RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° 73 /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/15043 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEHKY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 janvier 2021- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 18/12338

APPELANTE

S.A.R.L. FONCIERE ATHEMIS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 488 403 809

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : E0997

INTIMÉE

S.A.R.L. YEL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 511 613 531

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Romain LESUEUR, avocat au barreau de Paris, toque : A0292

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2008, M. [Y] [D], aux droits duquel est venue la société Foncière Athemis, a donné à bail en renouvellement à la société Looky, aux droits de laquelle est venue la société Yel en suite de la cession du fonds de commerce à son profit, par acte du 30 avril 2009, un local commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2007 pour se terminer le 30 juin 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 14 560 euros et à destination exclusive de « l’exploitation du commerce de coiffure ».

Par acte extrajudiciaire du 9 juin 2016, la société Foncière Athemis a délivré à la société Yel un congé à effet du 31 décembre 2016 à minuit avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 17 octobre 2018, la société Yel a assigné la société Fonciere Athemis devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir fixer à la somme de 310 000 euros l’indemnité d’éviction due par la société Foncière Athemis en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, de la voir condamner à lui payer cette somme et, subsidiairement, de voir désigner un expert avec mission d’évaluer l’indemnité d’éviction qui lui est due.

Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

écarté des débats les conclusions de la société Foncière Athemis portant la mention en rouge «signification RPVA du 21 novembre 2019» suivie de l’indication «Audience de mise en état du 4 décembre 2019 à 11h00»,

dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 9 juin 2016 par la société Foncière Athemis à la société Yel a mis fin à compter du 31 décembre 2016 à minuit au bail du 9 octobre 2008 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] et ouvert droit à la société Yel à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci,

déclaré irrecevables pour être prescrites les demandes de la société Fonciere Athemis en fixation de l’indemnité d’occupation et en désignation d’un expert chargé d’en estimer le montant,

donné acte à la société Yel de ce qu’elle offre de payer une indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2017, égale au loyer du bail échu, soit à la somme de 4243,23 euros HT/HC par trimestre,

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard désigné en qualité d’expert : [W] [V] avec la mission usuelle pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 31 juillet 2021, la société Foncière Athemis a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables pour être prescrites les demandes de la société Fonciere Athemis en fixation de l’indemnité d’occupation et en désignation d’un expert chargé d’en estimer le montant.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 29 octobre 2021, la société Foncière Athemis, appelante, demande à la Cour de :

infirmer la décision déférée à la Cour en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation de la société Foncière Athemis et rejeté la demande d’expertise judiciaire à cet égard ;

Et statuant à nouveau :

fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Yel à compter de la date d’effet du congé, à la somme de 5.000,00 ' HT/HC mensuelle ;

condamner la société Yel au paiement de cette somme jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ;

Subsidiairement,

dire que l’Expert Judiciaire devra fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Yel ;

En tout état de cause,

condamner la société Yel à payer à la société Fonciere Athemis la somme de 3.000,00 ' au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

condamner la société Yel aux dépens de l’appel.

Par conclusions déposées le 17 décembre 2021, la société Yel, intimée, demande à la Cour de :

recevoir la société Yel en ses demandes fins et conclusions, et y faisant droit,

rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Fonciere Athemis,

Par conséquent, à titre principal,

confirmer les dispositions dont appel du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 janvier 2021,

Subsidiairement,

dire que l’Expert judiciaire devra déterminer le montant de l’indemnité d’occupation et que cet élargissement de mission sera aux frais avancés de la société Fonciere Athemis.

En tout état de cause,

condamner la société Fonciere Athemis à payer à la société Yel la somme de 3.500 'uros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Fonciere Athemis en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Romain Lesueur, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Il ressort des articles 2233 et suivants du code civil que la prescription ne court ni à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition jusqu’à ce que cette condition arrive, ni à l’égard de celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

Ainsi que l’expose le jugement déféré, il résulte des dispositions combinées des articles L. 145-9, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce que la prescription biennale prévue par ce dernier texte pour les actions exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au statut des baux commerciaux commence à courir à compter de la date d’effet du congé avec refus de renouvellement pour l’action en paiement de l’indemnité d’occupation prévue par le deuxième de ces textes. Ce délai ne peut être suspendu en application des textes précités du code civil que si le droit au paiement d’une indemnité d’éviction avec droit au maintien dans les lieux est contesté, auquel cas la prescription ne commence à courir que du jour où est définitivement consacré en son principe le droit du locataire à une indemnité d’éviction.

La société Foncière Athemis soutient que les dispositions ci-dessus, dont il résulte que le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation dont l’action en fixation est enfermée dans un délai de prescription biennale faute de quoi le montant de l’indemnité d’occupation est fixé par référence au dernier loyer contractuel, violeraient les dispositions de l’article 1 du Protocole n° 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme selon lequel toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens.

Cet article dispose également en son deuxième paragraphe que les dispositions du premier paragraphe « ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ».

L’obligation de payer une indemnité d’éviction instituée par l’article L. 145-28 du code de commerce ne porte pas une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi d’indemnisation du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce causée au locataire du fait du refus de renouvellement, tout en maintenant au bailleur ses droits de propriétaire de mettre fin au bail, de vendre son bien ou d’en percevoir les loyers.

L’affirmation selon laquelle le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction exposerait le propriétaire, qui en est débiteur, à une incertitude déraisonnable n’est pas démontrée puisqu’à défaut d’accord, l’indemnité d’éviction est fixée judiciairement.

L’application de l’indemnité d’occupation de droit commun n’implique pas que le bailleur soit privé d’un loyer raisonnable en contrepartie de son bien puisque cette indemnité d’occupation est établie en fonction du loyer fixé contractuellement par les parties, lequel a pu faire l’objet d’une révision conformément aux dispositions légales, de sorte qu’elle ne caractérise pas une atteinte au droit de propriété.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les dispositions susvisées du code du commerce qui permettent de réaliser un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de la personne ne sont pas contraires aux dispositions de l’article 1 du Protocole n° 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme et qu’elles devront recevoir application.

Le jugement déféré a relevé à juste titre et par une motivation détaillée à laquelle il convient de renvoyer, que la société Foncière Athemis n’ayant pas contesté le droit de la société Yel au paiement d’une indemnité d’éviction impliquant droit au maintien dans les lieux, elle devait former sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire dans le délai de deux ans de la date d’effet du congé expirant le 1er janvier 2019 et qu’en conséquence sa demande formée par conclusions notifiées seulement le 2 avril 2019, alors que la prescription était acquise, est irrecevable comme prescrite de même que la demande en désignation d’un expert judiciaire pour déterminer cette indemnité.

Il convient de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions y comprise celles relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l’exécution provisoire.

La société Foncière Athemis qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la société Yel une somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 18/12338),

Condamne la société Foncière Athemis à payer à la société Yel une somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Foncière Athemis de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Foncière Athemis aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,