Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08521 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMND

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Avril 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/55176

APPELANTE

S.A.S. AK STAR prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

INTIMÉE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 23 octobre 2009, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un renouvellement de bail commercial à la société Flandre Press portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] afin d’y exercer une activité de pressing-blanchisserie.

La société Flandre Press a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire au cours de laquelle la société AK Star a acquis son fonds de commerce en ce compris son droit au bail, suivant acte du 17 juin 2022. Celle-ci a entrepris des travaux d’aménagement dans les locaux afin d’exploiter un salon de piercing et tatouage.

Ayant constaté un changement de destination des locaux donnés à bail, en dépit d’une lettre de mise en demeure du 27 juillet 2022, signifiée le 14 septembre suivant, afin de s’opposer à l’exercice dans les lieux d’une autre activité que celle prévue au bail, opposition réitérée par lettre signifiée le 10 mars 2023 en réponse à une demande de déspécialisation plénière de la société AK Star, la RIVP lui a fait délivrer, le13 avril 2023, un commandement visant la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives et contenant injonction de cesser le manquement aux dispositions du bail relatif à la destination du local.

Par acte du 26 juin 2023, la RIVP a assigné la société AK Star, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 5 avril 2024, le premier juge a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 mai 2023 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société AK Star et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société AK Star, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

débouté la société AK Star de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

condamné la société AK Star aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

condamné la société AK Star à payer à la RIVP la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 avril 2024, la société AK Star a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2024, la société AK Star demande à la cour de :

la recevoir en toutes ses demandes et les déclarer bien fondées ;

infirmer l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise dont elle a relevé appel ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

juger que l’exigence de mise en conformité du local en matière d’accessibilité des personnes à mobilité réduite n’est pas satisfaite ;

juger que les travaux structurels de mise en conformité du local en matière d’accessibilité des personnes à mobilité réduite sont à la charge de la RIVP,

En conséquence,

juger que la RIVP en mettant à disposition un local non conforme a manqué à son obligation de délivrance ;

juger que la clause résolutoire du bail n’a pas été mise en 'uvre de bonne foi par la RIVP ;

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

A titre subsidiaire,

juger que l’exigence de précision dans la rédaction de la clause résolutoire du bail commercial permettant de justifier la résiliation du bail en raison d’un changement non autorisé de destination par le preneur n’est pas satisfaite ;

En conséquence,

déclarer irrecevable et mal fondée la RIVP en sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ;

En tout état de cause,

débouter la RIVP de toutes ses demandes ;

dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la RIVP à mieux se pouvoir au fond ;

condamner la RIVP à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la RIVP aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 octobre 2024, la RIVP demande à la cour de :

la recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

rejeter l’appel interjeté par la société AK Star ;

confirmer l’ordonnance entreprise en son entier dispositif ;

débouter la société AK Star de l’ensemble de ses prétentions ;

condamner la société AK Star à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

condamner la société AK Star aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELAS LGH & associés, prise en la personne de Maître Hennequin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 octobre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute de s’être conformé au commandement ou d’en avoir contesté les causes dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance de cet acte. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Il est constant que la société AK Star a acquis le fonds de commerce de la société Flandre Press le 17 juin 2022.

L’acte de cession rappelle les charges et conditions essentielles du bail parmi lesquelles figure la destination des lieux ainsi définie : 'Pressing, blanchisserie. A l’exclusion de tous autres commerces, industries ou professions’ et stipule, à l’article 5.3, que la RIVP autorise expressément la cession de droit au bail et accepte le cessionnaire comme nouveau locataire à compter de la date d’entrée en jouissance 'sous réserve que les lieux loués soient exclusivement destinés à l’exercice d’une activité de pressing- blanchisserie'.

Cette réserve avait été clairement énoncée dans une lettre du 3 juin 2022 adressée par le conseil de la RIVP à celui de M. [V], dirigeant de la société AK Star et auteur de l’offre de reprise formée auprès du liquidateur du précédent locataire pour le compte de cette société alors en cours de formation.

Or, il résulte de la lettre de mise en demeure du 27 juillet 2022, signifiée le 14 septembre 2022, que dès l’entrée dans les lieux, la société AK Star a entrepris des travaux dans les locaux sans informer le bailleur, lequel a réitéré son opposition à l’exercice de toute autre activité que celle prévue au bail, à savoir pressing-blanchisserie et a clairement refusé, par lettre signifiée le 10 mars 2023 la déspécialisation plénière demandée par la locataire.

Les procès-verbaux de constat en date des 4 et 7 avril 2023 démontrent que dans les locaux loués, la société AK Star exploite un salon de piercing-tatouage au mépris des stipulations du bail ayant conduit le bailleur à lui délivrer, le 13 avril 2023, un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire et la mettant en demeure, dans le délai d’un mois, de cesser l’infraction relative au changement de destination des locaux.

Il est établi par le procès-verbal de constat dressé le 15 mai 2023, que la société AK Star, qui d’ailleurs ne le conteste pas, n’a pas cessé l’exercice de l’activité de piercing-tatouage non autorisée par le bail.

Ainsi, il apparaît que la société appelante ne s’est pas conformée aux conditions du bail, dans le délai qui lui était imparti de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mai 2023.

Pour s’opposer aux effets du commandement susvisé, la société AK Star invoque la mauvaise foi de la RIVP dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire alors qu’elle s’est, selon elle, soustraite à son obligation de délivrance. Elle fait ainsi observer que les locaux ne sont pas conformes à la réglementation en matière d’accessibilité des personnes à mobilité réduite et se fonde sur un rapport de diagnostic de la conformité des locaux en date du 20 septembre 2024, qui révèle que les locaux litigieux n’ont jamais été accessibles aux personnes en situation de handicap puisque les deux entrées sont pourvues de marches excédant largement la hauteur maximum réglementaire. Elle considère que les travaux nécessaires pour remédier à cette non-conformité, qui consistent en la création de deux rampes maçonnées, portent sur la structure du local et sont donc à la charge du bailleur.

Cependant, outre qu’il n’est pas démontré que les travaux préconisés par le rapport susvisé seraient à la charge du bailleur, le manquement à l’obligation de délivrance allégué n’est pas caractérisé dès lors que la société AK Star a la jouissance des locaux depuis son entrée dans les lieux et exploite son activité sans établir subir un quelconque préjudice en lien avec la non-conformité dénoncée qui, en tout état de cause, n’est pas de nature à lui permettre d’exercer une activité non autorisée par le bail. Cette première contestation est donc dépourvue de tout caractère sérieux.

La société AK Star conteste les motifs invoqués par le bailleur, dans une lettre du 19 janvier 2023, pour s’opposer à la déspécialisation dont elle estime le refus injustifié (non-respect des critères de la diversité commerciale du quartier – risque de rentabilité financière).

Mais, s’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le caractère justifié ou non du refus opposé par le bailleur, que la société AK Star pouvait discuter devant le juge du fond, il relève de ses pouvoirs de constater, en présence de dispositions contractuelles claires, un manquement à celles-ci et d’en tirer toute conséquence au regard de la clause résolutoire stipulée dans le contrat dont il lui est demandé de constater les effets.

Par ailleurs, il n’est nullement démontré que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement du 13 avril 2023 dès lors que la société AK Star s’est engagée à respecter les termes du bail, qu’elle avait parfaitement connaissance des dispositions de ce contrat et, notamment, de celles relatives à la nature de l’activité devant être exercée dans les locaux du bailleur, lesquelles avaient été mentionnées dans l’acte de cession et lui avaient été rappelées antérieurement à celui-ci, dans la lettre précitée du 3 juin 2022. En outre, des lettres de mise en demeure lui ont été adressées à ce sujet dès juillet 2022, soit plusieurs mois avant la délivrance du commandement, lesquelles n’ont eu aucun effet, la société AK Star ayant persisté dans sa volonté de maintenir l’exercice d’une activité non autorisée.

La société AK Star fait encore valoir que le manquement qui lui est reproché ne figure pas expressément dans la clause résolutoire qui ne peut donc s’appliquer.

La clause résolutoire stipulée dans le bail énonce qu’ 'à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges et accessoires, prestations ou taxes récupérables et un mois après un simple commandement demeuré sans effet, le présent bail sera immédiatement et de plein droit résilié, si bon semble à la société bailleresse sans que cette dernière ait à remplir aucune formalité judiciaire autre qu’une ordonnance de référé et nonobstant tout offres ultérieures. (…)

Le présent bail pourra également être résilié de plein droit dans les mêmes conditions, si bon semble à la société bailleresse en cas :

1°/ d’inexécution d’une quelconque clause dudit bail ;

2°/ de faillite ou de liquidation judiciaire ou amiable'.

Cette clause dont les termes sont dépourvus de toute ambiguïté et qui a été reproduite dans le commandement du 13 avril 2023, produit effet non seulement en cas de manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers, charges et accessoires mais aussi en cas d’infraction à toute autre obligation mise à sa charge par le bail.

Le manquement en cause est l’exercice d’une activité non autorisée par le bail ; le commandement litigieux rappelle précisément la nature de l’activité devant être exercée dans les locaux et celle réellement pratiquée au mépris de la clause du contrat relative à l’activité commerciale devant être exploitée, laquelle a été reproduite dans cet acte.

Ainsi, la contestation émise sur la formulation de la clause résolutoire qui vise l’inexécution d’une quelconque clause du bail n’est pas sérieuse.

Enfin, la société AK Star ne peut invoquer un défaut de conseil ou son ignorance ou encore l’absence de nuisance particulière générée par son activité pour faire obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu’elle était parfaitement informée de la seule activité qu’elle était autorisée à exercer tant par l’acte de cession du fonds de commerce, que par le bail et le rappel fait à ce sujet dans la lettre du 3 juin 2022 antérieure à la réalisation de la cession et que l’absence de nuisance est sans pertinence au regard des conditions du contrat qui lie les parties.

La société AK Star ne démontrant aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 mai 2023 et statué sur ses conséquences.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société AK Star sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la RIVP, contrainte d’engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne la société AK Star aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT