Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12903 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBA4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Juillet 2023 -Juge de la mise en état de Paris – RG n° 22/06215

APPELANTE :

S.A.R.L. LA MAISON DE L’INVESTISSEUR [Localité 8] représentée par son Gérant

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e François LEROY de la SCP DIXIT CAUSA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0474

INTIMES :

Monsieur [W] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0783

Madame [I] [P] épouse [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0783

S.C.P. [J] [N] ET [Y] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, avocat postulant et par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

SELARL MONTRAVERS [O], prise en la personne de Me [H] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la SELARL MAISON DE L’INVESTISSEUR

[Adresse 7]

[Localité 6]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, et devant Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Victoria RENARD

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Michelle NOMO, Greffière stagiaire, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte notarié du 28 septembre 2007 reçu par M. [F] [N], membre de la Scp [J] [N] et [Y] [N], M. [W] [K] et Mme [I] [P] épouse [K] ont acquis quatre locaux d’habitation type studios situés [Adresse 3] à [Localité 5].

Cette opération a été effectuée par l’intermédiaire de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8], agence immobilière, et à titre d’investissement locatif.

Le 4 janvier 2017, les services de la préfecture du Rhône se sont rendus dans un des studios et ont constaté qu’il était impropre à l’usage d’habitation en raison d’une hauteur sous plafond insuffisante au regard du règlement sanitaire départemental applicable.

Le 27 avril 2017, la préfecture du Rhône a notifié le rapport de visite aux époux [K].

Par arrêté préfectoral du 8 juin 2017 notifié aux époux [K], ce studio a fait l’objet d’une interdiction de mise à disposition à usage d’habitation.

C’est dans ces circonstances que par acte du 26 avril 2022, les époux [K] ont fait assigner la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] et la Scp [J] [N] et [Y] [N] en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de se voir indemnisés de leur perte de loyers depuis 2017 et de la perte de valeur vénale du bien.

Par ordonnance du 5 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Sarl La Maison de l’investisseur [Localité 8] et la Scp [J] [N] et [Y] [N],

— réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du ler février 2024 à 09h30 pour clôture, tout en prévoyant un calendrier de procédure.

Par déclaration du 18 juillet 2023, la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] a interjeté appel de cette ordonnance. Ses dernières conclusions ont été notifiées et déposées le 5 octobre 2023. La Scp [J] [N] et [Y] [N] a formé appel incident.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 23 novembre 2023, la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] a fait l’objet d’une ouverture de procédure de redressement judiciaire, la Selarl AJ associés étant désignée en qualité d’adminitrateur judiciaire en la personne de M. [U] [T] et la Selarl Montravers [O] prise en la personne de M. [H] [O] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire. Cette mesure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du même tribunal du 15 février 2024 publié au Bodac le 3 mars 2024 et nommant la Selarl Montravers Yang Ting prise en la personne de M. [H] [O] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par arrêt avant dire droit du 9 janvier 2024, la cour a :

— constaté l’interruption de l’instance,

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture,

— invité la partie la plus diligente à régulariser la procédure en mettant dans la cause les organes de la procédure collective de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] par une assignation en intervention forcée, une copie du nouvel avis de fixation devant être jointe à la notification de la demande d’intervention forcée, laquelle notification fait courir le délai d’un mois octroyé à l’intervenant forcé pour remettre ses conclusions au greffe, conformément à l’alinéa 4 de l’article 905-2 du code de procédure civile,

— dit qu’un nouvel avis de fixation est adressé aux parties par message par le biais du réseau privé virtuel des avocats de ce jour,

— dit qu’à défaut d’accomplissement des diligences susvisées par les parties à la date du 1er mars 2024, l’affaire sera radiée du rôle des affaires en cours le jour de l’audience des plaidoiries fixée au 19 mars 2024,

— réservé les demandes et les dépens.

Après un report du délai pour accomplir les diligences prévues dans l’arrêt du 9 janvier 2024, M. et Mme [K] ont, par acte du 13 mars 2024 délivré à personne, fait assigner en intervention forcée la Selarl Montravers [O], prise en la personne de M. [H] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl La maison de l’investisseur, laquelle n’a pas constitué avocat ni conclu dans l’intérêt de ladite Sarl.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 27 octobre 2023, la Scp [J] [N] et [Y] [N] notaires associés (ci-après, la Scp [N]) demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 5 juillet 2023 qui rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— juger prescrite l’action engagée par M. et Mme [K] par acte du 26 avril 2022 au regard de leur connaissance des biens en qualité de marchands de biens dès l’acquisition du 28 septembre 2007, voire de la visite des services de l’Etat le 4 janvier 2017,

— condamner solidairement M. et Mme [K] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 26 août 2024, M. [W] [K] et Mme [I] [P] épouse [K] demandent à la cour de :

— débouter la Selarl Montravers [O] pris en la personne de Me [H] [O] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] de l’appel interjeté,

— confimer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état,

y ajoutant,

— condamner en cause d’appel la Scp [N] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

subsidiairement,

— ordonner l’inscription de la somme de 2 500 euros au passif de la liquidation, en frais de procédure, sur la liste des créances de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] à leur bénéfice au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2024.

La cour, mettant en débat les dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, a invité les parties à se prononcer sur le pouvoir du 'gérant en exervice’ à continuer à représenter la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] à l’instance et les conséquences sur les conclusions déposées par celui-ci le 5 octobre 2023.Les époux [K] ont déposé une note en délibéré le 22 octobre 2024.

SUR CE,

Sur la défaillance de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] :

Dans leur note en délibéré, les époux [K], faisant valoir l’absence de constitution d’avocat par le liquidateur de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8], ayant seul le pouvoir de représenter ladite société liquidée, soulèvent le défaut de validité des conclusions de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] et demandent à ce qu’elles soient écartées des débats et que soit constatée la défaillance de cette société.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, 'Constituent des irrégularités au fond affectant la validité de l’acte de (…)

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit une personne morale, soit une personne atteinte d’une incapacité d’exercice (…)'.

L’article L.641-9 du code de commerce énonce que :

'I.-Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime.

Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné.

II. – Lorsque le débiteur est une personne morale, un mandataire peut être désigné, en cas de nécessité, au lieu et place des dirigeants sociaux par ordonnance du président du tribunal sur requête de tout intéressé, du liquidateur ou du ministère public. (…)'.

Le jugement ouvrant ou prononçant la liquidation judiciaire emporte dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens. La société liquidée n’a pas le pouvoir d’agir en justice en étant représentée par son gérant sauf pour assurer la défense d’intérêts propres, le liquidateur exerçant seul les droits et actions du débiteur ayant trait à son patrimoine.

L’action exercée par les époux [K] à l’encontre de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] revêtant un caractère patrimonial, les dernières conclusions déposées le 15 octobre 2023 par ladite société représentée par 'son gérant en exercice', alors qu’elle fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire depuis le 23 novembre 2023, sont désormais entachées de nullité pour défaut de pouvoir et ne saississent pas valablement la cour.

Il convient de constater la défaillance de cette société, dont le liquidateur judiciaire, régulièrement assigné en intervention forcée n’a pas constitué avocat et qui n’est plus valablement représentée à l’instance par son gérant.

Sur la prescription :

Le juge de la mise en état écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en application de l’article 2224 du code civil en ce que :

— en matière délictuelle, le point de départ de l’action en responsabilité est la manifestation du dommage,

— le dommage allégué résultant de la perte financière liée à l’impossibilité de louer, ne s’est manifesté qu’à compter de l’arrêté préfectoral du 8 juin 2017 ayant interdit la mise en location d’un des studios,

— il importe peu que les demandeurs aient ou non la qualité de loueurs professionnels, leur éventuelle connaissance de la législation étant sans conséquence sur la manifestation du dommage,

— l’assignation ayant été délivrée moins de 5 ans après la manifestation du dommage, la prescription n’est pas acquise.

La Scp [N], appelante incidente, fait valoir l’acquisition de la prescription de l’action en ce que :

— les époux [K], loueurs professionnels et marchands de biens, connaissaient parfaitement les caractéristiques de l’immeuble dès son acquisition le 28 septembre 2007, étant assistés non seulement de la Sarl La maison de l’investissement [Localité 8], mais également de la société Agence Century 21,

— au surplus, les problématiques relatives aux appartements loués ont été exposées aux époux [K] à l’occasion de la visite des lieux par les services de la Préfecture du 4 janvier 2017, et n’ont de fait été que reprises dans le rapport du 27 avril 2017,

— l’action engagée le 26 avril 2022 est donc irrecevable comme prescrite.

Les époux [K] sollicitent la confirmation de l’ordonnance en faisant valoir que :

— ils n’ont pas la qualité de loueurs professionnels ni de marchands de biens,

— s’ils connaissaient les caractéristiques des biens loués, ils ne pouvaient pas imaginer que contrairement aux mentions de l’acte notarié, ceux-ci n’étaient pas à usage locatif car non louables,

— ils n’ont pris connaissance du défaut de respect de la règlementation applicable, ayant effet sur la destination des biens acquis, qu’à l’occasion de la procédure de logement indécent, soit courant mai 2017,

— le rapport de l’administration du 27 avril 2017 ne fait pas état de leur convocation à la visite du 4 janvier précédent, ni de leur présence, ni même du fait qu’ils auraient été prévenus de cette visite et rien ne démontre qu’ils en ont eu connaissance avant réception de ce rapport,

— le dommage s’est manifesté au jour de l’arrêté du 8 juin 2017, interdisant la mise en location, et qui constitue le point de départ du délai de la prescription ainsi que l’a retenu le juge de la mise en état.

L’engagement de la responsabilité des notaires relève de la prescription prévue à l’article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le dommage allégué par les époux [K], qui porte sur le défaut de perception de loyers et la perte de valeur du bien en raison de l’impossibilité de louer le bien vendu comme étant à usage locatif, n’a pu se manifester qu’au moment où cette impossibilité s’est matérialisée.

La circonstance que les époux [K] seraient des professionnels de l’immobilier et auraient été assistés d’autres professionnels pour réaliser l’opération d’acquisition immobilière est indifférente et inopérante à faire courir le délai de prescription au moment de la conclusion de l’acte authentique de vente mentionnant que le bien litigieux est à usage locatif.

Le rapport du directeur général de l’agence régionale de la santé du 27 avril 2017 ne mentionne pas la présence des époux [K] à l’occasion de la visite du local le 4 janvier 2017 et le dommage ne s’est pas manifesté à compter de cette visite à laquelle les époux [K] n’ont pas assisté, ni même de la notification de ce rapport constatant que les lieux étaient impropres à l’habitation et sollicitant les observations des propriétaires préalablement à la mise en demeure de faire cesser cette situation.

Le dommage ne s’est réalisé qu’à compter de l’arrêté du 8 juin 2017 interdisant la mise à disposition du studio aux fins d’habitation alors qu’il est défini dans l’acte notarié comme étant à usage locatif.

C’est donc pertinemment que le premier juge, qui a retenu que la prescription quinquenale avait couru à compter du 8 juin 2017, en a déduit la recevabilité de l’action engagée par acte du 26 avril 2022.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La Scp échouant en ses prétentions est condamnée aux dépens d’appel et à payer aux époux [K] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de condamner la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] au paiement d’une indemnité de procédure et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt avant dire-droit du 9 janvier 2024,

Constate la défaillance de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] placée en liquidation judiciaire depuis le 15 février 2024 et dont le liquidateur judiciaire régulièrement assigné en intervention forcée à la procédure, n’a pas constitué avocat,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne la Scp [J] [N] et [Y] [N] à payer à M. [W] [K] et Mme [I] [P] épouse [K] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Scp [J] [N] et [Y] [N] aux dépens d’appel,

Déboute M. [W] [K] et Mme [I] [P] épouse [K] de leurs demandes à l’égard de la Sarl La maison de l’investisseur [Localité 8] au titre des frais irrépétibles et des dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE