 années à compter du 30/03/2020 ;

Rejette les autres demandes de M. et Mme [W] quant à l’injonction au bailleur de répondre à diverses questions ;

Condamne le défendeur à payer à M. et Mme [W] la somme de 1800,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Dit que l’exécution provisoire est de droit ;

Met les dépens à la charge du défendeur.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 avril 2021 par la société [Adresse 3] – [Adresse 1] Aps,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 décembre 2021 par lesquelles la société Société [Adresse 3] – [Adresse 1] Aps demande à la cour de:

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [W] « quant à l’injonction au bailleur de répondre à diverses questions ».

L’infirmer pour le surplus en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dire et juger M. et Mme [W] mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Les en débouter,

Et faisant droit aux demandes reconventionnelles de la société [Adresse 3] [Adresse 1] Aps,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. et Mme [M] [W] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 1er avril 2020 dans l’immeuble sis à [Adresse 5], ce en la forme accoutumée avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est.

Autoriser la société propriétaire de l’immeuble à faire transporter dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. et Mme [W] les meubles et objets mobiliers qui garniront les lieux à la date de leur expulsion.

Condamner par ailleurs M. et Mme [M] [W], solidairement entre eux, à payer à la société dénommée société [Adresse 3] [Adresse 1] Aps :

— A titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 4 029,76 euros,

— Au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 5 000 euros,

Condamner enfin M. et Mme [W] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 septembre 2021 au terme desquelles M. [M] et Mme [P] [W] demandent à la cour de :

Confirmer le Jugement en toutes ses dispositions,

Condamner la société [Adresse 3] [Adresse 1] au paiement de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Réserver les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de constater que plusieurs baux successifs ont été conclus portant sur les lieux loués à M.et Mme [W] :

— un bail du 25 juin 1973 consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er juillet 1973 et tacitement reconduit par la suite, portant sur un appartement situé au 5ème étage droite de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

— un bail du 26 mars 1984 consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 1984 ;

— un bail de 'renouvellement de contrat de location de locaux à usage d’habitation’ du 25 mars 1990, soumis à la loi du 6 juillet 1989, consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 1990, moyennant un loyer annuel de 96.000 francs (soit 14.635 euros) ; le bail stipule qu’il porte en outre sur une chambre de service située au 6ème étage ;

— un 'avenant de renouvellement de bail’ du 23 octobre 2002 consenti pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 2002, renouvelé depuis lors par tacite reconduction, moyennant un loyer trimestriel de 4.685,04 euros ; le bail stipule qu’il porte sur l’appartement litigieux, ainsi que sur une cave et une chambre de service située au 6ème étage.

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 12 septembre 2019

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux :

'I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…)';

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice (…) ;

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification (…).'

* Sur la forme du congé

Devant le premier juge, M.et Mme [W] avaient soutenu que le congé qui leur avait été délivré ne comportait que deux pages et le bailleur, qui n’avait pas comparu à l’audience de plaidoirie du 5 février 2021 intervenant après réouverture des débats, n’avait pas apporté la preuve contraire.

Devant la cour, la société bailleresse produit le congé pour vendre délivré le 12 septembre 2019, mentionnant que l’acte 'comporte 12 feuilles sur la copie', cette mention faisant foi jusqu’à inscription de faux en écriture, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce, de sorte qu’il convient de juger que M. Et Mme [W] ont bien reçu, à personne, les 12 feuilles du congé.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le congé produit par la société bailleresse comporte bien en page3 la reproduction des 5 alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précité. Il comporte également, en pages 4 à 11, la notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d’indemnisation du locataire exigée par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité.

* Sur les locaux visés par le congé

Il est mentionné en première page du congé litigieux que les locaux sur lesquels porte le congé pour vendre sont les suivants :

'Lot 11 – au 5ème étage droite, un appartement comprenant : entrée, salon, salle à manger, trois chambres, cuisine, salle de bains, WC

Lot 25 – au 6ème étage, une chambre de service.

Précisant que la superficie du lot 11 est d’environ 142,26 m² et du lot 25 d’environ 14,54 m²'.

Or, depuis l’avenant de renouvellement du bail du 23 octobre 2002, les locaux loués comportent également une cave.

En ne mentionnant pas la cave dans le congé pour vendre du 12 septembre 2019, la société bailleresse a émis une offre ne correspondant pas aux locaux loués (Cass. Civ. 3ème , 21 juin 2000, n°98-14045).

La société bailleresse soutient que la cave était incluse grâce à la mention suivante figurant au congé : 'le présent congé est relatif au bien immobilier tel que décrit à votre bail, et dans son ensemble, il concerne donc le local principal et ses éventuels accessoires contractuellement visés au bail (par exemple cave, parking, autre dépendance s’il en existe et qu’elles ont été expressément louées aux termes du bail visé au présent acte)'.

Toutefois, cette mention ne saurait suffire, en ce que la superficie prise en compte pour l’émission de l’offre n’inclut pas celle de la cave, de sorte que l’offre de vente émise ne correspond pas aux entiers locaux loués.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a prononcé la nullité du congé délivré en date du 12 septembre 2019 par la société bailleresse et dit que le contrat est renouvelé aux clauses et conditions antérieures pour une durée de 6 ans à compter du 30 mars 2020.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société bailleresse sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne la société [Adresse 3] – [Adresse 1] Aps à payer à M. [M] [W] et Mme [P] [W] née [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [Adresse 3] – [Adresse 1] Aps aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président