RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15272 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7EO

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 23/00026

APPELANTE

SOCIÉTÉ ETANCHISOL

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentée par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, subsituée à l’audience par M^e Philippine GARRIGUE la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

IDFM – ETABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM)

[Adresse 9]

[Localité 14]

représenté à l’audience par M^e Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Pôle d’Évaluation Domaniale

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée à l’audience par Monsieur [N] [S], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, dont les effets ont été prorogés pour cinq ans par arrêté inter-préfectoral du 05 octobre 2021, l’opération de réalisation de la ligne de bus à haut niveau de service T ZEN 5 a été déclarée d’utilité publique au profit de l’établissement publique Ile-de-France Mobilités (ci-après IDFM).

Sont notamment concernés par la procédure les lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 et situés n°19bis, [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13].

Ces lots étaient la propriété de la société Natiocréditbail, qui a consenti à la société [O], par acte notarié du 17 novembre 2016, un contrat de crédit-bail portant sur les lots susmentionnés ainsi que sur les lots n°103, 104, 110, 111, 416 et 417 situés dans le même ensemble immobilier, qui ne sont pas concernés par la présente procédure.

L’ensemble de ces lots ont été mis à disposition de la SAS Etanchisol par la société [O] aux termes d’un contrat de sous-location d’une durée de neuf ans à effet au 17 novembre 2016.

Il s’agit de locaux d’activité, de bureaux, et de onze places de stationnement. Les lots objets de la procédure sont neuf emplacements de stationnement.

Par arrêté préfectoral du 22 novembre 2021, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de l’opération ont été déclarés immédiatement cessibles au profit d’IDFM.

Par ordonnance d’expropriation du 23 décembre 2021, IDFM est devenue propriétaire desdites parcelles.

L’indemnité de dépossession des 9 lots privatifs de copropriété (emplacements de stationnement) devant revenir à la société [O] a été définitivement fixée en valeur occupée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023.

A défaut d’accord entre les parties, et par mémoire reçu au greffe le 28 juillet 2023 IDFM a saisi le juge de l’expropriation du Val-de-Marne aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Le transport sur les lieux est intervenu le 21 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 17 juin 2024, le juge de l’expropriation du Val-de-Marne a :

— ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 21 novembre 2023 ;

— FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par IDFM à la SAS Etanchisol au titre de l’opération d’expropriation des lots de copropriété lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, [Cadastre 10], 414 et [Cadastre 12] et situés n°19bis, [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13], à la somme de 21.345 euros ;

— PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

o Indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro ;

o Indemnité de remploi : 0 euro ;

o Indemnité pour perte de rentabilité/bénéfice : 0 euro ;

o Indemnité pour perte partielle de valeur du fonds : 0 euro ;

o Indemnité pour trouble commercial : 21.345 euros ;

— DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte de rentabilité/bénéfice ;

— DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte partielle de valeur du fonds de commerce ;

— DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande subsidiaire d’expertise ;

— CONDAMNÉ IDFM à payer à la SAS Etanchisol la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ IDFM aux dépens ;

— REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

Par LRAR et par RPVA du 24 juillet 2024, la société Etanchisol a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par IDFM à la SAS Etanchisol au titre de l’opération d’expropriation des lots de copropriété lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 et situés n°[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13], à la somme de 21.345 euros ;

— PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

o Indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro ;

o Indemnité de remploi : 0 euro ;

o Indemnité pour perte de rentabilité/bénéfice : 0 euro ;

o Indemnité pour perte partielle de valeur du fonds : 0 euro ;

o Indemnité pour trouble commercial : 21.345 euros ;

— DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte de rentabilité/bénéfice ;

— DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte partielle de valeur du fonds de commerce ;

— DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande subsidiaire d’expertise ;

— REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 22 octobre 2024 par la SAS Etanchisol, appelante, notifiées le 26 décembre 2024 (AR IDFM le 30/12/2024, AR CG le 13/01/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— INFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du Val-de-Marne du 17 juin 2024 en ce qu’il a :

o FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par IDFM à la SAS Etanchisol au titre de l’opération d’expropriation des lots de copropriété lots n°403, 404, 405, 407, 408, 409, [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] et situés n°19bis, [Adresse 3] [Adresse 6] et n°[Adresse 7] [Adresse 8], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 13], à la somme de 21.345 euros ;

o PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro ;

Indemnité de remploi : 0 euro ;

Indemnité pour perte de rentabilité/bénéfice : 0 euro ;

Indemnité pour perte partielle de valeur du fonds : 0 euro ;

Indemnité pour trouble commercial : 21.345 euros ;

o DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte de rentabilité/bénéfice ;

o DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande indemnitaire au titre de la perte partielle de valeur du fonds de commerce ;

o DÉBOUTÉ la SAS Etanchisol de sa demande subsidiaire d’expertise ;

o REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

— CONFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du Val-de-Marne du 17 juin 2024 condamnant IDFM à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Et statuant à nouveau, par effet dévolutif de l’appel,

A titre principal,

— FIXER l’indemnité principale pour perte partielle de la valeur du fonds de commerce revenant à la SAS Etanchisol dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 124.904,93 euros ;

o En cas de rejet de la demande de fixation d’une indemnité principale, FIXER l’indemnité accessoire pour perte partielle de fonds lui revenant dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 124.904,93 euros ;

— FIXER l’indemnité de remploi revenant à la SAS Etanchisol dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 10.190,49 euros ;

— FIXER l’indemnité accessoire revenant à la SAS Etanchisol pour trouble commercial à un montant de 569.751,15 euros ;

o A titre subsidiaire, FIXER l’indemnité accessoire pour frais supplémentaires lui revenant dans le cadre de l’expropriation des emplacements de parking à un montant de 272.751 euros ;

— FIXER l’indemnité accessoire revenant à la SAS Etanchisol pour trouble commercial à un montant de 152.462 euros ;

— CONDAMNER IDFM à verser à la SAS Etanchisol la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— CONDAMNER IDFM aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

A titre subsidiaire,

— ORDONNER une expertise et DÉSIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

o Convoquer les parties ;

o Se faire remettre tous éléments utiles à sa mission ;

o Se faire assister de tout sapiteur utile à l’accomplissement de sa mission, après avoir recueilli l’accord des parties sur le choix de ce sapiteur ;

o Se rendre sur place, décrire les conséquences de la suppression de places de stationnement dans le cadre de l’expropriation partielle sur l’activité de la société Etanchisol (perte de rentabilité, surcoût, aggravation des conditions d’exploitation, perte de chiffre d’affaires, perte de bénéfices, moins-value du fonds') ;

o Fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer l’importance des préjudices et de leur indemnisation ;

o Dresser un pré-rapport et recueillir les observations des parties ;

o Laisser un délai aux parties pour leur permettre de faire leurs observations ;

— METTRE la consignation des frais d’expertise à la charge d’IDFM ;

— SURSEOIR à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

2/ Déposées au greffe le 03 décembre 2024 par IDFM, intimé, notifiées le 29 janvier 2025 (ARs le 03/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 17 juin 2024 dans toutes ses dispositions ;

— DÉCLARER irrecevable la demande nouvelle en cause d’appel de la société Etanchisol concernant l’octroi d’une indemnité principale ;

— DÉBOUTER la société Etanchisol de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

— CONDAMNER la société Etanchisol à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

3/ Adressées au greffe le 14 mars 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 08 avril 2025 (ARs le 11/04/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de ne pas allouer d’indemnités d’éviction à la SAS Etanchisol.

4/ Déposées au greffe le 14 mai 2025 par la SAS ETANCHISOL (conclusions d’appelant n°2), notifiées le 19 mai 2025 ( AR intimée et CG le 22 mai 2025) aux termes desquelles, elle conclut dans son dispositif de manière identique que dans ses conclusions du 22 octobre 2024, tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, après avoir cependant – dans le corps desdites conclusions – répliqué à IDFM sur l’irrecevabilité de sa demande nouvelle en cause d’appel concernant l’octroi d’une indemnité principale.

L’indemnité de dépossession de l’emprise au sol (partie commune) concernant notamment 15 places de stationnement dont les 9 concernés par la présente procédure devant revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a été fixée en valeur libre par la cour d’appel de Paris par un arrêt du 3 avril 2025.

*****

L’actuelle procédure devant la cour est donc la dernière concernant la SAS ETANCHISOL, sous-locataire de la société [O], son actionnaire, et titulaire dans le cadre de la copropriété précitée d’un droit de jouissance exclusif sur les 9 emplacements de stationnement concernés par cette procédure d’expropriation commune aux trois parties, mais sur des fondements juridiques distincts (dépossession et éviction).

La procédure d’appel et les prétentions devant la cour d’appel ayant été exposées de manière détaillée supra, la cour examinera point par point les moyens développés par les parties et par le commissaire du Gouvernement, tout en suivant le plan du premier juge, la question de l’irrecevabilité de la demande nouvelle devant la cour faisant l’objet de développements spécifiques au sein du chapitre « indemnité principale », étant fait d’ores et déjà référence aux dispositions spécifiques en la matière, à savoir notamment celles de l’article L 321- 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui opère une distinction explicite entre indemnité principale et indemnités accessoires, corollaire du principe de la réparation intégrale du préjudice.

I Sur la recevabilité de l’appel principal de la SAS ETANCHISOL et de l’appel incident implicite du commissaire du Gouvernement qui demande à la cour de ne pas allouer d’indemnité d’éviction à la société évincée

Ces appels, répondant aux exigences fixées par l’article R 311- 24 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sont recevables.

II Sur la recevabilité des conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement

Ces conclusions, répondant aux exigences fixées par l’article R 311-26 du même code, sont également recevables.

III Sur les principes du droit de l’expropriation

La cour fondera sa décision dans le respect des textes du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, cités par le premier juge et relatifs à :

— La réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain ( L 311-5 et L 321-1) ;

— Au principe analogue applicable au commerçant ou à l’exploitant évincé, partiellement ou totalement ;

— A la date d’appréciation de la consistance du bien selon les dispositions de l’article L.322- 1 dudit code (date de l’ordonnance d’expropriation : 23 décembre 2021);

— A la date d’estimation précisée à l’article L 322-2 du même code (date du jugement : 17 juin 2024).

IV Sur les éléments préalables à la détermination de l’indemnité d’éviction

S’agissant de la date de référence et de la situation d’urbanisme, la cour s’appuiera notamment sur les dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, comme le premier juge, pour retenir celle du 12 avril 2022 (date d’affichage de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 17] (EPT Grand Orly Seine Bièvre).

A cette date, l’ensemble immobilier était situé en zone UFi du PLU correspondant à une zone d’activités économiques avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues le secteur i signifiant zone inondable.

S’agissant de la consistance matérielle du bien, il s’agit de 9 places de stationnements correspondant chacune à un lot de copropriété, le premier juge précisant qu’à l’occasion de son transport sur les lieux (il renvoie au procès-verbal correspondant), les places étaient occupées par des véhicules de particuliers et des camionnettes, s’agissant de places standard et non d’emplacements poids -lourds.

S’agissant de la situation locative, ces 9 emplacements sont sous-loués à la SAS ETANCHISOL par la société [O] (crédit-preneur) pour une durée de 9 ans à compter du 17 novembre 2016 , le loyer étant fixé à 68 500 euros HT HC pour la période intercalaire et la première année pleine, puis 70 000 euros HT HC par an pour la deuxième année et les suivantes.

V Sur la demande d’irrecevabilité

S’agissant de la détermination de l’indemnité principale, il est effectivement noté dans le jugement que "la société ETANCHISOL, après avoir affirmé que son droit à une indemnité principale était acquis et que la jurisprudence admettait l’existence d’une perte partielle du droit au bail sur la surface concernée par l’emprise partielle, avait cependant indiqué que les recherches effectuées n’avaient fait ressortir aucun différentiel de loyer entre la valeur d’une place de stationnement sur le marché et celle des places, objet de la présente procédure telle qu’évaluée par le juge de l’expropriation dans le dossier relatif à l’indemnité allouée à la société [O] et ne réclamait par conséquent aucune somme au titre de l’indemnité principale d’éviction ".

Le premier juge rappelle toutefois " les deux méthodes privilégiées pour la détermination de l’indemnité principale en matière d’éviction commerciale, étant précisé que la SAS ETANCHISOL avait indiqué ne pas vouloir quitter les lieux et poursuivre son activité dans les locaux loués à la société [O] qui incluent les places de stationnement expropriées ".

Le c’ur de sa motivation est la suivante : « La société ETANCHISOL ne justifie pas de la perte alléguée de la valeur du fonds et donc du droit au bail en raison de la disparition de 9 places de stationnement. S’agissant de l’éviction de lots de copropriété distincts des locaux d’activités, cessibles indépendamment de ceux-ci, et non d’une éviction partielle, il n’y a pas lieu en l’espèce de considérer que l’éviction entraîne une perte de la valeur du droit au bail de la SAS ETANCHISOL. Dès lors qu’il n’y a en l’espèce ni perte de fonds de commerce , ni perte du droit au bail, aucune indemnité principale d’éviction ne peut être accordée à la SAS ETANCHISOL ».

Le dispositif du jugement évoque dans son dispositif l’indemnité principale d’éviction commerciale : 0 euro et déboute entre autres la SAS ETANCHISOL de sa demande accessoire d’indemnité pour perte partielle de valeur du fonds à hauteur de 124 904,93 euros, étant précisé que dans sa motivation sur ce dernier point, le premier juge avait indiqué que « la perte de la valeur du fonds ne pouvait être indemnisée que dans le cadre de l’indemnité principale ». (déjà rejetée supra).

Devant la cour, la SAS ETANCHISOL reprend cette dernière demande pour un montant identique au titre d’une indemnité principale tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, d’où l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en cause d’appel concernant l’octroi d’une indemnité principale soulevée par l’expropriant.

S’appuyant sur les termes du jugement rappelés en détail supra et sur ceux des conclusions de première instance d’ETANCHISOL (pièce n°4 de l’expropriant) ainsi que sur les dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile et de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, IDFM demande à la cour de déclarer irrecevable cette demande nouvelle concernant l’indemnité principale en cause d’appel.

Il approuve notamment le premier juge d’avoir écarté l’éviction partielle s’agissant de lots de copropriété, distincts des locaux d’activités, cessibles indépendamment de ceux-ci.

En réplique, la SAS ETANCHISOL entend se prévaloir au nom du principe du droit à indemnisation des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile en soulignant que ses prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir l’indemnisation intégrale du préjudice subi du fait de l’expropriation de ces 9 parkings, même si leur fondement juridique est différent (indemnité principale/indemnité accessoire)

Le commissaire du Gouvernement ne se prononce pas sur cette question spécifique de procédure mais constate que la société ETANCHISOL réclamait, en première instance, une demande d’indemnisation accessoire pour perte partielle de valeur du fonds de commerce dont l’indemnisation relevait selon le jugement du cadre de l’indemnité principale.

SUR CE,

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que l’indemnité de 124 904,93 euros, a bien été sollicitée devant le premier juge au titre de la perte partielle de valeur du fonds : il ne s’agit donc pas d’une prétention nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile.

Le fait de la représenter devant la cour comme demande principale au lieu de demande accessoire dans le cadre de l’article L 321- 3 du code de l’expropriation qui vise par cette distinction à la réparation intégrale du préjudice ne lui confère pas en l’espèce le caractère de demande nouvelle, rien n’interdisant à une partie d’opérer un tel changement dans la conduite du procès notamment au regard du contenu explicite de la décision dont appel et de l’arrêt définitif de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023 (dossier [O]) indiquant au titre de l’indemnité pour perte de commercialité (page 18) : « au surplus, seul l’exploitant effectif du local d’activités peut se prévaloir d’une éventuelle perte de commercialité, à savoir la société Etanchisol », ce qu’IDFM reconnaissait aussi (page 18 également) : « En tout état de cause , il revient à la société ETANCHISOL de se prévaloir d’une éventuelle perte de commercialité et de solliciter des indemnités compensatrices en mettant en demeure l’autorité expropriante ».

Cette demande d’irrecevabilité soulevée par l’expropriant devant la cour dans le cadre de la présente procédure sera donc rejetée et la demande examinée au fond.

VI. Sur la détermination des indemnités

A. Sur l’indemnité principale

La société ETANCHISOL soutient avoir droit à une indemnité d’éviction partielle dans la mesure où elle bénéficie d’un droit de jouissance privative sur les 9 parkings concernés sur 11. Elle estime au regard de son activité (couverture étanchéité et entreposage de matériel) que cette suppression aura une incidence notamment sur la valeur du fonds : les locaux ont vocation, par leurs caractéristiques, à accueillir des activités requérant la man’uvre de véhicule (chargement et déchargement de marchandises). Elle soutient qu’il en résulte une moins-value pour le fonds de commerce en raison du faible nombre de stationnements, ce qui justifie sur le fondement de l’article L 321- 1 du code de l’expropriation l’allocation d’une indemnité couvrant en l’espèce la perte de la valeur du droit au bail (il ne lui reste plus que 2 parkings sur 11). Elle rappelle que la rareté de l’offre de location de bien équivalents à proximité conforte son droit à indemnisation et son choix de privilégier un maintien dans les lieux.

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité, elle se fonde sur un référentiel relatif à l’activité la plus proche, à savoir celle de « maçonnerie-couverture » (ouvrage de [U] [H]) : 20 à 30 % TTC . Elle s’appuie sur les bilans des années 2021, 2022 et 2023 dont le chiffre d’affaires moyen ressort à 3 049 242, 33 euros HT, soit 3 469 581 euros TTC /an. En 2024, le chiffre d’affaires HT de l’exercice clôturé au 30 juin 2024 est de 4 164 705 euros (entre 2020 et 2023, le chiffre d’affaires est stable et le bénéfice en constante augmentation, souligne-t-elle).

Elle estime que le fonds de la société ETANCHISOL peut être évalué à une somme comprise entre 693 916,20 euros (20% TTC) et 1 040 874,30 TTC (30% TTC). Considérant que l’emplacement est privilégié pour un local d’activités mais que les places de stationnement sont très rares, elle retient le pourcentage de 30% et réclame la somme de 124 904,93 euros, soit 12 % de la valeur du fonds.

IDFM, après avoir noté les contradictions de l’exproprié dans ses écritures de première instance (méthode du droit au bail) et d’appel (méthode de la perte partielle du chiffre d’affaires) rappelle que :

— l’indemnité principale est classiquement calculée d’après la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail ;

— l’emprise causée par l’expropriation n’entraînera pas le départ des lieux de la SA ETANCHISOL ;

— les places de stationnement sont de taille standard destinées au personnel (véhicules légers : cf photographie pièce n° 4 de l’exproprié en première instance et constat de transport) et leur utilisation par des camions ou camionnettes constitue une emprise irrégulière sur les parties communes ;

— elles sont situées en copropriété et séparées par des parties communes des locaux d’activité : cf arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023 (dossier [O]) précisant notamment que « l’expropriation des places de stationnement ne constitue donc pas une expropriation partielle » ;

— des possibilités de retrouver des emplacements de stationner existent sur cette parcelle (non expropriée de 13 543 m2), majoritairement composée de voirie ; IDFM va ainsi reconstituer 7 places de stationnement en longitudinal devant le bâtiment ;

— le seul préjudice auquel peut prétendre ETANCHISOL est l’impossibilité de stationner quelques véhicules de son personnel.

IDFM rappelle que l’associé unique et donc le seul propriétaire de la société ETANCHISOL est la société [O], son unique bailleur, elle-même détenue à 100% par un associé unique M.[Z].

S’agissant du calcul de cette indemnité pour perte partielle de valeur du fonds (traitée dans ses conclusions au titre d’une indemnité accessoire, compte-tenu de sa demande d’irrecevabilité comme indemnité principale) , IDFM s’étonne de la méthode de calcul choisie en appel du chiffre d’affaires (en première instance, méthode du différentiel du loyer) alors que ses places n’ont d’utilité que pour ses salariés et qu’elle ne possède aucun fonds de commerce dans ces lieux, une perte partielle de la valeur du fonds ne pouvant être réparée que dans le cadre de l’indemnité principale et à condition qu’il y ait disparition du fonds du fait de l’expropriation et simple transfert.

Il invoque à nouveau l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023 (dossier [O]) qui a indiqué qu’il n’y avait ni expropriation ni éviction partielle, compte-tenu de lots de copropriété individuels et séparés par une emprise de parties communes.

En l’absence de préjudice direct et certain, il conclut au rejet de cette demande.

Le commissaire du Gouvernement tout en regrettant l’imprécision des références de l’ouvrage cité par l’exproprié pour le calcul de son indemnité principale pour perte partielle de valeur du fonds, précise que la société ETANCHISOL n’apporte pas la preuve de son impossibilité de retrouver des emplacements de stationnement à proximité. De plus, elle ne souhaite pas quitter les lieux, d’où la poursuite de l’activité exercée : il propose de ne pas indemniser l’éviction.

SUR CE,

La cour constate que s’il existe des liens capitalistiques entre la société [O] et la société ETANCHISOL, ce partage entre exploitation commerciale, d’une part, et gestion immobilière, d’autre part, relève d’un schéma juridique, fiscal et patrimonial répandu et classique.

Lorsqu’il s’agit de surcroît d’un associé unique, ce montage présente l’avantage de permettre une certaine souplesse de fonctionnement, notamment dans la renégociation des loyers consécutivement à cette procédure, étant précisé que la société [O] a fait l’objet d’une indemnisation de dépossession par l’arrêt susvisé de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023, et notamment d’une indemnité pour perte de revenus locatifs de 7 251,22 euros à la suite de l’accord passé entre les deux entités concernées (réduction de loyers sollicitée par l’une et acceptée par l’autre pour 6 mois). De plus, l’articulation des actes juridiques (crédit-bail et bail de sous -location) est connue des parties via ces liens étroits.

En tout état de cause, la société ETANCHISOL dispose de la personnalité juridique avec les droits et obligations y attachés : elle est en l’espèce sous-locataire des 9 emplacements de stationnement sur lesquels elle dispose d’un droit de jouissance privatif sur ces lots soumis au régime de la copropriété (cf l’arrêt relatif au syndicat des copropriétaires de la cour d’appel de Paris déjà cité du 3 avril 2025).

L’arrêt de la cour d’appel de PARIS dans le dossier [O] évoque effectivement l’argumentaire relatif au lien entre les places de stationnement et le local d’activité, argumentaire repris par IDFM (lots distincts et cessibles indépendamment des uns des autres), mais uniquement lorsqu’il traite de l’indemnité pour dépréciation du surplus et donc de l’analyse sous-jacente de l’unité foncière : « l’expropriation des places de stationnement ne constitue donc pas une expropriation partielle », car les lots sont séparés par des parties communes (le sol appartient au syndicat des copropriétaires ; cf l’arrêt précité du 3 avril 2025).

En revanche, lorsqu’elle traite de l’indemnité pour frais de rachat anticipé du bail, la cour prend soin de dire que « l’expropriation est bien une expropriation partielle au sens du contrat de crédit-bail malgré la divisibilité des lots de copropriété expropriés ».

Or , le contrat de bail de sous- location entre les sociétés [O] et ETANCHISOL (pièce n°1 de l’expropriée) s’inscrit pleinement dans le cadre des relations entre NATIOCREDITBAIL et la société [O] résultant du crédit-bail (pièce n°2 de l’évincée).

Dans la désignation de la totalité des biens loués figurent notamment (p.5) 11 emplacements de stationnement extérieurs (dont les 9 concernés par la présente procédure) représentant 2/9370 ème de la propriété du sol et des parties communes générales, attachés à chacun d’eux.

Le bail de sous-location, conclu le 17 novembre 2016 pour se terminer le 16 novembre 2025, désigne 11 emplacements de parkings privatifs.

Si les lieux sont loués pour l’usage professionnel du preneur, il est mentionné que ce dernier devra se conformer au règlement intérieur et de copropriété de l’ensemble immobilier.

A noter que le sous-locataire supporte la charge des honoraires du syndic de copropriété.

Il y est précisé que le preneur devra exercer son activité professionnelle en prenant toute précaution nécessaire afin que rien ne puisse troubler la tranquillité de l’immeuble et apporter un trouble de jouissance aux autres occupants, s’il y en a, ni par lui-même, ni par son personnel.

Il ajoute qu’une tolérance ne devra jamais être considérée comme un droit, même avec le temps, le bailleur pouvant toujours y mettre fin.

Un paragraphe (n°22) précise même qu’en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, il ne pourra rien être réclamé au bailleur, tous les droits du preneur étant réservés contre la partie expropriante.

Dans le contrat de crédit-bail, la faculté de sous-louer avec l’accord préalable et écrit du bailleur est prévue. Il y est notamment précisé que les sous-locations consenties ne devront en aucun cas expirer postérieurement au contrat de crédit-bail et que la résiliation de ce dernier emportera de plein droit résiliation des sous-locations consenties.

Il importe de souligner que ce contrat de crédit-bail reprend dans la désignation des biens, outre les locaux d’activité, une liste de 11 lots à l’extérieur (dont les 9 concernés) dénommés chacun avec une grande précision : à l’extérieur , un emplacement de voiture non couvert avec son numéro.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour considère que la présente procédure relative aux 9 emplacements de stationnement s’analyse bien en une éviction forcée partielle justifiant le principe d’une indemnisation principale au titre de la perte partielle du fonds.

Le calcul de cette indemnité devra cependant tenir compte d’un élément fondamental, et qui en constitue la limite, à savoir l’atteinte à un droit juridiquement protégé.

Or, en l’espèce toute destination des emplacements autre que celle dédiée aux « voitures » impliquant notamment des camionnettes, des camions, voire des poids lourds ou autres engins n’est pas expressément spécifiée par le règlement de copropriété reproduit dans le crédit-bail et cette désignation précise est connue, compte-tenu du montage juridique susvisé , de toutes les parties concernées ([O] et ETANCHISOL) : peu importent à cet égard les usages tolérés qui ne constituent pas des droits, y compris l’empiètement sur les parties communes démontré par certaines photographies versées aux débats.

Il s’en déduit que la perte partielle du fonds, si elle est en l’espèce très marginale (emplacements de stationnement de voiture à proximité des locaux d’activités, destinés aux véhicules du personnel notamment ceux du service commercial, et à ceux de clients ou de fournisseurs se rendant au siège de la société pour l’étude de devis ou de projets liés à l’objet social de cette société commerciale selon l’extrait K bis versé aux débats (pièce n°3), donc composantes du fonds de commerce, s’analyse bien en un préjudice direct et certain résultant de l’éviction partielle susvisée mais dans la limite examinée plus haut d’une atteinte à un droit juridiquement protégé.

La cour retiendra donc en l’espèce la méthode du chiffre d’affaires proposée par la société ETANCHISOL après vérification détaillée des pièces comptables et fiscales versées aux débats par l’évincée (n° 11 à 16), mais dans sa fourchette basse de 20% TTC (693 916,30 euros TTC) à laquelle sera appliqué un taux marginal de 5%, compte-tenu de l’ensemble des éléments précédents pris en compte.

Une indemnité principale pour perte partielle du fonds lui sera donc allouée sur ces bases à hauteur de 34 695,81 euros arrondis à 34 696 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

B. Sur les indemnités accessoires

1) L’indemnité de remploi :

Elle sera calculée de la manière suivante :

5% jusqu’à 23 000 euros, soit 1 150 euros ;

10 % pour le surplus ( 34 696 – 23 000 = 11 696 euros), soit 1 169,6 arrondis à 1 170 euros.

Le montant global de cette indemnité de remploi s’élève donc à 2 320 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

2a) L’indemnité pour perte de bénéfice/rentabilité, à titre principal :

Le premier juge a débouté la SAS ETANCHISOL de cette demande, faute de rapporter la preuve d’un préjudice certain de perte de rentabilité et de productivité aux motifs détaillés suivants :

— les pièces versées aux débats par la société ETANCHISOL (aggravation des charges et perte de productivité) ne permettent toutefois pas d’établir la réalité d’un préjudice certain directement lié à l’éviction en ce qu’elles ne démontrent pas que ces frais sont dus à la perte des places de stationnement ;

— il a été constaté lors du transport sur les lieux que seuls des véhicules légers, à l’exclusion de tout engin de chantier, étaient stationnés sur les emplacements expropriés ;

— la SAS ETANCHISOL ne produit aucun élément permettant de démontrer que ces places était utilisées pour le stationnement d’un camion grue et de containers , l’état du parc automobile versé aux débats par la société évincée ne mentionnant que 3 voitures particulières, 6 camionnettes et un camion au 1er janvier 2022.

— La dimension standard des emplacements de stationnements constatée lors du transport sur les lieux ne permet pas d’y stationner des véhicules de type poids-lourds ou des engins de chantier.

La société ETANCHISOL précise dans ses conclusions que l’autorité expropriante n’a pas encore pris possession des places de stationnement (80% de ses capacités de stationnement), mais elle considère que son préjudice n’en n’est pas moins certain.

Elle critique la motivation du premier juge pour deux raisons :

— Il ressort pourtant de la capture d’écran jointe au dossier (pièce n° 20) que, malgré

leurs dimensions standard, les places de parking sont bien utilisées pour stationner les véhicules de chantier et containers : il est donc loisible de les stationner en créneau (large bande de 11 places) ;

— Les employés de la société manipulent du matériel lourd ou volumineux, avec ou sans chariot élévateur.

Elle détaille ensuite à l’aide d’un tableau (pièce n° 17) et de diverses pièces (n°18 et 19 devis LOXAM) ses coûts supplémentaires justifiant ses demandes d’indemnisation sur ce fondement tout en précisant que le calcul doit s’opérer pour les 3 années restant à courir du bail : le montant total s’élève à 569 751,15 euros HT.

IDFM reprenant essentiellement la motivation du premier juge considère que le montant sollicité est exorbitant, et ce, d’autant que l’expropriée reconnaît elle-même l’emprise irrégulière sur l’assiette de la copropriété. Elle rappelle qu’une éventuelle atteinte au chiffre d’affaires d’une société frappée par une éviction s’évalue dans le cadre d’une indemnité principale, d’une part, et que la société évincée a la possibilité de reprendre à bail des places de stationnement dans la copropriété ou à proximité pour les véhicules de son personne, d’autre part.

Il estime que les pièces produites en appel ne démontrent pas les préjudices allégués et que les modalités de calcul (3 ans à compter de l’ordonnance d’expropriation jusqu’au 16 novembre 2025) sont arbitraires dès lors que l’expropriant n’a pas encore pris possession de ces emplacements.

Il rappelle qu’ IDFM allait reconstituer 7 places de stationnement en longitudinal devant le bâtiment.

Il soutient qu’il n’existe donc ni préjudice direct ni certain.

Le commissaire du Gouvernement conclut à l’absence d’indemnisation.

SUR CE,

Toute la démonstration de la société ETANCHISOL repose sur le postulat que les emplacements de stationnement étaient utilisés de fait par des camionnettes, camions, engins de chantier, et que leur suppression ont un impact économique négatif sur son activité, ce qu’elle expose en détail à partir d’un tableau de synthèse (pièce n° 17) et de factures de location de matériel de chantier (pièces 18 et 19 LOXAM).

Outre les motifs pertinents du premier juge que la cour adopte, il importe également de rappeler qu’une situation de fait contraire au respect de la destination juridique connue de la société ETANCHISOL comme emplacements destinés aux voitures ne peut constituer une atteinte à un droit juridiquement protégé ouvrant droit à indemnisation.

Par motifs propres et adoptés, la cour confirmera la décision entreprise.

2b) Sur l’indemnité accessoire pour frais supplémentaires engendrés par l’expropriation soutenue à titre subsidiaire

Le premier juge a débouté la SAS ETANCHISOL de cette demande au motif que le calcul de cette indemnité sollicitée à titre subsidiaire n’était justifié par aucun élément, la preuve d’un préjudice certain en lien direct avec l’éviction n’étant pas justifié.

La société ETANCHISOL demande à la cour une indemnité à hauteur de 272 751 euros au titre des surcoûts générés par le remplacement des places de parking.

IDFM conclut à la confirmation du jugement.

Le commissaire du Gouvernement conclut à l’absence d’indemnisation.

SUR CE,

La cour faisant le même constat que le premier juge sur l’absence de preuve d’un préjudice certain en lien direct avec cette éviction partielle portant sur des emplacements de voitures en adoptera les motifs, en reprenant la même objection majeure que précédemment relative à l’absence d’atteinte à un droit protégé.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point par motifs adoptés et propres.

Il est précisé que l’indemnité accessoire pour perte partielle de valeur du fonds a été traitée au titre de l’indemnité principale, et à titre principal.

3) L’indemnité accessoire pour trouble commercial

Le premier juge après avoir rappelé que l’indemnité pour trouble commercial avait pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce due à son transfert ou à son interruption considère que la société évincée qui va perdre 80% des places de stationnement qu’elle utilisait pour les besoins de son activité allait devoir en fonction des difficultés et du temps consacré un certain temps à la recherche d’un nouveau bail portant sur des emplacements de stationnement comparables situés à proximité des locaux d’activités dans lesquels elle entend se maintenir. Il précise que si une indemnité égale à 15 jours de chiffre d’affaires moyen sur 3 ans ne peut être allouée intégralement en l’absence d’éviction totale ou de transfert d’activité, le trouble commercial et la perte de productivité générés par la recherche de nouvelles places de stationnement justifient que soit allouée une indemnité d’un montant de 21 345 euros.

La société ETANCHISOL critique la méthode de calcul retenue par le premier juge suggérée par IDFM : 152 462 euros x 14 % (superficie des places de stationnement / superficie totale).

Elle soutient que cette indemnité est fonction des difficultés et du temps passé par le locataire pour trouver une solution de remplacement et non de la superficie louée.

Elle estime primordial le critère de la proximité avec les locaux d’activités dans le cadre de l’exploitation du fonde de commerce.

Elle sollicite une indemnité de 152 462,12 euros (3 049 242,23 / 300 x 15) arrondie à 152 462 euros.

IDFM, après avoir souligné les aspects contradictoires de cette demande avec celles relatives à la perte de commercialité ou de productivité (préjudices alors hypothétiques et d’attente au regard de l’article L 321-1 du code de l’expropriation), critique le mode de calcul proposé par la société évincée adapté à une éviction totale : il propose donc selon sa propre méthode déjà décrite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, étant rappelé qu’il est intimé devant la cour.

Il reprécise qu’IDFM va reconstituer 7 places de stationnement en longitudinal du bâtiment.

Le commissaire du Gouvernement, implicitement appelant incident, conclut à l’absence de toute indemnisation.

SUR CE,

La question ne peut porter que sur la recherche d’emplacements de stationner similaires, c’est-à-dire à destination de voitures (seul droit protégé juridiquement) à proximité du local d’activité.

En tenant compte de la situation actuelle déjà exposée supra, des engagements pris par IDFM sur les 7 futurs emplacements, de l’état du marché locatif des parkings (pièce n° 9 de l’évincée partielle) dans le secteur proche mais également des difficultés rencontrées auprès du syndicat des copropriétaires qui a refusé la création de 6 emplacements de stationner (dimensions usuelles 2,5 m x 5 m) sur les parties communes sollicitée par la société [O] qui impliquait une modification du règlement de copropriété (pièce n°21 de l’évincée), la cour confirmera la décision du premier juge tant au regard de la méthode adoptée, conforme à cette situation d’éviction partielle que de son montant, justement estimé.

L’indemnité pour trouble commercial à hauteur de 21 345 euros qu’IDFM, intimé, accepte, sera donc confirmée.

Sur la demande à titre subsidiaire d’expertise

Le premier juge, au visa de l’article R322-1 du code de l’expropriation repris intégralement a considéré avoir pu statuer, sans difficultés particulières d’évaluation , au vu des éléments du dossier : il a en conséquence débouté la SAS ETANCHISOL de cette demande subsidiaire, rappelant que l’expertise ne pouvait avoir pour vocation de pallier la carence des parties.

La société ETANCHISOL estimant que le principe des indemnités sollicitées était acquis, il apparaît nécessaire de recourir à une telle mesure d’expertise comptable, compte-tenu de la complexité du chiffrage qui doit être également contradictoire.

Il demande à la cour de mettre son coût à la charge de l’expropriant conformément aux dispositions de l’article L 312- 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

IDFM demande la confirmation du jugement entrepris sur ce point et souligne le caractère exceptionnel de cette mesure en matière d’expropriation, les juridictions n’ayant pas à pallier la carence de cette partie. En l’espèce, l’affaire porte sur 9 emplacements de stationnement dont 7 vont être reconstitués par l’expropriant.

Le commissaire du Gouvernement ne se prononce pas sur ce point.

SUR CE,

Par motifs entièrement adoptés du premier juge, la cour qui a pu liquider les indemnités sollicitées par le seul examen suffisant des pièces versées aux débats, confirmera le rejet de cette mesure d’expertise comptable

Sur l’article 700

La société ETANCHISOL demande la confirmation du jugement entrepris sur les 4 000 euros alloués sur ce fondement.

Elle sollicite une somme analogue en cause d’appel à l’encontre d’IDFM.

IDFM également à l’encontre de la Société ETANCHISOL.

Ce dernier perdant partiellement le procès, il apparaît équitable de le condamner à verser la somme de 1 000 euros à la société ETANCHISOL sur ce fondement en cause d’appel.

Sur les dépens

Les dépens de première instance, toujours à la charge de l’expropriant, n’entrent pas dans le périmètre de l’appel principal.

Chacune des parties précitées demande la condamnation de l’autre aux dépens.

En l’espèce, la solution du litige commande qu’elles en conservent chacune la charge.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels principal et incident,

Déclare recevables ces appels ;

Déclare recevables les conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement ;

Vu les articles 563, 564 et 564 du code de procédure civile et L 321- 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Rejette la demande d’irrecevabilité soutenue par IDFM et dit que la demande d’indemnité principale pour perte de valeur partielle du fonds initialement présentée devant le premier juge au titre de demande accessoire pour le même montant ne constitue pas une prétention nouvelle au sens des articles susvisés ;

INFIRME partiellement le jugement entrepris sur :

— l’indemnité accessoire pour perte de valeur partielle du fonds et en fixe le montant à titre d’indemnité principale à 34 696 euros ;

— l’indemnité accessoire de remploi et en fixe le montant correspondant à 2 320 euros ;

Dit que le montant global desdites indemnités à la charge d’IDFM et relatives aux neuf emplacements de voitures concernés par cette éviction partielle s’élève donc 37 016 euros.

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, en ce comprise l’indemnité au titre du trouble commercial à hauteur de 21 345 euros.

Dit que le montant indemnitaire global dû par IDFM à la société ETANCHISOL s’élève à 58 361 euros.

Condamne IDFM à verser la somme de 1 000 euros à la société ETANCHISOL en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT