Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 13 septembre 2024, n° 24/00960

TGI Paris 3 novembre 2023

CA Paris
Infirmation partielle 13 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexistence de l'acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les paiements effectués par M. [K] n'avaient pas apuré totalement les causes du commandement, mais a infirmé l'ordonnance sur l'expulsion car M. [K] avait quitté les lieux.
Accepté
Quitter les lieux avant la décision
La cour a constaté que M. [K] avait quitté les lieux, ce qui a rendu la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Contestations sur les sommes dues
La cour a reconnu que certaines sommes réclamées par le bailleur étaient injustifiées et a ajusté le montant de la provision à payer par M. [K].
Autre
Restitution du dépôt de garantie
La cour n'a pas statué sur cette demande dans l'arrêt, la considérant comme une question distincte.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 13 sept. 2024, n° 24/00960
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/00960
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 3 novembre 2023, N° 23/03435
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 septembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MOISANCharlotte ESCLASSEMarie GITTON
Cabinet(s) :	BAECHLIN MOISAN ASSOCIES
Parties :	Société NOVAPIERRE RESIDENTIEL

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00960 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXNN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de TJ PARIS – RG n° 23/03435

APPELANT

M. [I] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Marie GITTON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Société NOVAPIERRE RESIDENTIEL

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0490

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 juin 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat du 24 septembre 2014, la société Novapierre résidentiel, anciennement dénommée Pierre 48, a consenti à M. [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte du 26 décembre 2022, la société Novapierre résidentiel a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de la somme en principal de 7.502,34 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 20 décembre 2022.

Par acte du 6 avril 2023, la société Novapierre résidentiel a assigné M. [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion du locataire et condamnation de celui-ci au paiement d’une provision de 6.998,53 euros au titre des loyers impayés.

Par ordonnance réputée contradictoire du 3 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 février 2023 et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

ordonné l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique, de M. [K] et de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code ;

condamné M. [K] à payer à la société Novapierre résidentiel une provision de 5.002,34 euros à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges au 11 septembre 2023 (septembre 2023 inclus) ;

fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par M. [K] à compter de la résiliation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et condamné celui-ci à payer à la société Novapierre résidentiel cette indemnité à compter du 27 février 2023, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;

condamné M. [K] à payer la somme de 800 euros à la société Novapierre résidentiel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 décembre 2022.

Par déclaration du 26 décembre 2023, M. [K] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 février 2024, il demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire mentionnée au bail ;

rejeter la demande d’expulsion présentée par la société Novapierre résidentiel ;

rejeter la demande de transport et séquestration des meubles et objets mobiliers situés dans le logement ;

rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 6.998,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

rejeter la demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire ;

rejeter la demande au titre des frais irrépétibles ;

débouter l’intimée de toutes ses demandes ;

juger les demande de la société Novapierre résidentiel infondées ;

le juger bien fondé à obtenir la restitution du dépôt de garantie ;

condamner la société Novapierre résidentiel à lui payer la somme de 2.050 euros et à tout le moins juger qu’elle viendra en déduction des sommes dues ;

condamner la société Novapierre résidentiel à lui rembourser la somme de 951,58 euros au titre de la créance de charges, et à tout le moins juger qu’elle viendra en déduction des sommes dues ;

condamner la société Novapierre résidentiel à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Novapierre Résidentiel, à qui la déclaration d’appel a été notifiée le 30 janvier 2024 et les conclusions de l’appelant le 29 février 2024, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024.

SUR CE, LA COUR,

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 7.502,34 euros a été signifié par la société Novapierre résidentiel à M. [K] le 26 décembre 2022.

Celui-ci soutient avoir immédiatement réglé les causes du commandement mais, s’il justifie avoir effectué des paiements de 4.830 et 2.500 euros les 1er et 2 janvier 2023, ces sommes n’apuraient pas totalement les causes du commandement puisqu’un solde de 172,34 euros (7.502,34 – 7.330) subsistait.

En conséquence, le premier juge a, à bon droit, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 février 2023 et condamné celui-ci au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

Cependant, M. [K] a donné congé à son bailleur le 18 août 2023, ce dont ce dernier a pris acte le 5 septembre suivant, et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 22 septembre 2023.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a prononcé l’expulsion de M. [K], celui-ci ayant quitté les lieux.

Sur les sommes restant dues par le locataire

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [K] conteste les sommes mises à sa charge par l’ordonnance entreprise aux motifs qu’il avait effectué des règlements non pris en considération et que le dépôt de garantie n’a pas été déduit.

Il critique également les sommes réclamées par le bailleur dans son dernier décompte du 19 décembre 2023 au motif que celles-ci correspondent à des frais de nettoyage indus ainsi qu’à des charges et taxes indues ou déjà réglées.

Le dernier décompte établi par le bailleur le 19 décembre 2023, produit par l’appelant, fait apparaître un solde de 5.064,01 euros, après déduction du dépôt de garantie et des versements effectués par le locataire.

Il doit toutefois être déduit de ce montant les sommes suivantes, non justifiées ou indues :

— les frais de nettoyage de 450 euros dont il n’est pas justifié par le bailleur et dont la nécessité n’est pas démontrée au regard des photographies jointes à l’état des lieux de sortie, qui attestent du bon état de propreté du logement lors du départ du locataire ;

— des retenues sur charges de 409,99 euros pour les années 2021, 2022 et 2023, alors que des provisions avaient été versées par le locataire et qu’il ressort des régularisations établies par le bailleur le 15 janvier 2024 que celui-ci est bénéficiaire d’avoirs à hauteur de 779,51 euros pour l’année 2021 et 172,07 euros pour l’année 2022 (pièces n° 11.1 et 11.2) ;

— des appels au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020 à 2022, à hauteur de la somme de 1.035,19 euros, sans aucun justificatif à l’appui ;

— une somme de 800 euros correspondant à la condamnation prononcée par le premier juge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et qui n’entre pas dans le décompte locatif.

Au vu de ces éléments, le solde de loyers, charges et indemnités d’occupation dus par M. [K] s’élève à la somme de 2.368,83 euros (5.064,01 euros – (450 + 409,99 + 1.035,19 +800)), montant dont il convient encore de déduire les avoirs de 779,51 et 172,07 euros au titre des trop-payés de charges.

La créance non sérieusement contestable de l’intimée s’élève donc à la somme de 1.417,25 euros (2.368,83 – (779,51 + 172,07)), au paiement de laquelle M. [K] sera condamné à titre provisionnel.

L’ordonnance sera en conséquence infirmée sur le montant de la provision allouée au bailleur.

Sur les frais et dépens

M. [K] demande l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, faisant valoir que le maintien de la procédure était inutile à l’audience du 13 septembre 2023 puisqu’il avait donné congé et qu’une issue amiable était envisagée, raison pour laquelle il ne s’était pas présenté à l’audience.

Mais l’assignation n’était pas dépourvue d’objet en avril 2023 au regard de l’arriéré locatif et, à l’audience du 13 septembre 2023 devant le premier juge, M. [K] restait redevable d’une somme de 5.002,34 euros et n’avait pas encore quitté les lieux, ce qui justifiait le maintien des demandes du bailleur.

C’est donc par une juste appréciation des faits de l’espèce que le premier juge a condamné le locataire aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, son appel était fondé dès lors que les sommes réclamées par le bailleur dans son dernier décompte locatif étaient excessives et pour partie injustifiées. Le bailleur sera donc tenu aux dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre, celui-ci restant créancier du locataire.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

ordonné l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique, de M. [K] et de tous occupants de son chef et dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [K] à payer à la société Novapierre résidentiel une provision de 5.002,34 euros à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion, M. [K] ayant quitté les lieux le 22 septembre 2023 ;

Condamne M. [K] à payer à la société Novapierre résidentiel une provision de 1.417,25 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 janvier 2024, après déduction des avoirs établis à cette date ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne la société Novapierre résidentiel aux dépens d’appel ;

Rejette la demande formée par M. [K] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT