Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04805 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCFJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Janvier 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/58192

APPELANT

M. [T] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, RCS de Paris sous le n°445 339 351, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère et Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] est propriétaire du lot n°6 au deuxième étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], dans lequel il a fait des travaux d’aménagement.

Se plaignant de ce que M. [H] a équipé son lot d’une chaudière à ventouse dont le bec d’extraction des gaz brûlés a été installé sur la façade de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, par acte du 23 octobre 2023 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner M. [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir :

— condamner à déposer la gaine d’extraction installée sur la façade au niveau du deuxième étage sur le côté gauche de la fenêtre de l’immeuble du [Adresse 3] et à restituer aux parties communes leur état initial dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 janvier 2024 (M. [H] n’ayant pas comparu), le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [H] à déposer la gaine d’extraction installée sur la façade au niveau du deuxième étage sur le côté gauche de la fenêtre de l’immeuble du [Adresse 3] et à resituer aux parties communes leur état initial dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard sur une période maximale de 6 mois,

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 4 mars 2024, M. [H] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 23 avril 2024 il demande à la cour, de :

le recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

L’y déclarant bien fondé et y faisant droit,

infirmer la décision en date du 15 janvier 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé,

Et statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [H] soutient que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite pour avoir été formée plus de dix ans après la mise en place de l’extraction litigieuse, laquelle a été effectuée par un précédent propriétaire dans les années 2000 comme l’établissent les diagnostics, lorsque la chambre donnant sur la cour intérieure a été remplacée par une cuisine. Il indique que lors de ses propres travaux d’aménagement, ayant notamment consisté à intervertir la cuisine et la salle de bains, la chaudière est restée en place et a seulement été remplacée par une chaudière neuve à l’emplacement préexistant et en se servant du même conduit d’extraction en façade, seule la base d’extraction ayant été rallongée afin de mettre l’installation en conformité avec la réglementation et notamment empêcher les fumées d’aller directement sous les fenêtres des étages supérieurs. Il précise que contrairement aux autres appartements le sien n’est pas équipé d’une gaine technique de rejet des fumées de gaz en toiture.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande à la cour, au visa des articles 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, de :

confirmer le jugement du 15 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner M. [H] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient qu’aucune des pièces produites par l’appelant n’atteste de ce que les installations litigieuses dateraient de plus de dix ans avant la délivrance de l’assignation du syndicat des copropriétaires le 12 octobre 2023 ; qu’en revanche M. [H] reconnaît avoir remplacé la chaudière et la bouche d’extraction de son appartement en 2015, de sorte qu’un nouveau délai de prescription a nécessairement commencé à courir à compter de cette date ; qu’en outre le délai de prescription de dix ans n’est pas applicable en l’espèce car l’action du syndicat qui tend à dénoncer l’appropriation de la façade de l’immeuble en partie commune est une action réelle ; qu’enfin M. [H] ne justifie pas de l’impossibilité technique de déposer l’installation litigieuse et de l’absence de solutions alternatives, alors qu’il lui revient d’engager les travaux privatifs nécessaires au raccordement de sa chaufferie sur le réseau commun afin de bénéficier des éléments d’équipement collectifs prévus à cet effet plutôt que de maintenir l’installation litigieuse au préjudice des copropriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, il n’est pas contesté et il résulte d’un procès-verbal de constat établi le 24 août 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires, qu’une bouche d’extraction des fumées de la chaudière installée dans le lot n° 6 de M. [H] a été percée à travers le mur de l’immeuble donnant sur la cour intérieure, cette bouche étant prolongée d’une gaine horizontale permettant d’évacuer les fumées à distance suffisante des fenêtres des appartements.

Il n’est pas non plus discuté qu’une atteinte a ainsi été portée à une partie commune de l’immeuble et cela sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ce qui constitue pour le syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite qu’il est en droit de faire cesser par la dépose de l’installation litigieuse, à condition toutefois que son action soit engagée dans le délai légal de prescription, à peine d’irrecevabilité.

S’agissant d’une action personnelle et non réelle comme le prétend le syndicat des copropriétaires, l’installation litigieuse ne pouvant s’analyser en une appropriation d’une partie commune puisqu’elle ne donne pas un caractère privatif à cette partie commune que constitue le mur de l’immeuble, le délai de prescription est passé de dix ans à cinq ans par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi Elan entrée en vigueur le 25 novembre 2018, étant précisé que le délai ayant été réduit, est applicable le mécanisme de l’article 2222 du code civil qui dispose qu’ « en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. » (souligné par la cour)

Il s’ensuit en l’espèce que l’action du syndicat des copropriétaires, engagée par assignation du 23 octobre 2023, n’est recevable que si l’installation litigieuse a été mise en place moins de dix ans auparavant.

Or, il ressort du titre de propriété de M. [H] en date du 6 mars 2015 et notamment du plan qui y est annexé, qu’à cette date le lot n°6 comportait déjà une cuisine côté cour intérieure de l’immeuble, et que le diagnostic de performance énergétique ainsi que le rapport de l’installation intérieure gaz, annexés à cet acte, mentionnent que la cuisine est équipée d’une « chaudière individuelle au gaz installée après 2000 », de type « chaudière-Frisquet ».

Il ressort en outre du rapport de « diagnostic de la conformité de l’installation technique » établi par le bureau d’études techniques DIAG à la demande de M. [H] le 19 avril 2024, qui n’est contredit par aucun élément technique contraire du syndicat des copropriétaires, que cette ancienne chaudière de marque Frisquet est une chaudière à condensation étanche, ce qui signifie que le rejet de fumée s’effectuait soit en façade soit par un conduit vertical jusqu’en toiture, et qu’aucun conduit de rejet vertical n’étant présent dans l’appartement, le rejet des fumées ne pouvait se faire qu’en façade. L’auteur du rapport précise que l’installation gaz n’a pu être touchée par le nouveau propriétaire lors des travaux de rénovation qu’il a effectués, dans la mesure où le réseau gaz amont compteur (propriété GRDF) est de même facture que le réseau gaz aval compteur (réseau qui aurait donc dû être modifié si la chaudière avait été déplacée). Il en conclut que la bouche de rejet des fumées en façade existait avant la mise en place d’un kit de rejet d’air par le nouveau propriétaire lors du remplacement de la chaudière, cette modification ayant pour objet d’éloigner les fumées d’au moins 40 cm de toute baie ouvrante (exigence réglementaire).

M. [H] démontre ainsi que l’extraction des fumées de la chaudière par le percement de la façade de l’immeuble côté cour préexistait à son acquisition du lot n° 6 en mars 2015, et que la modification qu’il a apportée à cette installation lors du remplacement de la chaudière en 2015 n’a consisté qu’en la pose d’un kit de rejet d’air (ou ventouse) sur la bouche d’extraction, destinée à éloigner les fumées conformément à la réglementation alors applicable. Il justifie en outre, par deux rapports d’entretien et d’intervention de la société Allianz gaz en date des 9 févier et 15 avril 2024, que cette ventouse ne peut être raccourcie sauf à contrevenir aux normes. Il ressort aussi de ces rapports que cette ventouse est présente depuis des années, ce qui corrobore le fait qu’elle a bien été installée au moment du remplacement de la chaudière lors des travaux de rénovation effectués en 2015 par M. [H].

Il apparaît ainsi, avec l’évidence requise en référé, que l’installation non autorisée d’évacuation des fumées de la chaudière du lot n°6 par la façade de l’immeuble, à l’origine du trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires et qui a simplement été aménagée par M. [H] lors du remplacement de la chaudière en 2015 intervenu du fait de l’ancienneté de la précédente, date de plusieurs années avant 2015, de sorte qu’il peut être affirmé que lorsque le syndicat a agi le 23 octobre 2023 à l’encontre de M. [H], plus de dix années s’étaient écoulées depuis la connaissance des faits illicites par le syndicat, l’action de ce dernier étant en conséquence prescrite et par suite irrecevable.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [H] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable car prescrite l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], aux entiers dépens de première instance,

Le condamne à payer à M. [H] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE