Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02753 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKZUP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Janvier 2025 -Président du TJ de [Localité 9] – RG n° 24/55796

APPELANTE

S.A.S. CRE’ATIF [Localité 9] 14, RCS de [Localité 9] sous le n°908 987 878, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P285

INTIMÉE

S.C.I. CO&CO, RCS de [Localité 9] sous le n°429 334 717, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0058

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par renouvellement de bail en date du 4 août 2016, à effet au 1er août 2016 et pour une durée de neuf années, la SCI Co and Co a renouvelé le bail commercial consenti à la société Théo sur un local commercial situé [Adresse 2], dans le 14ème arrondissement de Paris, à usage de « coiffure, parfumerie, soins de beauté, esthétique, articles de Paris », et une cave, pour un loyer annuel de 16.000 euros hors taxes et hors charges payé par prélèvements mensuels.

Par acte en date du 8 février 2022, la société Théo a cédé son fonds de commerce à la société Cré’atif [Localité 9] 14, laquelle exploite un fonds de commerce de coiffure sous l’enseigne Vision coiffure.

Par acte du 28 mai 2024, la société Co and Co a fait délivrer à la société Cré’atif Paris 14 un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 6.332,81 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, puis, par acte du 3 septembre 2024, l’a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 9 janvier 2025, le juge des référés a :

— constaté l’acquisition de plein droit à la date du 28 juin 2024 de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société Cré’atif [Localité 9] 14 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société Cré’atif [Localité 12], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné, par provision, la société Cré’atif Paris 14 à payer à la SCI Co and Co la somme de 9.340,53 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 6.332,81 euros et à compter du 3 septembre 2024 pour le surplus ;

— condamné la société Cré’atif Paris 14 aux dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 28 mai 2024, et à payer à la SCI Co and Co la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 30 janvier 2025, la société Cré’atif [Localité 9] 14 a interjeté appel de cette décision en critiquant l’intégralité du dispositif.

Par conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2025 elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé ;

— en conséquence, débouter la société Co and Co de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— la condamner en deniers ou quittance ;

— lui accorder un échelonnement des paiements en 24 mensualités du solde restant dû ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— en tout état de cause, condamner la société Co and Co à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Avisseau, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2025, la société Co and Co demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société Cré’atif [Localité 9] 14 et de tous occupants de son chef, condamné la société Cré’atif [Localité 9] 14 à lui payer l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

— la réformer en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

statuant à nouveau,

— renvoyer les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, vu l’urgence et par provision, la demande n’étant pas sérieusement contestable ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et ce en suite du commandement de payer en date du 28 mai 2024 dont les causes n’ont pas été réglées dans les délais requis ;

— dire que le bail est résilié de plein droit ;

— ordonner l’expulsion de la société Cré’atif [Localité 12] des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 11], et ce en la forme ordinaire des expulsions dans le mois de la signification de la décision à intervenir, ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Cré’atif [Localité 12] à lui payer la somme de 9.915,49 euros au titre de la dette locative, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer ;

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer appelé à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dire que le dépôt de garantie d’un montant de 5.308,84 euros lui restera acquis ;

— débouter la société Cré’atif [Localité 12] en ses demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— la débouter de ses demandes de remboursement des provisions, charges, taxes et impôts ;

— la débouter plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le bail renouvelé le 4 août 2026 prévoit, en son article 19 « Clause résolutoire », qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre quelconque des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice."

Il résulte des pièces produites que, les loyers n’ayant plus été réglés, la société Co and Co a fait délivrer à la société Cré’atif [Localité 12] le 28 mai 2024 un commandement de lui payer, au titre d’un arriéré locatif, la somme en principal de 6.332,81euros.

Il n’est pas contesté que dans le mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été réglées, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étant dès lors réunies à la date du 28 juin 2024.

Sur la provision

La société Co and Co sollicite la condamnation de la société Cré’atif [Localité 9] 14 au paiement d’une provision de 9.915,49 euros au titre du solde de loyers et de charges arrêté au 7 octobre 2025.

La société Cré’atif [Localité 12] conteste ce montant en ce que :

— le décompte établi par la bailleresse inclut, dans les sommes dues, des frais d’avocat d’un montant de 1.500 euros qui ne sont nullement justifiés ;

— la provision pour charges n’est en aucune façon justifiée, notamment en l’absence de régularisation des comptes de charges ;

— les montants réclamés au titre de l’impôt foncier et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui ne reposent pas sur un inventaire précis et limitatif des catégories de redevances récupérables sur le locataire et ne sont pas fixés par référence à une clé de répartition claire ;

— postérieurement au décompte du 11 septembre 2025, trois virements des 15 et 26 septembre et 6 octobre 2025, d’un montant de 2.411,53 euros chacun, ont été effectués.

Sur les frais d’avocat

Il est constant que le décompte établi par la bailleresse fait état, à la date du 1er décembre 2024, de frais d’avocat d’un montant de 1.500 euros.

Cette somme ne relevant pas de la dette de loyers et de charges, la contestation opposée par la société Cré’atif [Localité 12] présente un caractère sérieux ; cette somme sera dès lors déduite de la provision réclamée.

Sur la provision pour charges

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Le bail en date du 4 août 2016 prévoit en son article 14 « Règlement des charges » que « le règlement des charges citées ci-dessus s’effectuera de la manière suivante : le preneur versera chaque mois à terme d’avance, une provision à valoir sur sa quote-part de charges dans l’attente du décompte qui sera arrêté et apuré une fois par an. »

La société Co and Co justifie de l’envoi à la société Cré’atif [Localité 12] des régularisations de charges 2022/2023 et 2023/2024 (pièces n°15 et 16), documents que le locataire ne prétend pas avoir critiqués, de sorte que la contestation opposée sur ce point ne présente pas de caractère sérieux.

Sur l’impôt foncier et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Le bail prévoit :

— en son article 1er « Désignation », que le local commercial représente 37 tantièmes et la cave en représente 3 ;

— en son article 14, que « le preneur remboursera au bailleur, conformément aux répartitions prévues (surfaces utiles, réglement de copropriété, etc…), sa quote-part de tous les impôts et taxes afférents à l’immeuble (impôt foncier, taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage, déchets industriels, redevance d’assainissement, taxe annuelle de bureaux, etc…) » ;

— « la répartition des charges se fera en harmonie avec celle prévue par le gérant de l’immeuble ou le règlement de copropriété. »

Il en résulte que le bail comprend des précisions suffisantes tant sur la nature des impôts et redevances pouvant être mise à la charge du locataire que sur la clé de répartition appliquée au prorata des tantièmes. La société Cré’atif [Localité 12] ne soutient pas que les montants réclamés ne seraient pas conformes à l’application de la clé de répartition contractuellement convenue. La contestation opposée ne présente dès lors pas de caractère sérieux.

Sur le montant de la provision

Le dernier décompte produit par la bailleresse fait état d’un solde de loyers et de charges de 9.915,49 euros arrêté au 1er octobre 2025 (pièces Co and Co n°9 et 17).

Ce décompte inclut le virement effectué le 26 septembre 2025 par la société Cré’atif [Localité 9] 14 de la somme de 2.411,53 euros. La locataire produit par ailleurs deux ordres virements des 16 septembre et 9 octobre 2025 (pièces n°22 et 30), d’un montant de 2.411,53 euros chacun – dont la société Co and Co ne soutient pas qu’il n’auraient pas été exécutés – ces virements n’étant pas mentionnés dans le décompte de la bailleresse.

Le montant de la dette locative non sérieusement contestable s’établit dès lors, après prise en compte de ces virements et déduction faîte des frais d’avocat, à la somme de 3.592,43 euros. La cour condamnera la société Cré’atif [Localité 9] 14 au paiement, à titre provisionnel, de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et réformera l’ordonnance entreprise en ce sens.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

La société Cré’atif [Localité 12] sollicite l’otroi de délais de paiement de 24 mois en soulignant qu’elle s’emploie à apurer sa dette et que ses résultats financiers lui permettent de rembourser l’arriéré locatif.

La société Co and Co conclut au rejet de cette demande aux motifs que la société Cré’atif [Localité 12] n’a pas apuré sa dette, qu’elle n’a pas repris le paiement de ses loyers courants et qu’elle ne fournit aucun document permettant d’apprécier sa trésorerie ou sa capacité financière à honorer un échéancier.

Il ressort des pièces du dossier que le solde locatif a très sensiblement diminué au cours de l’année 2025 et que la locataire a entrepris de réels efforts pour commencer à apurer sa dette. Les comptes de la société Cré’atif [Localité 12] font par ailleurs apparaître un excédent d’exploitation en augmentation, de + 6.839 euros en 2023 et de + 7.756 euros en 2024, d’un montant compatible avec l’apurement de la dette dans le délai proposé.

Il sera donc accordé à la société Cré’atif [Localité 9] 14 un délai de 24 mois pour apurer sa dette, dans les conditions prévues au dispositif, moyennant des échéances mensuelles de 150 euros, la dernière devant solder la dette et les intérêts. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ces délais. Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance de ce chef.

Il est rappelé à la société Cré’atif [Localité 12] qu’à défaut de respect de l’échéancier accordé ou de règlement du loyer courant et des charges et taxes à leur échéance, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit.

La société Cré’atif [Localité 12] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur le dépôt de garantie

La société Co and Co demande que le dépôt de garantie lui soit déclaré acquis.

L’article 5 du bail prévoit que le dépôt de garantie sera restitué au preneur lors de sa sortie des lieux loués et après la remise des clés, après vérification et sous déduction des sommes pouvant rester dues au bailleur (…).

Le principe est, conformément à cette clause, la restitution du dépôt de garantie au preneur en fin de bail et après la libération des lieux, sous réserve des réparations et du paiement des loyers et charges lui incombant, et ce après établissement d’un compte entre les parties. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de conservation formée par la bailleresse, demande prématurée en l’état. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge.

La société Cré’atif [Localité 9] 14 sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande toutefois de ne pas prononcer de condamnation à l’encontre de cette dernière sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la décision déférée étant infirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie et sur les dépens ;

Statuant à nouveau,

Dit que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 28 juin 2024 ;

Condamne la société Cré’atif [Localité 12] à payer à la société Co and Co, à titre provisionnel, la somme de 3.592,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit que la société Cré’atif [Localité 12] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème réglant le solde et les intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Cré’atif [Localité 12] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants indexés et augmentés des charges et taxes afférents sont payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant (indexé) augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Cré’atif [Localité 9] 14 et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], à [Adresse 10] [Localité 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Cré’atif Paris 14 sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Co and Co une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamne la société Cré’atif [Localité 9] 14 aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT