COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRÊT N°121

CONTRADICTOIRE

DU 29 AVRIL 2025

N° RG 24/01901 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WNXZ

AFFAIRE :

[F] [W] [V]

C/

[I] [C] [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

N° RG : 23/000085

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 29/04/25

à :

M^e Stéphanie CAGGIANESE

M^e Nathalie JOURDE-LAROZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [F] [W] [V]

née le 28 février 1956 à [Localité 5] (VIETNAM)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Stéphanie CAGGIANESE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 528

****************

INTIMÉE

Madame [I] [C] [L]

née le 03 août 1963 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82

Plaidant : M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY,Magistrate honoraire,

Adjointe administrative faisant fonction de greffière lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 décembre 2013, Mme [I] [L] a donné à bail d’habitation à Mme [F] [W] [V] et à Mme [D] [P] un local situé [Adresse 2] au [Localité 4], prenant effet le 1er novembre 2013, moyennant un loyer mensuel de 768,36 euros outre 100 euros de charges.

Par courrier en date du 24 novembre 2016, la société Chesnay Immobilier a pris acte du courrier du 4 novembre 2016 de Mme [D] [P] manifestant son intention de quitter le logement occupé avec sa mère.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2021, Mme [I] [L] a adressé à Mme [V] et Mme [P] un congé pour reprise avec effet au 31 octobre 2022 au bénéfice de Mme [X] [O], fille de la bailleresse, et de son compagnon M. [S] [K].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a par ailleurs été délivré par acte de commissaire de justice le 4 avril 2022 et a été dénoncé à la CCAPEX le même jour.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 janvier 2023, Mme [L] a fait délivrer assignation à Mme [G] [V] et Mme [D] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— voir valider le congé pour reprise à la date du 31 octobre 2022 au bénéfice de Mme [O] et M. [K],

— à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave des locataires à ses clauses et obligations notamment en raison du déséquilibre né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie,

— à titre infiniment subsidiaire, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à son profit, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer,

en tout état de cause,

— voir rejeter toute demande de délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,

— voir prononcer l’expulsion des lieux loués des défenderesses et celle de tous occupants de leur chef et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir dire que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les dispositions des articles L. et R. 433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner la défenderesse à lui payer :

* la somme de 8 518,51 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 sur la somme de 3 960,54 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en 1'absence des défendeurs,

* la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et intention de nuire, nonobstant la connaissance par l’occupante de la très grave maladie de la bailleresse,

* une indemnité mensuelle d’occupation fixée à deux fois le loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatif de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et l’enlèvement de tous meubles et effets personnels, et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 13 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— mis hors de cause Mme [D] [P],

— constaté la validité du congé délivré le 23 novembre 2021 pour le 31 octobre 2022 par Mme [L] à Mme [V] relativement au contrat de bail consenti le 3 décembre 2013 par Mme [L] à Mme [V] concernant un 5 logement situé [Adresse 2] au [Localité 4], ledit contrat de bail ayant pris fin le 31 octobre 2022 à minuit,

— constaté que Mme [V] se trouve, depuis le 31 octobre 2022 à minuit, déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués [Adresse 2] au [Localité 4],

— ordonné l’expulsion de Mme [V], ainsi que celle de tous les personnes dans les lieux de son chef, du logement sis [Adresse 2] au [Localité 4], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin et, dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’astreinte formulée par Mme [L],

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté Mme [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— condamné Mme [V] à verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé, charges en sus, à Mme [L] et ce, à compter du lendemain de la prise d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale et effective des lieux,

— condamné Mme [V] à verser à Mme [L] la somme de 10 587,51 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter d’avril 2022 sur la somme de 3 960,54 euros et à compter du 2 janvier 2023 pour le surplus, sous réserve des paiements effectués depuis lors,

— débouté Mme [V] de sa demande de délais de paiement,

— débouté Mme [V] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— rejeté la demande formulée par Mme [L] au titre de la procédure abusive,

— rejeté la demande formulée par Mme [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [V] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mars 2024, Mme [V] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 juin 2024, Mme [V], appelante, demande à la cour :

— la déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement en date du 13 septembre 2023 en ce qu’il :

* l’a condamnée à verser à Mme [L] la somme de 10 587,51 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 sur la somme de 3 960, 54 euros et à compter du 2 janvier 2023 pour le surplus, sous réserve des paiements effectués depuis lors,

* l’a déboutée de sa demande de délais de paiement,

* l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

* a rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— confirmer le jugement en date du 13 septembre 2023 en ce qu’il :

* a rejeté la demande formulée par Mme [L] au titre de la procédure abusive,

* a rejeté la demande formulée par Mme [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— fixer le montant de la dette locative à la date du 7 juin 2023 au montant de 4 987,51 euros,

— lui accorder des délais de pour s’acquitter de sa dette locative, selon les modalités suivantes : 24 mensualités de 200 euros et une dernière de 187,51 euros,

— condamner Mme [L] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner Mme [L] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 janvier 2025, Mme [L], intimée, demande à la cour de :

— la recevoir en ses constitution et conclusions et l’y disant bien fondée,

— débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [V] à payer les sommes de :

* 17 751,37 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, dus après déduction du dépôt de garantie au 12 septembre 2024 inclus, date de restitution des clés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision entreprise,

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [V] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Nathalie Jourde sur son affirmation de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La validité du congé n’est pas contestée en cause d’appel et, au surplus, Mme [V] demande à la cour de prendre acte de ce qu’elle abandonne sa demande de délais pour quitter les lieu dans la mesure où elle a restitué les clés 12 septembre 2024 et où elle est parvenue à se reloger.

Le jugement déféré à la cour doit donc être confirmé en ses dispositions ayant constaté la validité du congé délivré le 23 novembre 2021 pour le 31 octobre 2022 par Mme [L] à Madame Mme [V] relativement au contrat de bail consenti le 3 décembre 2013 par Mme [L] à Mme [V] portant sur le logement situé [Adresse 2] au [Localité 4], ayant constaté que Mme [V] se trouve, depuis le 31 octobre 2022 à minuit, déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués [Adresse 2] au [Localité 4], ayant ordonné l’expulsion de Mme [V], ainsi que celle de tous les personnes dans les lieux de son chef, du logement sis [Adresse 2] au [Localité 4], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la condamnation à paiement de Mme [V].

Mme [Z] [V] poursuit l’infirmation du jugement en sa disposition l’ayant condamnée à verser à Mme [I] [A] la somme de 10 587,51 euros au titre de l’arriéré locatif, faisant valoir qu’elle a effectué au cours de l’année 2023 des versements réguliers à hauteur de la somme totale de 6 705 euros, de sorte qu’elle ne s’estime redevable que de la somme de 2 515,32 euros, sans compter deux règlements de 839 euros chacun effectués au cours de l’année 2024.

Mme [I] [L] réplique que l’allégation de Mme [V] qui prétend avoir effectué plusieurs règlements non pris en compte au cours de l’année 2023 n’est que pure affabulation, ainsi qu’il résulte des deux décomptes actualisés au 13 juin 2023 et au 31 octobre 2024, qu’elle produit aux débats, celui de 2023 faisant ressortir qu’il est systématiquement débiteur depuis 2018.

Sur ce,

L’article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, de l’examen du décompte actualisé au mois de juin 2023, il ressort que la dette locative de Mme [M] [V] s’élevait à la somme de 10 587,51 euros au 13 juin, étant souligné que la bailleresse ne pouvait évidemment pas prendre en considération les sommes que Mme [V] a réglées postérieurement, soit les 11 juillet, 11 août, 5 septembre, 9 octobre 2023, les versements des 9 février, 15 mars, 15 mai, 12 juin ayant bien été portés au crédit du compte.

Au débit de ce décompte sont portées les sommes de 169,50 euros, de 177,50 euros, de 183,50 euros correspondant aux taxes d’enlèvement des ordures ménagère des années 2019, 2020 et 2022 dues par la locataire et justifiées par la production, par Mme [I] [L], des avis de taxes foncières des années considérées.

En revanche, aurait dû être déduit des sommes dues au titre de l’arriéré locatif, le coût du commandement de payer du 4 avril 2022, soit la somme de 154,83 euros.

En cause d’appel, Mme [I] [L] actualise sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif à la somme de 17 751, 37 euros selon décompte arrêté au 12 septembre 2024 inclus. De l’examen de ce document, il ressort que Mme [V] est bien redevable de cette somme, sous déduction de la somme de 154,83 euros représentant le coût du commandement de payer délivré le 4 avril 2022. Mme [V] doit donc être condamnée au paiement de la somme de 17 596,54 euros, déduction faite du dépôt de garantie. Le jugement est donc infirmé sur le montant de la condamnation à paiement de Mme [F] [W] [V] au titre de l’arriéré locatif.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée Mme [F] [W] [V] pour saisie indue de ses comptes bancaires. Cette demande ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’en n’est pas saisie en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

— Sur la demande de remboursement des provisions sur charges.

Mme [F] [W] [V] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de remboursement des provisions sur charges fondée sur le fait que la bailleresse n’a jamais procédé à la moindre régularisation des charges depuis 2018, faisant désormais valoir en cause d’appel que leur régularisation n’est pas conforme.

Mme [I] [L] produit les régularisations des charges des exercices considérés dont elle justifie de la manière suivante, celles relatives au chauffage sont régularisées en fonction de la superficie occupée par chaque habitant et celles relatives aux charges d’eau en fonction du nombre de personnes occupant la maison à chaque période.

Dans ces conditions, Mme [F] [W] [V] doit être déboutée de sa demande de remboursement des provisions depuis l’année 2018.

— Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.

Mme [M] [V] sollicite la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance qu’elle prétend avoir subi du fait des agissements de la bailleresse, exposant que durant des années, Mme [I] [L] n’a eu de cesse d’user de manoeuvres ayant comme unique dessein de lui nuire, que c’est ainsi qu’elle a vécu quotidiennement des coupures d’électricité, de chauffage, qu’en outre, depuis plusieurs mois, elle a relevé une consommation électrique anormalement élevée, mais qu’elle n’avait aucun accès ni à son disjoncteur, ni à son compteurélectrique installés dans le garage situé au rez-de-chaussée, dont l’accès est exclusivement réservé à la bailleresse.

Sur ce,

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

Il s’ensuit que la locataire qui invoque l’inexécution par Mme [I] [L] de ses obligations contractuelles, doit démontrer le manquement qu’elle lui impute à faute, ainsi que le préjudice qui en résulte.

En l’espèce, ainsi que l’a très exactement relevé le premier juge, Mme [F] [W] [V] ne produit aucune pièce de nature à établir les nuisances que sa bailleresse lui aurait volontairement infligées durant des années. Elle n’établit pas davantage la surconsommation d’électricité, ni le caractère anormal de la température du logement loué caractérisant le préjudice de jouissance allégué.

Le premier juge a également justement observé qu’il ressort des procès-verbaux que Mme [F] [W] [V] produit également en cause d’appel, que si Mme [I] [L] n’a pas été en mesure d’ouvrir son garage lors du passage d’un agent Enedis, ils n’attestent pas que la bailleresse ait été préalablement avertie de la date de passage de ce dernier. Pour autant, ils établissent que Mme [I] [L], prévenue de son passage, a autorisé l’accès au garage.

En conséquence, Mme [F] [W] [V] qui ne démontre pas les agissements fautifs dont Mme [I] [L] aurait fait montre à son encontre, ni le préjudice en résultant, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur la demande de délais de paiement.

Mme [F] [W] [V] sollicite, au visa des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement sur deux années, offrant de verser 200 euros par mois sur une dette locative qu’elle reconnaît à hauteur de la somme de 4 987,51 euros.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, la dette locative de Mme [F] [W] [V] n’a pas cessé, depuis 2018, d’augmenter au fil du temps pour s’élever à la remise des clés, le 12 septembre 2024, à la somme de plus de 17 500 euros.

Elle ne verse pas le moindre document de nature à justifier sa situation financière. Elle n’explique pas comment elle serait en mesure de régler sa dette locative dans le délai de deux ans.

En conséquence, Mme [F] [W] [V] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

— Sur la demande reconventionnelle de Mme [I] [L] en paiement de dommages-intérêts.

Mme [I] [L] doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 10 000 euros, pour acharnement procédural, psychique et physique de Mme [V] à son endroit, comme n’étant pas justifiée.

Sur les mesures accessoires.

Mme [F] [W] [V] dot être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [I] [L] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [F] [W] [V] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 13 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Versailles en toutes ses dispositions, sauf à l’émender sur le montant de la condamnation à paiement au titre de l’arriéré locatif, compte tenu de l’actualisation de la demande de Mme [I] [L] à ce titre, en cause d’appel,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mme [F] [W] [V] à verser à Mme [I] [L] la somme de 17 596,54 euros selon décompte arrêté au 12 septembre 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Mme [F] [W] [V] à verser à Mme [I] [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [W] [V] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par M^e Nathalie Jourde, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,