RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04667 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIM5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris- RG n° 22/06036

APPELANT

Monsieur [E] [K]

né le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 7] (Algérie)

sans domicile fixe

Représenté par M^e Jonathan DJENAOUSSINE de l’AARPI FRIEDLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G0745

INTIMÉ

Monsieur [C] [V]

né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe SEDBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0607

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2013 et prenant effet le même jour, [Z] [R], décédé le [Date décès 2] 2018, a donné à bail à M. [E] [K] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte d’huissier du 28 avril 2022, M. [C] [V] venant aux droits d'[Z] [R] en qualité de légataire, a délivré à M. [E] [K], au visa de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 pour le 31 octobre 2022 à minuit, un congé avec offre de vente à effet du 31 octobre 2022.

Saisi par M. [C] [V] par acte d’huissier de justice délivré le 22 juillet 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 10 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— valide le congé délivré le 28 avril 2022 à effet au 31 octobre 2022 à minuit ;

— dit que M. [E] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2022;

— autorise M. [C] [V] à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [K] et à celle de tout occupant de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— fixe au montant du loyer qui aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi, charges en sus, l’indemnité d’occupation due par M. [E] [K] à M. [V] à compter du 1er novembre 2022, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

— condamne M. [K] à payer à M. [V] une indemnité de procédure de 800 euros ;

— déboute M. [V] de toutes autres demandes plus ample sou contraires ;

— condamne M. [K] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2023, M. [E] [K] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [E] [K] demande à la cour de :

— à titre principal :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— juger que le congé pour vente délivré le 28 avril 2022 est nul car délivré trop tardivement ;

— juger qu’en l’absence de congé valablement délivré, le contrat de bail conclu entre lui et son bailleur produisant ses effets au 1er janvier 2016, a été tacitement renouvelé, en dernier lieu, jusqu’au 1er janvier 2025 ;

— juger en conséquence que l’expulsion intervenue le 20 septembre 2023 est illicite ;

— à titre subsidiaire :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— juger qu’aucun congé pour vente n’a été délivré à Mme [K], de sorte que le congé pour vente en date du 28 avril 2022 lui est inopposable et, par-là, dépourvu d’effet à l’égard des cotitulaires du bail ;

— juger en conséquence que l’expulsion intervenue le 20 septembre 2023 est illicite ;

— en toute hypothèse, et statuant à nouveau :

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [V] ;

— condamner M. [V] au versement de la somme de 35 000 euros à M. [K] à titre de dommages et intérêts consécutivement l’expulsion illicite de ce dernier du logement situé [Adresse 1] ;

— condamner M. [V] à payer à M. [E] [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 mars2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [C] [V] demande à la cour de :

— juger M. [E] [K] irrecevable et mal fondé en son appel ;

— juger que l’appel et les conclusions de l’appelant irrecevables et les écarter des débats.

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [E] [K] de toutes ses demandes ;

— juger que le congé pour vente délivré à M. [E] [K] le 28 avril 2022 est valable et régulier en sorte qu’il doit tirer son plein et entier effet ;

— le valider, en tant que de besoin ;

— juger que M. [E] [K] est déchu de tout titre d’occupation sur le local qu’il occupe en sa qualité de locataire des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], au 1er étage, à compter du 31 octobre 2022 ;

— juger qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

— autoriser son expulsion ;

— y ajoutant :

— condamner M. [E] [K] à lui payer la somme de 1 993,24 euros à titre d’indemnités d’occupation d’août et septembre 2023 et 35 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral subis et au titre de l’appel abusif outre celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— subsidiairement :

— juger que M. [E] [K] ne sollicite pas sa réintégration mais, en cas d’infirmation, ce qui ne saurait être, des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel et des conclusions

L’intimé soutient à ce titre au visa de l’article 961 du code de procédure civile que la mention 'sans domicile fixe’ sur les conclusions d’appelant lui cause un grief s’agissant d’une manoeuvre évidente pour dissimuler l’adresse de son domicile.

Toutefois, l’appelant fait justement valoir que cette circonstance résulte du fait même de l’intimé qui l’a fait expulser et qui ne peut, en tout état de cause, se prévaloir d’aucun grief dès lors qu’il a pu suivre la présente instance d’appel et connaît l’adresse de son commerce à [Localité 8].

Ces demandes doivent donc être rejetées.

Sur la validité du congé délivré le 28 avril 2022 pour le 31 octobre 2022

L’appelant soutient que le congé est nul comme tardif dès lors que le bail initial du 1er novembre 2013, auquel se réfère l’intimé pour le calcul du préavis de 6 mois de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, a été révoqué par le nouveau contrat de bail signé par [Z] [R] d’une part et lui-même et son épouse, d’autre part, le 1er décembre 2015, afin de permettre à cette dernière d’y figurer et que ce contrat a été tacitement renouvelé le 1er janvier 2019 pour trois puis le 1er janvier 2022 jusqu’au 1er janvier 2025.

L’intimé soutient qu’en vertu du principe de l’estopel, l’appelant qui a soutenu que seul le premier bail compte ce qui constitue un aveu, ne peut se contredire au détriment d’un tiers c’est-à-dire lui qui n’est pas signataire du second bail. Il en déduit que le congé est valable et doit être validé faute pour l’appelant d’avoir accepté l’offre de vente qu’il contenait.

La cour retient ce qui suit.

Vu les articles 15 II et 10 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant un préavis de six mois pour le congé donné par le bailleur et, à défaut, soit la reconduction tacite soit le renouvellement du contrat de bail,

Contrairement à ce que prétend l’intimé, il ne résulte de ses pièces 5 et 6 aucun aveu que 'seul compte’ le premier bail de 2013. En effet, il ne cite aucun extrait de la première de ces pièces dont résulterait un tel aveu alors qu’elle ne dit rien de tel et dans la seconde, l’avocat de l’appelant se borne à faire état de pressions subies par ce dernier en vue de la signature d’un nouveau bail qui en modifierait le terme, en ces termes : « Monsieur [K] ['] serait l’objet de multiples pressions de votre part pour l’obliger à signer un second bail d’habitation le 1er décembre 2015 pour avancer la date de son terme et ainsi la possibilité de donner congé pour une date plus précoce que celle du bail initial. »

La réponse du 5 mai 2022 de l’appelant au congé du 28 avril 2022 confirme d’ailleurs la signature d’un nouveau bail : « Il se trouve que cet acte est mal renseigné. Si en effet j’ai bien signé un bail le 1er novembre 2013 (après un bail premier signé en 2009), j’ai pu en signer un nouveau (après travaux) en date du 31 décembre 2015 avec prise d’effet le 01 janvier 2016 ». (pièce appelant 15).

Enfin, l’intimé, en sa qualité de légataire de l’appartement litigieux venant aux droits d'[Z] [R], signataire de ces baux successifs ne peut se dire tiers à ces contrats.

Par suite, le congé délivré le 28 avril 2022 pour le 31 octobre 2022 doit être déclaré nul comme tardif dès lors que le contrat en cours à sa date, soit celui du 1er décembre 2015 à effet du 1er janvier 2016, tacitement renouvelé le 1er janvier 2019, expirait le 1er janvier 2022 et non le 31 octobre 2022 (pièce appelant 3).

En conséquence, le bail doit être déclaré tacitement reconduit jusqu’au 1er janvier 2025, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande subsidiaire de l’appelant.

Sur les dommages et intérêts

Le sens de l’arrêt conduit au rejet de la demande de l’intimé en dommages et intérêts pour procédure abusive. Pour le surplus, il invoque vainement un préjudice matériel et moral, tiré de ses difficultés à vendre l’appartement loué à l’appelant pour payer les frais de succession du leg de cet appartement reçu d'[Z] [R], dès lors que cette circonstance n’est pas imputable à l’appelant.

En revanche, M. [E] [K] justifie d’un préjudice certain résultant de son expulsion poursuivie au titre de l’exécution provisoire par l’intimé à ses risques et périls, que ce dernier est donc tenu de réparer du fait de l’infirmation du jugement qui l’ordonne.

Compte tenu du trouble que l’expulsion a occasionné à l’appelant dans sa vie personnelle, familiale et professionnelle, la cour évalue ce préjudice à la somme de 30 000 euros, déduction faite des mensualités d’août et septembre 2023 à hauteur de 1 993,24 euros que l’appelant ne conteste pas devoir. A cet égard, il importe peu qu’il soit séparé de son épouse et que sa fille n’ait pas été scolarisée à [Localité 8] avant son expulsion le 27 septembre 2023 (pièce appelant 11), dès lors qu’il était sans domicile fixe pour l’accueillir et ne pouvait le faire dans le studio attenant à son commerce, par hypothèse dépourvu de chambre séparée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à l’infirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l’indemnité de procédure.

L’intimé, partie perdante, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette les demandes tendant à l’irrecevabilité de l’appel et des conclusions d’appelant ;

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare nul comme tardif le congé délivré le 28 avril 2022 pour le 31 octobre 2022 ;

Dit, en conséquence, que le contrat de bail du 1er décembre 2015, à effet du 1er janvier 2016 portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8] a été tacitement reconduit jusqu’au 1er janvier 2025 ;

Condamne M. [C] [V] à payer à M. [E] [K] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son expulsion au titre de l’exécution provisoire du jugement infirmé ;

Condamne M. [C] [V] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [C] [V] à payer à M. [E] [K] une indemnité de procédure de 5 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,