REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRET DU 20 AVRIL 2023

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04016 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKRI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2022 – Tribunal Judiciaire de PARIS RG n° 20/01433

APPELANTE

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS

mandataires judiciaires associés, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le n° 403 608 136, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant

Représentée par M^e Timothée DE HEAULME DE BOUTSOCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : R44, avocat plaidant

INTIMEE

S.C.I. POLARIS

N° SIRET : 523 285 500

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Rébecca ICHOUA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0738, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sophie MOLLAT, Présidente

Madame Isabelle ROHART, Conseillère

Madame Déborah CORICON, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats.

ARRET :

— contradictoire,

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Sophie MOLLAT, Présidente et par Madame Saoussen HAKIRI, Greffière.

*********

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 16 juin 201 1, la SOCIETE CIVILE lMMOBILIERE GB a donné à bail à la société JL OPTICAL un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 16 juin 2011.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 16 janvier 2019, la société JL OPTICAL a été mise en liquidation judiciaire et la SELAS MJS PARTNERS, en la personne de Me [H] [E], désignée en qualité de liquidateur.

Aucun commissaire priseur n’était désigné.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 21 janvier 2019, la SCI POLARIS indiquant venir aux droits de la société GB, a, d’une part, déclaré au liquidateur judiciaire la somme de 59 187,76 euros au titre des arríérés de loyers et/ou d’indemnités d’occupation, charges et accessoires, arrêtées au 15 janvier 2019, d’autre part, informé le liquidateur judiciaire de l’existence d’une créance locative postérieure d’un montant de 4 216,01 euros dont elle a sollicité le règlement et, enfin, demandé au liquidateur s’il entendait poursuivre le bail commercial litigieux en application de l’article L. 641-11-1 I du Code de Commerce.

Par courriel du 29.01.2019 le liquidateur a informé le bailleur qu’il envisageait une cession du fonds de commerce.

Le liquidateur a publié une annonce de cession du fonds de commerce sur le site internet de CNAJMJ le 26.02.2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2019, la SELAS MJS PARTNERS a indiqué à la SCI POLARIS qu’ elle n’entendait pas poursuivre le bail qui devait être considéré comme résilié à effet immédiat, le bailleur était invité à prendre contact avec l’Etude du commissaire-priseur qui serait désigné par le Tribunal de Commerce dans le cadre de la liquidation judiciaire, et dont les coordonnées seraient communiquées à réception de l’ordonnance de désignation et il était précisé que la remise des clés ne pourrait intervenir qu’après la vente aux enchères publiques des actifs présents dans les lieux.

Par requête déposée au greffe le 25 juin 2019, la SELAS MJS PARTNERS ès qualités a sollicité la désignation d’un commissaire-priseur.

Par jugement du 10 juillet 2019, la SCP TOUATI DUFFAUD, commissaire-priseur, a été désignée avec mission de réaliser l’inventaire et la prisée de l’actif du débiteur.

Par courrier du 16 juillet 2019, la SELAS MJS a transmis ce jugement à la SCP TOUATI DUFFAUD en précisant que le bail était résilié, que le dirigeant était en possession des clés dans l’attente de son intervention, qu’il existait des actifs sur place et qu’il convenait de restituer les clés au bailleur à l’issue, les coordonnées du dirigeant et de la SCI POLARIS étant précisées.

La SCP TOUATI DUFFAUD a indiqué le 31 juillet 2019 au liquidateur que le rendez-vous d’inventaire était prévu le 6 septembre 2019 à 10h00.

Le 6 septembre 2019, le commissaire-priseur a dressé l’inventaire.

Par ordonnance du 24 octobre 2019, le juge-commissaire a autorisé la SELAS MJS PARTNERS ès qualités à faire pratiquer la vente aux enchères publiques des actifs garnissant les locaux, par le ministère de la SCP TOUATI DUFFAUD.

La vente aux enchères s’est tenue sur place le 16 décembre 2019.

Par courrier du 15 janvier 2020, reçu le 16 janvier 2020, le commissaire-priseur a remis les clés à l’avocat de la SCI POLARIS.

Parallèlement les loyers postérieurs à l’ouverture de la liquidation judiciaire n’ayant pas été réglés et les locaux n’ayant pas été restitués, la SCI POLARIS avait fait délivrer au liquidateur judiciaire ès-qualités un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2019 puis une assignation devant le juge des référés.

Par ordonnance de référé en date du 1er juillet 2020 la société JL OPTICAL représentée par son liquidateur a été condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 26.138,34 euros au titre des loyers, charges et taxes pour le second trimestre 2019 et 52.400 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2019 au 16 janvier 2020.

La SCI Polaris, estimant que des fautes avaient été commises par le liquidateur au titre de la résiliation du bail et de la remise des clés, a fait assigner la société MJS PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner sur le fondement des articles 1240 du code civil et L 641-11-1 et L 641-12 du code de commerce à lui verser la somme de 104.738,04 euros en réparation de son préjudice.

Par jugement en date du 26.01.2022 le tribunal judiciaire de PARIS a:

Declaré la société MJS PARTNERS responsable du préjudice subi par la société SCI POLARIS,

Condamné la société MJS PARTNERS à payer à la SCI POLARIS en paiement de dommages-intérêts au titre de son préjudice financier, la somme de 78 538,34 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

Débouté la societé SCI POLARIS de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour perte de chance de relouer les locaux,

Condamné la société MJS PARTNERS à payer à la société SCI POLARIS une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société MJS PARTNERS aux entiers dépens.

La société MJS PARTNERS a formé appel par déclaration d’appel en date du 17.02.2022.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 25.01.2023 la société MJS PARTNERS demande à la cour de:

Infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la SCI POLARIS de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour perte de chance de relouer les locaux,

Statuant à nouveau,

Déclarer irrecevables les demandes de la société POLARIS pour défaut de qualité et d’intérêt

à agir,

Subsidiairement,

Rejeter l’action en responsabilité formée à l’encontre de la SELAS MJS PARTNERS à titre personnel,

Débouter la SCI POLARIS de l’ensemble de ses demandes,

Très subsidiairement,

Juger qu’il y a lieu de déduire tant la TVA que le dépôt de garantie de l’assiette sur laquelle la perte de chance pourrait être calculée,

En tout état de cause,

Condamner la SCI POLARIS à payer à la SELAS MJS PARTNERS la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du du code de procédure civile

Condamner la SCI POLARIS aux entiers dépens,

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 24.01.2023 la SCI POLARIS demande à la cour de:

RECEVOIR la SCI POLARIS en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

CONFIRMER le jugement du 26 janvier 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a déclaré la société M. J.S PARTNERS responsable du préjudice subi par la société SCI POLARIS, condamné la société M. J.S PARTNERS à payer à la société SCI POLARIS en paiement de dommages-intérêts au titre de son préjudice financier, la somme de 78 538,34 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil, condamné la société M. J.S PARTNERS à payer à la société SCI POLARIS une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

INFIRMER le jugement du 26 janvier 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté la société SCI POLARIS de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour perte de chance de relouer les locaux

Statuant à nouveau à cet égard,

CONDAMNER la SELAS MJS PARTNERS à payer à la SCI POLARIS la somme de 153.000 euros assortie des intérêts au taux légal avec anatocisme, au titre de la perte de chance subie par la SCI POLARIS de ne pas avoir pu relouer son local plus tôt et aux mêmes conditions que celles consenties à JL OPTICAL,

En tout état de cause,

CONDAMNER la SELAS MJS PARTNERS à payer à la SCI POLARIS la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fautes du mandataire

La SELAS MJS Partners expose qu’il lui appartenait de chercher à réaliser le fonds de commerce ou à tout le moins les actifs dont le bail commercial fait partie et que cette recherche prend du temps, ce qui explique d’ailleurs le fait que le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit que passé un délai de trois mois, qu’elle a cherché à vendre le fonds de commerce dans un premier temps, et a pour ce faire passé une annonce sur le site internet des AJ MJ, que faute de repreneur elle a procédé à la résiliation du bail, qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée pour une prétendue résiliation 'tardive', qu’il convient d’écarter les éléments retenus par le tribunal pour retenir sa responsabilité s’agissant d’une valeur dérisoire des actifs alors qu’elle avait été informée d’une créance impayée de loyers postérieurs, et de la tardiveté de la parution de l’annonce sur le site des AJ MJ au regard de l’obligation qui est la sienne de céder les actifs quelque soit leur valeur.

Elle conteste la faute s’agissant du délai de restitution des clés exposant qu’il convenait d’attendre que le commissaire priseur réalise les actifs et qu’elle n’est pas responsable du délai mis par le commissaire priseur pour réaliser ses opérations ou par le juge commissaire pour statuer sur les requêtes déposées.

Elle conclut que c’est également à tort que le tribunal a estimé qu’il lui incombait de remédier plus tôt à l’omission de la désignation d’un commissaire priseur dans le jugement d’ouverture du 16.01.2019 dans la mesure où elle n’est pas responsable des omissions affectant le jugement d’ouverture, qu’elle a en tout état de cause déposé la requête en désignation deux mois après la résiliation, ce qui ne constitue pas un délai anormal.

La SCI Polaris expose que la responsabilité du mandataire judiciaire doit être retenue au regard de la jurisprudence lorsqu’il a occupé de manière prolongée un local tout en sachant qu’il ne pouvait assurer le paiement des loyers, que de même, le liquidateur qui tarde à restituer un bien ou les clés d’un local dont il a résilié le bail commet une faute de nature à engager sa responsabilité personnelle.

Elle expose qu’elle a interrogé le liquidateur à deux reprises sur le sort du bail alors que la décision était évidente dans la mesure où elle l’a informé également dès le 21.01.2019 que le loyer de janvier 2019 n’était pas réglé et que le liquidateur ne pouvait donc ignorer que les loyers postérieurs à la liquidation judiciaire ne pouvaient être réglés, que cependant le liquidateur n’a pas répondu au courrier de mise en demeure de payer, n’a pas répondu sur la situation de la société et sa capacité à régler la dette de loyers postérieurs pourtant payable comptant, mais également a publié avec retard la vente des actifs de la sociéré. Elle considère que l’inaction du bailleur à payer les loyers et à restituer les clés du local sont des fautes.

Elle expose que le liquidateur ne peut faire valoir le délai de trois mois pendant lequel après l’ouverture de la procédure collective le bailleur ne peut demander la résiliation du bail et exposer que ce délai lui était nécessaire pour rechercher à céder le fonds de commerce dans la mesure où le jugement ouvrant la procédure de liquidation judiciaire n’a pas maintenu l’activité de la société et aucune cession de fonds de commerce ne pouvait donc intervenir.

Elle expose en outre que le liquidateur a tardé dans ses opérations en attendant un mois pour procéder aux publications informant le public de la cession du fonds de commerce et 4 mois complémentaire pour demander au juge commissaire la désignation d’un commissaire priseur alors même qu’il lui revenait d’établir l’inventaire conformément aux termes du jugement de liquidation judiciaire du 16 janvier 2019 et qu’enfin il n’a pas informé le bailleur du nom du commissaire priseur désigné empêchant ainsi tout contact avec lui.

Elle souligne que l’inventaire des actifs établit une valeur de 4670 euros et une estimation du prix de vente de 935 euros et que le liquidateur a donc fait preuve d’un manque de discernement sidérant et fautif dans la gestion de la liquidation de la société en faisant remettre les clés un an après sans régler un seul loyer faute de trésorerie disponible, alors que le tribunal dans son jugement d’ouverture indique que l’activité n’est pas maintenue, qu’elle est impossible et que les loyers sont trop importants pour être acquittés.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par qui la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au liquidateur désigné de procéder avec diligence dans la réalisation des différentes opérations de liquidation qui lui incombent.

En effet la diligence est l’essence même des procédures collectives, de façon à mettre en place des solutions au plus vite (redressement, cession, liquidation) permettant la sauvegarde des emplois, la poursuite éventuelle de l’activité de la société et le paiement des créanciers, en évitant la création d’un passif postérieur.

