Cour d'appel de Paris, Pôle 3 chambre 1, 26 mars 2025, n° 23/18025

TGI Paris 7 septembre 2023

CA Paris
Confirmation 26 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Estimation de la valeur du bien
La cour a constaté que l'estimation de l'agence n'était pas fondée sur une visite du bien et que l'évaluation par l'agence locale était plus pertinente, justifiant le prix de 135 000 euros.
Rejeté
Action en justice dilatoire
La cour a jugé que l'appelant ne pouvait être considéré comme abusif, car il avait des raisons de croire en la validité de son recours.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner l'appelant à verser une somme pour couvrir les frais d'avocat de l'intimé.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [H] [M] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui autorisait Me [L] [T] à vendre un bien immobilier de la succession d'[Y] [R] au prix minimal de 135 000 euros. La question juridique principale était de savoir si ce prix était justifié. Le tribunal de première instance a confirmé ce prix en raison de l'absence d'autres offres et de l'état dégradé du bien. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments de M. [H] [M] et les estimations fournies, a confirmé le jugement de première instance, considérant que le prix de 135 000 euros était approprié compte tenu des circonstances. La cour a également rejeté les demandes de dommages et intérêts et a condamné M. [H] [M] aux dépens, confirmant ainsi la décision du tribunal.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 3 ch. 1, 26 mars 2025, n° 23/18025
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/18025
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 7 septembre 2023, N° 23/54161
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCELLuc RAVAZFrançois TEYTAUD
Cabinet(s) :	CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 26 MARS 2025

(n° 2025/ , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18025 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIPZE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2023 – Président du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 23/54161

APPELANT

Monsieur [H] [M]

né le [Date naissance 3] 1951 à (MAROC)

[Adresse 24]

[Localité 22]

représenté par M^e Luc RAVAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D0450

INTIMES

Maître [L] [T]

Administrateur Judiciaire, [Adresse 12]

[Localité 20]

représenté et plaidant par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

Madame [I] [C]

née le [Date naissance 7] 1964 à [Localité 34] (92)

[Adresse 27]

[Localité 4]

Madame [F] [C]

née le [Date naissance 11] 1959 à [Localité 34] (92)

[Adresse 15]

[Localité 19]

représentées par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Monsieur [S] [C], auquel la déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier du 07.12.2023 remis à étude

[Adresse 25]

[Localité 23]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Patricia GRASSO, Magistrat honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président,

M. Bertrand GELOT, Conseiller,

M^me Patricia GRASSO, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présentes lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE :

[J] [Z], domicilié en son vivant au [Adresse 13], est décédé le [Date décès 6] 2017, laissant à sa succession son épouse en secondes noces, [Y] [R] veuve [Z], instituée pour légataire universelle par testament du 19 novembre 2002, ainsi que ses deux filles, Mme [O] [Z] épouse [V] et Mme [W] [Z] épouse [A] issues de sa première union avec [P] [E].

Aux termes d’un acte notarié reçu le 21 décembre 2017, [Y] [R] veuve [Z] a déclaré opter pour un tiers en pleine propriété des biens dépendant de la succession de son mari, les droits des deux filles et héritières réservataires du défunt étant également pour chacune d’un tiers en pleine propriété.

Par acte liquidatif et de partage partiel reçu le 21 décembre 2017 par le notaire en charge de la succession, les ayants-droits ont soumis les capitaux décès aux dispositions de l’article 587 du code civil et sont convenues qu’à l’extinction de l’usufruit, le quasi-usufruitier ou ses ayants-droits seraient tenus d’une créance de restitution ne pouvant être moindre que le montant nominal soumis au quasi-usufruit.

[Y] [R] veuve [Z], domiciliée à la même adresse que son époux, est décédée le [Date décès 9] 2019, sans héritiers réservataires, laissant à sa succession ses nièces Mme [I] [C] et Mme [F] [C] et son neveu M. [S] [C].

La défunte avait été placée sous le régime de la curatelle renforcée suivant jugement rendu le 30 juin 2017 par le juge des tutelles du tribunal d’instance du 16ème arrondissement de Paris, ayant désigné M. [H] [M] pour curateur.

Il est apparu que par testament olographe daté du 2 juin 2016, la défunte avait institué M. [H] [M] pour légataire universel à charge pour lui de délivrer deux legs de sommes d’argent à Mme [I] [C] et Mme [F] [C], nièces de la défunte. Une procédure est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le projet de convention de délivrance des créances de quasi-usufruit transmis par le notaire le 28 novembre 2020 n’ayant pu être régularisé du fait de l’impossibilité de signer de M. [S] [C] à raison de son état de santé, c’est dans ce contexte que par jugement selon la procédure accélérée au fond du 6 mai 2021, Me [L] [T] , administrateur judiciaire, a été nommée en qualité de mandataire successoral de la succession de la défunte pour une durée de douze mois, sur la demande de Mme [O] [Z] épouse [V] et Mme [W] [Z] épouse [A] et a été en particulier autorisée à procéder à la délivrance des créances de quasi-usufruit leur revenant au titre des capitaux décès des contrats d’assurance-vie pour un montant global de 905 707,32 euros, conformément aux termes de l’acte de liquidation et partage partiel en date du 21 décembre 2017, les frais étant à leur charge.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 19 mai 2022, le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris a prorogé la mission de Me [L] [T] ès qualités pour une durée de douze mois à compter du 6 mai 2022 et autorisé Me [L] [T] ès qualités à vendre les valeurs mobilières dépendant de la succession, à vendre de gré à gré les biens meubles et immeubles dépendant de la succession par l’intermédiaire de tel commissaire-priseur de son choix et à purger les éventuels droits de préemption des locataires.

Par ordonnance sur requête du 6 avril 2023, la mission de Me [L] [T] ès qualités a été prorogée à compter du 6 mai 2023 et jusqu’au jugement à intervenir à la suite de l’audience du 8 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 22 et 23 mai 2023, Me [L] [T] ès qualités a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [H] [M], Mme [I] [C], Mme [F] [C] et M. [S] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement réputé contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 7 septembre 2023, le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris a :

— prorogé la mission de Me [L] [T] en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession d'[Y] [R] veuve [Z] pour une durée de 12 mois à compter du 6 mai 2023 avec la mission telle que définie dans les jugements des 6 mai 2021 et 19 mai 2022 ;

— autorisé Me [L] [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z] à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 29] cadastré section A numéro [Cadastre 14], section A numéro [Cadastre 16], section A numéro [Cadastre 26], section ZD numéro [Cadastre 1] et section ZD numéro [Cadastre 2] au prix minimal de 135 000 euros net vendeur ;

— autorisé Me [L] [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession [U] [R] veuve [Z] à vendre de gré à gré le lot numéro 6 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 33] au prix minimal de 140 000 euros net vendeur ;

— autorisé Me [L] [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z] à vendre de gré à gré les lots numéro 1 et 13 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 31] au prix minimal de 250 000 euros net vendeur ;

— dit sans objet la demande de Me [L] [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z] d’être autorisée à vendre les valeurs mobilières issues de la succession de [J] [Z] aux côtés de Mmes [V] et [A] ;

— mis les dépens à la charge de la succession administrée.

Par déclaration du 8 novembre 2023, M. [H] [M] a interjeté appel de cette décision.

Par avis du 29 novembre 2023, l’affaire a été fixée en circuit court conformément aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

M. [H] [M] a remis et notifié ses uniques conclusions d’appelant le 13 décembre 2023.

Me [L] [T] ès qualités a remis et notifié ses uniques conclusions d’intimée le 26 décembre 2023.

Mme [I] [C] et Mme [F] [C] ont remis et notifié leurs premières conclusions d’intimées le 11 janvier 2024.

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelant remises et notifiées le 13 décembre 2023, M. [H] [M] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et l’y déclarer bien-fondé ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*autorisé Me [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z], à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 29] cadastré section A n° [Cadastre 14], section A n° [Cadastre 17], section A n° [Cadastre 26], section ZD N [Cadastre 1] et section ZD n° [Cadastre 2], au prix minimal de 135 000 euros net vendeur ;

Statuant à nouveau,

— autoriser Me [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z], à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 29] cadastré section A n° [Cadastre 14], section A n° [Cadastre 17], section A n° [Cadastre 26], section ZD N [Cadastre 1] et section ZD n° [Cadastre 2], au prix minimal de 240 000 euros net vendeur ;

— condamner Me [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner enfin sous cette même qualité aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières s conclusions d’intimée remises et notifiées le 9 janvier 2025, Me [L] [T] ès qualités demande à la cour de :

— constater que l’appel formé par M. [H] [M] ne porte que sur le chef du jugement dont appel ayant « autorisé Me [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z], à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 29] cadastré section A n° [Cadastre 14], section A n° [Cadastre 17], section A n° [Cadastre 26], section ZD N [Cadastre 1] et section ZD n° [Cadastre 2], au prix minimal de 135 000 euros net vendeur » ;

— confirmer les autres chefs du jugement déféré ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a autorisée à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 29], cadastré section A n° [Cadastre 14], section A n° [Cadastre 16], section A n° [Cadastre 26], section ZD N [Cadastre 1] et section ZD n° [Cadastre 2], et ce, moyennant le prix minimal de 135 000 euros net vendeur ;

— condamner M. [H] [M] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [H] [M] aux dépens d’appel.

Aux termes de leurs uniques conclusions d’intimées remises et notifiées le 11 janvier 2024, Mme [I] [C] et Mme [F] [C] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris le 9 septembre 2023 sous RG n° 23/54161 ;

— condamner M. [H] [M] à leur verser une somme de 1 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamner M. [H] [M] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’AARPI Teytaud- Saleh, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [S] [C], à qui les actes de procédure ont été remis par dépôt à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; en conséquence quand bien même, par l’acte d’appel ont été dévolus à la cour des chefs du dispositif du jugement, dès lors que le dispositif des conclusions ne formule pas de prétention relativement à ces chefs, il n’est pas statué sur ceux-ci.

En l’espèce, nonobstant les chefs du jugement visés dans sa déclaration d’appel, il résulte des conclusions de l’appelant que sa contestation ne porte que sur le prix minimal net vendeur auquel Me [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z], a été autorisée à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 29] cadastré section A n° [Cadastre 14], section A n° [Cadastre 17], section A n° [Cadastre 26], section ZD N [Cadastre 1] et section ZD n° [Cadastre 2].

Par jugement du 9 mai 2022, le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris a autorisé Maître [T] ès-qualités à vendre de gré à gré plusieurs biens immobiliers dont l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à 72320 Courgenard, cadastrée section A n° [Cadastre 26], et ce, moyennant le prix minimal de 270 000 € net vendeur,

Cette vente n’a pu être réalisée d’une part parce qu’une erreur avait été commise s’agissant des références cadastrales des biens à vendre, lesquels ne sont pas seulement cadastrés section A n° [Cadastre 26] mais section A n° [Cadastre 14], section A n° [Cadastre 16], section A n° [Cadastre 26], section ZD n° [Cadastre 1] et section ZD n° [Cadastre 2], d’autre part parce que la commercialisation de ces actifs n’a rien donné en 2022 et 2023, la seule personne intéressée ayant été le voisin, qui a proposé d’acquérir l’ensemble immobilier au prix de 135 000 € net vendeur puis n’a plus donné de nouvelles.

C’est dans ces conditions que Maître [T] a sollicité la prorogation de sa mission et une baisse du prix de vente s’agissant de cet ensemble immobilier.

M. [H] [M], qui devant le premier juge avait constitué avocat mais n’avait pas déposé de conclusions et n’était pas présent à l’audience, fait valoir que le premier juge ne semble pas avoir déterminé le prix de 135 000 euros au vu d’estimations d’agences immobilières comme cela a été le cas pour les deux autres biens sis à [Localité 33] et à [Localité 31], mais au regard d’une seule offre dont on ne sait ni dans quelles conditions, ni quand elle a été formulée ; que si le jugement relève qu’une seule offre a été reçue, il n’indique pas combien de temps le bien a été mis en vente, ni par quelle agence, ni dans quelles conditions ; que lui-même dispose d’une estimation par agence au prix de 240 000 euros.

Il verse en effet aux débats un avis de valeur établi le 12 décembre 2023 par la société [30], agence immobilière située à [Localité 21], faisant état d’une valorisation à hauteur de 240 000 euros, qui précise qu’il s’agit « d’une première maison assez grande, puis une autre maison plus petite située à côté et un troisième bâtiment plutôt à usage de garage et de dépendance, le tout sur un terrain de 11 336 m2. L’ensemble se trouve situé dans un bourg, sans animation particulière autre que : une mairie, un bistro et une supérette. L’agglomération la plus attractive à proximité est [Localité 32] mais nous nous trouvons au fond de la Sarthe à proximité toutefois de la forêt de [Localité 28]. Il faut noter également qu’il y a beaucoup de travaux à effectuer et que le terrain est en friche mais l’ensemble ne manque pas d’intérêt. »

Cependant, l’agence [30], dont l’agence est à 190 km du bien, n’a jamais visité la propriété objet de son évaluation.

C’est sur la base de son précédent avis de valeur que la vente avait initialement été autorisée au prix de 270 000 euros.

Maître [T] produit ses échanges avec l’agent immobilier qu’elle a chargé de la vente, dont l’agence est située à 8 km, et qui avait lui-même évalué cet actif en avril 2022 (soit avant toute commercialisation et avant le retournement du marché immobilier en 2023) entre 120 000 et 130 000 € net vendeur.

Cette agence confirme qu’il s’agit de la valeur vénale actuelle, dès lors que la maison nécessite un certain nombre de travaux et se dégrade progressivement faute d’occupation et que seul le voisin a émis une offre d’acquisition d’un montant de 135 000 €, et ce, à la suite de la seule visite qui est intervenue.

Force est de constater que ni M. [H] [M] ni la société [30] n’ont présenté d’acquéreur au prix de 240 000 €, en ce, en dépit du temps écoulé.

Maître [T] es qualité de mandataire successoral rappelle qu’elle ne saurait être soupçonnée d’être personnellement intéressée par cette baisse des prix puisque, ses honoraires étant notamment calculés au prorata des prix de vente, toute baisse des prix de vente lui est financièrement préjudiciable.

C’est donc à juste titre, au vu de la réalité concrète de la situation de fait et de l’état du bien, que le premier juge a retenu un prix de 135 000 euros et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Les dommages et intérêts

Mme [I] [C] et Mme [F] [C] demandent à la cour de condamner M. [H] [M] à leur verser une somme de 1 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Ce texte dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il découle de la lecture de cet article qu’une partie n’a pas qualité pour demander la condamnation de l’autre à une amende civile, qui profite à l’État.

La demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts ne peut qu’être fondée sur l’article 1240 du code civil selon lequel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »,

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

Au vu des l’estimation qu’il a obtenue de l’agence [30], M. [H] [M] a pu se méprendre sur la réalité du marché de sorte que son recours n’apparaît pas abusif.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Maître [T] es qualité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; l’appelant est condamné à lui verser à ce titre la somme visée au dispositif de la présente décision.

Partie perdante, l’appelant ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement par décision par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a autorisé Me [L] [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z] à vendre de gré à gré l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 29] cadastré section A numéro [Cadastre 14] section A numéro [Cadastre 16] section A numéro [Cadastre 26] section ZD N [Cadastre 1] et section ZD numéro [Cadastre 2] au prix minimal de 135 000 euros net vendeur ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [I] [C] et Mme [F] [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [H] [M] à payer à Me [L] [T] en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[Y] [R] veuve [Z] la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [M] aux dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour les avocats qui en ont fait la demande.

Le Greffier, Le Président,