Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 09 OCTOBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02435 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHB6A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2022 – TJ de [Localité 55] – RG n° 21/12215

APPELANT

Monsieur [I] [O]

[Adresse 29]

[Localité 40]

Représenté par M^e Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

INTIMEE

MADAME LA DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE [Localité 55]

Pôle Fiscal Parisien 1

Pôle Juridictionnel Judiciaire

[Adresse 12]

[Localité 38]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Monsieur Xavier BLANC, Président

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par une lettre du 24 septembre 2018, faisant valoir que M. [I] [O] détenait au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014 un patrimoine, constitué de divers immeubles et de parts d’une société civile immobilière, excédant le seuil d’imposition à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le pôle de contrôle revenus/patrimoine 2 de [Localité 51] l’a invité à souscrire une déclaration ISF pour chacune de ces deux années.

M. [O] n’ayant pas souscrit ces déclarations, l’administration fiscale lui a adressé, le 15 octobre 2019, une proposition de rectification lui notifiant, selon la procédure contradictoire prévue à l’article 55 du livre des procédures fiscales, les bases d’impositions pour l’ISF 2013 dont il résultait un rappel de droits pour un montant de 11 223 euros, augmentés d’intérêts de retard pour un montant de 4 040 euros.

Par une réponse du 23 septembre 2020 aux observations du contribuable du 16 décembre 2019 concernant l’ISF 2013, l’administration fiscale a révisé l’évaluation de certains biens immobiliers et des parts de la société civile immobilière, pris en compte diverses sommes au titre du passif et rejeté sa demande d’exonération au titre des biens professionnels, les droits rappelés s’établissant désormais à 6 994 euros et les intérêts de retard à 2 517 euros.

L’administration lui a ensuite, le 15 octobre 2020, adressé une proposition de rectification lui notifiant, selon la procédure contradictoire, les bases d’imposition pour l’ISF 2014, dont il résultait un rappel de droits pour un montant de 15 146 euros, augmentés d’une majoration de 10 % pour un montant de 1 515 euros et d’intérêts de retard pour un montant de 3 574 euros.

Par un avis du 9 mars 2021, émis en remplacement d’un précédent avis du 15 décembre 2020, l’administration fiscale a mis en recouvrement la somme totale de 29 746 euros à l’encontre de M. [O].

Par deux réclamations des 9 février et 15 mars 2021, M. [O] a contesté le principe de son assujettissement à l’impôt de solidarité sur la fortune et la régularité de la procédure fiscale concernant l’impôt de solidarité sur la fortune 2014.

Par une décision du 28 avril 2021, l’administration fiscale a procédé à un dégrèvement partiel concernant l’ISF 2013, ramenant les droits rappelés à hauteur de 6 294 euros et les intérêts de retard à hauteur de 2 265 euros.

Par deux décisions du 3 août 2021, annulant et remplaçant deux décisions du 28 avril 2021, l’administration fiscale a :

— partiellement fait droit à la réclamation formée par M. [O] concernant l’ISF 2013, les droits s’établissant désormais à 6 294 euros et les intérêts de retard à 2 265 euros ;

— rejeté la réclamation formée par M. [O] concernant l’ISF 2014.

Par acte huissier du 29 septembre 2021, M. [O] a porté la contestation devant le tribunal judiciaire de Paris.

Vu le jugement prononcé le 1er décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris qui a statué comme suit :

« Déboute Monsieur [I] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [O] aux dépens. »

Vu l’appel déclaré le 25 janvier 2023 par M. [O],

Vu les dernières conclusions notifiées le 21 avril 2023 par M. [O],

Vu les dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2023 par la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 55],

M. [O] demande à la cour de statuer comme suit :

« Vu les articles 761 et s., et les articles 885 A et s. du Code général des impôts,

Vu l’article L 761-1 du Code de justice administrative

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Vu la jurisprudence rendue au visa desdits articles,

Vu les pièces,

Recevoir M. [O] en son appel et l’en déclarer bien fondé,

Infirmer et reformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS du 1 er décembre 2022 dont appel dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

Annuler la proposition de rectification datée du 15/10/2019 ainsi que tous les actes subséquents en ce compris les avis d’imposition subséquents et la décision modèle 4135-1 du 28/04/2021 ;

Annuler la proposition de rectification datée du 15/10/2020 ainsi que tous les actes subséquents en ce compris les avis d’imposition subséquents et la décision modèle 4140 du 28/04/2021 ;

En conséquence,

Accorder le dégrèvement des impositions mises en recouvrement par l’AMR 20201200192 du 15/12/2020 ;

Condamner l’Etat à verser à M. [O] la somme de 4.500 euros au titre de l’article L 761-1 du Code de justice administrative ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; »

L’administration fiscale demande à la cour de statuer comme suit :

« – déclarer M. [O] mal fondé en son appel ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 1 er décembre 2022 ;

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— déclarer fondés les rappels ;

— confirmer la décision d’admission partielle du 3 août 2021 au titre de l’ISF de l’année 2013 ;

— confirmer la décision de rejet du 3 août 2021 au titre de l’ISF de l’année 2014 ;

— confirmer le montant du passif admis par l’administration au titre de l’ISF de l’année 2014 ;

— débouter M. [O] de ses demandes y compris sur la condamnation au versement de 4 500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner M. [O] à tous les dépens d’appel ;

— condamner M. [O] à verser à l’État la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC. »

SUR CE, LA COUR

A) Sur la demande de nullité de la proposition de rectification du 15 octobre 2019

M. [O] demande à la cour de prononcer la nullité de la proposition de rectification du 15 octobre 2019.

L’administration fiscale s’y oppose.

Ceci étant exposé la proposition de rectification du 15 octobre 2019 porte exclusivement sur l’impôt de solidarité sur la fortune dû au titre de l’année 2013, M. [O] ne soulève aucune irrégularité formelle affectant cette proposition de rectification mais conteste être redevable des sommes réclamées. Ces contestations qui seront ultérieurement examinées portant uniquement sur le fond ne peuvent conduire à la nullité de la proposition de rectification mais le cas échéant, à son mal fondé. La demande de nullité doit ainsi être rejetée.

B) Sur la demande de nullité de la proposition de rectification du 15 octobre 2020.

M. [O] sollicite la nullité de la proposition de rectification du 15 octobre 2020 relative à l’ISF 2014 au motif qu’il ne l’a pas reçue. Il fait valoir que l’enveloppe présentée qui ne comporte aucun tampon de la Poste attestant sa date de retour ne permet de vérifier ni le respect du délai de 15 jours de mise en instance ni le bureau de poste dans lequel le pli a été mis en instance .

L’administration fiscale s’y oppose en exposant que le pli recommandé qui lui a été retourné le 9 novembre 2020 a été accompagné d’un avis de réception comportant la mention « pli avisé » suivi de « non réclamé » ; que la proposition de rectification a ainsi été régulièrement notifiée.

Ceci étant exposé, la proposition de rectification du 15 octobre 2020 a été adressée à M. [O] par courrier recommandé du 21 octobre 2020. Ce pli a été retourné à l’administration fiscale, qui l’a reçu le 9 novembre 2020, comme en atteste le cachet figurant sur l’enveloppe, avec la mention « Pli avisé et non réclamé ». Si, comme le fait valoir M. [O] à juste titre, la date de réexpédition du pli après sa mise en instance ne figure pas sur l’enveloppe dont la copie est versée aux débats, il n’est pas établi, pour autant, que ce pli n’aurait pas été mis en instance au bureau de poste pendant le délai de quinze jours prévu par la réglementation postale, et encore moins que la délivrance de ce pli aurait été rendue impossible en raison d’un renvoi prématuré à l’expéditeur.

La contestation ainsi soulevée par M. [O] n’est pas justifiée et sa demande de nullité de la proposition de rectification du 15 octobre 2020 doit être rejetée.

C) Sur le bien-fondé de l’imposition

M. [O] conteste le principe de son assujettissement à l’ISF 2013 et 2014 en raison de l’exonération des biens professionnels. Il expose que son activité de loueur professionnel lui procure des revenus supérieurs à ceux générés par sa profession salariée.

L’administration fiscale s’y oppose en exposant que l’entreprise individuelle de M. [O] qui est déficitaire ne lui procure pas la plus grande partie de ses revenus.

Ceci étant exposé, l’article 885 R du code général des impôts dispose :

« Sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ».

Dans la présente espèce, s’il n’est pas contesté que les deux premières conditions sont réalisées, il doit être relevé que l’intéressé exerce une activité à temps complet de directeur de la société Sidermétal et a perçu des salaires s’élevant à 86 049 euros en 2012 et à 82 991 euros en 2013. Ces revenus constituent plus que 50% de son activité puisque l’entreprise individuelle « [O] » qui développe l’activité de loueur présente des résultats déficitaires depuis sa création en 2003, étant observé qu’au sens de ce l’article précité et contrairement à ce que soutient M. [L], une activité déficitaire ne peut être considéré comme procurant des revenus à celui qui l’exerce.

La contestation ainsi soulevée par l’appelant doit être rejetée.

D) Sur le montant du redressement

M. [O] ne conteste pas qu’il était propriétaire, au 1er janvier 2013, des treize biens immobiliers faisant l’objet de la proposition de rectification du 15 octobre 2019 (une maison située à Marolles-sur-Seine, une maison située à Fréjus, une maison située à Lacanau, trois appartements situés [Adresse 9] Montereau, un immeuble de rapport situé au [Adresse 36] Montereau, un appartement situé [Adresse 17] Montereau et sept studios situés [Adresse 27] [Adresse 43] [Adresse 5] [Adresse 13] et [Adresse 45]) et, au 1er janvier 2014, des quatorze biens immobiliers faisant l’objet de la proposition des rectification du 15 octobre 2020 (les treize biens précédemment mentionnés outre un appartement situé à [Adresse 20]), ainsi que, à chacune de ces deux dates, de la totalité des parts de la SCI Todco, elle-même propriétaire d’un studio situé à Paris 20ème.

Les évaluations retenues, en dernier lieu, pour chacun de ces biens par l’administration fiscale s’établissent comme suit :

Adresse des biens

Valeur au 1er janvier 2013

Acte procédant à l’évaluation

Valeur au 1er janvier 2014

Acte procédant à l’évaluation

[Adresse 50]

155 925 €

Décision du 3 août 2021

148 798 €

Proposition de rectification du 15 octobre 2020

[Adresse 46] [Localité 1] [Adresse 28]

422 347 €

Proposition de rectification du 15 octobre 2019

455 567 €

Idem

[Localité 49] ' [Adresse 22], lot. [Adresse 48]

249 363 €

Décision du 3 août 2021

475 020 €

Idem

[Adresse 64]

— 

— 

346 704€

Idem

[Adresse 52] [Localité 1] [Adresse 8]

134 081 €

Décision du 3 août 2021

109 826 €

Idem

[Localité 53] ' [Adresse 35]

199 930 €

Proposition de rectification du 15 octobre 2019

215 360 €

Idem

[Localité 53] ' [Adresse 19]

101 568 €

Décision du 3 août 2021

128 112 €

Idem

[Localité 57] [Adresse 26]

120 912 €

Proposition de rectification du 15 octobre 2019

121 424 €

Idem

[Localité 57] [Adresse 10]

78 298 €

Décision du 3 août 2021

107 098 €

Idem

[Localité 59] [Adresse 42]

82 480 €

Réponse du 23 septembre 2020

77 904 €

Idem

[Localité 60] [Adresse 2]

74 558 €

Réponse du 23 septembre 2020

75 528 €

Idem

[Localité 62] [Adresse 4]

183 814 €

Réponse du 23 septembre 2020

186 502 €

Idem

[Localité 62] [Adresse 13]

59 078 €

Réponse du 23 septembre 2020

72 682 €

Idem

[Localité 61] [Adresse 3]

142 310 €

Réponse du 23 septembre 2020

131 471 €

Idem

Total

2 004 664€

2 651 996 €

M. [O] conteste en revanche, d’une part, les valeurs retenues en dernier lieu par l’administration fiscale pour neuf des treize biens immobiliers qu’il détenait au 1er janvier 2013, à l’exception des valeurs retenues pour le bien situé à [Localité 47], à hauteur de 422 347 euros, pour le bien situé [Adresse 26] à [Adresse 54] [Localité 11], à hauteur de 120 912 euros, pour le bien situé [Adresse 10], à hauteur de 78 298 euros et pour le bien situé [Adresse 42], à hauteur de 82 480 euros. Il conteste par ailleurs la valeur retenue, à cette date, pour les parts de la SCI Todco.

Il conteste ensuite les valeurs retenues au 1er janvier 2014 pour l’ensemble de ces treize biens immobiliers, en soutenant qu’il conviendrait d’actualiser les valeurs au 1er janvier 2013 en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier dans chacune des localités concernées, et de procéder de même pour les parts de la SCI Todco, Il ne conteste pas, cependant, la valeur retenue à cette date pour le bien situé à Saint-Raphaël.

L’administration fiscale expose qu’elle a procédé à l’évaluation des biens immobiliers au 1er janvier de chacune des années 2013 et 2014 par comparaison avec des cessions intervenues dans l’année précédant le fait générateur et que les contestations soulevées par M. [O] ne sont pas pertinentes.

Ceci étant exposé, en matière d’omission déclarative, hypothèse de la présente espèce quand bien même l’administration fiscale n’a pas mis en 'uvre une procédure de taxation d’office, il appartient à l’administration fiscale de proposer des évaluations des biens immobiliers soumis à imposition. Si le contribuable les conteste, il doit apporter les justificatifs de ce que les valorisations retenues ne correspondent pas à la valeur des biens au 1er janvier de l’année d’imposition s’agissant des sommes dues au titre de l’ISF.

Il convient d’examiner, pour l’ensemble des biens ayant fait l’objet des propositions de rectification des 15 octobre 2019 et 15 octobre 2020, les contestations formées par M. [O] concernant les valeurs retenues par l’administration fiscale au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014.

— Bien situé [Adresse 6].

Pour évaluer ce bien, l’administration s’est fondée sur trois cessions de biens intervenues courant juillet et novembre 2011 et janvier 2012 pour l’évaluation au 1er janvier 2013 et courant 2013 pour l’évaluation au 1er janvier 2014, et portant sur des biens présentant des caractéristiques similaires au bien à évaluer, au regard des précisions figurant dans les propositions de rectification du 15 octobre 2019 (p. 11) et du 15 octobre 2020 (p. 10).

La situation géographique du bien situé [Adresse 39] ne justifie d’écarter ce bien des termes de comparaison, pas plus que le nombre de pièces qui le composent.

En outre, il n’y a pas lieu de tenir compte des deux cessions invoquées par M. [O], ni pour écarter les termes de comparaison retenus par l’administration, ni pour les intégrer au calcul de la valeur vénale au mètre carré, dans la mesure où ces ventes portent sur des biens dont l’année de construction (respectivement 1750 et 1964) ne permet pas une comparaison utile avec le bien en cause, construit en 1880.

La variation entre les valeurs retenues par l’administration fiscale au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014 par l’application de la méthode par comparaison, soit respectivement 155 925 euros et 148 798 euros, ne justifie pas d’écarter cette méthode pour recourir à la méthode par actualisation revendiquée par M. [O].

Les contestations de ce dernier concernant les valeurs retenues pour ce bien sont donc écartées.

— Bien situé [Adresse 30]

M. [O] ne conteste pas l’évaluation au 1er janvier 2013 retenue pour ce bien par l’administration fiscale, qu’il n’y a donc pas lieu de remettre en cause.

Pour ce qui concerne l’évaluation au 1er janvier 2014, l’écart résultant de la méthode par comparaison, soit une augmentation de 422 347 euros à 455 567 euros, ne justifie pas, à nouveau, d’écarter cette méthode pour recourir à la méthode par actualisation revendiquée par M. [O], étant observé, au surplus, que celui-ci ne rapporte pas la preuve, par la seule production d’un graphique produit en pièce n° 13, de l’évolution à la baisse du marché de l’immobilier dont il se prévaut.

— Bien situé [Adresse 23] à [Localité 49]

Bien que M. [O] estime discutables les termes de comparaison retenus par l’administration pour son évaluation au 1er janvier 2013, les caractéristiques des biens en cause, mentionnés en page 7 de la décision de rejet du 3 août 2021, apparaissent similaires à celles du bien en cause, en dépit de différences mineures quant au nombre et à la distribution des pièces ou à la taille du terrain.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’il n’y avait pas lieu de prendre en considération l’évaluation réalisée pour les besoins d’un partage, en 2009, soit à une date trop éloignée du fait générateur de l’imposition.

En outre, M. [O] ne peut utilement soutenir qu’il n’aurait pas été en mesure d’identifier des termes de comparaison similaires, au seul motif des limites de la recherche offerte par service en ligne de l’administration fiscale.

Il convient en conséquence d’approuver la valeur retenue au 1er janvier 2013 pour ce bien par l’administration fiscale, soit 249 363 euros.

S’agissant de la valeur retenue au 1er janvier 2014, étant relevé que l’écart existant avant la valeur retenue au 1er janvier 2013 s’explique, en partie, par la prise en considération de la superficie d’une piscine, dont M. [O] ne conteste pas la présence au 1er janvier 2014, il convient néanmoins de lui appliquer l’abattement de 20 % retenu par l’administration fiscale au 1er janvier 2013, ce qui ramène la valeur de ce bien à 380 016 euros au 1er janvier 2014.

— Bien situé [Adresse 21]

Ce bien n’a été pris en compte qu’au 1er janvier 2014, sans que M. [O] n’émette de contestation sur la valeur à cette date retenue par l’administration fiscale, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la remettre en cause, étant observé que M. [O] apparaît avoir omis d’intégrer la valeur de ce bien au calcul de son actif brut immobilier à cette date.

— Biens situés [Adresse 8], [Adresse 32] et [Adresse 15] à [Localité 53]

M. [O] ne conteste pas que les biens retenus par l’administration fiscale à titre de termes de comparaison pour l’évaluation de l’ensemble des biens situés à [Localité 53] présentent des caractéristiques, figurant aux pages 16 à 19 de la proposition de rectification du 15 octobre 2019, reprises à la page 8 de la décision du 3 août 2021, et aux pages16 à 18 de la proposition de rectification du 15 octobre 2020, similaires à celles des biens à évaluer, et il ne peut utilement se référer, pour contester l’évaluation des biens situés [Adresse 8] et [Adresse 15], à des ventes ou promesses de vente postérieures de plusieurs années au fait générateur de l’imposition.

Par ailleurs, comme cela a été relevé précédemment, M. [O] ne peut utilement soutenir qu’il n’aurait pas été en mesure d’identifier des termes de comparaison similaires, au seul motif des limites de la recherche offerte par service en ligne de l’administration fiscale.

En revanche, c’est à juste titre que M. [O] relève que l’évaluation des trois biens situés au [Adresse 8] s’établit, selon l’administration fiscale, à 134 081 euros au 1er janvier 2013 et à 109 826 euros au 1er janvier 2014, soit une dépréciation de près de 20 % en un an, laquelle s’explique par la différence entre le prix au mètre carré retenu par l’administration fiscale à ces deux dates, soit 2 049 euros en 2014 contre 2 429 euros en 2013.

Etant donné que deux termes de comparaison retenus pour l’année 2014 correspondent à des ventes intervenues les 13 juin et 2 octobre 2012, il convient d’intégrer ces termes de comparaison au calcul du prix au mètre carré pour l’année 2013, ce qui conduit à retenir un prix, non plus de 2 429 euros, mais de 2 327 euros. Il convient également de tenir compte de la même surface en 2013 et en 2014, soit 67 mètres carrés, ce qui ramène l’évaluation de ces biens au 1er janvier 2013, après application d’un abattement de 20 %, à la somme de 124 770 euros.

De la même manière, l’écart entre l’évaluation des biens situés [Adresse 16] à [Localité 53], soit 101 568 euros au 1er janvier 2013 et 128 112 euros au 1er janvier 2014, doit être corrigé en prenant en considération, pour l’année 2014, deux ventes intervenues le 9 août 2012 et le 4 septembre 2012, prises en compte pour l’évaluation au 1er janvier 2013, étant relevé que l’administration fiscale elle-même a retenu, pour l’année 2014, une vente intervenue le 8 août 2012. Il en résulte un prix moyen au mètre carré ramené de 2 669 euros à 2 358 euros, et une valeur vénale au 1er janvier 2014 ramenée, après application d’un abattement de 20 %, de 128 112 euros à 113 193 euros.

En revanche, la variation entre les valeurs retenues par l’administration fiscale au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014 pour l’immeuble situé [Adresse 34] à [Localité 53] par l’application de la méthode par comparaison, soit respectivement 199 930 euros et 215 360 euros ne justifie pas d’écarter cette méthode pour recourir à la méthode par actualisation revendiquée par M. [O]. Les valeurs retenues par l’administration fiscale concernant ce bien, à ces dates, doivent donc être approuvées.

— Bien situé [Adresse 26] à [Localité 56]

M. [O] ne conteste pas l’évaluation au 1er janvier 2013 retenue pour ce bien par l’administration fiscale, qu’il n’y a donc pas lieu de remettre en cause.

Pour ce qui concerne l’évaluation au 1er janvier 2014, l’écart résultant de la méthode par comparaison, soit une augmentation de 120 912 euros à 121 424 euros, ne justifie pas, à nouveau, d’écarter cette méthode pour recourir à la méthode par actualisation revendiquée par M. [O], au regard de l’évolution du marché immobilier à [Localité 55] dont il se prévaut.

— Bien situé [Adresse 10] à [Localité 56]

M. [O] ne conteste pas la similarité des caractéristiques des biens dont les cessions ont été retenues à titre de termes de comparaison pour l’évaluation de ce bien au 1er janvier 2013 comme au 1er janvier 2014.

En revanche, c’est à juste titre qu’il conteste que la valeur de ce bien ait été susceptible d’augmenter de plus de 30 % entre le 1er janvier 2013 et le 1er janvier 2014, sans motif particulier invoqué par l’administration fiscale.

Cette différence d’évaluation s’explique essentiellement par le recours à un terme de comparaison, pour l’année 2014, dont il résulte un prix au mètre carré de 16 666,67 euros, près de deux fois supérieur au prix moyen de l’ensemble des autres termes de comparaison retenus pour les deux années en cause, et qu’il convient donc d’écarter.

Il en résulte un prix moyen au mètre carré, au 1er janvier 2014, de 8 401 euros, soit une valeur vénale du bien, après application d’un abattement de 20 %, de 80 650 euros, qui sera substituée à la valeur retenue par l’administration fiscale.

— Bien situé [Adresse 42] à [Localité 58]

M. [O] ne conteste pas la similarité des termes de comparaison retenus par l’administration fiscale pour l’évaluation de ce bien, qui apparaissent pertinents au regard des précisions figurant en page 22 de la proposition de rectification du 15 octobre 2019 et en page 21 de la proposition de rectification du 15 octobre 2020, de sorte qu’il n’y a lieu de remettre en cause, ni l’évaluation au 1er janvier 2013, ni l’évaluation au 1er janvier 2014, étant observé que

l’écart entre ces deux évaluations résultant de la méthode par comparaison, soit une dépréciation de 82 480 euros à 77 904 euros, ne justifie pas d’écarter cette méthode pour recourir à la méthode par actualisation revendiquée par M. [O].

— Bien situé [Adresse 31] à [Localité 60]

Contrairement à ce que soutient M. [O], il n’y a pas lieu d’écarter les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale aux termes des propositions de rectification des 15 octobre 2019 (p. 22) et 15 octobre 2020 (p. 22 également), dont les caractéristiques intrinsèques apparaissent similaires, étant observé que l’état d’insalubrité du bien à évaluer n’impose pas à l’administration fiscale d’identifier des termes de comparaison présentant un état similaire, l’application d’une décote étant pertinente dans une telle hypothèse.

Par ailleurs, comme cela a été relevé précédemment, M. [O] ne peut utilement soutenir qu’il n’aurait pas été en mesure d’identifier des termes de comparaison similaires, au seul motif des limites de la recherche offerte par service en ligne de l’administration fiscale.

En outre, il n’y a pas lieu de prendre en considération le prix de vente du bien en juillet 2015, soit respectivement plus de 30 mois et plus de 18 mois après le fait générateur de l’ISF 2013 et de l’ISF 2014.

La décote de 30 % appliquée pour l’ISF 2013 par l’administration fiscale apparaît suffisante pour prendre en compte l’état du bien, la valeur de 74 558 euros retenue à cette date doit donc être approuvée. En revanche, rien ne justifie d’appliquer une décote moindre, de 25 %, comme l’a fait l’administration fiscale pour l’ISF 2014, de sorte qu’il convient de rectifier la valeur au 1er janvier 2014, pour la ramener à 68 662 euros.

— Biens situés [Adresse 4] et [Adresse 13] à [Localité 61]

Contrairement à ce que soutient M. [O], le fait que le bien situé [Adresse 4] soit situé au rez-de-chaussée ne justifie pas la prise en compte d’une décote complémentaire, dès lors que l’administration fiscale a retenu des termes de comparaison, d’une part, situés en étage relativement élevé d’immeubles sans ascenseur pour la valeur au 1er janvier 2013, ce dont il résulte une dépréciation qui peut être considérée comme équivalente à celle résultant d’une situation au rez-de-chaussée, et qu’elle a retenu, ensuite, des termes de comparaison situés en rez-de-chaussée pour l’évaluation de ce même immeuble au 1er janvier 2014, étant relevé que les ventes en cause, intervenues en 2012, ne révèlent aucune dépréciation par rapport aux ventes retenues, aux 3ème et 4ème étages, pour l’évaluation au 1er janvier 2013.

En revanche, pour ce qui concerne l’appartement situé [Adresse 13] il convient d’appliquer une décote de 5 % aux termes de comparaison situés au 1er ou 2ème étages, étant observé que, l’un des biens retenus pour l’année 2014 par l’administration fiscale est situé au rez-de-chaussée. Par ailleurs, comme le fait valoir M. [D], l’écart de 20 % entre les évaluations retenues par l’administration fiscale au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014 ne peut s’expliquer par l’évolution du marché immobilier. Il convient en conséquence, pour l’année 2014, de retenir les termes de comparaison identifiés par l’administration fiscale pour l’année 2013, étant observé que ces trois cessions sont toutes postérieures à la cession intervenue le 2 juillet 2012, retenue pour l’année 2014.

Il en résulte, pour l’année 2013, un prix moyen au mètre carré des termes de comparaison de 5 846 euros et une valeur de l’immeuble, après abattement de 20 % pour illiquidité, de 56 124 euros. Pour l’année 2014, le prix moyen au mètre carré des six termes de comparaison s’établit à 6 581 euros et la valeur de l’immeuble à 63 177 euros.

Bien situé [Adresse 44] à [Localité 61]

Pour évaluer ce bien, l’administration fiscale se fonde, pour chacune des deux années en cause, sur trois cessions de biens, dont les caractéristiques, reprises en pages 26 de la proposition de rectification du 15 octobre 2019 et 25 de la proposition de rectification du 15 octobre 2020, apparaissent similaires à celle du bien en cause. En particulier la localisation du bien situé [Adresse 33] ne justifie pas d’écarter ce terme de comparaison, dans la mesure où, comme le bien en cause, il surplombe une intersection.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de retenir le terme de comparaison revendiqué par M. [O] correspondant à la vente d’un bien situé [Adresse 63], intervenue le 12 avril 2013, au regard de l’année de construction de l’immeuble, soit 1976, alors que l’immeuble en cause a été construit en 1932. En tout état de cause, M. [O] ne justifie pas qu’il conviendrait de prendre en considération pour l’année 2013, comme il le soutient, ces cessions intervenues postérieurement au fait générateur de l’imposition.

Pour ce qui concerne l’évaluation au 1er janvier 2014, l’écart résultant de la méthode par comparaison, soit une dépréciation de 142 301 euros à 131 471 euros, ne justifie pas, à nouveau, d’écarter cette méthode pour recourir à la méthode par actualisation revendiquée par M. [O].

Les valeurs retenues par l’administration fiscale s’agissant de ce bien doivent donc être approuvées.

Parts de la SCI Todco

Pour évaluer le bien détenu par la SCI Todco, situé [Adresse 41] à Paris 20ème, l’administration se fonde, pour chacune des deux années en cause, sur trois termes de comparaison, dont les caractéristiques, reprises en pages 27 de la proposition de rectification du 15 octobre 2019 et 26 de la proposition de rectification du 15 octobre 2020, apparaissent similaires à celle du bien en cause. Ni la localisation du bien situé [Adresse 14], ni la superficie du bien situé [Adresse 37], ne justifient d’écarter ce terme de comparaison, dans la mesure où ces différences avec le bien en cause apparaissent sans incidence sur leur évaluation.

Par ailleurs, M. [O] ne justifie pas qu’il conviendrait de prendre en considération pour l’année 2013, comme il le soutient, trois cessions de biens intervenues postérieurement au fait générateur de l’imposition, les 4 février, 23 avril et 30 avril 2013.

Enfin, pour ce qui concerne l’évaluation au 1er janvier 2014, l’écart résultant de la méthode par comparaison, soit une dépréciation de 114 530 euros à 99 450 euros, ne justifie pas, à nouveau, d’écarter cette méthode pour recourir à la méthode par actualisation revendiquée par M. [O].

Passif immobilier au titre de l’année 2014

Les sommes dues par M. [O] devront également tenir compte au titre de l’ISF 2014 d’un passif, non contesté par l’administration fiscale, à hauteur de 690 379 euros.

* *

*

Il se déduit de l’ensemble de ce qui précède que les contestations formées par M. [O] doivent être rejetées, à l’exception de celles tenant à l’évaluation, au 1er janvier 2013, des biens situés [Adresse 9] [Localité 53], [Adresse 13] à [Localité 61], à l’évaluation, au 1er janvier 2014, des biens situés [Adresse 24] à [Localité 49], [Adresse 17] [Localité 53], [Adresse 10] à [Localité 56], [Adresse 31] à [Localité 60] et [Adresse 13] à [Localité 61], ainsi qu’à la prise en compte d’un passif au titre de l’année 2014.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ces points.

E) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les parties succombant chacune pour partie, elles conserveront chacune la charge des dépens exposés dans le cadre des procédures de première instance et d’appel et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement en ce qu’il déboute M. [I] [O] de ses demandes fondées sur la contestation de l’évaluation, au 1er janvier 2013, des biens situés [Adresse 8] à [Localité 53] et [Adresse 13] à [Localité 61] et de l’évaluation, au 1er janvier 2014, des biens situés [Adresse 24] à [Localité 49], [Adresse 17] [Localité 53], [Adresse 10] à [Localité 56], [Adresse 31] à [Localité 60] et [Adresse 13] à [Localité 61], et tendant à la prise en compte d’un passif au titre de l’année 2014, et en ce qu’il statue sur les dépens ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit partiellement infondées les deux décisions de rejet du 3 août 2021 ;

Dit que, pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par M. [I] [O] au titre de l’année 2013 :

— la valeur vénale au 1er janvier 2013 des biens situés [Adresse 8] à [Localité 53] s’établit à 124 770 euros,

— la valeur vénale au 1er janvier 2013 du bien situé [Adresse 13] à [Localité 61] s’établit à 56 124 euros ;

Dit que, pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par M. [I] [O] au titre de l’année 2014 :

— la valeur vénale au 1er janvier 2014 du bien situé [Adresse 25] [Localité 49] s’établit à 380 016 euros,

— la valeur vénale au 1er janvier 2014 du bien situé [Adresse 18] s’établit à 113 193 euros,

— la valeur vénale au 1er janvier 2014 du bien situé [Adresse 7] à [Localité 56] s’établit à 80 650 euros,

— la valeur vénale au 1er janvier 2014 du bien situé [Adresse 31] à [Localité 60] s’établit à 68 662 euros,

— la valeur vénale au 1er janvier 2014 du bien situé [Adresse 13] à [Localité 61] s’établit à 63 177 euros,

— le passif à prendre en compte s’établit à 690 379 euros ;

Décharge M. [I] [O] des rappels de droits et des intérêts de retard excédant ceux résultant de la prise en compte de ces valeurs vénales au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014 et de ce passif au 1er janvier 2014 ;

Rejette pour le surplus les contestations formées par M. [I] [O] ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE