Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12302 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEYE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 2019/145

APPELANTS

Madame [L] [P] épouse [S]

née le 02 avril 1960 à [Localité 13] (94)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [G] [P] épouse [N]

née le 22 avril 1961 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [J] [P]

né le 28 avril 1964 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [Z] [P]

né le 06 septembre 1965 à [Localité 15] (93)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous représentés par M^e Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0864

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] , [Adresse 11] agissant en la personne de son administrateur provisoire, Maître [W] [F]

demeurant : [Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par M^e Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [R] [P] et son épouse Mme [V] [D] étaient propriétaires des lots n° 30 ( une cave) et 121(un appartement) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans la copropriété dénommée [Adresse 11] située [Adresse 11] à [Localité 14].

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] est une copropriété mixte, incluant une partie résidence services.

Compte tenu de ses difficultés financières et après plusieurs ordonnances du président du tribunal judiciaire d’Evry, le syndicat a été placé sous administration provisoire de manière discontinue de juin 2010 à juillet 2015.

Mme [X], administrateur judiciaire, a été désignée par le tribunal aux fins, notamment, d’établir une nouvelle répartition des charges de la copropriété et a déposé ses rapports d’expertise les 12 octobre 2005 et 1er février 2006.

Selon plusieurs jugements en date des 21 décembre 2006, 29 mars 2007 et 28 juin 2007, le tribunal de grande instance d’Evry a déclaré non écrit l’article 26 du règlement de copropriété et ordonné une nouvelle répartition des charges, selon les préconisations de Mme [X].

Le syndicat a approuvé à l’unanimité des présents et représentés les résolutions n° 3 et 3 bis de son assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 30 mars 2007, lesquelles ont adopté les grilles et règles de répartition préconisées par Mme [X] et cela à effet rétroactif au 1er juillet 2006.

Après le décès de M. [R] [P] le 26 novembre 1983, de son épouse Mme [V] [D] le 10 juillet 2009, de leur fils M. [M] [P] le 6 novemnre 2010 et de leur belle-fille, leur fille Mme [T] [P] épouse [A] ainsi que leurs petits-enfants, Mmes [L] [P] épouse [S] et [G] [P] épouse [N] et MM. [J] et [Z] [P], leurs héritiers, sont devenus propriétaires de ces lots.

Par décisions du président du tribunal de grande instance d’Evry, la première en date du 9 juillet 2015, et la dernière du 9 juillet 2018, Maître [C] [I] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire aux lieu et place de Maître [B], à l’effet de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et d’exercer tous les pouvoirs du syndic et tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux articles a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par exploits d’huissier des 24 et 28 avril, 4, 10 et 17 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 11], représenté par Maître [C] [I] ès qualités d’administrateur, a fait assigner Mmes [T] [P] épouse [A], [O] [H] [Y] épouse [P], [L] [P] épouse [S] et [G] [P] épouse [N] ainsi que M. [J] et M. [Z] [P] devant le tribunal de grande instance d’Evry, aux fins de les faire condamner solidairement au paiement de la somme de 9 991,52 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er septembre 2015 au 4 avril 2017 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2015 sur la somme de 1 541,71 euros, à compter du 25 février 2016 sur la somme de 1 336,81 euros, à compter du 6 juillet 2016 pour 2 051,20 euros, à compter du 27 décembre 2016 sur la somme de 3 312,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, et la somme de 84,70 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre d’autres sommes.

Par jugement du 18 avril 2019, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— condamné solidairement Mmes [T] [P] épouse [A], [L] [P] épouse [S] et [G] [P] épouse [N] ainsi que M. [J] [P] et M. [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14] la somme de 9 991,52 euros arrêtée au 4 avril 2017 (appel de fonds du 1er avril 2017 inclus) au titre des charges de copropriété impayées outre les intérêts au taux légal produits par cette somme :

à compter du 26 novembre 2015 pour 1 541,71 euros,

à compter du 26 février 2016 pour 1 336,81 euros,

à compter du 6 juillet 2016 pour 2 051,20 euros,

à compter du 27 décembre 2016 pour 3 312,98 euros,

à compter du 17 mai 2017 pour le surplus,

— ordonné la capitalisation des intérêts produits depuis le 17 mai 2017 dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an,

— condamné solidairement Mmes [T] [P] épouse [A], [L] [P] épouse [S] et [G] [P] épouse [N] ainsi que M. [J] [P] et M. [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14] la somme de 84,70 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné Mmes [T] [P] épouse [A], [L] [P] épouse [S] et [G] [P] épouse [N] ainsi que M. [J] [P] et M. [Z] [P], aux dépens ainsi qu’à verser une somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14],

— rejeté les demandes présentées par Mmes [T] [P] épouse [A], [L] [P] épouse [S] et [G] [P] épouse [N] ainsi que M. [J] [P] et M. [Z] [P],

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— autorisé Maître Dupuy à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [S], Mme [N], M. [J] [P], M. [Z] [P] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 juin 2019.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a actualisé sa créance de charges à hauteur de 18067, 28 euros arrêtée au 1er novembre 2019 et sollicité la condamnation solidaire des consorts [P] à ce titre.

Par arrêt du 11 janvier 2023 devenu irrévocable, la chambre 2 du pôle 4 de la cour d’appel de Paris a :

confirmé le jugement ;

Y ajoutant,

condamné in solidum Mme [L] [P] épouse [S], Mme [G] [P] épouse [N], M. [J] [P] & M. [Z] [P] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] sis à [Localité 14] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

rejeté tout autre demande,

Avant dire droit sur la demande d’actualisation de sa créance,

a ordonné la réouverture des débats et renvoyé à la mise en état du 15 mars 2023 à 13 heures pour production par le syndicat des copropriétaires :

— d’un décompte des sommes dues partant de 0 et ne comprenant que les charges et travaux du 5 avril 2017 au 1er novembre 2019,

— des appels de charges et travaux de cette période,

— des ordonnances de renouvellement de la mission de l’administrateur provisoire,

— des procès-verbaux de l’administrateur provisoire (ou de l’assemblée générale le cas échéant) approuvant les comptes 2017, 2018 et 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

Les parties n’ont pas déposé de nouvelles écritures.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 septembre 2019 par lesquelles Mme [S], Mme [N], M. [J] [P], M. [Z] [P] , appelants, invitent la cour, à :

— d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14] de ses demandes à leur encontre, les comptes de charges réclamés n’étant pas conformes au titre des consorts [P] et à la matrice cadastrale produite, en l’absence de tout modificatif de répartition de charges applicable entre les parties,

en tout état de cause,

— de constater que les consorts [P] ne disposent pas de leurs lots dans des conditions normales qui devraient leur être garanties par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14], conformément aux articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— de constater que l’incurie dans la gestion de la copropriété depuis de longues années entraîne des charges qui interdisent aux copropriétaires de pouvoir jouir de leurs lots dans des conditions normales : ils ne peuvent ni louer, ni vendre, sauf à être totalement dépossédés de leur bien de manière ruineuse,

— de condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14] à réparer l’entier préjudice ainsi subi par les consorts [P] à concurrence de la somme de 6 000 euros pour la période du 1er août 2015 au mois d’avril 2017, sauf à parfaire,

pour le cas où une condamnation au paiement d’arriéré de charges serait prononcée à l’encontre des consorts [P],

— de dire que la condamnation à dommages-intérêts s’imputera par compensation sur les condamnations prononcées à l’encontre des consorts [P],

— de rejeter toute demande de dommages-intérêts, d’intérêts de retard et d’article 700, infondée, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14],

— de condamner en revanche le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14] à payer aux consorts [P] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Limouzineau.

Vu les conclusions notifiées le 6 décembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14], intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer en tous points le jugement rendu le 18 avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance d’EVRY,

— débouter Mme [L] [S], Mme [G] [N], M. [J] [P], M. [Z] [P] de l’intégralité de leurs demandes,

y ajoutant,

— condamner solidairement Mme [L] [S], Madame [G] [N], M. [J] [P], M. [Z] [P] à la somme de 18 067,28 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période du 5 avril 2017 au 1er novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement Madame [L] [S], Mme [G] [N], M. [J] [P], M. [Z] [P] à payer au syndicat de la résidence [Adresse 11] situé [Adresse 11] à [Localité 14] une somme de 4 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [L] [S], Mme [G] [N], M. [J] [P], M. [Z] [P] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Dupuy ;

SUR CE,

Les consorts [P] n’ont déposé aucune écriture postérieure à l’arrêt du 11 janvier 2023 qui a répondu complètement aux prétentions formulées dans leurs conclusions du 17 septembre 2019 qui ne sont reprises ici qu’à titre informatif.

La cour de céans ne demeure saisie que de la prétention du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation solidaire des consorts [P] à la somme de 18 067,28 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période du 5 avril 2017 au 1er novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

Dans son arrêt du 11 janvier 2023, la cour d’appel de céans, avait relevé sur ce point: 'le syndicat actualise sa demande en cause d’appel pour solliciter la condamnation des consorts [P] à lui payer la somme de 18 067, 28 euros au titre de l’arriéré des charges du 5 avril 2017 au 1er novembre 2019. Il produit un décompte pour la période du 1er janvier 2018 au 1er novembre 2019 qui inclut les condamnations prononcées par le jugement déféré, des frais relevant des dépens et de l’application de l’article 700, ainsi que des sommes non justifiées ('AN 2017/: 14.595, 07"); les appels de fonds et les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire relatifs à l’approbation des comptes 2017, 2018 et 2019 et des budgets prévisionnels 2018 et 2019 ne sont pas versés aux débats ( le procès-verbal d’approbation du budget prévisionnel 2017 avait été produit en première instance; en l’état, le syndicat ne justifie pas de sa créance).'

Sur ce,

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires (ou comme ici l’administrateur judiciaire investi des pouvoirs de cette assemblée) a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, outre les pièces versées en première instance parmi lesquelles figurent le règlement de copropriété et le justificatif de la qualité de copropriétaire des consorts [P] ( pièces 63 à 65):

— les ordonnances de renouvellement de la mission de l’administrateur provisoire en date des 9 juillet 2015, 7 juillet 2016, 2 août 2017, 29 juin 2018, 19 juillet 2019, 6 juillet 2020, 9 juin 2021, 5 juillet 2022;

— les procès-verbaux approuvant les comptes pour 2017, 2018, 2019,

— un extrait de compte du 5 avril 2017 au 1er novembre 2019 avec appels de fonds ( pièce 65).

L’examen de cette pièce fait apparaître une créance du syndicat à l’égard des consorts [P] de 26 731, 54 euros soit une somme supérieure à sa demande ( 18 067, 28 euros).

Il doit être relevé que les écritures comptables passées ne portent pas uniquement sur les charges et travaux ainsi que la cour l’avait demandé avant dire-droit.

Il en est ainsi de:

— la somme de 139, 91 euros inscrite au 2 avril 2019 intitulée 'appel créance irrecouvrable',

— la somme de 84, 70 euros inscrite le 18 avril 2019 intitulée '[P]/[A] jugt 18/04/19 frais art 10-1",

— la somme de 1000 euros inscrite le 18 avril 2019 intitulée '[P]/[A] jugement 18/04/19 ART 700",

— la somme de 112, 74 euros inscrite le 28 mai 2019 'hono jugt [P]'

— les sommes de 117, 97 euros et de 87, 37 euros correspondant à des frais de signification, l’ensemble de ces sommes représentant 1542, 69 euros qui doivent être déduits du solde en faveur du syndicat.

Celui-ci s’établit ainsi à la somme de (26 731,54 – 1542, 69)= 25 188, 85 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires portant sur les charges et travaux demeure à ce stade toujours supérieure à sa demande d’actualisation sans que cette différence ne soit expliquée par le syndicat des copropriétaires.

La cour constate que les charges appelées représentent sur la période considérée la somme de 10 705, 25 dans laquelle est inclu l’appel de fonds exceptionnel à hauteur de 284 euros.

Il peut être intégré à cette somme celle de 2311, 05 euros inscrite au débit du compte des consorts [P] le 2 octobre 2018 et qui correspond, selon le procès-verbal de l’administrateur provisoire de septembre 2018 à l’affectation de l’insuffisance de l’exercice 2017 ( pièce 64 a).

Il est donc justifié à ce stade d’une créance de charges et travaux du syndicat de 13 016, 30 euros.

Deux sommes inscrites au débit du compte ne trouvent cependant aucune explication:

'AN 2017: 14595, 07 euros" du 1er janvier 2018. La cour dans son arrêt du 11 janvier 2023 avait déjà relevé le caractère non justifié de cette somme.

'Reprise: 20266, 44 euros’ du 31 décembre 2018 aussitôt suivie d’une écriture d’annulation à hauteur de 19 769 euros ( solde de 497, 44 euros= 20 266, 44-19 769).

Aucune de ces sommes ne sont justifiées par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte ainsi de l’examen des pièces que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’une créance certaine, liquide et exigible qu’à hauteur de 13 016, 30 euros intégralement absorbée par les sommes inscrites au crédit du compte des consorts [P].

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande à la condamnation des consorts [P] à lui verser la somme de 18 067, 28 euros correspondant à la dette de charge actualisée et alléguée pour la période écoulée entre le 5 avril 2017 et le 1er novembre 2019.

Partie perdante, il sera condamné aux dépens d’appel.

La cour n’est saisie d’aucune demande tendant à l’octroi de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Ajoutant au jugement du 18 avril 2019 rendu par le tribunal judiciaire d’Evry ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], [Adresse 11] à [Localité 14] tendant à la condamnation solidaire de Mme [L] [S], Mme [G] [N], M. [J] [P], M. [Z] [P] à lui verser la somme de 18 067, 28 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période du 5 avril 2017 au 1er novembre 2019 avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 14] aux dépens;