Cette obligation de diligence est particulièrement aigue lorsque comme en l’espèce l’activité n’a pas été maintenue, qu’il n’existe aucune trésorerie, que le seul actif est constitué par le fonds de commerce mais que pour autant la débitrice ne dispose d’aucune somme pour régler les loyers postérieurs

Ainsi lorque le liquidateur constate à la réception du jugement le désignant, comme en l’espèce, que le tribunal a omis de désigner des auxiliaires indispensables à l’exécution de la mission de liquidation, il lui appartient au plus vite de saisir le tribunal d’une requête pour faire compléter la décision rendue.

Par ailleurs si il est de la responsabilité du liquidateur de tenter de céder le seul actif important existant dans la société, le fonds de commerce comprenant le droit au bail, il appartient également au liquidateur, passé le délai de trois mois pendant lequel le bailleur ne peut demander la résiliation du bail, si il décide de résilier le bail, de faire preuve de diligences dans la restitution des locaux, pour éviter l’augmentation de la somme due au titre des loyers impayés. A ce titre il appartient au liquidateur d’arbitrer entre la création de dettes nouvelles postérieures importantes, comme en l’espèce s’agissant des loyers postérieurs, et la vente d’actifs mobiliers présents dans le local commercial interdisant la restitution de ceux ci en fonction de la valeur de ceux ci.

En l’espèce dans le cadre de l’exécution de sa mission, et alors qu’elle était parfaitement informée que la société liquidée ne disposait d’aucun fond pour régler les créances de loyers postérieurs, la SELAS MJS Partners a tardé à déposer une requête devant le tribunal pour voir compléter le jugement de liquidation judiciaire par la désignation d’un commissaire priseur alors même qu’elle était parfaitement consciente, pour l’écrire dans le courrier adressé au bailleur en date du 18.04.2019, de la nécessité de faire désigner un tel professionnel.

Cette demande de désignation d’un commissaire priseur aurait du se faire dès l’ouverture de la liquidation judiciaire lorsque le liquidateur a constaté l’absence de désignation dans le jugement d’ouverture, et concommitamment avec les premières démarches constituées par la tentative de vendre le fonds de commerce, et non plus de deux mois après la résiliation du bail puisque le liquidateur faisait de la prisée et de la vente des objets mobiliers un préalable à toute restitution.

En demandant cette désignation plus de 5 mois après l’ouverture de la liquidation judiciaire et plus de deux mois après sa décision de mettre fin au bail, le liquidateur a manqué à son devoir de diligence et a commis une faute qui a retardé de 5 mois les opérations de libération des lieux.

S’agissant de la réalisation des opérations du commissaire priseur – prisée puis vente- le liquidateur judiciaire n’est pas comptable des délais du tribunal et du juge commissaire ni des délais du professionnel désigné mais il lui appartient de procéder à des arbitrages entre la réalisation des actifs et l’augmentation du passif pour maximiser l’un et minimiser l’autre pour contenir le montant de l’insuffisance d’actif.

Les éléments matériels d’aménagement de la boutique ont été estimés par le commissaire priseur à une valeur de 4670 euros et pour un prix de vente de 935 euros alors que le loyer mensuel, charges et taxes comprises, était de 8877,61 euros, ce qui imposait au liquidateur, après avoir constaté l’échec de la vente du fonds de commerce et avoir procédé à la résiliation du bail commercial, de prioriser entre la valeur des actifs mobiliers à vendre et le montant des dettes postérieures de loyer. En faisant le choix de conserver le local commercial dans l’attente de la vente des actifs mobiliers alors que ceux ci, en comparaison avec le prix du loyer, présentaient une valeur dérisoire, le liquidateur a commis une faute. Contrairement à ce qu’il soutient, il lui était loisible d’obtenir une autorisation du juge commissaire pour libérer les lieux loués malgré la présence des éléments mobiliers à vendre en faisant valoir la disproportion entre le loyer et la valeur desdits actifs ainsi que l’absence de tout actif permettant de payer les loyers postérieurs.

Il convient donc de retenir que la Selas MJS Partners a commis des fautes dans l’exécution de sa mission de liquidateur.

Sur le lien de causalité

Le Selas MJS Partners soutient que la SCI Polaris a fait preuve d’une abstention fautive et n’a pas correctement fait valoir ses droits puisqu’il n’était pas nécessaire de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire mais qu’il suffisait d’agir directement en constatation de la résiliation effectuée par le liquidateur judiciaire et en expulsion, que c’est à tort que le tribunal a retenu qu’aucune négligence ne pouvait être imputée au bailleur.

Elle expose qu’en tout état de cause le liquidateur judiciaire ne pouvait pas procéder à la restitution des clés avant que le commissaire priseur n’ait réalisé sous sa responsabilité ses opérations et que les locaux aient été vidés.

La SCI Polaris expose que les fautes du liquidateur sont à l’origine du préjudice subi par la SCI POLARIS puisque si le liquidateur n’avait pas tardé à résilier le bail, et à restituer les clés du local avec près d’un an de délai tout en ne payant pas les loyers dus, le bailleur n’aurait pas subi un préjudice d’une telle ampleur.

Elle fait valoir son extreme diligence et l’introduction d’instances judiciaires par elle et le fait que malgré l’ensemble des lettres, relances, réclamations, procédure judiciaire initiées par la SCI POLARIS, MJS PARTNERS n’a jamais pris la peine de prendre attache avec la SCI POLARIS pour tenter de résoudre cette affaire et faire le nécessaire pour une restitution rapide des clés.

Sur ce,

Les fautes retenues à l’encontre du liquidateur:

absence de diligences pour voir désigner un commissaire priseur

absence de diligences pour restituer le local commercial caractérisées par une absence de priorisation entre la vente des actifs mobiliers et la restitution du local commercial

ont eu pour conséquence une remise des locaux au bailleur au terme du processus de vente des actifs mobiliers dont la valeur de vente a été estimé à 935 euros par le commissaire priseur lors de sa prisée en septembre 2020 (sans qu’aucune information n’ait été portée à la connaissance de la cour sur le produit de la vente réalisée).

La tardiveté de la restitution des clés au bailleur est donc en relation directe avec l’absence de diligences du liquidateur dans le dépôt de la requête auprès du tribunal pour compléter le jugement rendu et avec son absence d’arbitrage entre la vente de biens de faible valeur et la création de dettes postérieures importantes.

Le liquidateur ne rapporte pas la preuve que les démarches effectués par la SCI Polaris pour tenter de recouvrer la disposition de son local commercial, en assignant la société liquidée et le liquidateur es-qualités devant le juge des référés, ont retardé la remise des clés de telle sorte que cet argument, en plus de démontrer la mauvaise foi du liquidateur qui tente de faire porter les conséquences de sa propre carence sur la société victime de ses agissements, est inopérant.

Sur le préjudice

La SELAS MJS Partners conteste le fait que la SCI Polaris puisse solliciter la réparation d’un préjudice en faisant valoir:

— que les éléments versés aux débats ne permettent pas de retenir que la SCI Polaris vient au droit du bailleur initial, la SCI GB, car l’acte de cession du 30.01.2012 ne désigne pas les mêmes biens que dans le bail du 16 juin 2011,

— que l’acte de crédit bail immobilier du 6 décembre 2012 revèle que les loyers dus en vertu du bail du 16.06.2011 ont été cédés au crédit-bailleur Bail Immo Nord de telle sorte que la SCI Polaris n’est plus titulaire des créances de loyers.

Elle expose ensuite que la SCI Polaris opère un amalgame entre la créance contractuelle impayée et les dommages et intérêts pouvant être mis à la charge du mandataire judiciaire dans le cadre d’une action indemnitaire en indiquant que le préjudice indemnisable n’est pas égal au cumul mathématique des loyers ou indemnités d’occupation impayés, comme retenu par le tribunal, qu’il ne peut équivaloir, tout au plus, qu’à la perte de chance de relouer le local s’il avait été restitué plus tôt, qu’en l’espèce la SCI Polaris qui a reloué son local selon bail du 13 juillet 2020 ne justifie nullement qu’elle aurait été en mesure de le relouer plut tôt compte tenu des délais incompressibles, et à tout le moins nullement excessifs, pour parvenir à sa restitution après la vente aux enchères et l’enlèvements des actifs subsistants, que quant à la diminution de loyers que la SCI POLARIS a dû consentir, elle ne résulte nullement du fait de la concluante mais uniquement du marché, que la perte de chance n’est donc pas établie.

Elle conteste l’argumentation de la SCI Polaris qui soutient que si elle avait pu relouer son local avant le covid elle aurait pu appliquer les mêmes conditions financières que celles appliquées à la société JL Optical exposant que les difficultés financières qui ont touché de nombreux locataires commerciaux n’ont pas épargné le secteur de l’optique et qu’en conséquence si la SCI Polaris avait maintenu un loyer trop élevé elle aurait été confrontée à des difficultés de paiement de son locataire et l’obligation de de consentir une annulation de loyers afin de soutenir l’activité de son locataire.

Subsidiairement elle expose que la perte de chance ne peut être calculée que sur la base d’une fraction de la créance HT et qu’il conviendra également de déduire de cette assiette le dépôt de garantie versée lors de la signature du bail et conservée par le bailleur, sauf à consacrer un enrichissement sans cause dans la mesure où le dépôt de garantie se compense avec les loyers dus et que la SCI Polaris qui admet le principe mais soutient qu’il convient d’imputer sur cette somme les frais de remise en état du local dégradé par le locataire et les frais d’enlèvement des meubles ne justifie pas desdits frais.

La société Polaris expose que son préjudice est constitué par:

— les loyers postérieurs au jugement de liquidation judiciaire impayés, le liquidateur sachant pertinemment qu’il n’était pas en mesure de les régler,

— la perte d’une chance de relouer le local.

Elle indique rapporter la preuve de sa qualité de bailleur venu aux droits de la société GB en versant aux débats l’acte d’acquisition qui contient transfert du bail, l’acte de financement de l’acquisition au moyen d’un crédit bail, et la levée d’option du 8.12.2020.

Elle expose que le liquidateur a laissé s’accumuler une dette de loyer très importante de 107.697,24 euros, que le dépôt de garantie n’a pas à être déduit du montant de l’indemnisation puisque la compensation n’intervient pas de plein droit mais doit être demandée et le liquidateur dans le cadre de la procédure de référé ne l’a pas réclamé, que le bail commercial prévoit par ailleurs que le bailleur conservera le dépôt de garantie en cas d’état dégradé du local et qu’elle justifie de cet état très dégradé, qu’elle a du en outre assumer des frais d’enlèvement de meubles et de remise en état du local avant de relouer.

Elle fait valoir que le liquidateur l’a mise dans l’impossibilité de relouer son local pendant près d’un an et que la remise des clés fin janvier 2020 a précédé de peu la crise sanitaire qui a restreint considérablement les candidats à la reprise d’un tel local de telle sorte que si elle avait pu récupérer son local plus tôt et notamment plus rapidement après l’ouverture de la liquidation judiciaire courant du 2nd trimestre 2019 elle aurait pu relouer son local au même loyer alors qu’en l’espèce elle ne l’a reloué qu’en pleine crise sanitaire qui a affecté le marché de l’immobilier commercial., qu’elle perd ainsi 15.000 euros HT de loyer par an soit sur 9 années 135.000 euros HT, somme qu’elle réclame.

Sur ce,

Il est produit aux débats le bail commercial signé entre la société GB en qualité de bailleresse et la société JL Optical en qualité de locataire pour des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], l’acte de vente desdits locaux intervenus entre la SCI GB et la SCI Polaris le 30.01.2012 visant la location des locaux litigieux et rappelant les principales conditions du bail concédé, et enfin le contrat de vente en crédit bail endate du 6.12.2012 concernant l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 6] qui vise expressement la sous-location des locaux à la société JL Optical.

La preuve est rapportée que les lieux restitués par le liquidateur sont ceux ayant fait l’objet du bail initial entre la SCI GB et la société JL Optical et que la société Polaris vient donc aux droits de la SCI GB.

Il ressort du contrat de crédit bail conclu entre la société Bail Immo Nord, en qualité de crédit bailleur et la SCI Polaris en qualité de crédit preneur :

— que la SCI Polaris en exécution du contrat de crédit bail verse un loyer à la société Bail Immo Nord

— que la SCI Polaris exploite les lieux loués pendant toute la durée du crédit bail

— que toute sous location est interdite sans l’autorisation expresse et écrite du crédit bailleur

— que le crédit-preneur a déclaré que l’immeuble a fait l’objet d’une sous-location au profit de la société JL Optical

— qu’à la garantie du paiement des sommes exigibles en vertu du crédit-bail et notamment des loyers le crédit preneur a cédé au crédit-bailleur, à titre de garantie, les créances profesionnelles dont le crédit preneur est propriétaire à l’encontre de la société JL Optical.

Il en résulte que la SCI Polaris est débitrice d’un loyer à l’égard de la société Bail Immo Nord et qu’en garantie et paiement dudit loyer elle a consenti une cession des loyers qu’elle même perçoit du sous locataire. Cependant l’absence de paiement, comme en l’espèce, du sous locataire, la société JL Optical, ne fait pas disparaitre l’obligation à paiement de la SCI Polaris à l’égard de la société Bail Immo Nord, de telle sorte que le préjudice né des impayés de loyer par la société liquidée a été supporté par la SCI Polaris seule et non par le crédit bailleur.

La SCI Polaris est donc bien fondée à demander réparation du préjudice subi par elle.

Les fautes commises par le liquidateur ont empêché la SCI Solaris de reprendre son local commercial dès que le liquidateur l’a informé qu’il mettait fin au bail par courrier du 18.04.2019 avec effet immédiat, et lui ont fait subir une perte de loyer à compter de cette date jusqu’à la remise effective des clés le 20.01.2020.

Le préjudice subi par la société Polaris est donc constitué par la perte de chance d’avoir pu relouer son local dès la résiliation du bail.

Cette perte de chance s’établit à 90% du montant des loyers qui auraient pu être perçus du 18.04.2019 au 20.01.2020. En effet il existe une très forte probabilité que le bailleur ait pu relouer son local commercial dès la restitution des locaux au regard de la rapidité à laquelle il a reloué ceux ci dans le contexte d’incertitude économique qui a suivi la fin du premier confinement. Il existe également une très forte probabilité que la nouvelle location ait été convenue aux conditions de prix de l’ancien bail, dans la mesure où la baisse des loyers n’est intervenu qu’après le premier confinement.

Le préjudice accordé s’établit donc à 2904,26 euros (18-30 avril), + 7260,65 x 8 (mai 2019 à décembre 2019) + 4684,29 euros (1-20 janvier 2020) =65.673,75 x 0,90% = 59.106,37 euros.

Il ne convient pas par contre d’allouer un quelconque préjudice au bailleur en relation avec la baisse du prix du loyer qu’il a du consentir après le confinement, cette baisse étant liée àla pandémie, et aurait tout aussi pu être consentie par lui, quand bien même il aurait reloué avant la pandémie au loyer versé par la société liquidée, au regard des difficultés qui ont affecté les commerces de détail dans les mois qui sont suivi le début de la pandémie.

Il n’y a pas lieu de diminuer l’assiette du préjudice du montant du dépôt de garantie qui vient réparer les préjudices nés de la relation contractuelle inexécutée, qui en l’espèce a laissé des impayés de loyers importants antérieurement à la liquidation judiciaire et postérieurement à la liquidation judiciaire mais a surtout imposé au bailleur d’évacuer les locaux des meubles qui s’y trouvaient encore lors de la restitution comme en attestent les photographies versées aux débats par l’intimée et donc d’engager des frais.

La Selarl MJS Partners est condamnée à payer à la SCI Solaris la somme de 59.106,37 euros en réparation du préjudice subi par elle, outre intérêts à compter du jugement du 26.01.2022 et capitalisation des intérêts échus.

Sur les autres demandes

Il est inéquitable de laisser la SCI Solaris supporter les frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense et il convient de lui allouer la somme de 8000 euros.

La SCI Solaris est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf s’agissant du quantum du préjudice alloué à la SCI Solaris,

Et statuant à nouveau,

Condamne la société MJS Partners à payer à la SCI Solaris la somme de 59.106,37 euros en réparation du préjudice subi par elle, outre intérêts à compter du jugement du 26.01.2022 et capitalisation des intérêts échus,

Déboute la SCI Polaris du surplus de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société MJS Partners à payer à la SCI Solaris la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société MJS Partners aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente