RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07128 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPE6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/07681

APPELANTE

Madame [W] [X]

née le 05 Février 1952 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claudia SOGNO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

INTIMÉE

Madame [D] [R]

née le 14 Février 1940 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Charles AMSON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0011

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail verbal passé en 1991 puis par acte sous seing privé du 1er juin 1996, à effet le même jour, [H] [R] a donné en location meubléeg à Mme [W] [X] un appartement situé [Adresse 6], à [Localité 9].

Puis par acte sous seing privé, [H] [R] a consenti à bail meublé cet appartement à Mme [W] [X] à compter du 1er janvier 2010 pour une durée d’un an, à compter de cette date.

Des baux ou avenants de prorogation de bail ont été conclus ensuite jusqu’au 31 décembre 2021 entre [H] [R], Mme [D] [R] et Mme [W] [X] d’abord, puis après le décès d'[H] [R] en 2011, entre Mme [D] [R] et Mme [W] [X], le dernier en date étant daté du 18 décembre 2020 indiquant une prorogation entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 15 septembre 2021, reçu le 21 septembre 2021, Mme [D] [R] a informé Mme [W] [X] de sa volonté de lui donner congé pour le 31 décembre 2021, afin de vendre l’appartement.

Par ordonnance en date du 17 juin 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Saisi par Mme [D] [R] par acte d’huissier de justice délivré le 16 septembre 2022, par jugement contradictoire rendu le 14 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— constate la validité du congé délivré à Mme [W] [X] le 15 septembre 2021, à effet au 31 décembre 2021 ;

— constate que Mme [W] [X] est occupante sans droit, ni titre des lieux situés [Adresse 7], depuis le 1er janvier 2022 ;

— autorise Mme [D] [R] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [W] [X], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux sis [Adresse 6], à [Localité 9] ;

— dit que l’occupante devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne Mme [W] [X] à payer Mme [D] [R] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, forfait de charges compris, soit la somme de 1 600 euros, à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à libération des lieux ;

— déboute Mme [D] [R] du surplus de ses demandes, notamment de suppression du délai de deux mois entre le commandement de payer et l’expulsion, d’astreinte assortissant l’expulsion et de dommages intérêts pour impossibilité de vente des lieux ;

— déboute Mme [W] [X] du surplus de ses demandes, notamment de prononcé de la nullité du congé pour vente, de condamnation à effectuer des travaux, de dommages et intérêts pour préjudices matériels et moraux et de condamnation de la demanderesse à lui payer une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [W] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation, mais en ce non compris le coût du congé pour vente ;

— condamne Mme [W] [X] à payer à Mme [D] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 14 avril 2023, Mme [W] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Mme [W] [X] a quitté les lieux en exécution du jugement attaqué le 4 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [W] [X] demande à la cour de :

— la déclarer bien fondée en son appel et l’y recevant ;

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la validité du congé qui lui a été délivré le 15 septembre 2021, à effet au 31 décembre 2021 ;

— constaté qu’elle est occupante sans droit, ni titre des lieux situés [Adresse 6], à [Localité 9], depuis le 1er janvier 2022 ;

— autorisé Mme [D] [R] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à son expulsion, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux sis [Adresse 6], à [Localité 9] ;

— dit que l’occupante devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’a condamnée à payer Mme [D] [R] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, forfait de charges compris, soit la somme de 1 600 euros, à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à libération des lieux ;

— l’a déboutée du surplus de ses demandes, notamment de prononcé de la nullité du congé pour vente, de condamnation à effectuer des travaux, de dommages et intérêts pour préjudices matériels et moraux et de condamnation de la demanderesse à lui payer une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation, mais en ce non compris le coût du congé pour vente ;

— l’a condamnée à payer à Mme [D] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

— infirmer la décision la réformer, et en statuant à nouveau :

— débouter Mme [D] [R] de l’ensemble de ses demandes, conclusions, fins et prétentions ;

— constater l’absence de bail visé dans les avenants en date du 19 novembre 2010 ;

— requalifier les relations contractuelles entre les parties en location nue conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— la juger occupante de bonne foi, titulaire d’un bail nu ;

— déclarer le congé délivré par Mme [D] [R] du 15 décembre 2021, nul et non avenu ;

— déclarer le commandement de quitter les lieux du 26 avril 2023 nul et non avenu ;

— ordonner la réintégration de Mme [D] [R] dans l’appartement sis [Adresse 5]) sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme de 50 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance qu’elle a subie ;

— condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— condamner Mme [D] [R] à la somme de 5 000 euros au titre du préjudice matériel qu’elle a subi ;

— condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance causé à la locataire ;

— condamner Mme [D] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [D] [R] aux entiers dépens de l’instance, et ce sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Claudia Sogno, avocat au Barreau de Paris.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [D] [R] demande à la cour de :

— sur l’appel de Mme [X] :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a notamment :

— constaté la validité du congé délivré à Mme [X] ;

— constaté que celle-ci était occupante sans droit ni titre des lieux en cause ;

— l’a autorisée à faire procéder à son expulsion à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et dit que le sort des meubles serait régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que Mme [X] devrait libérer les lieux et en remettre les clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— débouté Mme [X] du surplus de ses demandes ;

— condamné Mme [X] au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 600 euros ainsi qu’au règlement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [X] ;

— sur son appel incident :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;

— reformer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de Mme [W] [X] au règlement de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 10 000 euros (sauf à parfaire) correspondant au préjudice causé du fait de l’impossibilité de procéder à la vente du logement occupé et du maintien dans les lieux de l’appelant ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où l’argumentation de Mme [X] relative à la demande de mise ne conformité des fenêtres serait accueillie :

— nommer tel expert qu’il plaira à la cour de désigner pur déterminer la nécessité de remplacer l’ensemble des fenêtres de l’espace chambre, salon, salle de bain et, dans l’affirmative, indiquer si ce remplacement est occasionné par la vétusté de l’installation ou par le mauvais état d’entretien du bien ;

— dire que les frais d’expertise seraient partagés entre les parties ;

— en tout état de cause :

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 3 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] à s’acquitter des entiers dépens de la présente instance, incluant notamment le coût des actes délivrés par la société Thomazon-Audrant-Biche ;

— débouter Mme [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe d’abord qu’elle n’est saisie d’aucune irrecevabilité des demandes formées par l’appelante, contrairement à ce qu’auraient pu laisser supposer certains de ses développements dans ses conclusions (en pages 8 et 9).

Mme [X] conteste l’existence d’un bail daté du 19 novembre 2010 qui n’a pas été communiqué et donc la validité des avenants qui y font tous référence. Elle soutient qu’aucun bail n’a été conclu couvrant l’année 2011 et qu’il n’existe pas davantage de contrat écrit pour l’année 2018.

Elle explique que cette discontinuité, l’absence de validité des avenants et cette absence d’avenant signé en 2018 ont pour conséquence que depuis le 31 décembre 2010 en application de 'l’article 1738 du code civil (qu') il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les dispositions relatives aux locations faites sans écrit’ et qu’il s’en suit que les nouvelles dispositions légales s’appliquent tels que les décrets n°2015-587 du 29 mai 2015 et n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant une liste minimum des éléments à mettre à disposition du locataire afin qu’il puisse avoir une vie décente.

Selon l’appelante, elle n’a pas bénéficié du mobilier minimum garantissant une vie décente. De plus, l’ensemble du mobilier mis à sa disposition n’a jamais été renouvelé depuis 1996, tout le mobilier meublant étant constitué de ses biens propres (lit, étagères, bibliothèque, table de cuisson, micro-ondes, réfrigérateur, radiateur, aspirateur').

Elle demande donc à voir requalifier le bail en bail nu.

Mme [X] prétend que le congé daté du 15 septembre 2021, se référant à l’article 3 dudit bail du 19 novembre 2010, fixant un terme à un contrat qui n’existe pas, sera déclaré, en conséquence, nul et non avenu.

Elle forme enfin des demandes indemnitaires en raison des préjudices qu’elle allègue au titre de la perte de chance d’acquérir le bien, au titre du préjudice matériel (frais pour organiser son déménagement et son relogement), au titre d’un défaut de jouissance paisible en raison de l’exécution de la décision aux risques et périls de la bailleresse.

Mme [D] [R] plaide en réponse une erreur de plume et entend faire valoir que si le contrat relatif à l’occupation pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2010 indique en dernière page la date du 12 decembre (et non du 19 novembre) 2010, les avenants signés par les parties visent tous le bail daté du 19 novembre 2010, les obligations réciproques des parties étant inchangées. Selon l’intimée la demande de nullité des avenants ne peut être reconnue par la cour, aucun doute n’existant sur l’objet de la relation contractuelle entre les deux parties, bailleresse et locataire.

L’intimée prétend que le bail meublé initial, renouvelé par la suite à de très multiples reprises, a été conclu avant le 27 mars 2014 et qu’il n’était, par suite, pas soumis aux dispositions applicables du décret à compter du 1er août 2015 ou celles de l’arrêté du 29 mai 2015 relatif aux documents obligatoires à annexer au contrat, outre le fait que l’absence de ces documents ne fait pas grief à la locataire.

Selon Mme [D] [R], le contrat était reconduit tacitement en l’absence de congé sans que la rédaction de ces avenants litigieux soit même nécessaire. Les inventaires étaient conformes aux exigences d’un meublé, peu important que la locataire ait souhaité remplacer certains meubles..

Mme [R] entend voir confirmer le jugement qui a considéré que sa locataire ne disposait plus de titre d’occupation depuis le 1er janvier 2022 après la notification du non-renouvellement du bail.

L’intimée rappelle que le caractère meublé des lieux fait obstacle au droit de préemption de la locataire et au surplus, ajoute que l’appartement lui a été proposé à la vente et que la preuve n’est pas rapportée que le prix était trop élevé.

Elle s’oppose à la remise en état des fenêtres, insistant sur le caractère sans droit ni titre de l’occupation et sur le fait qu’elle n’avait pas été alertée de la situation.

Sur ce,

Selon l’article 1184 alinéa 1er du code civil : 'Lorsque la cause de nullité n’affecte qu’une ou plusieurs clauses du contrat, elle n’emporte nullité de l’acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elles.'

Figurent aux dossiers des parties diverses pièces contractuelles qui pour celles qui intéressent la cour sont les suivantes, prises dans un ordre chronologique :

. un contrat signé par les parties et daté du 10 décembre 2010, couvrant l’année 2010

. un contrat signé par les parties et non daté, couvrant l’année 2011, y étant indiqué en page 1 : 'Le preneur a demandé au bailleur de lui consentir un nouveau contrat de location meublée d’une durée d’un an à compter du 1er janvier 2010 (que la cour qualifie au regard de ce qui précède et de ce qui suit, souligné par la cour, d’erreur de plume, 2010 au lieu de 2011) , expirant le 31 décembre 2011" et en page 2 : 'le contrat prend effet le 1er janvier 2011. Il est conclu pour une durée déterminée de douze mois à compter de cette date.'

. ensuite les avenants signés par les parties en date des':

—  20 décembre 2011 et 5 mars 2012, le deuxième étant signé des deux parties, qui font référence 'au contrat de location qui expire le 31 décembre 2011" et indiquent une prorogation couvrant l’année 2012 du contrat de location meublée

—  28 décembre 2012 (prorogation pour 2013)

—  28 décembre 2013 (prorogation pour 2014)

—  28 décembre 2014 (prorogation pour 2015)

—  28 décembre 2015 (prorogation pour 2016)

—  2 décembre 2016 (prorogation pour 2017)

—  2 décembre 2018 (prorogation pour 2019)

—  8 décembre 2019 (prorogation pour 2020)

—  18 décembre 2020 (prorogation pour 2021).

A l’argument développé par Mme [X] selon lequel aucun avenant n’a été signé pour 2018, la cour répond que pour autant, aucune discontinuité du bail ne sera retenue puisque (cf. pièce 4 de l’intimée) dans l’avenant signé le 2 décembre 2018 par les deux parties, celles-ci ont pris la peine d’indiquer que le 'le bail avait été prorogé à plusieurs reprises, et en dernier lieu jusqu’au 31 décembre 2018.'

Tous ces contrats et avenants qui couvrent donc l’ensemble de la période en continuité sans même qu’il soit nécessaire d’envisager l’hypothèse d’une reconduction tacite, précisent en outre qu’il s’agit d’une location meublée.

Ainsi que le rappelle elle-même Mme [X] en page 10 de ses conclusions, l’ensemble des avenants qui ont été conclus à l’initiative du bailleur prennent pour référence le même bail daté du 19 novembre 2010. Si ce bail daté du 19 novembre 2010 n’est pas produit, ces avenants sont signés par chacune des deux parties et il est produit un bail signé par les parties pour la période d’occupation du 1er janvier au 31 décembre 2010 daté du 12 décembre 2010 et un autre également signé (et paraphé) par les parties mais non daté, pour l’année 2011. Chacun des ces baux fait référence au précédent (cf. pièces 10 et 12 de l’appelante).

Or la date du bail de référence n’est pas en l’espèce une condition déterminante du consentement exprimé par les parties dans les actes de prorogation. Leurs obligations réciproques de bailleur et de locataire qui ne sont pas questionnées, constituent l’objet des prorogations litigieuses, déterminant lui de leur consentement.

Il ne peut donc être déduit du seul fait de cette incertitude sur la date du bail d’origine, de cette possible erreur qui est qualifiée de matérielle et qui ne fait pas grief, que ce bail est inexistant contrairement aux allégations de Mme [X], ou que les avenants de prorogation qui y font référence seraient nuls comme étant dépourvus d’objet. Son argumentation en ce sens est donc rejetée.

Dans ces condition, l’article 1738 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer. Les parties restent donc soumises aux dispositions telles qu’elles ont été déterminées contractuellement par les baux et les avenants versés au dossier.

Mme [X] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir appliquer les dispositions relatives aux locations faites sans écrit. Il s’en suit que les nouvelles dispositions légales résultant des décrets n°2015-587 du 29 mai 2015 et n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ne sont pas applicables puisqu’il est constant que le bail initial, est antérieur à leur entrée en vigueur.

En vertu de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il incombe au propriétaire, qui revendique l’existence d’un bail meublé liant les parties, de prouver cette qualification. Il peut le faire par tous moyens.

Le juge n’est pas tenu par la qualification retenue par les parties. Il dispose d’un pouvoir de requalification afin d’assurer une égale protection aux locataires.

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties le 12 décembre 2010, intitulé 'contrat de location meublée à usage d’habitation', désigne un studio meublé comprenant une cuisine équipée, une salle de bain et un WC, et précise que le locataire accepte après avoir visité les lieux loués de les prendre dans l’état où ils se trouvent, avec tous les meubles et équipements tels qu’ils sont décrits dans l’inventaire.

Les inventaires également signés par les parties, versés au débat et joints aux baux depuis 1996 établissent chaque année une liste équivalente de meubles mis à la disposition de la locataire, pour la dernière fois le 12 décembre 2010 comme suit :

—  1 lit

—  1 chaise longue en fer

—  1 banc

—  1 canapé

—  1 chaise viennoise

—  2 tapis

—  1 miroir

—  1 paravent

—  1 armoire de cuisine

-1 table chinoise

—  2 lampes

—  1 frigidaire

— plaques électriques cuisine

— draps

— vaisselle

— draps

—  1 couverture

—  1 couvre-lit

—  1 bibliothèque

—  1 salle de bain équipée;

Cet inventaire suffit à prouver le caractère meublé de la location comme répondant aux besoins de la locataire.

Dans ces conditions, ni l’absence de renouvellement du mobilier que Mme [X] n’apporte pas de preuve d’avoir sollicité, ni l’achat par elle de meuble de sa propre initiative ne peuvent enlever au bail sa qualification de meublé.

A nouveau, Mme [X] verra son argumentation rejetée visant à la requalification du bail, en confirmation de ce qu’a décidé le juge initialement saisi.

Dans ces conditions, Mme [X] ne peut revendiquer un droit de préemption, s’agissant d’un meublé, et solliciter des dommages et intérêts dans la mesure où ce droit n’aurait pas été respecté.

Aucun moyen autre que la requalification du bail, n’étant soulevé à l’appui de la prétention visant la nullité du congé qui a été délivré dans le délai contractuellement défini conformément au dernier avenant daté du 18 décembre 2020 indiquant une prorogation entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021, celle-ci ne peut donc aboutir, le jugement étant également confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de réintégration dans les lieux formée par la locataire.

Au regard de la solution donnée au litige, Mme [X] sera également déboutée de ses demandes indemnitaires conséquences de son expulsion justifiée par la délivrance régulière du congé. La cour observe enfin qu’aucune demande n’est formée en raison du mauvais état des fenêtres.

Il est acquis que l’indemnité d’occupation a été réglée et que bien que les lieux aient été libérés depuis le 4 avril 2024, l’appartement n’a toujours pas été vendu,ce qui infirme l’hypothèse d’un besoin urgent pour la bailleresse de liquidités afin de faire face à d’autres obligations et de l’existence de son préjudice, de sorte que la demande de Mme [D] [R] tendant à être indemnisée du retard de la vente, n’apparaît pas fondée.

Partie perdante, Mme [X] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel et sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme il est dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 14 mars 2023,

Condamne Mme [W] [X] payer à Mme [D] [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que Mme [W] [X] supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,