Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° 13 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06745 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHOZ

Décision déférée à la cour : ordonnance du 19 mars 2024 – président du TJ de [Localité 11] – RG n°23/57058

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS DM GESTION, RCS de [Localité 11] n°750133373, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442

INTIMÉE

S.A.S. ETUDE FINZI, RCS de [Localité 11] n°389352659, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Le 11 août 2020, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 8] [Localité 1] a décidé de remplacer son précédent syndic, la société Etude Finzi, par la société DM gestion.

Le 22 septembre 2020, l’ancien syndic a remis différents documents au nouveau syndic.

Après les avoir sollicités par plusieurs courriers de mise en demeure restés vains, par acte du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Etude Finzi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :

principalement, voir condamner l’Etude Finzi à lui remettre sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard :

le grand livre de chaque exercice comptable de 2012 à 2018 compris,

la balance des comptes de chaque exercice comptable de 2012 à 2018 compris,

les appels de fonds et comptes de répartition individuels des copropriétaires de chaque exercice de 2012 au 22 septembre 2020,

les dossiers factures de 2012, 2014 à 2015,

la liste des dépenses 2014 à 2020,

le registre des procès-verbaux des assemblées générales,

le dossier assurance de l’immeuble,

subsidiairement condamner la société Etude Finzi à lui payer 3 902,51 euros à titre de provision,

condamner la société Etude Finzi à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 19 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de transmission sous astreinte et de provision ;

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société DM Gestion aux dépens de l’instance ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 4 avril 2024, le syndicat de copropriétaires a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé du 19 mars 2024 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau, de

principalement, condamner la société Etude Finzi à lui remettre :

le grand livre de chaque exercice comptable de 2012 à 2018 compris,

la balance des comptes de chaque exercice comptable de 2012 à 2018 compris,

les appels de fonds et comptes de répartition individuels des copropriétaires de chaque exercice, de 2012 au 22 septembre 2020,

les dossiers factures de 2012, 2014 à 2015,

la liste des dépenses 2014 à 2020,

le registre des procès-verbaux des assemblées générales,

le dossier assurance de l’immeuble,

et ce sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

à titre subsidiaire, condamner la société Etude Finzi à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 3 902,51 euros,

en tout état de cause, débouter la société Etude Finzi de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Etude Finzi à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Etude Finzi aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 novembre 2024, la société Etude Finzi demande à la cour de :

juger le syndicat des copropriétaires mal fondé dans son appel et dans toutes ses demandes, fins et conclusions,

juger la société Etude Finzi bien fondée dans toutes ses demandes,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 19 mars 2024 (RG 23/57058), par le président du tribunal judiciaire de Paris,

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de transmission de pièces, 'qui plus est sous astreinte astronomique et injustifiée de 500 euros par jour de retard et sans limitation de durée', la société Etude Finzi ayant transmis de longue date toutes les pièces en sa possession et n’étant plus en possession d’aucune autre pièce,

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, en réalité subsidiaire, et non cumulative, de condamnation de la société Etude Finzi à lui payer la somme provisionnelle de 3 902,51 euros, l’obligation invoquée étant sérieusement contestable, à ce stade de la procédure en recouvrement de charges engagée par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris,

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Etude Finzi, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la demande de transmission de documents

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, dans sa version applicable à l’espèce, issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, que : 'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.'

Au cas présent, au visa de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic intimé ne saurait se prévaloir du fait qu’il n’est pas en possession des documents alors qu’il a la charge de les conserver et de les transmettre et qu’il ne démontre aucunement qu’il n’a pas les pièces demandées.

Le syndic intimé soutient pour sa part qu’il a d’ores et déjà transmis de nombreux documents sans que le nouveau syndic ne lui en réclame d’autres pendant plusieurs années. Il ajoute que n’ayant plus d’activité propre, il n’est plus en possession des documents demandés.

Or, les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont destinées qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’ont pas pour objet de contraindre ce dernier à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, peu important qu’il soit tenu de les conserver.

Par ailleurs, si, comme le souligne l’appelant, il incombe au syndic sortant d’établir qu’il a communiqué à l’entrant les documents demandés, il ne saurait être exigé de ce dernier qu’il apporte la preuve qu’il n’est pas en possession des documents litigieux s’agissant d’une preuve négative.

Au surplus, les dispositions susmentionnées ne prévoient qu’une transmission au syndic et non au syndicat des copropriétaires fût-il représenté par ce dernier.

Il convient dès lors de rejeter la demande du syndicat tendant à la remise de ces pièces et de confirmer la décision entreprise de ce chef.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel i1 est arrive à le réparer.

Au visa de ces dispositions, l’appelant conclut à l’infirmation de la décision en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande provisionnelle au titre de la responsabilité du précédent syndic du fait de son manquement à son obligation de transmission.

Il soutient ainsi que celle-ci le prive de la possibilité d’obtenir la condamnation en justice d’un copropriétaire défaillant pour les charges dues pendant le mandat de la société Etude Finzi pour lesquelles il ne dispose pas des justificatifs nécessaires.

Cependant, comme l’a retenu le premier juge, en l’absence de production d’une décision rejetant sa demande de condamnation au paiement des charges au motif que les justificatifs ne seraient pas produits, le caractère certain du préjudice allégué n’est pas avéré et le droit à indemnisation de l’appelant est sérieusement contestable.

La décision sera dès lors confirmée en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens. A hauteur d’appel, les dépens seront mis à la charge du syndicat, partie perdante avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ce dernier sera condamné au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet DM Gestion, aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet DM Gestion à payer à la société Etude Finzi la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT