Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 24 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10752 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSWN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Mars 2024 -Président du TJ de [Localité 32] – RG n° 23/05379

APPELANTS

M. [F] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Mme [N] [A] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Mme [E] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 26]

Mme [D] [Y] épouse [J]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Mme [Z] [Y] épouse [M]

[Adresse 6]

[Localité 25]

M. [C] [Y]

[Adresse 18]

[Localité 21]

Mme [S] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 19]

M. [I] [Y]

[Adresse 14]

[Localité 23]

Mme [H] [Y]

[Adresse 24]

[Localité 22]

M. [T] [Y]

[Adresse 15]

[Localité 27]

Mme [K] [Y] épouse [R]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Mme [L] [Y] épouse [O]

[Adresse 8]

[Localité 21]

M. [P] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 17]

M. [JZ] [Y]

[Adresse 15]

[Localité 27]

M. [W] [Y]

[Adresse 15]

[Localité 27]

M. [B] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 31]

Représentés par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant M^e Aurélie Boulbin, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

M. [X] [RU]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 26 juin 2024 à étude

Mme [NJ] [RU]

[Adresse 30]

[Localité 20]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 26 juin 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, pour le Président empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par contrat signé le 15 juin 2006, à effet au 17 juin 2006, [V] [Y], représenté par le cabinet Mazet Engerand et Gardy, administrateur de biens, a consenti à M. [NJ] [RU] un bail d’habitation portant sur un appartement, sis [Adresse 28] à [Localité 33]. Simultanément, M. [X] [RU] s’est porté caution solidaire.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2021, la succession de [U] [Y], décédée le 14 novembre 2020, a délivré à M. [NJ] [RU] un congé pour vendre pour le 16 juin 2022.

M. [NJ] [RU], s’étant maintenu dans les lieux et n’ayant pas réglé le loyer, par acte du 6 juin 2023, MM. [F] [Y], [C] [Y], [I] [Y], [T] [Y], [JZ] [Y], [W] [Y], [B] [Y], [P] [Y] et Mmes [N] [A], [E] [Y], [D] [Y], [Z] [Y], [S] [Y], [H] [Y], [K] [Y] et [L] [Y], (ci-après désignés les consorts [Y]), en leur qualité d’héritiers indivis de [U] [Y] née [ZR], décédée le 14 novembre 2020, ont fait assigner MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de constatation de la résiliation du bail, expulsion, et condamnation par provision de MM. [NJ] [RU] et [X] [RU], solidairement, au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 mars 2024, le premier juge, statuant en référé, a :

— déclaré recevable l’action des consorts [Y] en leur qualité d’héritiers indivis de [U] [Y] née [ZR] décédée le 14 novembre 2020 ;

— dit que le congé pour vendre notifié par les demandeurs le 4 novembre 2021, pour le 16 juin 2022, à M. [NJ] [RU], pour l’appartement situé [Adresse 29], est nul, et de nul effet ;

— débouté les consorts [Y] de leurs demandes visant à constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement loué, ordonner la remise des clés et statuer sur le sort des meubles ;

— condamné solidairement MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] à payer aux consorts [Y] la somme de 4290,13 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au mois de novembre 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] à payer la moitié des dépens ;

— débouté du surplus des demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 11 juin 2024, signifiée à MM. [X] [RU] et [NJ] [RU] le 26 juin 2024, les consorts [Y] ont relevé appel de cette décision sauf en ce qu’elle a condamné solidairement MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] à régler l’arriéré locatif.

Dans leurs dernières conclusions remises le 24 juillet 2024 et signifiées les 2 et 5 août 2024 à MM. [NJ] [RU] et [X] [RU], les consorts [Y] demandent à la cour de :

— infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné solidairement MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] à régler l’arriéré locatif ;

statuant à nouveau,

— juger que le congé pour vendre délivré le 4 novembre 2021 est régulier ;

en conséquence,

— juger que le bail consenti par eux à M. [NJ] [RU] a été résilié le 16 juin 2022, aux torts de ce dernier ;

— ordonner l’expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de M. [NJ] [RU] et de tous les occupants de son chef ainsi que de ses biens dès la signification du commandement ;

— les autoriser à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles garnissant les locaux dans le garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de M. [NJ] [RU] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— ordonner à M. [NJ] [RU] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de remettre les clés des locaux loués ;

y ajoutant,

— condamner solidairement MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] à leur verser la somme de 9.853,25 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation et de charges, arrêté au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamner solidairement MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement MM. [NJ] [RU] et [X] [RU] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [X] [RU] et M. [NJ] [RU] n’ont pas constitué avocat bien que les différents actes leur aient été signifiés par procès-verbal remis à l’étude.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2024.

Par message adressé le 9 janvier 2025, la cour a invité les appelants, dès lors que le bail du 15 juin 2006 mentionne [V] [Y] en qualité de bailleur, à justifier que [U] [ZR] épouse [Y] aux droits de laquelle viennent les consorts [Y], était propriétaire du bien donné à bail et à préciser en quelle qualité [V] [Y] a signé le bail et son lien avec [U] [Y].

Le 18 janvier 2025, les appelants ont adressé à la cour une note en délibéré, accompagnée des pièces justifiant de la propriété par [U] [JH] épouse [Y] du bien donné à bail, de son lien avec [V] [Y] et de leurs droits.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire, la cour relève que si les appelants se prévalent d’une violation du principe de la contradiction par le premier juge, ils ne sollicitent pas l’annulation de l’ordonnance mais seulement son infirmation.

Sur la propriété de l’appartement donné à bail

Il ressort de l’attestation de propriété produite et de l’acte de décès de [U] [ZR] que celle-ci était l’épouse de [G], [V] [Y] qui a donné le bien à bail à M. [NJ] [RU], qu’au décès de son époux, le 20 novembre 2012, elle est devenue seule propriétaire du bien et qu’à la suite de son propre décès, survenu le 14 novembre 2020, les appelants en sont devenus propriétaires indivis.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite.

Pour juger que le congé délivré par les consorts [Y] était nul, le premier juge a, d’office, faisant application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, considéré que le congé délivré ne respectait pas les conditions prévues et que les bailleurs ne justifiaient pas de leur intention réelle de vendre le bien.

Mais, comme le font valoir les appelants, le contrat porte sur une location meublée constituant la résidence principale du locataire et précise qu’il est « conclu dans le cadre de l’une des exclusions prévues à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. »

Or, cet article prévoit que le titre 1er de la loi, intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires » qui inclut l’article 15 ne s’applique pas aux logements meublés, régis par le titre 1er bis, intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ». C’est donc à tort que le premier juge a retenu que l’article 15 trouvait à s’appliquer.

Par acte du 4 novembre 2021, les consorts [Y] ont fait délivrer un congé pour vendre à leur locataire à effet du 16 juin 2022. Le bail est donc résilié à compter de cette date et, M. [NJ] [RU], qui s’est maintenu dans les lieux, est devenu occupant sans droit ni titre. Cette occupation constitue un trouble manifestement illicite qui justifie d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

L’ordonnance entreprise est infirmée de ce chef.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Comme l’a retenu le premier juge, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail qui prévoit une clause résolutoire que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable par renvoi au bail portant sur les logements meublés.

En outre, l’indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation sans droit ni titre, est due pendant la durée de celle-ci, et permet d’indemniser la perte de jouissance du bien nécessairement subie par les consorts [Y] et l’atteinte portée à leurs droits.

Les consorts [Y] sollicitent, au regard de l’évolution du litige, une provision supplémentaire de 9.853,25 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation et de charges, correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation entre le mois de décembre 2022 et le 1er juillet 2024, échéance du mois de juillet incluse.

Il ressort du décompte produit par les appelants, arrêté au 19 juillet 2024, que l’arriéré locatif, loyers et indemnités d’occupation, depuis le 1er septembre 2021 s’élèvent à 14.143,38 euros, échéance de juillet 2024 incluse. Le premier juge a condamné les intimés à verser une provision de 4290,13 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation jusqu’au mois de novembre 2022 inclus. Depuis le 1er décembre 2022, l’arriéré s’élève en conséquence à 9.853,25 euros, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

M. [X] [RU], s’étant porté caution du règlement du loyer comme en atteste sa signature sur le bail et l’annexe 1 manuscrite de sa main, il convient en l’absence de contestation sérieuse de le condamner solidairement avec M. [NJ] [RU] à payer, à titre de provision sur les loyers et indemnités d’occupation dus, la somme de 9.853,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

MM. [NJ] et [X] [RU], succombant à l’instance, sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel et à verser aux appelants la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise des chefs critiqués dans la déclaration d’appel,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail consenti à M. [NJ] [RU] à la date du 16 juin 2022 ;

Dit que M. [NJ] [RU] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 28] à [Localité 34], appartenant à MM. [F] [Y], [C] [Y], [I] [Y], [T] [Y], [JZ] [Y], [W] [Y], [B] [Y], [P] [Y] et Mmes [N] [A], [E] [Y], [D] [Y], [Z] [Y], [S] [Y], [H] [Y], [K] [Y] et [L] [Y], depuis le 17 juin 2022 ;

Ordonne à M. [NJ] [RU] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut pour M. [NJ] [RU] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours susvisé, MM. [F] [Y], [C] [Y], [I] [Y], [T] [Y], [JZ] [Y], [W] [Y], [B] [Y], [P] [Y] et Mmes [N] [A], [E] [Y], [D] [Y], [Z] [Y], [S] [Y], [H] [Y], [K] [Y] et [L] [Y], pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement M. [NJ] [RU] et M. [X] [RU] à payer à MM. [F] [Y], [C] [Y], [I] [Y], [T] [Y], [JZ] [Y], [W] [Y], [B] [Y], [P] [Y] et Mmes [N] [A], [E] [Y], [D] [Y], [Z] [Y], [S] [Y], [H] [Y], [K] [Y] et [L] [Y], la somme provisionnelle de 9.853,25 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2022 jusqu’au mois de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne solidairement M. [NJ] [RU] et M. [X] [RU] aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à verser à MM. [F] [Y], [C] [Y], [I] [Y], [T] [Y], [JZ] [Y], [W] [Y], [B] [Y], [P] [Y] et Mmes [N] [A], [E] [Y], [D] [Y], [Z] [Y], [S] [Y], [H] [Y], [K] [Y] et [L] [Y], la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH''