Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 26 novembre 2024, n° 24/05349

TJ Paris 2 février 2024

CA Paris
Infirmation 26 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Prorogation du contrat de bail
La cour a constaté que le bail a été prorogé par le bailleur, rendant ainsi le congé délivré sans effet.
Accepté
Absence de justification du congé
La cour a jugé que le congé délivré ne respectait pas les conditions posées par la loi, entraînant le déboutement de la SAS VPF.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a décidé que la SAS VPF supportera la charge des dépens d'appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang ont interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui avait constaté l'expiration de leur bail et ordonné leur expulsion. La cour d'appel a examiné la validité du congé délivré par la SAS VPF, constatant qu'il ne respectait pas les conditions de la loi du 6 juillet 1989. Elle a également pris en compte des lettres du bailleur indiquant une prorogation du bail jusqu'au 15 avril 2026, ce qui a annulé les effets du congé. En conséquence, la cour d'appel a infirmé le jugement de première instance, débouté la SAS VPF de toutes ses demandes et a condamné cette dernière aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 26 nov. 2024, n° 24/05349
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/05349
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 2 février 2024, N° 22/05305
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie FIEHLSandra OHANAJonathan THISSIER LEVY
Cabinet(s) :	CABINET R-D MARCEAU
Parties :	S.A.S. BANG, S.A.S. APPLES & BOURBONS c/ S.A.S. SOCIÉTÉ VPF

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05349 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDYH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/05305

APPELANTES

S.A.S. APPLES & BOURBONS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 827 720 517

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.S. BANG

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 841 217 938

[Adresse 1]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant, M^e Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1723

INTIMÉE

S.A.S. SOCIÉTÉ VPF

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 484 212 055

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er juillet 2017, la SCI Chinaville a donné en location à la SAS Apples & Bourbons un bien à usage professionnel sur des locaux type loft d’une surface de 115 mètres carrés, situés [Adresse 1], 1er étage, escalier B, fond de cour à [Localité 2], pour une durée de 6 ans à compter du 8 juillet 2017 et pour l’exercice de l’activité professionnelle de la société locataire, à savoir agence de marketing.

Il est expressément précisé dans le bail qu’un usage mixte du local est autorisé.

Par acte authentique du 15 avril 2020, l’immeuble du [Adresse 1] a été acheté par la SAS VPF venant aux droits de la SCI Chinaville.

Le Kbis de la SAS Bang! Est la domicilie dans les lieux.

Les 18 et 20 mai 2022, la SAS VPF a délivré un congé à la SAS Apples & Bourbons pour le 7 juillet 2023.

Saisi par la SAS VPF par actes d’huissier de justice délivré les 22 et 23 mars 2021, par jugement contradictoire rendu le 2 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que les conditions de délivrance à la SAS Apples & Bourbons d’un congé relatif au bail conclu le 1er juillet 2017 et concernant l’appartement à usage mixte professionnel et d’habitation situé [Adresse 1], fond de cour à [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 7 juillet 2023 ;

— débouté la SAS Apples & Bourbons de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— ordonné en conséquence à la SAS Apples & Bourbons et à la SAS Bang de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS VPF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné in solidum la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang à verser à la SAS VPF une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— débouté la SAS VPF de sa demande de dommages et intérêts de 10 000 euros ;

— débouté la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang de leur demande au titre du préjudice moral ;

— débouté la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné in solidum la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang à verser à la SAS VPF une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 25 mars 2024, la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang ont interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il déboute la SAS VPF de sa demande de dommages et intérêts de 10 000 euros.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 5 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et biens fondées en leur appel ;

y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Paris le 2 février 2024 en ce qu’il :

— constate que les conditions de délivrance à la SAS Apples & Bourbons d’un congé relatif au bail conclu le 1er juillet 2017 et concernant l’appartement à usage mixte professionnel et d’habitation situé [Adresse 1], fond de cour à [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 7 juillet 2023 ;

— déboute la SAS Apples & Bourbons de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— leur ordonne en conséquence de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour elles d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS VPF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— les condamne in solidum à verser à la SAS VPF une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— les déboute de leur demande au titre du préjudice moral ;

— les déboute de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

— rejette le surplus des demandes ;

— les condamne in solidum à verser à la SAS VPF une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamne in solidum aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Paris le 2 février 2024 en ce qu’il :

— déboute la SAS VPF de sa demande de dommages et intérêts de 10 000 euros ;

et, statuant à nouveau,

— juger nul le congé délivré à la SAS Apples & Bourbons les 18 et 20 mai ;

— constater que le bail litigieux a été renouvelé jusqu’au 15 avril 2026 ;

— débouter la SAS VPF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire,

— accorder un délai de six mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, à la SAS Apples & Bourbons pour se mettre en conformité avec les obligations mises à sa charge ;

à titre infiniment subsidiaire,

— octroyer des délais d’expulsion, à hauteur de 36 mois, à la SAS Apples & Bourbons et tout occupant de son chef pour permettre son relogement dans des conditions normales ;

en tout état de cause,

— condamner la SAS VPF à payer la somme de 20 000 euros à la SAS Apples & Bourbons en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la SAS VPF à payer la somme de 12 000 euros à la SAS Apples & Bourbons à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la SAS VPF à une amende pénale en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner la SAS VPF à leur payer la somme de 12 000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SAS VPF demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— déboute la SAS Apples & Bourbons de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— ordonne en conséquence à la SAS Apples & Bourbons et à la SAS Bang de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— à défaut ordonne leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

— déboute la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang de leur demande au titre du préjudice moral, de leur demande dommages-intérêts au titre de la procédure abusive, et de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamne in solidum la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— infirmer le jugement en ce qu’il condamne in solidum la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi ;

et statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au triple du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, charges et taxes en sus, à compter du 7 juillet 2023 et jusqu’à la libération des lieux le 23 août 2024 ;

— débouter la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang de toutes leurs demandes ;

à titre infiniment subsidiaire,

si par extraordinaire la cour ne confirmait pas le jugement en ce qu’il a jugé valable le congé,

— prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la SAS Apples & Bourbons pour défaut d’occupation des locaux loués par la locataire en titre et mise à disposition au profit d’un tiers sans autorisation de la bailleresse ;

— condamner in solidum la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Valérie Fiehl, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le 4 avril 2024, les appelantes ont vu leur requête visant à être autorisées à assigner à jour fixe rejetée.

Par un jugement rendu le 9 juillet 2024, le juge de l’exécution a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux de la SAS Apples & Bourbons et la SAS Bang, les a condamnées in solidum aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté leurs demandes sur ce fondement, les a condamnées à une amende civile de 3 000 euros, rappelant que la décision était exécutoire à titre provisoire.

L’état des lieux de sortie a été établi le 23 août 2024 à la suite du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que la cour d’appel de Paris qui par arrêt rendu le 24 mars 2022, a jugé que le bail était à usage mixte, professionnel et d’habitation, et a constaté la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, n’a pour autant pas statué définitivement sur l’application de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant que le congé délivré le 7 juillet 2023 par la SAS VPF à la SAS Apples & Bourbons ne respecte pas les conditions posées par la loi du 6 juillet 1989. Il ne résulte d’ailleurs pas du bail qu’il lui est soumis. Ce congé délivré par acte d’huissier de justice les 18 et 20 mai 2023 à effet au 7 juillet 2023 est conforme aux conditions posées par le bail en page 4 signé le 1er juillet 2017 pour une durée de 6 ans à effet du 8 juillet 2017.

Cependant avant d’examiner si ce congé est régulier au regard de la loi applicable, ce qu’a admis le juge initialement saisi, ou même de trancher la question subsidiaire de la résiliation du bail par la faute alléguée par l’intimée du preneur, la cour observe que deux lettres à l’entête de la société VPF, datées des 15 et 26 février 2024 sont produites par la locataire en pièces 26 et 27. Elles sont rédigées dans les termes qui suivent :

— celle datée du 15 février 2024 :

'Madame xxxXXXX

[Adresse 1]

[Localité 2]

Paris le 15 février 2024

Objet : prorogation de votre contrat de bail

Madame,

Comme vous en avez été informée par lettre en date du jeudi 6 avril 2020, la société Société VP F à acquis un immeuble situé aux [Adresse 1], le 15 avril 2020.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, la société VPF s’est engagée irrévocablement dans l’acte de vente en date du 15 avril 2020, à proroger le contrat de bail à usage d’habitation, dont vous bénéficiez pour une durée de six ans, à compter de cet acte, soit le 15 avril 2020.

Votre contrat de bail viendra donc à expiration à la date du 15 avril 2026. Un congé vous sera envoyé compte tenu de l’importance des travaux à réaliser dans l’immeuble.

Si vous le souhaitez nous pouvons établir un avenant pour constater cette prorogation. Je vous remercie alors de vous rapprocher de notre gestionnaire, la société Roland Gosselin dans ce but'.

(Suivi de la formule de politesse)

— celle datée du 26 février 2024

'[Adresse 1]

locataire : société Apples & Bourbons

(…)

Société Apples & Bourbons

[Adresse 1]

[Localité 2]

Paris le 26/02/2024

Objet : courrier, recommandé

Mesdames, Messieurs,

Vous trouverez ci-joint le courrier de votre bailleur concernant la prorogation de votre contrat de bail. Restant à votre entière disposition pour tout complément d’information'.

(Suivi de la formule de politesse)

Si seule celle du 26 février 2024 est explicitement adressée à la locataire, la SAS Apples & Bourbons, elle est aussi explicite quant au renvoi qui y est fait à la précédente. Elle indique aussi la prorogation du contrat de bail. Celle du 15 février est plus détaillée quant aux conditions de cette prorogation : 'Votre contrat de bail viendra donc à expiration à la date du 15 avril 2026. Un congé vous sera envoyé compte tenu de l’importance des travaux à réaliser dans l’immeuble.'. Peu importe dans ces conditions que la lettre du 15 octobre 2024 ne soit pas adressée strictement à la SAS Apples & Bourbons, l’adresse au surplus du [Adresse 1], étant celle des locaux litigieux, sans confusion possible.

Le bailleur ne s’explique pas autrement sur cette prorogation du contrat de bail qu’en avouant une erreur matérielle, ce qui ne peut suffire au regard du caractère extrêmement précis des termes employés dans les lettres adressées à la locataire.

La cour est amenée à prendre en considération cette évolution du litige ; cette prorogation du bail au 15 avril 2026 ainsi déclarée par le bailleur postérieurement à la délivrance du congé litigieux et à sa demande de résiliation judiciaire par la faute du preneur fondée principalement sur le Kbis de la société Bang daté du 21 février 2021 qu’il produit en pièce 4, met à néant leurs effets potentiels.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions et le bailleur sera débouté de toutes ses demandes.

La SAS Apples & Bourbons qui n’apporte pas de preuve d’avoir fait état de cette prorogation du bail avant la présente procédure d’appel, qui visiblement notamment ne l’a pas produite devant le juge de l’exécution, ne caractérise pas la faute du bailleur et verra ses demandes de dommages et intérêts rejetées.

La cour d’appel apprécie la situation au jour de sa décision. Au regard de son revirement sur la prorogation du bail, partie finalement perdante, la société VPF sera condamnée aux dépens de première instance, par infirmation du jugement, et d’appel. L’équité commande d’infirmer également ce qui a été jugé sur les frais irrépétibles par le juge initialement saisi.

L’équité ne commande cependant pas davantage de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des appelantes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 2 février 2024 en ses chefs critiqués,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la Société VPF de ses demandes,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la Société VPF supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,