RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02386 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F2Q3

Minute n° 25/00195

E.U.R.L. ELLUTERRE

C/

[Z], [D]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 25 Août 2022, enregistrée sous le n° 22/01505

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

E.U.R.L. ELLUTERRE représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Madame [F] [D] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Novembre 2025 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 18 Décembre 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte authentique du 23 juillet 2021, M. [X] [Z] et Mme [F] [D] épouse [Z], propriétaires d’une parcelle constructible d’une contenance de 1 ha 06 a 35 ca située à [Localité 6], ont conclu au profit de l’EURL Elluterre une promesse unilatérale de vente de cette parcelle, au prix de 115 000 euros.

La promesse précitée contenait une condition suspensive d’obtention d’une ligne de crédit par l’EURL Elluterre, stipulée au seul profit du bénéficiaire qui seul pouvait y renoncer, et précisait les diverses conditions de mise en 'uvre de cette condition suspensive.

Il était notamment prévu que le bénéficiaire devra justifier de l’obtention de la ligne de crédit à première demande du promettant, que l’obtention de cette ligne de crédit devra intervenir au plus tard dans les 20 jours suivant la délivrance du permis d’aménager non purgé de tout recours, et que faute par le bénéficiaire d’avoir informé le promettant dans ce délai, la promesse sera considérée comme nulle et de nul effet une semaine après réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’obtention de la ligne de crédit.

L’EURL Elluterre a obtenu un permis d’aménager le 28 janvier 2022.

Par courrier recommandé en date du 27 avril 2022, M. et Mme [Z] ont mis en demeure l’EURL Elluterre de justifier de l’obtention de la ligne de crédit, le courrier précisant qu’à défaut d’avoir obtenu cette information, la promesse de vente serait « nulle et de nul effet à compter du 4 05 2022 soit sept (7) jours après la date de réception [du] plis ».

Par courrier recommandé du 3 mai 2022 adressé à M. et Mme [Z], l’EURL Elluterre a indiqué qu’elle renonçait purement et simplement à la condition suspensive d’obtention d’une ligne de crédit.

Par courrier recommandé du 10 mai 2022, M. et Mme [Z] ont informé l’EURL Elluterre qu’ils se considéraient comme libérés de la promesse de vente du 23 juillet 2021 conformément à leur courrier recommandé du 27 avril 2022.

Par requête présentée le 13 juin 2022, l’EURL Elluterre a demandé au président du tribunal judiciaire de Metz l’autorisation d’assigner à jour fixe M. et Mme [Z], ce qui leur a été accordé par ordonnance du 14 juin 2022.

L’EURL Elluterre a en conséquence assigné à jour fixe M. [Z] et Mme [Z] pour l’audience du 19 juillet 2022, afin de voir dire qu’elle n’était pas défaillante dans la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit, de voir dire que la promesse unilatérale de vente poursuivrait ses pleins et entiers effets de droit jusqu’à son terme conventionnel, voir dire que l’ensemble des délais contractuels prévus à l’acte seraient prorogés d’une durée équivalente à celle existant entre la date de la signification de l’assignation et celle de la décision à intervenir, et voir condamner les époux [Z] à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Z] ont conclu au débouté de l’EURL Elluterre de l’ensemble de ses demandes, et à ce qu’il soit constaté que l’EURL Elluterre avait défailli dans l’accomplissement de la condition suspensive, qu’elle n’avait pas renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le délai de renonciation prévu, que la promesse unilatérale de vente était anéantie et dès lors caduque. Ils ont en outre réclamé la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

constaté que l’EURL Elluterre n’a ni réalisé la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt qui lui incombait dans le cadre de la promesse unilatérale de vente en date du 23 juillet 2021, ni valablement renoncé au bénéfice de ladite condition suspensive dans le délai qui lui était imparti pour le faire,

constaté en conséquence la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue par acte authentique le 23 juillet 2021 entre, d’une part, M. et Mme [Z] et, d’autre part, l’EURL Elluterre,

débouté l’EURL Elluterre de sa demande de prorogation des délais prévus contractuellement,

débouté l’EURL Elluterre de sa demande de dommages-intérêts,

débouté l’EURL Elluterre de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné l’EURL Elluterre à verser à M. et Mme [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné l’EURL Elluterre aux dépens,

rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’il résultait de la formulation de la condition suspensive figurant à l’acte notarié, que les parties n’avaient entendu autoriser la renonciation par le bénéficiaire à la condition suspensive, que tant que celle-ci n’avait pas défailli.

Il s’est référé, pour appuyer son raisonnement, aux termes de la clause « sort de l’avant contrat en cas de non-réalisation des conditions suspensives », en considérant que cette clause confirmait que ce n’était qu’en cas de renonciation avant que la condition suspensive n’ait été réalisée ou ait défailli, que la promesse de vente était maintenue et ne devait pas être considérée comme anéantie.

Le tribunal a ensuite observé que selon les termes de la condition suspensive, le bénéficiaire disposait d’un délai de vingt jours à compter de l’obtention du permis d’aménager pour obtenir le prêt, et que la sanction contractuellement prévue en cas de non-respect de ce délai était la nullité de la promesse.

Il a en revanche estimé que le délai contractuel d’une semaine après l’envoi d’une mise en demeure pour justifier de l’obtention de la ligne de crédit n’avait nullement pour effet d’étendre le délai imparti au bénéficiaire pour réaliser la condition suspensive ou renoncer à son bénéfice.

Le premier juge a retenu que l’EURL Elluterre avait obtenu le permis d’aménager le 28 janvier 2022, mais n’avait ni obtenu de contrat de prêt, ni renoncé au bénéfice de la condition suspensive dans les vingt jours suivant l’obtention du permis d’aménager. Il en a conclu que, passé ce délai de vingt jours, la condition suspensive relative à l’obtention du prêt avait défailli de sorte que l’EURL Elluterre ne pouvait plus renoncer à son bénéfice.

Ainsi, le tribunal a considéré que la renonciation exprimée par l’EURL Elluterre dans un courrier du 3 mai 2022 était tardive et n’était plus valable, de sorte que, constatant que l’EURL Elluterre n’avait, ni réalisé la condition suspensive qui lui incombait, ni valablement renoncé à celle-ci, il convenait de faire droit à la demande des époux [Z] tendant au constat de la caducité de la promesse unilatérale.

Il en résultait dès lors que la demande de prorogation des délais conventionnels formée par l’EURL Elluterre devenait sans objet, et que sa demande de dommages-intérêts n’était pas fondée.

Par déclaration d’appel transmise au greffe de la cour d’appel de Metz le 12 octobre 2022, l’EURL Elluterre a interjeté appel aux fins d’infirmation du jugement précité en ce qu’il a:

constaté que l’EURL Elluterre n’a ni réalisé la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt qui lui incombait dans le cadre de la promesse unilatérale de vente en date du 23 juillet 2021, ni valablement renoncé au bénéfice de ladite condition suspensive dans le délai qui lui était imparti pour le faire,

constaté en conséquence la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue par acte authentique le 23 juillet 2021 entre, d’une part, M. et Mme [Z] et, d’autre part, l’EURL Elluterre,

débouté en conséquence l’EURL Elluterre de ses demandes tendant à voir juger qu’elle n’est pas défaillante dans la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit, que la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 23 juillet 2021 par-devant Maître [R], notaire à [Localité 7], portant sur l’immeuble cadastré section X n° [Cadastre 1] lieudit [Localité 8], d’une contenance de 1 ha 06 a 35 ca, poursuivra ses pleins effets de droit entre les parties jusqu’à son terme conventionnel et que l’ensemble des délais contractuels prévus à l’acte seront prorogés d’un délai équivalent à celui existant entre la date de la signification de la demande et la date de la décision à intervenir,

débouté l’EURL Elluterre de sa demande de dommages-intérêts,

condamné l’EURL Elluterre aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté l’EURL Elluterre de ses demandes au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le conseiller de la mise en l’état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2024, l’EURL Elluterre demande à la cour de :

la recevoir en son appel et le dire bien fondé,

infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau de ces chefs, juger qu’elle n’est pas défaillante dans la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit,

juger que la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 23 juillet 2021 par-devant Maître [R], notaire à [Localité 7], portant sur l’immeuble cadastré section X, n° [Cadastre 1] lieudit [Localité 8], d’une contenance de 1 ha 06 a 35 ca, poursuivra ses pleins et entiers effets de droit entre les parties jusqu’à son terme conventionnel,

juger que l’ensemble des délais contractuels prévus à l’acte seront prorogés d’un délai équivalent à celui existant entre la date de signification de la demande introductive d’instance et la date de l’arrêt à intervenir,

condamner solidairement les époux [Z] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

rejeter l’ensemble des demandes des époux [Z],

condamner solidairement les époux [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, l’EURL Elluterre rappelle qu’elle a toujours tenu les époux [Z] informés des modalités de mise à exécution de la promesse de vente, notamment de l’obtention du permis d’aménager et des démarches importantes à venir au sujet des fouilles archéologiques, et qu’il n’existait donc aucune difficulté entre les parties jusqu’au courrier recommandé du 27 avril 2022 par lequel les époux [Z] lui ont demandé de justifier de l’obtention de la ligne de crédit.

Elle fait valoir qu’à la réception de ce courrier elle a immédiatement, dans le délai de sept jours qui lui était imparti, indiqué qu’elle renonçait purement et simplement à la condition suspensive de l’obtention d’une ligne de crédit, et considère que la décision des premiers juges dénature les termes de la promesse unilatérale de vente.

Elle rappelle en effet que la condition suspensive était stipulée au seul et unique profit du bénéficiaire qui pourra seul y renoncer, et que si, aux termes de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli, il est cependant possible aux parties d’aménager le droit commun supplétif dans leur convention, ce qui est le cas en l’espèce.

Ainsi l’EURL Elluterre expose que selon les termes de la condition suspensive, la caducité n’est encourue qu’après la réception par le bénéficiaire de la mise en demeure, adressée par courrier recommandé par le promettant, d’avoir à justifier de l’obtention de la ligne de crédit.

Elle soutient ainsi qu’elle n’était débitrice d’aucune obligation d’information vis à vis du promettant avant la réception de la mise en demeure précitée, à laquelle elle a répondu dans le délai prévu, en indiquant renoncer à l’obtention de la ligne de crédit.

Elle explique en outre à ce sujet qu’elle n’avait pas besoin de recourir à un financement compte tenu des fonds dont elle disposait auprès de la Banque populaire, mais que néanmoins et pour satisfaire à ses obligations, elle a également sollicité l’octroi d’un crédit auprès de cette même banque.

Elle observe que, si le permis d’aménager a été obtenu le 28 janvier 2022, pour autant les époux [Z] ne l’ont jamais mise en demeure de justifier de l’obtention de la ligne de crédit passé le délai de vingt jours suivant l’obtention de ce permis, et fait en outre valoir qu’aucune sanction n’est assortie au non-respect de ce délai.

Dès lors qu’elle a répondu dans le délai imparti à la mise en demeure des époux [Z] en leur indiquant renoncer à la condition suspensive, l’EURL Elluterre considère qu''elle a rempli ses obligations d’information, et que la pérennité de l’opération ne peut être remise en cause.

En revanche elle fait valoir que, les époux [Z] ayant considéré la promesse de vente comme caduque, elle s’est trouvée privée de la possibilité de réaliser ou faire réaliser l’ensemble des démarches et obligations mises à sa charge, ce qui justifie que les délais contractuellement prévus soient prorogés.

Elle soutient que le changement d’attitude des époux [Z] ne s’explique que par le fait qu’ils ont trouvé un candidat acquéreur mieux disant, et fait valoir qu’elle s’est retrouvée en difficulté, notamment au regard des fouilles archéologiques qui devaient avoir lieu, qu’elle avait déjà accompli un travail considérable dans la perspective du lotissement envisagé, et que dans l’intervalle les coûts prévus ont considérablement augmenté, ce qui lui cause un préjudice.

Elle s’estime dès lors fondée à mettre en compte des dommages-intérêts à hauteur de 50 000 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 janvier 2025, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

rejeter l’appel de l’EURL Elluterre,

débouter l’EURL Elluterre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y compris de sa demande additionnelle, tant irrecevable car nouvelle qu’infondée,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant, condamner l’EURL Elluterre à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner l’EURL Elluterre aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Z], après avoir rappelé les termes de la condition suspensive, répliquent que, suite à l’obtention par l’EURL Elluterre du permis d’aménager, le délai de vingt jours s’est écoulé sans qu’ils soient informés de l’obtention de la ligne de crédit, de sorte qu’ils ont été laissés dans l’expectative la plus totale quant à la réalisation de la condition suspensive, raison pour laquelle ils ont adressé la mise en demeure du 27 avril 2022.

Ils soutiennent que, si le prêt avait été obtenu dans le délai de vingt jours suivant la délivrance du permis d’aménager, il appartenait à l’EURL Elluterre d’en justifier, et que si ce prêt n’avait pas été obtenu dans ce délai, la promesse était considérée comme nulle et non avenue une semaine après la réception de ladite lettre.

Ils rappellent qu’en application de l’article 1304-4 du code civil, la renonciation à la condition suspensive n’est plus possible une fois que celle-ci a défailli, alors qu’en l’espèce l’EURL Ellutterre n’a renoncé à la condition suspensive que le 3 mai 2022 soit largement au-delà du délai de vingt jours suivant l’octroi du permis d’aménager.

Ils soulignent que, selon la Cour de cassation, si la condition suspensive relative au financement est stipulée dans l’intérêt du cessionnaire qui peut y renoncer, en revanche le délai dans lequel la réalisation de la condition doit intervenir est stipulé dans l’intérêt des deux parties.

Ils en concluent que la renonciation effectuée par l’EURL Elluterre est intervenue hors délai et n’était donc pas valable.

En outre ils observent que l’ouverture de crédit que l’EURL Elluterre a finalement sollicitée, n’a été obtenue que le 28 avril 2022 soit au-delà du délai imparti, et que son montant ne correspond pas aux caractéristiques de la promesse.

Ils considèrent en outre que l’EURL Elluterre argumente en vain en soutenant qu’elle n’est pas défaillante dans son obligation d’information, alors que ce n’est pas l’obligation d’information qui est sujette à débat, mais l’obligation d’obtention du prêt dans le délai.

D’autre part, ils objectent à l’argumentaire de l’EURL Elluterre, qu’en application de l’article 1304-6, alinéa 3, du code civil, la défaillance de la condition suspensive emporte automatiquement disparition rétroactive de l’obligation conditionnelle, de sorte qu’ils ne peuvent soutenir que le non-respect du délai de vingt jours suivant l’obtention du permis d’aménager ne serait assorti d’aucune sanction.

De même ils estiment que rien dans l’acte litigieux ne vient déroger au droit commun précité, et qu’il n’existe dans le contrat aucune volonté de ne pas anéantir la promesse unilatérale de vente, même en cas de non réalisation ou de défaillance d’une des conditions suspensives.

Quant à la consultation du Cridon de juillet 2023 produite par l’EURL Elluterre, ils observent que la question posée est sans rapport avec la situation de l’espèce.

Enfin, ils considèrent que la demande de dommages-intérêts formée par l’EURL Elluterre est une demande nouvelle, et comme telle irrecevable.

Ils font valoir en outre qu’aucune faute ne peut leur être reprochée et que le travail ou les coûts déjà supportés par l’EURL Elluterre ne peuvent leur incomber alors qu’il était conventionnellement prévu que celle-ci supporterait tous les frais exposés dans l’avancement du projet en cas de non réalisation de la vente.

En outre il n’existe aucune justification de la somme de 50 000 euros avancée.

Ils considèrent en revanche subir un préjudice du fait de l’acharnement procédural de l’EURL Elluterre, dès lors que le terrain est immobilisé alors que la promesse est caduque et qu’ils ont un candidat acquéreur.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations, de dire ou de juger qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et ceux qui en dépendent, en conséquence, la cour n’est donc saisie que par les chefs critiqués dans l’acte d’appel ou par voie d’appel incident. Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer le chef d’un jugement l’ayant déboutée d’une contestation de la validité d’un acte de procédure et accueillir cette contestation doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel.

Aux termes des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

I- Sur la recevabilité de la demande en dommages-intérêts formée par l’EURL Elluterre

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait et selon l’article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Il est constant que ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu’elles tendent à la même fin d’indemnisation du préjudice subi.

En l’espèce, une demande en dommages-intérêts, quoique d’un montant moindre puisque portant sur la somme de 5 000 euros, était déjà formée par l’EURL Elluterre en première instance pour l’indemniser du préjudice subi par la faute des époux [Z].

Dès lors, l’actuelle demande en dommages-intérêts ne peut être considérée comme une demande nouvelle, seul son montant ayant augmenté.

La fin de non-recevoir formée par les époux [Z] est donc rejetée.

II- Sur la renonciation à la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

La condition est définie comme suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple conformément à l’article 1304, alinéa 2, du code civil.

Selon l’article 1304-6, alinéa 3, du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

L’article 1304-4 du code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Sur ce texte, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant ladite ordonnance qui a ajouté à la version de 2016 « ou n’a pas défailli », il sera observé, d’une part, selon le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance du 10 février 2016 que ce texte consacre quant à lui la règle jurisprudentielle selon laquelle la partie dans l’intérêt exclusif de laquelle la condition a été stipulée, peut y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie. Il en résulte a contrario qu’une renonciation ne peut intervenir après la défaillance de la condition suspensive, ce qui met fin à la controverse doctrinale et aux incertitudes jurisprudentielles sur ce point.

L’ordonnance privilégie ici une conception classique et objective de la condition : le contrat est automatiquement anéanti lorsque défaille la condition suspensive, afin d’éviter la remise en question du contrat bien après cette défaillance. Bien sûr, la partie qui avait intérêt à la condition pourra toujours y renoncer après cette défaillance si elle obtient l’accord de son cocontractant » et, d’autre part, le rapport n° 22 (2017-2018) de M. [Y] [J] fait au nom de la commission des lois du sénat du 11 octobre 2017 précise puisque seule la renonciation unilatérale du bénéficiaire de la condition défaillie serait prohibée, les parties pourraient toujours s’accorder pour décider de maintenir le contrat. C’est cette solution qui semble ressortir des termes du rapport au Président de la République, selon lesquels, bien sûr, la partie qui avait intérêt à la condition pourra toujours y renoncer après cette défaillance si elle obtient l’accord de son cocontractant. Par ailleurs, l’article 1304-4 du code civil n’étant pas d’ordre public, les parties pourraient en décider d’en disposer autrement.

Ainsi, s’agissant de la faculté de renonciation à la non réalisation ou à la défaillance d’une condition suspensive, les parties ont la faculté d’organiser contractuellement de maintenir le contrat.

Il sera également rappelé que selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

De même, l’article 1192 du code civil dispose qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation et l’article 1188 du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, M. et Mme [Z], en qualité de promettant, et l’EURL Elluterre, en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente établi par Mme [M] [R], notaire, le 23 juillet 2021.

Aux termes de la promesse, M. et Mme [Z] s’engagent à vendre à l’EURL Elluterre une parcelle située à [Localité 6] pour un prix de 115 000 euros, l’EURL Elluterre bénéficiant d’un délai jusqu’au 29 décembre 2023 pour en demander ou non la réalisation.

La promesse est signée sous plusieurs conditions suspensives dont une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit dont la clause est rédigée comme suit : « cet avant contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit du BENEFICIAIRE, qui pourra seul y renoncer, de l’obtention, par ce dernier, d’une ligne de crédit qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions énoncées ci-dessous :

Montant maximum : DEUX CENT VINGT MILLE EUROS

(220.000,00 €) avec pré-commercialisation d’au moins quatre (04) terrains à bâtir dans les six (06) mois de la délivrance du permis d’aménager non purgé de tous recours et retrait, remboursable sur une durée de trente (30) mois, productive d’intérêts au taux annuel maximum fixe hors assurance de 2 %.

Réalisation de la condition suspensive

Pour l’application de la présente clause, la ligne de crédit ci-dessus visée sera regardée comme obtenue lorsqu’une offre de ligne de crédit conforme aux conditions sus-énoncées, accompagnée de l’agrément à l’assurance décès-invalidité-incapacité, aura été émise par l’établissement prêteur.

Le BENEFICIAIRE devra en justifier au PROMETTANT à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire copie de l’offre de ligne de crédit dans les huit (08) jours de l’obtention de celle-ci.

L’obtention de cette ligne de crédit dans les conditions susdites devra intervenir au plus tard dans les vingt (20) jours de l’obtention du permis d’aménager non purgé de tous recours et retrait.

Faute par LE BENEFICIAIRE d’avoir informé LE PROMETTANT dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par LE BENEFICIAIRE d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE PROMETTANT d’avoir à justifier de l’obtention de la ligne de crédit susvisée (pages 5 et 6). »

Les parties ont une interprétation différente des termes de cette condition suspensive, étant observé que seule cette stipulation de la promesse est discutée par les parties, notamment l’EURL Elluterre, à l’exclusion de toute autre clause.

Ainsi, sur la base des termes de la promesse rappelée ci-dessus, l’EURL Elluterre fait valoir que la caducité n’est encourue qu’après la réception par le bénéficiaire de la mise en demeure, adressée par courrier recommandé par le promettant, d’avoir à justifier de l’obtention de la ligne de crédit de sorte qu’elle pouvait renoncer à la condition suspensive liée à l’octroi d’un prêt jusqu’à l’expiration du délai de sept jours passé la réception de ce courrier.

Les époux [Z] exposent quant à eux, se fondant sur les mêmes termes de la promesse et sur les dispositions des articles 1304-4 et 1304-6, alinéa 3, du code civil, que la promesse doit être considérée comme nulle et non avenue une semaine après la réception de la lettre de mise en demeure si le prêt n’a pas été obtenu dans le délai maximal de vingt jours à compter de l’obtention du permis d’aménager.

La cour observe en premier lieu que la clause relative à la condition suspensive spécifique liée à l’obtention d’une ligne de crédit, énoncée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire, ne met pas en place de mécanisme fixant un délai supplémentaire pour que le bénéficiaire puisse décider de poursuivre (en renonçant à la condition suspensive d’obtention d’un crédit) ou non la promesse.

Par ailleurs, cette clause spécifique, sur laquelle se fonde l’EURL Elluterre pour arguer de ce qu’elle a renoncé à la condition suspensive conformément à la promesse et donc décidé de poursuivre ladite promesse malgré la défaillance de la condition suspensive puisqu’elle n’a pas demandé de financement, ne prévoit pas que le bénéficiaire de la condition suspensive pourra y renoncer une fois le délai butoir pour obtenir la ligne de crédit passé, en l’espèce le délai de vingt jours suivant l’obtention du permis d’aménager non purgé de tout recours. Elle n’ouvre pas non plus quelque droit que ce soit à prorogation des délais.

La clause prévoit en effet de façon claire que le promettant pourra envoyer une mise en demeure au bénéficiaire d’avoir à justifier de l’obtention de la ligne de crédit ; comme le soulignent M. et Mme [Z], la clause ne prévoit pas que le promettant mettra en demeure le bénéficiaire de se positionner sur une renonciation à la condition suspensive.

La clause est en réalité conçue pour que le bénéficiaire, qui n’aurait pas transmis le justificatif de l’obtention de la ligne de crédit conforme aux conditions de la promesse, en application des termes de la promesse, puisse régulariser la situation dans un délai de sept jours suivant la mise en demeure du promettant.

La clause conclut qu’à défaut de transmission desdits éléments dans ce délai, la promesse est nulle et de nul effet.

Il résulte des éléments du dossier que le permis d’aménager a été accordé le 28 janvier 2022, que le délai de vingt jours expirait en conséquence le 17 février 2022 à minuit, que M. et Mme [Z] ont mis en demeure l’EURL Elluterre de justifier de l’obtention de la ligne de crédit par lettre recommandée avec accusé réception réceptionnée le 2 mai 2022 et que l’EURL Elluterre n’a pas transmis d’élément à ce titre mais a précisé renoncer à la condition suspensive liée à l’obtention d’une ligne de crédit par lettre recommandée avec accusé réception envoyée le 3 mai 2022 et réceptionnée par M. [Z] et par Mme [Z] le 5 mai 2022.

La clause alléguée par l’EURL Elluterre, tant dans le courrier de son conseil du 13 mai 2022, l’assignation saisissant le tribunal judiciaire, qu’à hauteur d’appel, n’autorisant pas le bénéficiaire à renoncer à la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit dans le délai de sept jours de la mise en demeure du promettant de justifier de l’obtention d’une ligne de crédit, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que la promesse unilatérale de vente conclue par acte authentique le 23 juillet 2021 était caduque et en ce qu’il a rejeté la demande de prolongation des délais contractuels.

III- Sur la demande de dommages-intérêts formée par l’EURL Elluterre

Le jugement attaqué ayant été confirmé sur la caducité de la promesse unilatérale de vente, l’EURL Elluterre ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts correspondant à un surcoût des travaux pour réaliser l’opération, faute de rapporter la preuve d’une faute de M. et Mme [Z] et d’un préjudice.

Le jugement sera confirmé en ce que la demande de dommages et intérêts formée par l’EURL Elluterre a été rejetée.

IV- Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [Z] :

M. et Mme [Z] demandent que l’EURL Elluterre soit condamnée à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, au motif que la mauvaise foi et l’acharnement procédural de l’EURL Elluterre lui occasionnent un préjudice constitué par l’immobilisation de leur terrain alors que la société Foncea leur a proposé de se porter acquéreur.

La mauvaise foi de l’EURL Elluterre et l’acharnement procédural dont font état les époux [Z] ne sont pas caractérisés.

L’action judiciaire engagée par l’EURL Elluterre et l’appel formé contre le jugement du tribunal judiciaire ne sauraient par ailleurs être qualifiés d’abusifs, le litige portant sur l’interprétation d’une clause contractuelle.

M. et Mme [Z] échouent en conséquence à rapporter la preuve d’une faute de l’EURL Elluterre, étant relevé en outre qu’ils ne justifient pas de la nature et du quantum du préjudice allégué.

Ils seront déboutés de leur demande indemnitaire.

V- Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement étant confirmé, il le sera également s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens d’appel seront mis à la charge de l’EURL Elluterre.

L’équité commande en outre de condamner l’EURL Elluterre à payer à M. et Mme [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de l’EURL Elluterre formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir présentée par M. [X] [Z] et Mme [F] [D] épouse [Z],

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 25 août 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [X] [Z] et Mme [F] [D] épouse [Z] de leur demande de dommages-intérêts,

Condamne l’EURL Elluterre aux dépens d’appel,

Condamne l’EURL Elluterre à payer à M. [X] [Z] et Mme [F] [D] épouse [Z] la somme de trois mille euros (3 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de l’EURL Elluterre sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre