Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 03 OCTOBRE 2024

(n° 2024/ , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08376 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXGT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY – RG n° 11-21-2021

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉ

Monsieur [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 22 juillet 2022, remise à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Président de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 22 septembre 2003, la société d’HLM Le Foyer Noiséen, aux droits de laquelle se trouve désormais la société immobilière 3F société anonyme d’HLM, a donné à bail à M. [R] [P] et Mme [M] [Y] :

— un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 253,43 euros outre des provisions sur charges, soit 396,43 euros provisions incluses ;

— et un garage individuel situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 58,14 euros.

Le contrat de location du logement précise que l’emplacement du garage loué forme un tout indissociable avec le logement.

Par suite du décès de Mme [Y], survenu en 2014, M. [P] est devenu seul titulaire du bail.

Un commandement de payer la somme de 3.336,37 euros au titre des loyers et des charges, visant la clause résolutoire du bail a été délivré à M. [P], le 25 novembre 2020.

Par acte du 15 octobre 2021, la société immobilière 3F a assigné M. [P] en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de la dette locative, actualisée en cours d’instance à la somme de 4.417,02 euros arrêtée au terme du mois de novembre 2021 inclus, et fixation d’une indemnité d’occupation.

Devant le premier juge, M. [P] a fait valoir des difficultés financières mais son intention de solder sa dette et de quitter les lieux loués dans les six mois.

Par jugement contradictoire entrepris du 14 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

— Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIERE 3F au titre de « l’assistance du commissaire de police et de la force publique » et l’ayant renvoyé à mieux se pourvoir,

— Condamne M. [R] [P] à payer en deniers ou quittances à la société IMMOBILIERE 3F la somme totale de 2.419,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2021, au titre des loyers, charges, provisions sur charges dus terme du mois de novembre 2021 inclus,

— Accorde à M. [R] [P] un délai de trois mois, à compter de la signification du jugement pour se libérer de sa dette,

— Suspend pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

— Dit qu’à défaut par M.[R] [P] de s’être acquitté de sa dette à l’issue de ce délai et/ou à défaut du paiement d’un seul terme de loyer et charges en cours, le solde restant dû deviendra exigible de plein droit quinze jours après mise en demeure de régulariser l’impayé adressée par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constate en ce cas, la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [R] [P] ayant pour objet un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5],

— Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [R] [P] qui sera tenu, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le bail s’il s’était poursuivi, et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejette le surplus des demandes,

— Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— Condamne M. [R] [P] aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 25 avril 2022 par la société immobilière 3F;

Vu les premières et seules écritures remises au greffe le 18 juillet 2022 par lesquelles la société immobilière 3F demande à la cour de :

o INFIRMER le jugement rendu le 14 mars 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection de BOBIGNY en ce qu’il a condamné Monsieur [R] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2419,33 €, terme de novembre 2021 inclus,

o RECTIFIER, en outre, sur le fondement des articles 462 et 463 du Code de Procédure Civile, l’omission affectant la décision critiquée en ce que le tribunal a omis de résilier de plein droit le bail portant sur le parking accessoire au logement constituant un tout avec celui situé [Adresse 1] à [Localité 5].

o CONFIRMER le jugement rendu le 14 mars 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection de BOBIGNY pour le surplus.

STATUANT A NOUVEAU :

o CONSTATER la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [R] [P] ayant pour objet d’une part le logement 264 situé [Adresse 2] à [Localité 5], d’autre part le parking qui lui est accessoire situé [Adresse 1] à [Localité 5].

o CONDAMNER Monsieur [R] [P] au paiement au profit de la société IMMOBILIERE 3F de la somme de 5.863,19 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 juillet 2022, terme de juin 2022 inclus.

o DEBOUTER Monsieur [R] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

o CONDAMNER Monsieur [R] [P] au paiement de la somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

o LE CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel que Maître Judith CHAPULUT AUFFRET pourra directement recouvrer pour ceux la concernant en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. [R] [P] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 20 juillet 2022, à personne.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat .

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Pour mémoire, la déclaration d’appel ne critiquant que le chef de dispositif portant sur le montant de la dette locative, les autres chefs de dispositif du jugement, qui ne sont d’ailleurs pas critiqués dans les conclusions, sont devenus irrévocables, sans qu’il y ait lieu de « confirmer » le jugement sur ces points.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

La société immobilière 3F sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de 2.419,33 euros après avoir déduit du décompte dont elle se prévalait au terme du mois de novembre 2021 inclus, un « solde antérieur » débiteur de 1.618,50 euros au 31 janvier 2017 ainsi que les sommes de 83,53 euros au titre de « autres produits » et celle de 295,61 euros au titre de frais.

