Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 16 JANVIER 2024

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06151 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNDS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 11-20-0086

APPELANTS

Monsieur [S] [V] né le 02 avril 1991 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P285

Madame [L] [E] née le 29 mars 1996 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P285

Monsieur [T] [E] né le 23 juin 1968 à [Localité 4],

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P285

Madame [C] [E] née le 11 mai 1968 à [Localité 10],

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P285

INTIMÉS

Madame [R] [F] née le 25 janvier 1960 à [Localité 12] (Canada),

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Corinne ILLOUZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [F] née le 04 juillet 1957 à [Localité 13] ( Canada),

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représenté par M^e Corinne ILLOUZ, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

M^me Marie MONGIN, conseiller

M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Gisèle MBOLLO

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, prévue le 05 décembre 2023 prorogée jusqu’au 16 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2017, M. [U] [F] et Mme [R] [F] ont donné en location à Mme [L] [E] et M. [S] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer de 790 euros.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2017, M. [T] [E] et Mme [C] [E] se sont portés cautions solidaires.

Mme [L] [E] et M. [S] [V] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, l’indivision [F] leur a fait délivrer un commandement de payer le 20 juin 2019, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2 370 euros mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier de l’occupation du bien a été délivré à Mme [L] [E] et M. [S] [V] le 21 novembre 2019, en vain.

Saisi par M. [U] [F] et Mme [R] [F] par acte d’huissier de justice délivré les 29 et 30 juin 2020, par jugement contradictoire rendu le 11 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 21 août 2019, du bail consenti par l’indivision [F] à Mme [L] [E] et M. [S] [V] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6],

— ordonné en conséquence à Mme [L] [E] et M. [S] [V] ainsi qu’à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut, l’indivision [F] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [E] et M. [S] [V] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— ordonné la suppression à l’égard de Mme [L] [E] et M. [S] [V] et de tous occupants de leur chef du délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [L] [E] et M. [S] [V] solidairement avec M. [T] [E] et Mme [C] [E], cautions, à payer à l’indivision [F] la somme de 16 040 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— condamné Mme [L] [E] et M. [S] [V] et les cautions in solidum à payer à l’indivision [F] une indemnité de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] [E] et M. [S] [V] et les cautions in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, de l’assignation et de la notification au préfet.

Par déclaration reçue au greffe le 31 mars 2021, M. [S] [V], Mme [L] [E], M. [T] [E] et Mme [C] [E] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision et, dans leurs dernières conclusions en date du 17 décembre 2021, ils demandent à la cour de :

— Déclarer nul et non avenu le jugement rendu le 11 février 2020 par le juge de proximité du tribunal judiciaire de PARIS avec toutes conséquences de droit,

— A titre subsidiaire, si par impossible la cour estimait ne pas devoir faire droit à cette

juste demande,

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit acquise la clause résolutoire inscrite au bail le 20 août 2019,

Pour le surplus, statuant a nouveau,

— Dire n’y avoir lieu à paiement de quelque loyer ou charge que ce soit à compter de cette date,

En tout état de cause,

— Vu la persistance ininterrompue des désordres d’humidité subis par les locataires du 8 novembre 2017 au 2 octobre 2019,

— Réduire le montant des loyers dus au titre du bail liant les parties à la somme de 760 euros à 560 euros mensuels,

En conséquence,

— Ordonner le remboursement par les bailleurs de la somme de 4 590 euros à titre de trop-perçu,

— Les condamner au paiement de la somme de 3 000 € au titre des préjudices subis du fait desdits désordres du mois de novembre 2017 au mois d’octobre 2019,

— Constater la reprise illégale des lieux par les bailleurs à compter du 2 octobre 2019,

En conséquence,

— Débouter les consorts [F] de toute demandes, fins ou prétentions qu’ils pourraient formaliser pour la période postérieure au 2 octobre 2019,

A titre subsidiaire, sur les cautions,

— Limiter à la moitié des sommes pouvant être dues par les locataires la condamnation solidaire des cautions,

En tout état de cause,

— Débouter les consorts [F] de toutes leurs demandes, fins et prétentions en ce compris relatives à leur appel incident,

— Condamner les consorts [F] au paiement de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,

— Les condamner à celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce y compris les actes de poursuite de l’exécution provisoire à l’encontre des appelants.

Les conclusions déposées le 17 septembre 2021 par M. [U] [F] et Mme [R] [F] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 8 mars 2022, ordonnance qui n’a pas été déférée à la cour et qui a donc autorité de la chose jugée au principal ainsi que le prévoit l’article 914 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2023.

SUR CE,

Considérant s’agissant de la demande de nullité du jugement entrepris fondée sur des contradictions qui existeraient dans ses motifs, que ce fait, à le supposer avérée, n’est pas de nature à entraîner la nullité du jugement mais seulement son éventuelle infirmation, puisque la cour doit juger à nouveau le litige en fait et en droit, de sorte que les arrêts de la Cour de cassation cités sont dépourvus de pertinence puisque ladite cour ne statue qu’en droit ;

Que cette prétention sera rejetée ;

Considérant que les appelants sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à compter du 21 août 2019 ;

Considérant qu’ils critiquent en revanche la condamnation à verser la somme de 16 040 euros au titre des loyers et charges impayées au 2 décembre 2020, alors que les bailleurs ne sollicitaient pas d’indemnité d’occupation ;

Qu’effectivement, il est exact que les bailleurs ne sollicitaient pas expressément une indemnité d’occupation ; que néanmoins, ils ont oralement, à l’audience, actualisé leur demande de payer les loyers et charges à la somme arrêté au 2 décembre 2020, de 16 040 euros, soit postérieurement au constat de résiliation du bail ;

Que le premier juge a, dans un premier temps relevé que, tant l’argumentation des locataires quant à une intrusion dans leur logement qui aurait été commise par le bailleur que celle des bailleurs soutenant que les locataires avaient déménagé et projetaient de sous-louer ce logement, ne se fondaient pas sur des faits établis ; qu’il a ensuite considéré que le logement n’était pas inhabitable, qu’aucune des parties n’avait délivré un congé et qu’aucun élément ne permettait de déterminer la date à laquelle les locataires ont quitté les lieux, pour conclure que le bail s’était poursuivi avec obligation pour les locataires de régler les échéances courantes ;

Considérant cependant que c’est à tort que le premier juge a qualifié de loyer les sommes dont les locataires restaient redevables postérieurement à la résiliation du bail, qu’il constatait, faute pour les appelants d’avoir rendu le logement et restitué les clefs ;

Considérant quant à la demande des appelants tendant à la réduction du montant de la somme due en raison des troubles causés par les fuites d’eau ayant provoqué de l’humidité dans leur logement, que si, comme l’a relevé le premier juge, ces dégâts des eaux sont établis et reconnus par les bailleurs, notamment dans leurs correspondances par courriel (pièce n°1 des appelants), leur étendue n’est pas établie ;

Que les appelants sollicitent que le montant mensuel de 760 euros soient réduits à la somme de 560 euros en raison du trouble de jouissance subi ;

Que compte tenu des éléments établis, il ne sera fait droit à cette demande qu’à hauteur de 50 euros par mois, soit la somme de 1 800 euros du mois de décembre 2017 au mois de décembre 2020 (50 x36) ;

Considérant s’agissant des deux cautions, qu’il est exact, au vu de la copie, de médiocre qualité, de l’engagement versé aux débats, que M. et Mme [E], parents de Mme [L] [E], ne se sont portés caution que de leur fille et pour la moitié du montant du loyer et des charges : 395 euros dont 15 euros de charges ;

Qu’ainsi le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [E] à verser la totalité de la somme due par les deux locataires ;

Considérant en conséquence que M. [S] [V] et Mme [L] [E] seront condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 14 240 euros (16 040-1 800);

Que le cautionnement par M. et Mme [E] sera limité à la somme de 7 120 euros ;

Considérant quant à la demande des appelants fondée sur le caractère abusif de la procédure engagée par les bailleurs sera rejetée compte tenu de la solution adoptée par la cour ;

Que, s’agissant des mesures accessoires, le jugement sera confirmé, que M. [V] et Mme [L] [E] seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel et déboutés, ainsi que les cautions, de leur demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l’arrêt contradictoire,

— Déboute les appelants de leur demande de nullité du jugement entrepris,

— Confirme le jugement entrepris sauf quant au montant de la somme cautionnée par M. et Mme [E] et quant au montant de la somme due solidairement par M. [S] [V] et Mme [L] [E],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne solidairement M. [S] [V] et Mme [L] [E] à verser à M. [U] [F] et Mme [R] [F], pris ensemble, la somme de 14 240 euros au titre de l’arriéré locatif, soit les loyers, charges et indemnités d’occupation, au 2 décembre 2020,

— Condamne solidairement M. [T] [E] et Mme [C] [E] en qualité de caution de Mme [L] [E] à verser, solidairement avec celle-ci, la moitié de cette somme soit 7 120 euros,

— Déboute M. [S] [V] et Mme [L] [E], M. [T] [E] et Mme [C] [E] de leurs demandes plus amples ou contraires ainsi que de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [S] [V] et Mme [L] [E] aux dépens d’appel.

La Greffière La Présidente