Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 5 juin 2025, n° 22/11466

CA Paris
Infirmation partielle 5 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Délégation de la gérance et bonne foi
La cour a constaté que la SAS El Chapo n'était pas à jour dans le paiement des loyers et n'a pas justifié de l'assurance des locaux, confirmant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que la SAS El Chapo n'a pas respecté ses obligations de paiement et n'a pas justifié de l'assurance, rendant la demande de suspension infondée.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la clause résolutoire était acquise en raison des impayés, justifiant ainsi la demande de paiement des loyers et charges.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à des frais irrépétibles en raison de la défaillance de la SAS El Chapo dans le paiement des loyers.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 5 juin 2025, n° 22/11466
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/11466
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adel BELFALEHLucien MAKOSSO
Cabinet(s) :	SELARL MAKOSSO ORHON & FERNANDES-BENCHETRIT
Parties :	S.A.S. EL CHAPO

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

(n° 82 /2025, 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/11466 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7TM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 mai 2022-Tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre) – RG n° 22/01330

APPELANTE

S.A.S. EL CHAPO

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n°833 297 666

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Adel BELFALEH, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 441

INTIMÉES

Mme [R] [P] épouse [G]

née le 27 juin 1965 à [Localité 7] (94)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [J] [X] épouse [P]

née le 13 décembre 1938 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 370

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 1er octobre 2017 à effet au 8 février 2016, Mme [R] [G] et Mme [J] [P], en leur qualité respective de nue propriétaire et usufruitière, ont donné à bail à M. [L] [T] aux droits duquel vient la SAS El Chapo des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer principal annuel hors charges de 600 euros hors charges et hors taxes euros payable mensuellement à terme à échoir.

Le 20 décembre 2021, Mme [R] [G] et Mme [J] [P] ont fait délivrer à la SAS El Chapo un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour la somme de 3.120,36 euros en principal, outre les frais.

Par acte d’huissier en date du 9 février 2022, Mme [R] [G] et Mme [J] [P] ont fait assigner la SAS El Chapo devant le tribunal judiciaire de Créteil pour voir, notamment, constater l’acquisition à de la clause résolutoire et condamner la SAS El Chapo au paiement de la somme de 5.374,90 euros représentant les loyers et charges échus selon décompte arrêté au 1er février 2022, mois de février 2022 inclus, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus.

Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a, en substance, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 20 janvier 2022, ordonné, à défaut de départ volontaire des lieuxdans les délais fixé par le tribunal, l’expulsion de la SAS El Chapo avec toutes conséquences de de droit, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation, charges et taxes en sus, condamné la SAS El Chapo à payer à Mme [R] [G] et Mme [J] [P] la somme de 4.827,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er février 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022, à compter du 1er mars 2022 les indemnités d’occupations jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens. ;

Par déclaration du 16 juin 2022, la SAS El Chapo a interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er août 2022, la SAS El Chapo, appelante, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 mai 2022 pour son intégralité ;

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, la SAS El Chapo que la gérance de la société avait été déléguée à un membre de la famille du gérant légal qui, sans l’accord du gérant, a cessé de verser les loyers et charges au bailleur. Démontrant sa bonne foi, le gérant légal de la société El Chapo a soldé la dette locative par virement bancaire après avoir été mis au courant de la dette locative est actuellement à jour dans le paiement de ses loyers et charges. Or, il n’en a eu connaissance, ainsi que de la procédure d’expulsion qu’au jour de la signification du commandement de quitter les lieux.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 septembre 2022, Mme [R] [P], épouse [G], et Mme [J] [X], épouse [P], intimées, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

— débouter la SAS El Chapo de l’intégralité de ses prétentions ;

— condamner la SAS El Chapo au paiement de la somme de 3.500 € à Mme [R] [P] et Madame [J] [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,devant la cour d’appel ;

— condamner la SAS EL Chapo aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [R] [P] et Madame [J] [X] opposent que la SAS El Chapo reste défaillante dans le paiement des loyers, celle-ci devant encore 451,62 € à la date du 1er septembre 2022. La somme de 3.120,36 € visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2021 n’a pas été versée dans le délai d’un mois de sorte que la clause résolutoire est acquise, au demeurant, outre le reliquat de dette évoqué ci-dessus, le preneur n’a pas justifié de son attestation d’assurance locative alors que le commandement de payer en avait fait l’injonction.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur les demandes principales

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur tenu de deux obligations principales, d’user de la chose raisonnablement et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 4 du bail liant les parties prévoit que le locataire s’oblige à payer au bailleur ou à son mandataire, par mois d’avance, un loyer d’un montant hors taxes, hors charges de 605 euros par mois, le bailleur optant en outre pour la soumission du bail à la TVA.

L’article 14 dudit bail fait, en outre, obligation au preneur d’assurer et maintenir assurés, auprès d’une compagnie notoirement solvable les biens loués, les aménagements, objets mobiliers, matériel et marchandises contre l’incendie, les risques locatifs, les risques professionnels, le recours des voisins et des tiers, les dégâts des eaux, la recherche de fuites, les explosions, les bris de glace, le vandalisme, tous dommages matériels et immatériels et généralement tous les autres risques.

L’article 15 relatif à la clause résolutoire prévoit, notamment, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires au dit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution d’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Au cas d’espèce, il est constant que les bailleresses ont fait délivrer, au visa de l’article 656 du code de procédure civile, commandement de payer les loyers et charges et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire en matière commerciale.

L’appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois et allègue n’avoir eu connaissance des infractions au bail qu’au jour de la signification du jugement aux motifs que la gérance de la société avait été confiée à un membre de la famille, ce dont, au demeurant elle ne justifie pas.

S’il n’est pas contesté par les intimées que le virement opéré le 22 juin 2022 par le SAS El Chapo, d’un montant de 4.170,97 euros a bien été crédité sur le compte locataire et apparaît au décompte locatif versé aux débats, d’une part, la cour relève que le même compte est débiteur au 9 septembre 2022 de la somme de 451,62 euros de sorte que le preneur n’est pas à jour du paiement des loyers contrairement à ce qui est soutenu, d’autre part, qu’il n’a toujours pas été justifié de l’assurance des locaux pris à bail.

Il s’en déduit que c’est à bon droit que le tribunal a constaté que la clause résolutoire était acquise.

Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi que des chefs subséquents concernant l’expulsion et les meubles.

La SAS El Chapo ne faisant valoir aucun moyen concernant le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le tribunal, le jugement sera confirmé en cette disposition.

En revanche comme vu ci-dessus, compte-tenu de l’évolution du montant de la dette locative, le jugement sera infirmé de ce chef et la condamnation de la SAS El Chapo sera ramenée à la somme de 451,62 euros arrêtée au 9 septembre 2022.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositons relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la SAS El Chapo sera condamnée à payer à Mme [R] [G] et Mme [J] [P] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 13 mai 2022 sauf en ce qu’il a condamné la SAS El Chapo à payer à Mme [R] [G] et Mme [J] [P] la somme de 4.827,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er février 2022, mois de février 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS El Chapo à payer à Mme [R] [G] et Mme [J] [P] la somme de 451,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 9 septembre 2022 ;

Condamne la SAS El Chapo à payer à Mme [R] [G] et Mme [J] [P] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS El Chapo à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,