Elle demande la condamnation de l’intimé à lui payer la somme de 5.863,19 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 juillet 2022, terme de juin 2022 inclus.

Devant le premier juge, la bailleresse a fait valoir une dette locative de 4.417,02 euros arrêtée au terme du mois de novembre 2021 inclus.

Il résulte du décompte récapitulatif produit par la société appelante devant la cour d’appel (pièce 19) que l’intimé reste lui devoir la somme de 5.863,19 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2022, mois de juin 2022 inclus.

Ce décompte distingue les loyers, pour le logement et le garage, et les charges, qui sont régularisées et ce parfois au profit du locataire.

Il en résulte que les paiements des loyers ont été irréguliers mais qu’au 16 mars 2020 le solde était à zéro; des impayés se sont ensuite à nouveau accumulés.

Ce décompte retrace les paiements effectués par M. [P], qui n’a pas soutenu ni établi avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Par ailleurs il mentionne également des sommes dues intitulées « autres produits » ( 38,10 euros en 2020 et 7,62 euros par mois pour les mois de février à mai 2022), dont il est justifié devant la cour d’appel qu’elles résultent de la pénalité due en cas de non-réponse du locataire à l’enquête d’occupation effectuée par le bailleur social, ce dont le locataire avait d’ailleurs été avisé et qu’il n’a pas contesté.

Il ne mentionne pas d’autres frais non justifiés.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement et de condamner M. [R] [P] à payer à la société immobilière 3F la somme de 5.863,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2022, mois de juin 2022 inclus.

Sur l’omission de statuer

La société appelante demande à la cour de réparer l’omission de statuer affectant le jugement en ce qui concerne la résiliation du bail portant sur le garage loué accessoirement au logement.

L’article 463 du code de procédure civile dispose que "la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci".

Selon l’article 464, « les dispositions de l’article précédent sont applicables si le juge s’est prononcé sur des choses non demandées ou s’il a été accordé plus qu’il n’a été demandé ».

Il résulte des articles 462, 463, 561 et 562 et du code de procédure civile que la cour d’appel saisie de l’infirmation ou de l’annulation d’un jugement peut rectifier une erreur matérielle du jugement et réparer l’omission de statuer du premier juge, et ce en vertu de l’effet dévolutif de l’appel (tous les points du litige soumis au tribunal étant alors déférés à sa connaissance), à condition que l’appel n’ait pas été exclusivement formé pour réparer une omission de statuer ou rectifier une erreur matérielle (2ème Civ., 22 octobre 1997, pourvoi n° 95-18.923, Bull 1997, II, n° 250, 2e Civ., 21 octobre 2004, pourvoi n° 02-20.728, Bull., 2004, II, n° 463), ce qui est bien le cas en l’espèce.

Ainsi qu’il a été dit précédemment le contrat de bail stipule que « l’emplacement du garage est indissociable du logement » et il résulte des éléments du dossier que les loyers portant sur le garage n’ont pas été payés régulièrement de sorte que la dette locative porte également sur les sommes dues à ce titre ; l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, mentionnait ce garage, de sorte que le juge était bien saisi d’une demande de résiliation du bail concernant tant le logement que le garage et a motivé sa décision sur le constat de la résiliation du bail sans toutefois préciser, dans le dispositif du jugement, que la résiliation portait également sur le garage loué.

Il y a ainsi effectivement lieu de constater que le premier juge n’a constaté que la résiliation de plein droit du bail ayant pour objet le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], et non le garage situé [Adresse 1] et il convient de réparer cette omission de statuer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Complète le chef de dispositif du jugement entrepris du 14 mars 2022 sous le numéro de RG 11-21-002021, minute 331 :

Constate en ce cas, la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [R] [P] ayant pour objet un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5]

de la façon suivante :

Constate en ce cas, la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [R] [P] ayant pour objet un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et un garage situé [Adresse 1] à [Localité 5]

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [R] [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2.419,33 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges dus terme du mois de novembre 2021 inclus,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [R] [P] à payer à la société immobilière 3F la somme de 5.863,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2022, mois de juin 2022 inclus;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [R] [P] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président