Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 11 février 2025, n° 22/15742

TGI Fontainebleau 10 juin 2022

CA Paris
Infirmation 11 février 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de justification des frais d'abattage
La cour a jugé que l'abattage des arbres était nécessaire mais que le locataire ne pouvait pas se faire rembourser les frais en l'absence d'autorisation du bailleur.
Accepté
Existence d'une haie et obligation de son entretien
La cour a confirmé l'existence de la haie et a jugé que le locataire devait en assumer le coût de remplacement.
Accepté
Reconnaissance d'un trop-perçu de loyers
La cour a constaté que le trop-perçu de loyers était dû et a ordonné son remboursement.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que l'équité ne commandait pas de faire droit à cette demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 11 févr. 2025, n° 22/15742
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/15742
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Fontainebleau, 10 juin 2022, N° 22/00277
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Priscillia MIORINIMichel MIORINILaëtitia MICHON DU MARAIS
Cabinet(s) :	MALPEL & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. [ Adresse 14 ] [ Adresse 11 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15742 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLVX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU- RG n° 22/00277

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 14] [Adresse 11]

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 808 460 224

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l’ESSONNE

Ayant pour avocat plaidant, M^e Michel MIORINI de la SELAS AVOCAT ASSOCIÉS MIORINI; avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉS

L’ÉTAT (MINISTERE DE L’ECONOMIE ET DES FINANCES) représenté par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de Seine-et-Marne

[Adresse 2]

[Localité 7]

L’ÉTAT (MINISTERE DE L’INTERIEUR)

Ecole de Gendarmerie de [Localité 13]

[Adresse 19]

[Localité 8]

Représenté par M^e Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

INTERVENANT VOLONTAIRE

L’AGENT JUDICIAIRE DE L’ÉTAT

Direction des Affaires Juridiques

[Adresse 10]

[Adresse 20]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2010, un bail a été conclu entre la SNC [Adresse 17] et l’Etat, portant sur une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Adresse 16] ([Adresse 9]).

Suivant acte notarié en date du 31 décembre 2014, la SCI [Adresse 15] est devenue propriétaire du bien loué.

Depuis le début du bail, cette maison a été mise à la disposition de l'[Localité 12] de gendarmerie de [Localité 13].

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 avril 2021, la SCI [Adresse 15] a fait délivrer au locataire un congé aux fins de vente, avec prise d’effet au 31 octobre 2021.

Le locataire a quitté les lieux le 30 juillet 2021, date à laquelle a été dressé un état des lieux par constat d’huissier.

Saisi par la SCI [Adresse 15] par acte d’huissier de justice délivré le 4 février 2022, par jugement contradictoire rendu le 10 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

— condamné la SCI [Adresse 15] à verser à l’agent judiciaire de l’Etat la somme de 2 585,43 euros ;

— débouté les parties de toute autre demande ;

— laissé les dépens à la charge de la SCI [Adresse 15] ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 5 septembre 2022, la SCI [Adresse 15] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI [Adresse 15] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il la condamne à verser à l’agent judiciaire de l’Etat la somme de 2 585,43 euros, en ce qu’il a laissé les dépens à sa charge, et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— la déclarer bien fondée et recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter l’Etat représenté par le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne au titre de l’engagement pris par l’école de gendarmerie de [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner l’Etat représenté par le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne au titre de l’engagement pris par l’école de gendarmerie de [Localité 13] à lui payer la somme de 9 040,89 euros arrêtée au 25 avril 2022 conformément à l’article 1728 du code civil, de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et ce, avec intérêt de droit à compter de l’assignation pour les sommes qui y sont visées ;

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;

Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l’Etat et l’agent judiciaire de l’État demandent à la cour de :

— juger recevable l’intervention volontaire de l’agent judiciaire de l’État ;

en conséquence,

— débouter la SCI [Adresse 15] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; – confirmer partiellement le jugement du 10 juin 2022 'en ce qu’il condamne la SCI [Adresse 15] au paiement de la somme de 4 560 euros au titre des frais d’abattage des arbres morts ou malades et laissé les dépens à la charge de la SCI [Adresse 15]' ;

— infirmer partiellement le jugement du 10 juin 2022 'en ce qu’il condamne l’agent judiciaire de l’Etat au paiement de la somme de 2 138 euros au titre des frais de remplacement de la haie et en ce qu’il déboute l’agent judiciaire de l’état des frais de l’article 700 du code de procédure civile’ ;

et statuant de nouveau,

— condamner la SCI [Adresse 15] à payer à l’agent judiciaire de l’Etat la somme de 4 560 euros au titre des frais d’abattage des arbres litigieux ;

— condamner la SCI [Adresse 15] au paiement de la somme de 163,43 euros en remboursement d’un trop-perçu de loyers ;

— condamner la SCI [Adresse 15] à payer à l’agent judicaire de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laëtitia Michon du Marais, associée de la SCP Malpel & Associés, qui pourra les recouvrer selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera donné acte à l’agent judiciaire de l’État (AJT) de son intervention volontaire.

Sur les réparations locatives

La SCI [Adresse 15] prétend que la dette locative est de 9 204,32 euros dont il admet devoir retrancher la somme de 163,43 euros due au locataire, et que cette somme s’explique par la nécessaire remise en état des espaces verts, produisant un devis de 8 928 euros correspondant pour :

—  1 170 euros au dessouchage des arbre abattus

—  2 138 euros à la fourniture de 32 plantes de haies

—  5 620 euros à la fourniture et pose de trois arbres (chêne, érable et cerisier).

La bailleresse soutient que l’absence d’entretien du jardin, plusieurs fois indiquée dans des mails de rappel, a été préjudiciable à la végétation existante, et que les souches des arbres abattus n’ont pas été enlevées.

Elle s’oppose à sa prise en charge de l’abattage de ces arbres alors qu’elle n’en a pas été prévenue.

Concernant la haie, elle relève que les correspondances par mails en janvier 2020 entre les parties en font état, preuve de son existence, et elle soutient qu’elle n’en a demandé que l’entretien, pas l’arrachage.

Elle entend faire valoir en outre que les deux parties ont requis que soit établi par un huissier un état des lieux de sortie pour demander le remboursement de la moitié de son coût soit la somme de 276,32 euros.

A l’inverse, les intimés admettent la présence des arbres lors de l’entrée dans les lieux, mais contestent l’existence d’une haie et donc l’obligation de son entretien et de son remplacement. Ils précisent que les arbres abattus étaient malades et demandent le remboursement des frais d’abattage. Ils contestent avoir requis un huissier pour établir l’état des lieux de sortie.

Sur ce,

Selon l’article 1755 du code civil : 'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.'

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le locataire est obligé (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)'.

Dans le bail il est indiqué : 'Le preneur s’engage à effectuer dans les lieux loués, tous les travaux de menu entretien et les réparations locatives telles qu’ils sont définies par les usages des lieux'.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit en son paragraphe I, pour les 'parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.'

Il est constant que plus aucun arbre ne figure sur l’état des lieux de sortie.

Or la présence des arbres à l’entrée dans les lieux ne fait pas débat. En effet comme le reprend l’AJT en page 5 de ses conclusions, il est fait état le 4 novembre 2003 :

' pour le « jardin avant », de la présence d’un cerisier, d’un pommier et d’un érable, mais également du fait que le terrain est « bien entretenu » ;

' pour le « jardin arrière », de la présence d’un saule et d’un chêne mais également d’un terrain « bien entretenu ».

Cependant l’attestation du paysagiste suffit à démontrer que l’abattage de ces arbres atteints par la maladie (chêne atteint de l’encre et érable présentant des traces de suie) ou mort (cerisier), était nécessaire. Aussi le bailleur sera débouté de leur demande de remplacement.

Pour autant en l’absence d’urgence établie pour procéder à leur abattage, et d’autorisation du bailleur pour y procéder, le locataire ne peut se faire rembourser le prix de ces travaux (4 560 euros). Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a jugé de ce chef. Le dessouchage reste à la charge du bailleur à qui incombe ce type de travaux au regard des textes rappelés ci-dessus.

Concernant la haie, les échanges entre les parties prouvent leur existence. Le locataire ne pouvait pas les supprimer sans l’accord du bailleur à qui il est dû le coût de son remplacement à hauteur de la somme de 2 138 euros.

L’AJT sera donc condamné à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 2 138 euros. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a jugé de ce chef.

Le trop-perçu de loyer n’est pas contesté, il reste dû à l’AJT la somme de 163,43 euros.

Le procès-verbal de constat est sans ambiguïté sur le fait que seul le bailleur a requis l’huissier pour l’établir. Aucun remboursement ne peut donc intervenir à ce ttre.

En conséquence, l’AJT sera condamné à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de (2 138 – 163,43) 1 974,57 euros.

La SCI [Adresse 15] étant accueillie en son recours, le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, l’AJT ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En cas d’infirmation qui vaut titre, il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement des sommes versées en exécution du jugement de première instance. Cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Donne acte à l’agent judiciaire de l’État (AJT) de son intervention volontaire,

Infirme le jugement rendu le 10 juin 2022,

Statuant à nouveau,

Condamne l’agent judiciaire de l’État (AJT) à payer à SCI [Adresse 15] la somme de 1 974,57 euros,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit que l’agent judiciaire de l’État supportera la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,