Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 14 FEVRIER 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/14978 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQLC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2020 -Tribunal de proximité de SAINT-DENIS – RG n° 1119000856

APPELANTE

S.C.I. DE FOUCRAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 31

INTIME

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Grégoire RINCOURT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0841

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

Anne-Laure MEANO, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Gisèle MBOLLO

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2017, la société civile immobilière De Foucras a donné à bail à M. [Z] [D] un logement situé [Adresse 1]) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 500 euros, outre les provisions sur charges.

Le 21 décembre 2018, la société De Foucras a fait délivrer à M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail afin d’obtenir paiement de la somme de 1 068,86 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2018.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la société De Foucras a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis par acte d’huissier du 11 avril 2019 afin d’obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de M. [D] et sa condamnation à lui verser le solde de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation outre des dommages et intérêts pour la somme de 800 euros.

Par jugement du 8 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :

Constate le désistement de la société De Foucras de ses demandes au titre de la résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses conséquences,

Condamne la société De Foucras à verser à M. [D] la somme de 6 500 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute la société de Foucras de l’ensemble de ses demandes,

Déboute M. [D] du surplus de ses demandes,

Condamne la société De Foucras à verser à M. [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société De Foucras aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire.

Le 21 octobre 2020, la société De Foucras a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 19 janvier 2021, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Denis en ce qu’il a condamné la société De Foucras à verser à M. [D] la somme de 6 500 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, débouté la société De Foucras de l’ensemble de ses demandes, condamné la société De Foucras à verser à M. [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société De Foucras aux dépens,

— statuant de nouveau, débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 24 juin 2017,

— constater que M. [D] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989,

— constater le départ des lieux de M. [D],

— par voie de conséquence, condamner M. [D] à payer les sommes suivantes : 7 604,87 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer les loyers qui lui a été signifié et les procès-verbaux de constat d’huissier.

Par ordonnance du 30 mars 2021, le conseiller chargé de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par M. [D].

M. [D], qui a constitué avocat, n’a pas déposé de conclusions sur le fond ni réglé le droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts, et ce malgré une lettre de rappel en date du 5 janvier 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’observer que l’appelante ne demande pas à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’elle s’était désistée de ses demandes au titre de la résiliation judiciaire du bail et de ses conséquences, ce désistement s’expliquant par le fait que M. [D] avait quitté les lieux le 26 février 2020.

Dans cette mesure, ses demandes visant à 'voir constater la résiliation de plein droit du bail’ et à 'voir constater que M. [D] est occupant sans droit n titre à compter de l’application de la clause résolutoire’ sont irrecevables en ce qu’elles se heurtent à son désistement constaté par le premier juge et non remis en cause devant la cour.

En ce qui concerne la dette locative, le premier juge a rejeté la demande formée par la bailleresse au motif que le logement avait été rendu inhabitable du 16 mars 2018 au 15 avril 2019 suite à un 'important dégât des eaux', si bien que l’intimé n’était pas redevable des loyers ayant couru durant cette période.

Mais, devant la cour, M. [D], qui n’a pas conclu au fond ni déposé de pièces, ne démontre ni l’existence, ni la cause de ce prétendu dégât des eaux.

De son côté, la bailleresse produit une facture d’intervention d’un plombier à la demande du syndic, en date du 9 mars 2018, afférente à un engorgement de la colonne d’eaux usées, mais évoquant des désordres s’étant produits dans l’appartement du rez-de-chaussée cour occupé par M. [H] ; il n’est donc pas démontré que ce désordre ait eu des conséquences dans l’appartement qui était alors occupé par M. [D].

Il ressort des pièces produites par l’appelante qu’un engorgement se serait produit dans la douche de M. [D] en septembre 2018.

Si des travaux ont bien été entrepris dans son appartement comme l’atteste la facture de la société Dcupsa en date du 20 février 2019, rien ne permet d’affirmer, comme l’a fait le premier juge, que cet appartement ait été 'inhabitable’ au point d’obliger le locataire à quitter les lieux pendant plusieurs mois.

D’ailleurs, dans un courriel adressé à M. [D] le 15 mars 2019 par le chargé de mission habitat privé de la mairie de [Localité 6], il lui a été rappelé que, suite à la visite de ses services, aucune procédure n’avait été engagée et le logement n’était pas interdit à l’habitation ni à la location.

Faute de démontrer que l’appartement litigieux ait été inhabitable, M. [D] ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour échapper au paiement de certains de ses loyers.

Au vu du décompte produit, l’intimé doit donc être condamné au paiement de la somme de 4 158,90 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date de son départ, déduction faite du dépôt de garantie et des dégradations imputées au locataire par la bailleresse.

Concernant ces dégradations, s’il est vrai que le constat d’huissier réalisé le 26 février 2020, jour du départ de M. [D], révèle que l’appartement était en mauvais état général, affecté d’humidité, et que les w-c, la douche et le lavabo étaient hors d’usage, alors que les lieux étaient en bon état selon l’état des lieux d’entrée établi le 24 juin 2017, l’appelante ne démontre pas que ces désordres aient été imputables à l’intimé, aucun rapport d’expertise amiable n’étant produit quant à la responsabilité du dégât des eaux survenu en septembre 2018

Le seul fait qu’une entreprise soit intervenue en mai 2019 pour désengorger le bac à douche qui était bouché par des résidus de nourriture ne suffit pas à prouver que cet engorgement était à l’origine du dégât des eaux survenu en septembre 2018 et ayant nécessité des travaux dans l’appartement.

Dans la mesure où le mauvais état de l’appartement constaté en février 2020 pouvait être dû au dégât des eaux survenu en septembre 2018, l’appelante doit être déboutée de sa demande en paiement des réparations locatives d’un montant de 3 445,97 euros.

Le premier juge a alloué à M. [D] une indemnité de 6 500 euros pour préjudice de jouissance en raison des dégâts des eaux qu’ils avait subis et qui l’avaient obligés à quitter les lieux.

Mais, comme il a été précédemment, aucune pièce ne permet de connaître précisément les causes et les conséquences du dégât des eaux survenu en septembre 2018.

Aucun préjudice de jouissance n’étant démontré par l’intimé, sa demande indemnitaire doit être rejetée.

Les pièces produites par l’appelante n’étant que parcellaires puisqu’aucun rapport d’expertise n’est versé aux débats quant au dégât des eaux subi par son locataire, la résistance abusive reprochée à celui-ci n’est pas démontrée, si bien qu’elle doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Le sens de la présente décision commande de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare la SCI De Foucras irrecevable en ses demandes de constat de la résiliation de plein droit du bail et de constat de l’occupation sans droit ni titre de M. [D] depuis l’application de la clause résolutoire,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Condamne M. [Z] [D] à payer à la SCI De Foucras la somme de 4 158,90 euros au titre des loyers et charges restant dus au départ de M. [D], avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant :

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président