Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09159 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVA3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2023 -Tribunal judiciaire de Paris

RG n° 20/00332

APPELANTE

S.A.R.L. LOGIPREST immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°42734 358, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Yossi ELKABAS de la SAS ADAMA PARTNERS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 180 substitué par M^e Stéphane ILLOUZ

INTIMÉES

S.C.I. EXETER BOUSSARD SUD 1 (France) immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°

819 701 608, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/o ALTER DOMUS FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111assistée de M^e Aurélien ZILBERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : J001

S.C.I. BOUSSARD SUD immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 510 115 801, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0285 substitué par M^e FrédericLE GAZ.IC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 04 juillet 2025 prorogé au 05 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*********

23/9159 Logiprest C/ SCI Exeter Boussard Sud 1 et SCI Boussard Sud (aud. rap. 21 mai délibéré 5 septembre)

Conclusions Logiprest : 14 mai 3025

Conclusions SCI Exeter Boussard Sud 1 : 28 mars 2024

Conclusiont SCI Boussard Sud : 14 mai 2025

Clôture : 15 mai 2025

Le 28 avril 2016, la SCI Boussard Sud a vendu à la SCI Exeter Boussard Sud 1 (la SCI Exeter) un terrain à bâtir de 125 928 m² situé à [Adresse 11], au prix de 9 000 000 euros.

L’acte prévoit de 'majorer le prix’ de 1 941 642,26 euros en remboursement de la somme payée à l’administration fiscale par la SCI Boussard Sud au titre de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive liée au permis de construire et correspondant au prorata de la surface à construire sur le terrain vendu. Il donne en outre mission au notaire 'de procéder directement auprès de la direction générale des finances publiques au paiement du solde des sommes dues au titre de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive au nom et pour le compte du vendeur, ce dernier s’interdisant d’en demander la restitution à l’administration fiscale après transfert du permis de construire à l’acquéreur et, en cas de restitution par l’administration fiscale, s’obligeant à en transférer le montant sans délai à l’acquéreur'. Le notaire a procédé au paiement de la somme de 1 644 535 euros correspondant au solde restant dû en principal par la SCI Boussard Sud.

Le 1er février 2018, la SCI Exeter a revendu la parcelle à la société Logiprest au prix de 11 128 188,12 euros, l’acte prévoyant une majoration du prix correspondant, notamment, aux sommes dues à la SCI Exeter au titre du remboursement de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive que celle-ci avait payées à la SCI Boussard Sud, soit la somme de 1 941 642,65 euros ventilée comme suit :

— à concurrence de 1 829 893,26 euros euros en ce qui concerne la taxe d’aménagement ;

— à concurrence de 111 749,39 euros en ce qui concerne la redevance archéologie préventive.

Destinataire le 25 avril 2019 de titres de perception émis par la direction générale des finances publiques au titre des échéances de la taxe d’aménagement d’un montant de 1 784 213 euros et de la redevance d’archéologie préventive d’un montant de 108 960 euros, la société Logiprest a réglé ces sommes le 10 août 2019.

Après avoir vainement réclamé à la SCI Exeter le remboursement de cette somme, la société Logiprest a assigné la SCI Boussard Sud, sur le fondement de l’action oblique, en paiement de la somme de 1 644 535 euros à la SCI Exeter et celle-ci, sur le fondement de la répétition de l’indu, en paiement de la somme de 1 941 642, 65 euros.

A titre subsidiaire, elle a réclamé la condamnation de la SCI Exeter sur le fondement de la répétition de l’indu à lui payer la somme de 1 941 642,65 euros.

La SCI Exeter a conclu à titre principal à l’irrecevabilité de la demande de la société Logiprest qui avait renoncé à toute action contre elle au titre des sujets fiscaux liés à la vente du terrain et, à titre subsidaire, au mal fondé de cette demande.

A titre plus subsidiaire, elle a sollcité la condamnation de la SCI Boussard Sud à lui restituer la somme de 1 941 642,65 euros.

Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande en restitution de l’indu formée contre la SCI Boussard Sud par la société Logiprest qui s’était contractuellement interdite dans l’acte de vente 'de rechercher le vendeur’ des 'contraintes, vices apparents ou cachés de tous ordres, notamment juridique, locatifs, administratifs, fiscaux, physiques ou techniques affectant ou susceptible d’affecter ou qui ont pu affecter les biens et/ou les éléments de la situation au regard de l’environnement, de sa consommation énergétique, de son usage et de sa destination'.

Il a en outre débouté la société Logiprest de son action oblique tendant à la condamnation de la SCI Boussard Sud à payer à la SCI Exeter la somme de 1 644 535,50 euros faute de créance certaine, liquide et exigible.

La société Logiprest a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation et demande à la cour :

— à titre principal, de condamner la SCI Boussard Sud, sur le fondement de l’action oblique, à payer à la SCI Exeter la somme de 1 644 535,50 euros et de condamner la SCI Exeter à lui payer, au titre du défaut de contrepartie, sous astreinte, la somme de 1 941 642,65 euros ;

— à titre subsidiaire, condamner la SCI Exeter, sur le fondement de la répétition de l’indu, à lui payer, sous astreinte, la somme de 1 941 642,65 euros ;

— condamner la SCI Boussard et la SCI Exeter à lui payer, chacune, la somme de 8 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Exeter demande à la cour d’écarter des débats les conclusions et les deux nouvelles pièces qui y ont été annexées, déposées par la société Logiprest le 2 mai 2025, quelques jours avant la date de clôture des débats.

A titre principal, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de la société Logiprest.

Elle fait d’abord valoir qu’en application des dispositions des articles L. 331-6 du code de l’urbanisme pour la taxe d’aménagement et de l’article L. 524-2 du code du patrimoine pour la redevance d’archéologie préventive, le redevable légal de ces taxes est le titulaire du permis de construire, que c’est à ce titre qu’elle les a réglées lors de la cession du terrain et du transfert du permis de construire par la SCI Boussard Sud le 28 avril 2016 et que ces sommes lui ont été ensuite remboursées par la société Logiprest losqu’elle est devenue redevable de ces taxes après que le terrain lui a été revendu et qu’elle a bénéficié du transfert du permis de construire.

Elle ajoute que la société Logiprest a renoncé à toute action contre elle au titre du paiement des taxes conformément aux dispositions du contrat du 1er février 2018 qui stipule :

que 'L’acquéreur fera son affaire personnelle des contraintes, vices apparents ou cachés de tous ordres, notamment juridiques, locatifs, administratifs, fiscaux, physiques ou techniques affectant ou susceptible d’affecter ou qui ont pu affecter les Biens (…), s’interdisant de rechercher le Vendeur à ce titre sous réserve des garanties limitativement et expressément stipulées aux termes des Présentes et sous réserve de l’existence d’une information éventuellement manquante et connue du Vendeur et qui serait de nature à causer un préjudice à l’Acquéreur ;

— et que 'L’Acquéreur déclare : qu’il se substitue purement et simplement au Vendeur dans l’exécution de cet engagement de façon à ce que ce dernier ne puisse être ni inquiété ni recherché pour quelque cause que ce soit, notamment fiscale'.

Elle soutient ensuite que l’action de la société Logiprest est également irrecevable faute pour celle-ci d’intérêt à agir puisque les titres de perception de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive, ainsi que les mises en demeure de payer,

ont été émises à l’encontre de la SCI Logiprest, qui est une entité juridique distincte de la SARL Logiprest.

A titre subsidiaire, la SCI Exeter conclut au mal fondé de la demande de la société Logiprest.

Elle soutient d’abord que l’action en répétition de l’indu doit être rejetée puisque le paiement litigieux est intervenu en exécution du contrat de vente et que la société Logiprest, suite à l’acquisition du terrain et au transfert du permis de construire, était devenue le redevable légal de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive ; qu’en outre, ce paiement n’a pas été effectué par erreur. Elle indique que la société Logiprest aurait dû diriger son action contre la société Boussard Sud, en se fondant sur l’enrichissement injuste, puisque celle-ci a obtenu le remboursement de ces taxes par l’administration fiscale.

A titre encore plus subsidiaire, pour le cas où elle serait condamnée à payer la somme à la société Logiprest la somme réclamée, la SCI Exeter conclut à la condamnation de la SCI Boussard Sud à lui restituer la somme de 1 941 642,65 euros qu’elle lui a réglée en remboursement de la taxe d’enlèvement et de la redevance d’archéologie.

Elle sollicite enfin la condamnation de la société Exeter ou de la SCI Boussard Sud à lui payer la somme de 30 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Boussard Sud conclut d’abord à l’irrecevabilité de la demande de la société Logiprest, faute de qualité et d’intérêt pour agir, puisque les titres de perception ont été émis à l’encontre d’une société dénommée 'Logiprest SCI Cabot Roger'.

Elle conclut ensuite au rejet de l’action oblique dirigée contre elle en l’absence de justification de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible de la société Logiprest sur la SCI Exeter, compte tenu de la clause de non-recours figurant dans l’acte de vente conclu entre elles.

A l’audience de plaidoiries, la cour a invité la SCI Exeter et la société Logiprest à lui adresser une note en délibéré afin qu’elles s’expliquent sur la question de la qualité à agir de cette dernière, compte tenu du fait que les titres de perception de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive du 2 avril 2019 désignent 'Logiprest SCI [Adresse 7] 13310 [Adresse 12] et non la SARL Logiprest'.

Par note en délibéré du 28 mai 2025, la société Logiprest a expliqué que cette désignation par l’administration fiscale du redevable de ces taxe et redevance s’expliquait par une erreur matérielle puisqu’aucune société n’a été identifiée par Infogreffe sous la dénomination de SCI Logiprest. Elle a en outre justifé que c’était elle qui avait adressé à l’administration fiscale le 9 août 2019 le paiement correspondant.

Dans une note en délibéré du 2 juin 2025, la SCI Exeter soutient que les explications sollicitées ne portant que sur la question de la recevabilité des demandes de la société Logiprest au regard de sa qualité pour agir, celle-ci ne pouvait, sans porter atteinte à la loyauté des débats, justifier avoir effectué le 9 août 2019 le paiement de ces taxe et redevance. Elle demande donc à la cour de déclarer irrecevables ces explications et les pièces justificatives produites.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que ne sont pas tardives les conclusions déposées par la société Logiprest le 2 mai 2025, soit 13 jours avant la clôture des débats, par la société Logiprest le 2 mai 2025 ; qu’il n’y pas lieu d’écarter des débats ces conclusions et les pièces qui y ont été annexées, figurant sous les n° 13 et 14 du bordereau ;

1 – Sur les demandes de la société Logiprest contre la SCI Exeter

— Sur la recevabilité des demandes de la société Logiprest

Considérant qu’en réponse à la demande d’explication de la cour sur la question de la qualité à agir de la société Logiprest sur sa qualité de redevable de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive, compte tenu de l’identité de la société figurant sur les titres de perception, la société Logiprest a développé les éléments destinés à justifier qu’elle a réglé ces taxes et que l’identité figurant sur ces titres provient d’une erreur matérielle de l’administration fiscale ; qu’elle a en outre produit les pièces destinées à justifier ces éléments ; que ces explications et ces pièces fournies en réponse à la question de la cour, sur lesquelles les parties ont été en mesure de s’expliquer contradictoirement, sont recevables ; qu’il résulte de ces pièces que si les titres de perception de la taxe et de la redevance litigieuses ont été émis à l’encontre de 'Logiprest SCI [Adresse 8] [Adresse 1], c’est la société Logiprest qui est l’émettrice du virement d’un montant du 1 893 173 euros du 9 août 2019 ; qu’il résulte en outre d’une recherche sur le site 'Infogreffe’ qu’aucune entreprise ne correspond à cette dénomination, ce qui établit que la désignation par l’administration fiscale de la société 'Logiprest SCI Cabot Roger’ dans les titres de perception résultait d’une erreur matérielle et que ces titres s’adressaient en réalité à la SARL Logiprest, qui a donc qualité pour agir contre la SCI Exeter ;

Considérant que la clause prévoyant que la société Logiprest a renoncé à toute action contre la SCI Exeter au titre du paiement des taxes n’est pas applicable à l’action qu’elle forme contre celle-ci sur le fondement de l’absence de contrepartie ou, subsidiairement, de la répétition de l’indu ;

— Sur la créance de la société Logiprest

Considérant que l’acte du 1er février 2018 stipule que 'pour la perception des droits, il y a lieu de majorer le prix de la somme TTC de 5 072 811,88 euros, la TVA s’élevant à 845 468,65 euros, compte tenu des remboursements de la taxe d’aménagement, de la redevance d’archéologie préventive, de la quote-part afférente aux travaux de réalisation des parties communes au sein de l’ASL, et de l’avance versée par le vendeur sur le contrat de promotion immobilière relaté ci-après, remboursements qui s’analysent en avantage indirect que l’acquéreur procure au vendeur. Par conséquent, conformément à l’article 683-1 du code général des impôts, lesdites charges constituent fiscalement une charge augmentative du prix de vente. Il est précisé que ces charges seront ventilées comme suit, savoir :

— à concurrence de 1 829 893,26 euros en ce qui concerne la taxe d’aménagement

— à concurrence de 111 749,39 euros en ce qui concerne la redevance archéologie préventive’ ;

qu’il en résulte que le paiement par la société Logiprest à la SCI Exeter des sommes de 1 829 893,26 euros et de 111 749,39 euros, correspondant au montant de la taxe et de la redevance précitées, était justifié par le fait qu’elles avaient été supportées par la SCI Exeter, qui les avaient remboursées à la SCI Boussard Sud, initialement redevable de ces taxe et redevance en sa qualité de titulaire du permis de construire, et que la société Logiprest ne serait en conséquence plus appelée par l’administration fiscale à les payer ; que, cependant, la SCI Boussard Sud ayant transféré le permis de construire, celle-ci n’était plus redevable de ces taxe et redevance et a pu en demander le remboursement par l’administration fiscale en application des dispositions de l’article L. 331-26 du code général des impôts pour la taxe d’aménagement et de l’article L. 524-12 du code du patrimoine pour la redevance d’archéologie préventive, la société Logiprest, à laquelle le permis de construire avait été transféré à la suite à l’acquisition du terrain à la SCI Exeter, en étant alors devenue redevable ; qu’il apparaît ainsi que le remboursement, prévu par l’acte du 1er février 2018, des sommes de 1 829 893,26 euros et de 111 749,39 euros par la société Logiprest à la société Exeter était dépourvu de contrepartie au moment de la formation du contrat, ce qui entraîne la nullité de cette obligation et la restitution par la SCI Exeter à la société Logiprest de ces sommes ;

2 – Sur l’action oblique

Considérant qu’il résulte de l’article 1341-1 du code civil que l’action oblique ne peut être exercée que lorsque la carence du débiteur compromet les droits de son créancier ; qu’en l’espèce, l’acte de vente du 28 avril 2016 entre la SCI Boussard Sud et la SCI Exeter qui prévoit de majorer le prix du montant de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive réglées par la SCI Boussard Sud, stipule que celle-ci 's’interdi(t) d’en demander la restitution à l’administration fiscale après transfert du permis de construire à l’acquéreur et, en cas de restitution par l’administration fiscale, s’oblig(e) à en transférer le montant sans délai à l’acquéreur’ ; qu’alors qu’il est établi que la SCI Boussard Sud a obtenu la restitution de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive et qu’elle n’en a pas remboursé les montants correspondants à la SCI Exeter, celle-ci a négligé de lui réclamer le paiement ; qu’en outre, la société Logiprest ayant sollicité du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la SCI Exeter, il est apparu à la suite d’une recherche sur le fichier FICOBA que celle-ci ne détenait aucun compte bancaire ; qu’il est ainsi justifié que la carence de la SCI Exeter a compromis les droits de la société Logiprest ;

Considérant que l’acte de vente du 28 avril 2016 ayant stipulé que, dans le cas où la SCI Boussard Sud bénéficierait de la restitution par l’administration fiscale des montants réglés au titre de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive, elle s’engageait 'à en transférer le montant sans délai à l’acquéreur', la société Logiprest, exerçant les droits et actions de sa débitrice, la SCI Exeter, est fondée à réclamer la condamnation de la SCI Boussard Sud à rembourser à la SCI Exeter la somme de 1 644 535,50 euros ;

PAR CES MOTIFS :

Dit n’y avoir lieu à écarter les conclusions de la société Logiprest du 2 mai 2025 et les pièces n° 14 et 15 du bordereau de pièces annexé à ces conclusions ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande de la société Logiprest à l’encontre de la SCI Exeter Boussard Sud 1 ;

Condamne la SCI Exeter Boussard Sud 1 à payer à la société Logiprest la somme de 1 941 642,65 euros ;

Condamne la SCI Boussard Sud à payer à la SCI Exeter Boussard Sud 1 la somme de 1 644 535,50 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Boussard Sud et la SCI Exeter Boussard Sud 1 à payer, chacune, la somme de 4 000 euros à la société Logiprest ;

Les condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,