COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/02244 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIGV

[Z] [T]

c/

[F], [Y] [O]

[B], [C], [A] [U] épouse [O]

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE – Juge des contentieux de la protection (RG : 22/00148) suivant déclaration d’appel du 11 mai 2023

APPELANT :

[Z] [T]

né le 13 Octobre 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[F], [Y] [O]

né le 05 Avril 1972 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[B], [C], [A] [U] épouse [O]

née le 14 Avril 1976 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

S.A. DOMOFRANCE, ayant-droit de Mme [B] [O] et de M. [F] [O] à la suite d’un acte de vente reçu en étude et par devant Me [D] [X], Notaire associé de la Société d’Offices Notariaux à [Localité 4], en date du 29 août 2023, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

Représentée par M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par contrat de location meublée en date du 7 juin 2020, M. [F] [O] et Mme [B] [O], ci-après M. et Mme [O], ont donné à bail à M. [Z] [T] un appartement à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 380 euros outre une provision sur charges de 80 euros.

2 – Par acte d’huissier en date du 28 février 2022, M. et Mme [O] ont fait délivrer à M. [Z] [T] un congé aux fins de vente pour le 6 juin 2022.

3 – Par acte d’huissier en date du 30 juin 2022, M. et Mme [O] ont fait assigner M. [Z] [T], devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne, afin de voir, notamment :

— juger valable le congé délivré au locataire le 28 février 2022 pour le 6 juin 2022,

— juger M. [Z] [T] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe [Adresse 3],

— ordonner l’expulsion de M. [T].

4 – Par jugement du 24 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a :

— déclaré valable le congé pour vente délivré par M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] à M. [Z] [T] le 28 février 2022 pour le 6 juin 2022 portant sur le logement sis [Adresse 3],

— constaté que le bail est résilié depuis le 30 juin 2022 et que M. [Z] [T] est occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 3] depuis le 6 juin 2022 ;

— débouté M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] de leur demande de suppression du délai de deux mois applicable conformément a l’article L.4l2-l du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à compter de cette date le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux par le locataire;

— dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situes [Adresse 3], deux mois après la notification an préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé a son expulsion et a celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,

— dit qu’il sera procédé conformément aux articles L. 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— condamné M. [Z] [T] à payer à M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté M. [Z] [T] de sa demande de requalification du bail d’habitation meublé en bail d’habitation vide ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— condamné M. [Z] [T] à verser à M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] la somme de 800euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] [T] aux dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation;

— constaté l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

5 – Par déclaration électronique du 11 mai 2023, M. [T] a relevé appel de la décision.

6 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2023, M. [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 12 du code de procédure civile, 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 2 décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, la loi du 6 juillet 1989, l’article 1240 du code civil et l’article 700 du code de procédure civile, de :

— déclarer l’appel de M. [T] recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement rendu le 16 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé pour vente délivré par M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] à M. [Z] [T] le 28 février 2022 pour le 6 juin 2022 portant sur le logement sis [Adresse 3]

— constaté que le bail est résilié depuis le 30 juin 2022 et que M. [Z] [T] est occupant

sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 3]

depuis le 6 juin 2022

— fixé à compter de cette date le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au

montant des loyers et charges qui auraient été du en cas de non résiliation du bail jusqu’au

départ effectif des lieux par le locataire

— dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique.

— dit qu’il sera procédé conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures

civiles d’exécution en ce qui concerne le sort des meubles

— condamné M. [Z] [T] à payer à M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises jusqu’à libération effective des lieux

— débouté M. [Z] [T] de sa demande de requalification du bail d’habitation meublé en bail d’habitation vide

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— condamné M. [Z] [T] à M. [S] [O] et Mme [B] [O] née [U] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [Z] [T] aux dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation

— requalifier le bail meublé conclu le 7 juin 2020 en bail d’habitation vide et dire que sa durée est de 3 années,

— annuler le congé vente délivré par M. [O] et Mme [O] née [U] à M. [T] le 28 février 2022,

— dire que le bail est d’une durée de 3 ans et a été tacitement reconduit au 6 juin 2026,

— ordonner la restitution de la somme de 380 euros correspond à un mois de dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2020,

— condamner M. [O] et Mme [O] née [U] à payer à M. [T] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamner M. et Mme [O] à payer à M. [T] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ceux compris de première instance.

7 – Par conclusions d’intervention notifiées le 18 octobre 2023, la SA Domofrance demande à la cour de :

— juger l’intervention volontaire de la société Domofrance, venant aux droits de M. [F] [O] et Mme [B] [O], recevable et bien fondée ;

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

— condamner M. [Z] [T] à payer à la domofrance une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

8 – M. et Mme [O] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

9 – l’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2025.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur la recevabilité de l’intervention de la SA Domofrance.

10 – Est versé aux débats l’acte authentique aux termes duquel la SA Domofrance a acquis le bien immobilier appartenant à M. et Mme [O]. L’acte contient une clause selon laquelle la SA Domofrance a déclaré reprendre à son compte la procédure opposant M. et Mme [O] à M. [T].

M. [T] n’éléve aucune contestation sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SA Domofrance, laquelle a intérêt et qualité à intervenir à l’instance en tant que propriétaire de l’appartement loué par M. et Mme [O] à M. [T]. Il convient de la déclarer recevable en son intervention volontaire à l’instance.

Sur le bail consenti par M. et Mme [O] M. [T].

11 – Le tribunal a en premier lieu considéré que le congé délivré par acte de commissaire de justice du 28 février 2022 était valable, l’article 10-1 I- A de la loi n° 75-1352 du 31 décembre 1975 n’ayant pas à être reproduit sur le congé, n’ayant pas vocation à s’appliquer en raison d’une part de ce que M. et Mme [O] ne sont propriétaires que d’un seul logement dans l’immeuble dans lequel est situé l’appartement occupé par M. [T] alors que cette disposition ne concerne que le cas d’une vente de plus de cinq appartements dans le même immeuble, et d’autre part n’a pas non plus s’appliquer lorsque l’acquéreur du logement est une société anonyme d’habitation à loyers modérés ce qui est le cas en l’espèce.

Il a ensuite rejeté la demande de requalification du bail meublé sans en tirer de conséquence quant aux demandes de M. [T].

12 – En appel, M. [T] demande en premier lieu l’infirmation du jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande de requalification du contrat de bail meublé en contrat de bail de local vide, en tirant comme conséquence celle de l’irrégularité du congé.

13 – Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, les dispositions du présent titre ne s’appliquent pas aux locaux meublés pour lesquels, s’agissant de la résiliation du bail, il est stipulé aux termes de l’article 25-8 de la même loi , que s’agissant des locaux meublés,

'I. ' Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué'.

14 – L’article 15 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux lodaux d’habitation vides dont M. [T] revendique l’application dispose notamment que : '. I ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

…

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

…'

15 – Il convient donc de rechercher en premier lieu si le local loué par M. et Mme [O] à M. [T] est un local vide ou bien un logement meublé, les dispositions légales applicables au congé dépendant de cette qualification.

Sur la requalification du bail.

16 – Le tribunal a rejeté la demande de requalification du bail d’un local meublé en local d’habitation formée par M. [T], au motif que l’attestation de M. [U] et l’état des lieux d’entrée des anciens locataires étaient suffisants pour établir que les éléments visés dans l’annexe à l’état des lieux décrivant les éléments équipant le logement étaient présents lors de l’état des lieux d’entrée et n’ont été retirés qu’à la demande du locataire.

17 – En appel, M. [T] soulève la nullité du congé pour vente au motif que le bail doit être requalifié en bail de local d’habitation vide, en tirant comme conséquence que le congé délivré ne respecte pas le délai de préavis exigé par l’article 15 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail dont la durée ne peut être inférieure à 3 ans étant renouvelé jusqu’au 6 juin 2026. Il fait valoir que le logement ne répond pas aux caractéristiques exigées par l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 pour bénéficier de la qualification de logement meublé au motif que ne lui ont pas été ne lui ont pas été fournis :

— une couette ou couverture ;

— un dispositif d’occultation des fenêtres ;

— un four ou un four à micro-onde

— le matériel d’entretien ménager.

18 – La SA Domofrance demande la confirmation du jugement. Elle précise que les caractéristiques du logement donné à bail, tel qu’il est défini dans l’état des lieux d’entrée signé par les deux parties, correspondent en tout point à un logement meublé, le bailleur et le locataire ayant simplement décidé de rayer sur l’inventaire de l’état des lieux d’entrée qui le stipulait une partie des effets équipant le logement tels un drap housse, une couette et une enveloppe d’oreiller, retirés sur demande expresse de M. [T] qui souhaitait impérativement utiliser son propre linge de literie pour des raisons sanitaires, l’enlèvement de ces éléments par le locataire pour les remplacer par les siens ne faisant pas passer la location de meublée à une location de local nu.

Sur ce,

19 – L’article 25-4 de la loi 11089-462 du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé indique que 'le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25 -4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment

permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 degrés ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.'

La liste de ces biens est précisée dans le décret du 31 juillet 2015 comme constituant un minimum, ce dont il se déduit que l’absence d’un seul élément a pour effet de priver le logement de la qualification de logement meublé .

20 – La SA HLM SA Domofrance sur laquelle pèse la charge de la preuve du caractère meublé du logement, produit le contrat de bail ainsi qu’un état des lieux comportant en annexe la liste du mobilier équipant le logement.

21 – Le tribunal, après avoir analysé le détail des meubles et effets garnissant le logement figurant sur l’état des lieux contradictoire d’entrée dans les lieux en a déduit que cette liste comportait bien la description d’une literie complète, d’un rideau, d’un four à micro-ondes, et jugé que la circonstance que ces biens soient rayés alors que l’attestation rédigée par M. [R] [U], père de Mme [B] [U] épouse [O] qui a établi le contrat de bail, établit que ces biens ont été rayés à la demande de M. [T] qui souhaitait pour des raisons d’hygiène disposer de ses propres effets, étant observé que ceux-ci figurent bien sans avoir été rayés sur l’état des lieux établi avec les précédents locataires, ne modifiait pas le caractère meublé de la location. Cependant, la SA [Adresse 5] ne produit aucun document de nature à établir l’existence de ces éléments et leur mise à la disposition de M. [T] par M. et Mme [O], le fait qu’ils figurent sur la liste détaillée remise aux précédents occupants de lieux ne constituant qu’un commencement de preuve en l’espèce non étayé par d’autres éléments, la seule attestation de M. [U], père de Mme [O] qui est partie au procès, remettant en cause son caractère probant. Par ailleurs, aucun matériel d’entretien n’apparaît sur la liste annexée au contrat de bail alors que cet élément est indispensable à la qualification de logement meublé. La preuve n’est donc pas rapportée par la SA Domofrance de la présence lors de la signature du contrat de bail de tous les éléments d’équipement devant au minimum garnir le logement pour que le bail puisse être qualifié de bail d’un logement meublé.

En conséquence, c’est à tort que le tribunal a qualifié le logement de meublé. Le jugement doit être infirmé sur le point, le bail étant requalifié en bail d’habitation vide.

Sur la validité du congé délivré par M. et Mme [O].

22 – M. [T] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré valable le congé en faisant valoir que l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 al.1 stipule que « ['] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur », que dans le cadre d’un bail d’habitation nu, la délivrance d’un congé vente doit respecter un délai de préavis de 6 mois et le locataire doit bénéficier d’un droit de préemption, qu’en l’espèce ni le délai, ni le formalisme, ne sont respectés, de sorte que le congé vente doit être déclaré nul. En second lieu, il fait valoir que le congé a été délivré prématurément, le bail étant d’une durée de trois années en application de l’article 10 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 soit jusqu’au 6 juin 2026.

23 – La SA Domofrance demande la confirmation du jugement sans faire valoir d’argumentation quant à la validité du congé.

Sur ce,

24 – Le congé aux fins de vente a été délivré le 28 février 2022 à M. [T], sur le fondement de l’article 25-8 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette disposition étant applicable aux logements meublés, pour le 6 juin 2022 correspondant au terme du bail en date du 7 juin 2020.

25 – Cependant, le bail étant requalifié en bail de local vide, la disposition applicable est celle de l’article 15 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit qu’un congé pour vendre peut être donné pour le terme du bail de trois ans, et ce, en respectant un délai de préavis de six mois.

26 – C’est à juste titre que M. [T] fait valoir que le bail étant un local d’habitation nu, la durée du bail devait être, par application de l’article 10 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux locaux d’habitation vides, d’un minimum de trois années. Le bail a ainsi été renouvelé au 7 juin 2023, puis à nouveau jusqu’au 6 juin 2026.

Le congé délivré pour le 6 juin 2022 était ainsi en tout de cause prématuré en sorte que le congé n’est pas régulier et doit être annulé, cette constatation suffisant à entraîner l’irrégularité du congé.

27 – Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré à M. [T] le 28 février 2022 pour le 6 juin 2022 et constaté que le bail était résilié depuis le 30 juin 2022, M. [T] étant occupant sans droit n titre, ordonné l’expulsion de M. [T] et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

28 – Il convient de constater ainsi que le sollicite M. [T] que le bail a été renouvelé jusqu’au 6 juin 2026.

Sur les autres demandes de M. [T].

— sur la demande en restitution d’une somme de 380 euros.

29 – M. [T] réclame une somme de 380 euros correspondant à un mois de dépôt de garantie payé en trop au motif qu’il a réglé deux mois de loyer au titre du dépôt de garantie.

La SA Domofrance n’a pas répondu sur ce point.

30 – Aux termes de l’article 22 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 alinéa 1, 'Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.'

31 – Le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie de deux mois de loyers hors charges.

Les dispositions de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, la demande de restitution formée par M. [T] est bien fondée. Il convient d’y faire droit.

— sur la demande au titre du titre du préjudice moral.

32 – M. [T] demande la condamnation de M. et Mme [O] au paiement d’une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral au motif que le congé qui lui a été délivré a été source de stress et l’a contraint à annuler des billets d’avion compte tenu de la menace d’expulsion qui pesait sur lui.

Cependant, il ne produit strictement aucune pièce de nature à étayer ses affirmations. Il convient de le débouter de la demande formée à ce titre.

Sur les mesures accessoires.

33 – Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile .

Partie perdante, la SA Domofrance sera condamnée aux dépens. M. et Mme [O] seront condamnés à payer à M. [T] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Reçoit la SA Domofrance venant aux droits de M. et Mme [O], en son intervention volontaire à l’instance,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Requalifie en contrat de bail de local vide le contrat de bail consenti le 6 juin 2020 par M. et Mme [O] à M. [Z] [T],

Déclare nul le congé délivré le 28 février 2022 par M. et Mme [O] à M. [Z] [T],

Dit que le bail a été renouvelé et tacitement reconduit jusqu’au 6 juin 2026,

Ordonne la restitution à M. [Z] [T] de la somme de 380 euros,

Déboute M. [Z] [T] de sa demande au titre du préjudice moral,

Condamne M. et Mme [O] à payer à M. [Z] [T] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Domofrance aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,