Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 27 novembre 2025, n° 25/04029

TGI 22 janvier 2025

CA Paris
Confirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de désordres en façade
La cour a estimé que les travaux nécessaires avaient déjà été réalisés et réceptionnés, rendant l'extension de la mission inutile.
Rejeté
Perte d'exploitation et de jouissance
La cour a jugé que l'ouverture du local était possible après les travaux provisoires, ce qui rendait l'expertise inutile pour ce motif.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Okaidi aux dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Accepté
Indemnités au titre de l'article 700
La cour a accordé des indemnités aux intimés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 27 nov. 2025, n° 25/04029
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/04029
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 22 janvier 2025, N° 24/56184
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUXLaure SAGETMakarem HAJAJIArnaud DUFFOURCaroline HATET-SAUVALNicolas PAPIACHVILI
Cabinet(s) :	SELARL CABINET DECHEZLEPRETRECAROLINE HATET AVOCAT
Parties :	S.A.S. OKAIDI c/ S.A. CABINET DEBAYLE, D

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04029 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK5GH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Janvier 2025 -Président du TJ de [Localité 23] – RG n° 24/56184

APPELANTE

S.A.S. OKAIDI, RCS de [Localité 22] sous le n°398 110 445, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Makarem HAJAJI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1792

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉS

Mme [O] [V] [J] [S] [H] [P] épouse [U]

[Adresse 6]

[Localité 18]

Mme [E] [U]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Mme [X] [U] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 15]

M. [A] [C] [U]

[Adresse 5]

[Localité 16]

M. [D] [U]

[Adresse 20]

[Localité 21]

Représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS

S.A. CABINET DEBAYLE, RCS de [Localité 23] sous le n°632 025 920, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 11]), représenté par son syndic le CABINET DEBAYLE (S.A.), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 19]

Représenté par M^e Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 octobre 2025, en audience publique, Laurent NAJEM, Conseiller, ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Okaidi a conclu auprès de l’indivision [Z] un bail commercial le 1er avril 2002 relatif à l’exploitation d’un local sis [Adresse 9]) et ce pour une durée de neuf années entières et consécutives moyennant un loyer de 23.782,05 euros.

Par acte du 6 septembre 2024, la société Okaidi a fait assigner la société cabinet Debayle, syndic, les consorts [U] et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir à titre principal désigner un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile concernant les désordres allégués des dégâts des eaux affectant la réserve du local commercial, situé [Adresse 10] Paris 18ème.

Par ordonnance contradictoire en date du 22 janvier 2025, le juge des référés, a :

Donné acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonné une expertise judiciaire concernant les désordres d’infiltration dénoncés par la société Okaidi ;

Désigné en qualité d’expert judiciaire M. [R] [B] avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes ;

Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

(')

Fixé à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 24 mars 2025 ;

(')

Rejeté la demande d’extension de mission de l’expert aux désordres en façade de l’immeuble ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné la partie demanderesse aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 28 février 2025, la société Okaidi a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif lui faisant grief.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 mars 2025, elle demande à la cour, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Dire mal jugé et bien appelé ;

Juger l’appel de la société Okaidi recevable et bien-fondé ;

En conséquence,

Réformer partiellement l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 22 janvier 2025 en ce qu’elle a :

Rejeté la demande d’extension de mission de l’expert aux désordres en façade ;

Et statuant de nouveau sur les demandes de la société Okaidi :

Réformer partiellement l’ordonnance rendue par le juge des référés le 22 janvier 2025 ;

Juger que la société Okaidi détient un motif légitime d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres affectant la façade ;

Juger que les opérations d’expertise confiées à M. [I] [F], expert judiciaire désigné suivant ordonnance de remplacement d’expert du 5 février 2025 seront étendues aux désordres affectant la façade de l’immeuble ;

Réserver les dépens.

Elle fait valoir que le premier juge a confirmé que des désordres importants affectaient la façade de l’immeuble ; que seuls des travaux conservatoires ont été mis en 'uvre ; que le seul constat de désordres suffit à caractériser le motif légitime sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle allègue qu’elle a fait preuve de diligence en mandatant la société Bureau Veritas afin d’obtenir un avis technique, laquelle lui a interdit l’accès au local commercial qu’elle ne peut plus dès lors exploiter ; qu’il en résulte un préjudice au titre de la perte d’exploitation ; qu’elle est fondée à agir contre son bailleur mais également à l’encontre du syndic, s’agissant de désordres affectant les parties communes.

Elle fait valoir que la mesure est utile compte tenu de la persistance des désordres ; que les travaux définitifs n’ont pas été accomplis ; que la mesure est également utile compte tenu des divergences relatives aux travaux conservatoires entrepris ; que ni elle, ni la société Bureau Veritas ne partagent l’avis du syndic sur les suites à donner aux désordres ; que la société Lamalle Ingénierie confirme que la mise en place des étaiements ne peut qu’être une solution provisoire.

Elle souligne que les infiltrations dénoncées affectent le même local commercial et elle estime que la mesure est utile pour déterminer la cause des préjudices qu’elle a subis.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic, la société Cabinet Debayle, demande à la cour, sur le fondement des articles 65, 70, 145 et 700 du code de procédure civile, de :

Juger la société Okaidi mal fondée en son appel et la débouter de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

Confirmer en toutes ces dispositions l’ordonnance de référé rendue le 22 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

Condamner la société Okaidi à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Okaidi aux entiers dépens tant de première instance.

Il fait valoir qu’il a immédiatement pris des mesures pour mettre fin aux désordres situés en façade de l’immeuble, notamment un étaiement de l’accès qui a été jugé suffisant par un bureau d’études.

Il précise qu’il a obtenu un devis pour la reprise définitive des travaux et que l’assemblée générale des copropriétaires a entériné l’exécution des travaux et le renforcement pilastre en rez-de-chaussée gauche de la façade. Il considère que dès lors la mesure ne présente aucune utilité.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 2 juin 2025, les consorts [U], demandent à la cour, sur le fondement des articles 145 et 700 du code de procédure civile, de :

Dire et juger la société Okaidi mal fondée en son appel et la débouter de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

Confirmer en toutes ces dispositions l’ordonnance de référé rendue le 22 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

Condamner la société Okaidi à payer aux consorts [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Okaidi aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui seront recouvrés par Maître Hatet, avocat aux offres de droit.

Ils allèguent que les mesures conservatoires ont été jugées suffisantes par le bureau d’études techniques ; que les mesures réparatoires ont été réalisées, avec réception sans réserve des travaux le 19 février 2025. Ils font état d’une absence de lien entre le sinistre sur la structure et les deux zones de fuites identifiées.

Ils considèrent que la mesure d’extension de l’expert n’est justifiée par aucun motif légitime et est inutile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 avril 2025, la société Cabinet Debayle demande à la cour, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 22 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris sous le RG n°24/56184 ;

Débouter la société Okaidi de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société Okaidi à payer au cabinet Debayle la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui incluent les frais d’exécution de la décision, notamment l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, dont distraction au profit de Maître Emile Dechezleprêtre, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il n’y a plus de désordres en façade de l’immeuble de sorte qu’il n’y a rien à expertiser ; que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 19 février 2025 ; que la société Okaidi n’est pas propriétaire et n’a aucune légitimité à se prononcer sur les travaux qui ont été réalisés.

Elle estime qu’il y a une absence de lien manifeste entre les infiltrations au niveau du plafond et les désordres en façade, l’expertise n’ayant pas pour objet de procéder à un audit général de l’immeuble.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2025.

SUR CE,

L’appel ne porte que sur la demande d’extension de mission aux désordres en façade de l’immeuble, rejetée par le premier juge.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le premier juge a rejeté la demande d’extension de la mesure d’expertise aux désordres allégués en façade, considérant que des mesures avaient été prises par le syndic et le syndicat des copropriétaires pour assurer le traitement de ce désordre et relevant par ailleurs qu’un vote de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires avait autorisé la réalisation de travaux de renforcement de la structure nécessaire pour remédier au désordre.

A l’appui de ses demandes, outre différentes photographies, la société Okaidi produit un rapport de diagnostic visuel relatif à la solidité en date du 12 novembre 2024 (sa pièce 9) qui atteste de problématiques d’infiltrations sur les plaques de plâtre à l’arrière des WC et sur la sous-face du plancher haut en poutrelles hourdis.

Ce rapport fait également état d’un « bombement » apparu sur l’habillage en bois en façade, et après dépose, il est constaté la présence d’une désolidarisation de maçonnerie et plus généralement de désordres vraisemblablement structurels.

La mesure d’instruction a été limitée par le premier juge aux désordres affectant le sous-sol du local commercial tels que visés dans l’assignation et non les désordres constatés en façade invoqués en cours d’instance et qui ne présentent effectivement aucun lien avec la demande initiale.

La société Okaidi fait état d’un courrier en date du 10 décembre 2024 aux termes duquel la société Lamalle ingénierie expose que la mise en place des étaiements garantira temporairement la stabilité mécanique de la zone et autorisera ainsi l’ouverture du commerce au public sans risque structurel (sa pièce 10) mais l’entreprise attire l’attention sur le fait que cette situation doit être provisoire, jusqu’au « 15 janvier 2025 tout au plus ».

Il en résulte néanmoins que dès cette date l’appelante pouvait reprendre l’exploitation de son commerce.

Le Cabinet Debayle produit une nouvelle attestation en date du 27 mars 2025 de la même société qui confirme que les travaux de structure en sous 'uvre sur entrée ont été exécutés conformément aux études réalisées. Les travaux de renforcement du pilastre du rez-de-chaussée avaient été votés dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 23 décembre 2024 (résolution 4.1 notamment), réunie spécialement à cette fin.

Le syndic verse également le procès-verbal de réception en date du 19 février 2025 des travaux de « renfort partiel du poitrail en rdc suite à un sinistre ». Il n’est fait état d’aucune réserve.

Il en résulte suffisamment qu’après les travaux provisoires dont faisait état la société Lamalle ingénierie en décembre 2024, des travaux réparatoires sont intervenus début 2025 et ont été réceptionnés.

L’appelante ne présente pas de pièce plus récente qui remettrait en cause le caractère efficient des travaux ainsi mis en 'uvre.

La persistance de désordres de nature à justifier l’extension des mesures d’expertise à la façade n’est donc pas démontrée, il en résulte que l’extension de la mission ne présente aucune utilité.

Si l’appelante fait également état d’une perte d’exploitation et de jouissance des lieux, il a cependant été relevé que s’agissant des désordres en cause, dès la mise en 'uvre des travaux provisoires, l’ouverture du local au public était possible, de sorte que sur ce point, l’expertise ne présente pas davantage d’utilité.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a refusé d’étendre la mission aux désordres ayant affecté la façade.

L’ordonnance entreprise n’est pas critiquée au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A hauteur d’appel, la société Okaidi sera condamnée aux dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu d’en préciser le détail. Enfin, il sera fait droit aux demandes indemnitaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile selon les termes du dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la société Okaidi à payer aux consorts [Z] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Okaidi à payer à la société Cabinet Debayle la somme de 1.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Okaidi à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Okaidi aux dépens d’appel, et ce avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE