Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08820 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNJE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Avril 2024 -Juge de la mise en état de PARIS-18ème Ch – 2ème Section – RG n° 22/13164

APPELANT

Me [U] [R] ès qualités de mandataire liquidateur de la succession de Monsieur [T] [M] [W] selon jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 15 février 2018

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

INTIMÉE

Mme [X] [J] VEUVE [L]

Née le 28 novembre 1974 à [Localité 4] (UKRAINE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Nicolas DEFIEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C0230

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 septembre 1991, M. [M] [W] et Mme [Y] [K] son épouse, ont donné à bail professionnel à leur fils M. [T] [W] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], à effet du 1er avril 1991 et ce, pour l’exploitation d’un cabinet généalogique, pour une durée de six ans avec tacite reconduction, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 180.000 francs soit 27.441 euros.

Par avenants du 20 octobre 1996 et 15 juin 2000, signés en présence de Mme [S] [W], s’ur de M. [T] [W], Mme [Y] [K], veuve de M. [M] [W], décédé le 16 septembre 1993, et M. [T] [W] sont convenus de reduire le montant du loyer en raison de difficultés économiques rencontrées par le locataire.

Mme [K] étant décédée le 10 mai 2005, des opérations de compte, liquidation et partage de la succession ont été ordonnées par diverses décisions judiciaires puis, par jugement du 28 avril 2014, signifié le 11 juin 2014 à M. [T] [W], le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a prononcé l’adjudication du bien immobilier au profit de M. [D] [L] et de Mme [X] [J] son épouse (lot 152).

Par acte d’huissier de justice du 18 juin 2014, M. et Mme [L] ont fait signifier à M. [T] [W] un congé à effet du 31 mars 2015 ; par acte d’huissier de justice du 10 septembre 2015, ils lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 111.034,99 euros.

Par jugement du 1er octobre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de M. [T] [W].

Le 18 novembre 2015, M. et Mme [L] ont déclaré leur créance à titre privilégié auprès du mandataire judiciaire à hauteur de la somme précitée pour la période antérieure au jugement d’ouverture, outre la somme de 13.402,94 euros pour la période postérieure au jugement d’ouverture.

Le 1er mars 2017, M. [D] [L] est décédé; Mme [X] [J] veuve de M. [L] est devenue seule propriétaire du lot 152.

Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris du 15 février 2018, M. [U] [R] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire de la liquidation de M. [T] [W].

Par ordonnance du 3 avril 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, a déclaré M. [T] [W] occupant sans droit ni titre par l’effet du congé du 15 mars 2015, ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [T] [W] a libéré les locaux le 10 octobre 2018.

Il est décédé le 18 avril 2019, laissant pour lui succéder la Société nationale de sauvetage en mer.

Par acte du 27 octobre 2022, M. [U] [R], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la succession de M. [T] [W] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [X] [J] veuve [L] notamment aux fins de :

— nullité du bail du 18 septembre 1991, de ses avenants et de tous les actes pris sur leur fondement, invoquant la réglementation d’ordre public issu de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— fixer l’indemnité d’occupation et ordonner la compensation des sommes dues réciproquement.

— condamner la défenderesse à payer la somme de 1.017.728 euros avec intérêts.

Mme [X] [J] veuve [L] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir déclarer irrecevable, comme étant prescrite, l’action en nullité du bail.

Par ordonnance contradictoire du 22 avril 2024 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

DÉCLARÉ irrecevable l’action en nullité du bail du 18 septembre 1991 formée par Maître [U] [R] en qualité de mandataire liquidateur de la succession de Monsieur [T] [W],

CONDAMNÉ Maître [U] [R] en qualité de mandataire liquidateur de la succession de Monsieur [T] [W] à verser à Madame [X] [J] veuve [L] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTÉ Maître [U] [R] en qualité de mandataire liquidateur de la succession de Monsieur [T] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ Maître [U] [R] en qualité de mandataire liquidateur de la succession de Monsieur [T] [W] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 7 mai 2024 par M. [R], ès qualités;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 13 septembre 2024 par lesquelles M. [R], ès qualités demande à la cour de :

' INFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 avril 2024,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

' PRONONCER la recevabilité de la demande d’annulation du bail du 18 septembre 1991 conclu entre les époux [W] et [T] [M] [W] introduite par Me [U] [R], ès qualité pour être imprescriptible sur le fondement de l’article L 631-7 et L 631-7-1 du code de construction et de l’habitation

A titre subsidiaire,

' PRONONCER la recevabilité de la demande d’annulation du bail du 18 septembre 1991 conclu entre les époux [W] et [T] [M] [W] introduite par Me [U] [R], ès qualité délivrée à titre d’exception au commandement afin de saisie-vente du 9 août 2018 sur le fondement de l’article 1185 du code civil

' DÉBOUTER [X] [J] de sa demande d’irrecevabilité portant sur l’action en nullité de Me [U] [R], ès qualité, de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions

' CONDAMNER [X] [J] à payer à Me [U] [R], ès qualité, la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 septembre 2024 au terme desquelles Mme [L] demande à la cour de :

CONFIRMER l’ordonnance du 22 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

ET, Y AJOUTANT :

CONDAMNER Me [R] es qualité au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Me [R] es qualité aux entiers dépens d’appel ;

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et à l’ordonnance déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [R], ès qualités, demande à la cour d’appel d’infirmer l’ordonnance entreprise et fait valoir que :

— l’action en nullité du bail litigieux est imprescriptible, comme relevant d’une nullité absolue d’ordre public et non de l’article 2224 du code civil contrairement à ce qu’a retenu le premier juge ; il soutient en effet que cet article ne s’applique pas dans le contexte d’un changement d’usage des locaux sans autorisation administrative au regard de l’article L. 637-1 du code de la construction et de l’habitation ; il estime que l’article L. 631-7-1 du même code écarte la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil, qu’un bail professionnel conclu en violation des dispositions du code de la construction et de l’habitation méconnaît le droit de l’urbanisme qui réglemente l’intérêt général et est à ce titre d’ordre public et constitue une infraction ; il en déduit qu’ainsi l’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation ne s’acquiert pas par prescription et que l’illicéité de l’usage demeure malgré l’écoulement du temps ;

— subsidiairement il convient de considérer que « son assignation est une exception de nullité » qu’il oppose au commandement aux fins de saisie vente de la bailleresse du 9 août 2018, cette exception étant perpétuelle (art 1185 du code civil) ; il se prévaut du fait que « Le contrat de bail n’a pas été exécuté au sens de l’article 1179 du code civil à défaut de conformité avec les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation » et que cette exception est un moyen de défense pouvant être soulevé contre tous les actes d’exécution intervenus sur le fondement du bail.

Mme [L] demande la confirmation de l’ordonnance entreprise, estimant que l’action en nullité absolue du contrat est prescrite depuis le 19 juin 2013 par application des articles 2222 et 2224 du code civil :

— elle conteste l’imprescriptibilité invoquée, conteste l’interprétation alléguée de la teneur et de la portée de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et l’habitation; elle fait valoir que l’action en nullité d’un bail n’est pas une action réelle immobilière mais unel action personnelle. Elle ajoute qu’à suivre le raisonnement de M. [R] " dans 100 ans ou 1000 ans, il serait toujours possible aux ayants-droits d’un locataire, et les ayants-droits des ayants-droits, sans limite de durée, d’agir en nullité d’un contrat ancien de plusieurs dizaines voire centaines d’années pour réclamer à l’actuel et heureux propriétaire du bien, lui-même ayant- droit du propriétaire de l’époque, le remboursement de tous les loyers versés par leur aïeul ! '"

— elle rappelle que l’exception de nullité ne peut être invoquée que par le défendeur à l’instance et non par le demandeur, estime que le bail a été exécuté, sinon l’intéressé ne demanderait pas le remboursement d’un million d’euros de loyers.

En application de l’article L. 631-7 du code de la construction de l’habitation, dans certaines communes, notamment [Localité 5], le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable ; un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Le caractère d’ordre public de ces dispositions a été consacré tant par la jurisprudence de la Cour de cassation que par celle du Conseil d’Etat.

Sont nuls de plein droit, d’une nullité absolue, tous accords ou conventions conclus en violation de cet article et notamment le bail consenti sur des locaux d’habitation, affectés à usage professionnel ou commercial sans autorisation administrative (3e Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-17.946, Bull. 2017, III, n° 81).

L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment que « L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil ».

Aux termes de ce dernier article : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Il en résulte que le législateur entend exclure toute possibilité d’acquisition de l’usage d’habitation non autorisé par le biais d’une prescription trentenaire.

Pour autant, il ne s’en déduit pas, contrairement à ce que soutient l’appelant, une imprescriptibilité de l’action en nullité du bail, alors que les dispositions légales ne le prévoient pas expressément et que cette interprétation porterait une atteinte grave à la sécurité juridique des transactions, comme le souligne pertinemment l’intimée.

En outre, l’articulation de l’ensemble des dispositions et principes ci-dessus rappelés ne se trouve pas privé de sens et d’effectivité par cette analyse, comme semble le considérer l’appelant, puisque le changement d’usage non autorisé expose également les intéressés à diverses sanctions, telle l’amende civile et des sanction pénales, et non pas seulement à la nullité du bail y contrevenant.

L’imprescriptibilité de l’action en nullité du bail reposant sur la violation de l’article précité L. 631-7 invoquée par l’appelant est donc être écartée.

S’agissant du moyen tiré de l’exception de nullité, il est certes admis que, si l’action en nullité est temporaire, l’exception de nullité est perpétuelle si elle se rapporte à un acte qui n’a reçu aucune exécution (article 1185 du code civil invoqué par l’appelant).

Ainsi, le demandeur peut se voir opposer la prescription de son action en nullité après l’expiration d’un certain délai mais le défendeur peut, au contraire, se prévaloir perpétuellement de la nullité pour en empêcher l’exécution.

Toutefois, l’exception de nullité n’est ouverte qu’à celui qui est purement et simplement défendeur et qui se contente d’opposer la nullité comme moyen de défense, sans former lui-même de prétention de ce chef ; autrement dit la règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle ne peut être invoquée qu’en tant que moyen de défense opposé à une demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé et non par la demanderesse qui agit par voie d’action (1re Civ., 14 novembre 2006, pourvoi n° 05-19.402, Bull 482), comme c’est le cas en l’espèce.

L’appelant ne saurait se prévaloir de l’exception de nullité pour contourner la prescription extinctive applicable à sa demande.

En outre, surabondamment, il ne saurait soutenir que le bail n’a reçu aucune exécution alors que précisément il demande, d’une part, la restitution de loyers et, d’autre part, la fixation d’une indemnité en contrepartie de l’occupation des lieux, et la compensation des créances.

Ce moyen sera donc également écarté.

Il convient de relever que l’appelant ne critique pas autrement ni utilement les motifs de l’ordonnance relativement au délai et au calcul de la prescription.

Le premier juge a exactement rappelé que :

— Avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, l’action en nullité d’un contrat de bail notamment fondé sur la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation était soumise à une prescription trentenaire à compter de la conclusion du contrat

Pour mémoire, avant la réforme opérée par la loi du 17 juin 2008 , il convenait de distinguer selon que la nullité était relative ou absolue ; la nullité absolue était prescrite par 30 années selon les termes de l’ancien article 2262 (dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 19 juin 2008, applicable à la date du contrat de bail litigieux (et des avenants à celui-ci)) :

« Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. » , alors que l’action en nullité relative se prescrivait par cinq ans (ancien art. 1304).

— la loi du 17 juin 2008 entrée en vigueur le 19 juin suivant a abrogé l’article 2262, le délai de prescription étant désormais fixé par l’article 2224 du code civil dans les termes suivants :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’action en nullité est désormais prescrite par 5 ans quelle que soit la nature de la nullité : si la loi du 17 juin 2008 donne désormais, à l’article 1179, un critère de distinction entre la nullité absolue (« lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général ») et la nullité relative ( « lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé »), elle en a néanmoins unifié le régime de prescription.

— l’article 2222 , alinéa 2 dispose qu’ « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle (…) », soit, pour les contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, un délai expirant le 19 juin 2013, « (…) sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. ».

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le juge de la mise en état, et que la cour adopte, que celui-ci a retenu que :

— le bail litigieux a été conclu le 18 septembre 1991 ; qu’au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription de 30 ans n’était pas expiré et le nouveau délai de prescription fixée à l’article 2224 du code civil s’est donc appliqué, la durée totale ne devant pas excéder la durée prévue par la loi antérieure ;

— si le point de départ de la prescription trentenaire était la date de conclusion du contrat, le nouvel article 2224 a permis de reporter le point de départ de la prescription quinquennale à la date à laquelle le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

— M. [T] [W] connaissait ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action en nullité du bail depuis le 17 mai 2005, date à laquelle il s’est trouvé propriétaire, en indivision avec sa s’ur des locaux loués (il était donc alors à la fois bailleur et locataire) ;

et en a déduit que l’action en nullité du bail est en l’espèce prescrite depuis le 19 juin 2013 et donc irrecevable.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à Mme [L] une indemnité de procédure de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, l’ordonnance entreprise,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [U] [R], ès qualités, à payer à Mme [X] [J] veuve [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [R], ès qualités aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président