COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

(anciennement 2ème chambre civile)

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03190 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWKR

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 11 JUIN 2025

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 3]

N° RG 24/00257

APPELANTE :

La société AUTO DEPANNAGE DU CONFLENT, Société par Action Simplifiée à associé Unique au capital de 10.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PERPIGNAN sous le numéro 918 786 682, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

substitué par M^e Fabien GONZALEZ

INTIMEE :

S.C.I. [Z] INCO

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pascal GADEL de la SCP GADEL-CAPSIE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Thierry VERNHET

Ordonnance de clôture du 09 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 8 septembre 2022, la société civile immobilière [Z] Inco, représentée par M. [I] [Z], a donné à bail commercial à la société Auto dépannage du Conflent des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], destinés aux activités d’achat et de vente de véhicules, motos, caravanes, camping-cars, quads et tout autre engin à moteur neufs et d’occasion, de réparation, dépannage et entretien d’engins à moteur et de location de tout véhicule.

Selon acte du 18 octobre 2022, la société Roussillon Conflent Automobiles, représentée par son gérant, M. [I] [Z], a cédé à la société Auto dépannage du Conflent un fonds de commerce de mécanique générale, garagiste, achat et vente de tout type de véhicules neufs ou d’occasion, situé et exploité [Adresse 6] à [Adresse 5].

Le 21 mars 2024, la société [Z] Inco a fait délivrer à la société Auto dépannage du Conflent un commandement de payer une somme de 5 062, 53 euros à titre principal visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Par acte du 11 avril 2024, la société Auto dépannage du Conflent a fait assigner la société [Z] Inco en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin qu’il :

— dise et juge la clause résolutoire inapplicable et nul et de nul effet le commandement visant ladite clause en date du 21 mars 2024,

— condamne la société [Z] Inco à procéder à l’individualisation des équipements électriques, d’eau et de téléphone de manière à ce qu’elle puisse être parfaitement autonome à ce niveau et n’ait aucun risque d’assumer les consommations de l’occupant de la partie voisine du local donné à bail,

A titre subsidiaire, si le juge des référés considérait que le commandement n’était pas nul et de nul effet, que la clause résolutoire a joué et que les causes du commandement n’ont pas toutes été réglées,

— suspende la réalisation et les effets de la clause résolutoire invoquée par la société [Z] Inco et lui acccorde des délais afin de s’acquitter de sa dette moyennant 24 versements mensuels égaux, ces délais devant être accordés rétroactivement si les causes du commandement devaient être réglées hors du délai imparti mais avant que la juridiction ne statue,

En toutes hypothèses,

— condamne la société [Z] Inco à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de |'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes d’une décision rendue le 11 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Perpignan a :

— rejeté les exceptions de nullité soulevées par la société Auto dépannage du Conflent et concernant le commandement de payer du 21 mars 2024,

— constaté que le bail se trouvait résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 21 avril 2024,

— ordonné l’expulsion de la société Auto dépannage du Conflent et de tout occupant de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, et ce sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte,

— dit qu’il serait statué sur les meubles restant dans les lieux après l’expulsion comme prévu selon les procédures civiles d’exécution,

— rejeté les délais de paiement sollicités,

— condamné la société Auto dépannage du Conflent à payer à la société [Z] Inco la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres chefs de demande,

— condamné la société Auto dépannage du Conflent aux dépens,

— rappelé que la décision bénéficiait de droit de l’exécution provisoire par application de l’article 514-1 alinea 3 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 19 juin 2025, la société Auto dépannage du Conflent a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 8 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Auto dépannage du Conflent demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle :

* a rejeté les exceptions de nullité par elle soulevées concernant le commandement de payer du 21 mars 2024,

* a constaté que le bail se trouvait résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 21 avril 2024,

* a ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, et ce sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte,

* a dit qu’il serait statué sur les meubles restant dans les lieux après l’expulsion comme prévu selon les procédures civiles d’exécution,

* a rejeté les délais de paiement sollicités,

* l’a condamnée à payer à la société [Z] Inco la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté les autres chefs de demande,

* l’a condamnée aux dépens,

* a rappelé que la décision bénéficiait de droit de l’exécution provisoire par application de l’article 514-1 alinea 3 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— débouter la société [Z] inco de toutes ses demandes,

— dire et juger qu’en appelant des sommes indues et en ne fournissant pas un décompte fiable, la société [Z] inco n’a pas fait preuve de la bonne foi nécessaire, cette mauvaise foi étant aggravée par le manquement à ses propres obligations, créateur d’un préjudice pour elle,

En conséquence,

— dire et juger la clause résolutoire inapplicable et dire que l’irrégularité du commandement visant ladite clause du 21 mars 2024 conduisant à sa nullité constitue une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement, si la cour ne devait pas retenir la mauvaise foi du bailleur, dire et juger que l’absence de somme due, conduisant à la nullité du commandement constitue une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

En toutes hypothèses,

— constater que les demandes de la société [Z] inco se heurtent à des contestations sérieuses,

— dire n’y avoir lieu à référé de ce chef,

— condamner la société [Z] inco à procéder à l’individualisation des équipements électriques, d’eau et de téléphone de manière à ce qu’elle puisse être parfaitement autonome à ce niveau et n’ait aucun risque d’assumer les consommations de l’occupant de la partie voisine du local donné à bail par la société [Z] Inco,

Très subsidiairement, si par très extraordinaire la cour venait à considérer que le commandement n’est pas nul et de nul effet, que la clause résolutoire a joué et que les causes du commandement n’ont pas toutes été réglées dans le délai imparti,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire invoquée par la société [Z]-Inco et lui accorder des délais lui permettant de s’acquitter de sa dette moyennant 24 versements mensuels égaux, ces délais devant être accordés rétroactivement si les causes du commandement devaient être réglées hors du délai imparti mais avant que la juridiction de céans ne statue, et dans ce dernier cas et dans l’hypothèse où la cour constaterait que la dette est acquittée avant qu’elle ne statue, dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En toutes hypothèses,

— condamner la société [Z] Inco, outre aux entiers dépens, à lui verser la somme de 4 000 euros au titre du remboursement de ses frais irrépétibles.

La société Auto dépannage du Conflent précise qu’en ce qui concerne l’exception de nullité justifiée par la confusion relative au délai d’un mois pour remédier au manquement évoqué dans le commandement, elle acquiesce à la motivation de la juridiction de première instance.

Elle invoque la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle rapelle que la règle selon laquelle les contrats doivent être exécutés de bonne foi permet de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle. Elle précise qu’en l’espèce, si le commandement inclut un décompte, la société [Z] Inco n’a fait qu’appeler des sommes indues, ce qui témoigne de sa mauvaise foi. Elle précise qu’en effet, aucune somme n’était due au titre des loyers et qu’il ressort du propre décompte de la société [Z] Inco que les loyers sont à jour. Elle ajoute que la société [Z] Inco ne justifie pas de l’exigibilité d’une somme de 3 700 euros au titre du dépôt de garantie et souligne qu’à l’article relatif au dépôt de garantie du bail, il est fait référence à une somme de 350 euros. Concernant les charges, elle expose que selon le bail, seule est mise à sa charge une quote-part de 60% de la taxe foncière et qu’il est prévu le versement d’une provision trimestrielle correspondant à un quart du prévisionnel de charges. Elle ajoute que le bail ne fixe pas le montant de la provision et que les parties s’étaient accordées sur un montant de 100 euros ht par mois. Elle soutient qu’elle a toujours réglé une provision sur charges de 100 euros ht par mois, et que la société [Z] Inco n’a jamais fait parvenir un prévisionnel de charges afin de modifier le montant de la provision avant la facture se trouvant en annexe du commandement. Elle soutient en outre qu’aucune somme n’était due au titre des charges des années 2022 et 2023 à la date du commandement. Elle indique du reste qu’en ce qui concerne les sommes réclamées au titre des frais de retard de paiement,la société [Z] Inco n’indique pas à quoi correspond la somme de 3 437, 94 euros sur laquelle elle a appliqué un taux de 5%.

Elle précise que cette mauvaise foi est aggravée par les manquements de la bailleresse à ses propres obligations. Elle explique qu’en effet, cette dernière n’a pas individualisé les équipements d’électricité, d’eau et de téléphonie, en violation avec son obligation de délivrance, ce qui est pour elle à l’origine d’un préjudice puisqu’elle assume des dépenses qui ne lui incombent pas.

Subsidiairement, elle indique que l’absence de somme due constitue une contestation sérieuse sur la validité du commandement de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre extrêmement subsidiaire, elle invoque les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et fait valoir que le juge des référés ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir versé de documents comptables et de ne pas avoir justifié être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette sans définir cette dette. Elle affirme que dans l’hypothèse où la cour retiendrait une somme restant due, elle serait en mesure de la régler.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 22 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société [Z] Inco demande à la cour de :

— confirmer la décision déférée,

En conséquence,

— débouter la société Auto dépannage du Conflent de l’ensemble de ses demandes, Reconventionnellement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial des suites de l’inexécution de la société Auto dépannage du Conflent dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer,

— ordonner l’expulsion de la société Auto dépannage du Conflent ou de tout occupant de son chef des locaux pris à bail,

— condamner la société Auto dépannage du Conflent à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En premier lieu, elle fait valoir qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer et que la société Auto dépannage du Conflent doit être déboutée de ses demandes.

Elle ajoute qu’en ce qui concerne sa prétendue mauvaise foi, la société Auto dépannage du Conflent ne procède que par assertions.

Elle indique également que le seul fait que le commandement de payer vise des sommes supérieures à une dette non contestable n’entraîne en aucune façon sa nullité et qu’en l’espèce, la société Auto dépannage du Conflent ne conteste pas l’entièreté de la dette, de sorte qu’elle ne peut solliciter l’annulation du commandement de ce chef.

De plus, elle soutient que l’individualisation des équipements d’électricité, d’eau et de téléphone a déjà été réalisée et qu’elle justifie de travaux d’électricité en date du 30 août 2022 ainsi que d’un procès-verbal de constat réalisé par maître [Y] le 22 octobre 2024.

Elle ajoute que la partie du local qui lui était réservée n’a jamais été occupée, que l’individualisation des équipements d’eau a été réalisée et que la société Auto dépannage du Conflent bénéficie de la ligne téléphonique qui était auparavant celle de la société Roussillon Conflent Automobile.

En ce qui concerne la demande de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire et la demande d’échelonnement des paiements, elle mentionne que la société Auto dépannage du Conflent ne remplit pas les conditions fixées aux articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.

Du reste, elle soutient qu’il n’existe aucune confusion relative au délai d’un mois qui lui était laissé pour s’acquitter des sommes dues.

De surcroît, elle fait valoir qu’aucune mauvaise foi n’est établie de sa part. Elle précise qu’il existe une discordance entre les contrats de location fournis par chacune des parties et qu’elle a en sa possession un contrat de bail daté du 8 septembre 2022 stipulant que le loyer est fixé à la somme de 22 200 euros ht par an et qu’il est payable en douze termes égaux de 1 850 euros. Elle ajoute que les parties ne se sont jamais accordées amiablement sur la fixation du dépôt de garantie à la somme de 1 750 euros et que la cour constatera qu’elles ont souhaité prévoir le versement de deux mois de loyer hors taxe à ce titre.

Elle mentionne également que si la société Auto dépannage du Conflent conteste le montant du au titre de la taxe foncière, elle n’en conteste pas le principe. Elle soutient qu’aux termes du contrat, la somme due est de 633, 32 euros au titre de la taxe foncière et des ordures ménagères pour l’année 2022.

Enfin, elle relève que la société Auto dépannage du Conflent ne s’est pas acquittée de la somme visée au commandement, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le 21 mars 2024, la société [Z] Inco a fait délivrer à la société Auto dépannage du Conflent un commandement de payer une somme de 5 062, 53 euros à titre principal reproduisant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

* concernant la contestation de la bonne foi de la bailleresse

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il s’ensuit que la clause résolutoire figurant au contrat de bail doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

Certes, le bailleur qui poursuit le recouvrement de sommes indues en même temps que les loyers et charges sans fournir un décompte fiable permettant de déterminer la créance, ne fait pas preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Il en est de même en l’absence de tout décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur.

Toutefois, en l’espèce, au décompte annexé au commandement délivré à la requête de la société [Z] Inco à la société Auto dépannage du Conflent le 21 mars 2024, visant une dette locative de 5 062, 53 euros, est détaillé le montant de la somme réclamée, le bailleur précisant dans ce décompte la nature et le montant des sommes dont le paiement est sollicité ainsi que les versements de la locataire déduits des sommes dues.

Ce décompte est suffisamment explicite pour permettre à la locataire de vérifier l’exigibilité des sommes réclamées et le montant des versements par elle effectués pris en compte.

En l’état de ce décompte clair et précis, le moyen tiré de l’absence de bonne foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer ne revêt pas le caractère d’une contestation sérieuse.

En outre, si un bailleur fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, dès lors que les locaux sont devenus inexploitables, ce qui permet au preneur de se prévaloir de l’exception d’inexécution tirée du manquement à son obligation de délivrance, tel n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, l’absence d’individualisation des équipements d’électricité, d’eau et de téléphone invoquée par la société Auto dépannage du Conflent ne rend pas les locaux donnés en location inexploitables.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat par le bailleur ne revêt pas le caractère d’une contestation sérieuse.

* concernant la contestation relative à la somme réclamée au commandement

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, en revanche, il lui revient d’apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l’action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.

En l’espèce, au commandement que la société [Z] Inco a fait délivrer à la société Auto dépannage du Conflent le 21 mars 2024 est réclamée une somme de 5 062, 53 euros à titre principal, laquelle est détaillée au décompte qui lui est annexé.

A ce décompte est mise à la charge de la société Auto dépannage du Conflent une somme de 3 700 euros, correspondant à 'deux mois de loyer cautions'.

Or, à page 16 du contrat de bail figure une mention selon laquelle 'Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le Preneur verse ce jour au Bailleur, qui le reconnaît et l’affecte à titre de nantissement, une somme de trois cinq cent euros, à titre de dépôt de garantie'.

Le versement d’une somme de 3 700 euros n’est prévu par aucune autre clause du bail.

Au surplus, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat et en tout état de cause, aucun élément ne permet de considérer que comme l’indique l’intimée, les parties aient entendu prévoir le versement de deux mois de loyer hors taxes à titre de dépôt de garantie.

Il s’ensuit que l’exigibilité de la somme de 3 700 euros est sérieusement contestable.

Au décompte annexé au commandement de payer est également mise à la charge de la locataire une somme de 1 850 euros par mois, de la prise d’effet au bail au terme de février 2024 inclus.

Toutefois, si au contrat de bail produit par l’intimée, il est prévu que le loyer est fixé à la somme de 22 200 euros ht par an, payable en douze termes égaux de 1 850 euros, il est stipulé que le loyer est fixé à la somme de 21 000 euros par mois, payable en douze termes égaux de 1 750 euros, au contrat de bail dont justifie l’appelante, également signé par les deux parties.

Or, en l’état de ces deux contrats, la fixation du montant du loyer relève d’une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Certes, l’appelante reconnaît devoir chaque mois une somme de 1 750 euros ht au titre du loyer et elle est redevable en plus d’une provision sur charges, puisque le contrat de bail prévoit que 'le Preneur versera chaque trimestre en sus du loyer une provision égale au quart de la somme lui incombant au titre du prévisionnel de charges.'

Mais, il est également stipulé que 'lorsqu’il aura été procédé à la régularisation des comptes annuels de la copropriété, le Bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l’année écoulée et adressera récapitulatif au Preneur, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges avec les pièces justicatives à l’appui. Cet état récapitulatif sera adressé au Preneur dans le délai de trois mois à compter de l’assemblée ayant approuvé les comptes de l’exercice correspondant aux charges réclamées.'

Or, l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial est susceptible de rendre sans cause les appels trimestriels de provisions à valoir sur le paiement de charges.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, dans la mesure où la bailleresse ne justifie pas de cette régularisation, l’exigibilité d’une somme de 100 euros par mois à titre de provision sur charges, soit 1 600 euros sur la période du décompte, est également sérieusement contestable.

Du reste, dans le décompte, sont également mises à la charge de la société Auto dépannage du Conflent une somme de 527, 77 euros ht au titre des taxes foncières et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagèes de l’année 2022, ainsi qu’une somme de 2 883, 80 euros ht au titre des taxes foncières et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagèes de l’année 2023.

Si la société Auto dépannage du Conflent indique que s’agissant des taxes de l’année 2022, deux montants différents lui sont réclamés dans les factures du 2 novembre 2022 et du 26 octobre 2022, c’est une somme inférieure à celle de 553, 50 euros que l’appelante reconnaît avoir réglée qui est mise à sa charge dans le décompte. Aucune contestation sérieuse ne saurait donc être retenue à ce titre.

S’agissant des taxes foncières et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagèes de l’année 2023, la société Auto dépannage du Conflent justifie avoir effectué un virement d’un montant de 958, 72 euros au bénéfice de la SCI [Z] Inco au titre de ces taxes foncières, lequel n’est pas pris en compte par la bailleresse et devrait donc être déduite du montant réclamé par la bailleresse.

Enfin, sont également mises à la charge de la société Auto dépannage du Conflent dans le décompte annexé au commandement de payer les sommes de 26, 37 euros et de 171, 89 euros au titre des frais de retard de paiement.

L’article IX du bail prévoit qu’ 'en cas de non paiement à échéance du loyer dû par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur percevra de plein droit et quinze jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard sur la base de 5% l’an', et l’intimée précise que les frais de retard de paiement ont été calculés sur la somme de 3 437, 94 euros due au titre des taxes foncières et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cependant, dans la mesure où des contestations sérieuses affectent la somme réclamée à ce titre, le montant des intérêts de retard réclamé est également sérieusement contestable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe des contestations sérieuses sur les sommes réclamées à la locataire aux termes du décompte annexé au commandement, portant sur un montant supérieur à celui de la somme principale dont le paiement est sollicité par la locataire.

Ces contestations sérieuse sur l’exigibilité de la somme réclamée au commandement de payer font obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés.

L’ordonnance critiquée doit en conséquence être infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et en ce qu’elle a, par voie de conséquence, ordonné l’expulsion de la société Auto dépannage du Conflent. Statuant à nouvau, la cour dira n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande tendant à l’individualisation des équipements d’électricité, d’eau et de téléphone

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

A titre liminaire, la cour observe que la demande ne porte ni sur des mesures conservatoires, ni sur des mesures de remise en état, mais tend à contraindre la société bailleresse à respecter ses engagements contractuels.

Cette demande tendant à l’exécution d’une obligation de faire est donc soumise à la condition de n’être pas sérieusement contestable.

Certes, il n’est pas établi par l’intimée que comme elle le prétend, elle aurait individualisé les équipements d’électricité, d’eau et de téléphone.

En effet, si la facture produite par l’intimée, datée du 30 août 2022, témoigne qu’elle a fait réaliser des travaux d’électricité dans les locaux, et notamment qu’elle a fait installer deux tableaux basse tension, cette pièce ne démontre pas l’existence d’un compteur électrique permettant l’individualisation, tel que réclamé par la société Auto dépannage du Conflent.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat qu’a fait dresser le 24 novembre 2023 la société Auto dépannage du Conflent qu’il n’existe qu’un compteur électrique ouvert avec un seul contrat. Le commissaire de justice a également constaté qu’il existe un seul compteur d’eau et un seul cable de raccordement au relais téléphonique.

Or, le procès-verbal de constat établi postérieurement, à la demande de l’intimée, ne remet pas en cause ces observations.

Toutefois, il est stipulé à l’article XI du contrat de location signé par les parties le 8 septembre 2022 que 'le Preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, mêmes s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadéquation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés.'

Il est également indiqué que 'le Preneur déclare bien connaître l’état des lieux pour les avoir visités’ et que 'les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation existante, notamment les travaux de sécurité, sera exclusivement supportée par le locataire.'

Du reste, il est prévu à l’article XIV que le bailleur supportera la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux correspondants.

Ainsi, le bail commercial ne met nullement à la charge de bailleresse l’individualisation des équipements électriques, d’eau et de téléphone, l’application combinée des stipulations du bail démontrant que la bailleresse n’était tenue d’effectuer que les grosses réparations de l’article 606 du code civil et que tous les autres travaux étaient à la charge exclusive du preneur, y compris ceux qui sont nécessaires à l’exercice de son activité, ce dernier ne pouvant exiger de sa bailleresse l’exécution de travaux de réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques.

Il s’ensuit qu’au vu de ces éléments, l’obligation pour la bailleresse de procéder à l’individualisation des équipements électriques, d’eau et de téléphone est sérieusement contestable.

La décision déférée sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à faire procéder à l’individualisation des équipements électriques, d’eau et de téléphone.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société civile immobilière [Z] Inco qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Elle sera également condamnée à verser à la société Auto dépannage du Conflent une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de ses demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à faire procéder à l’individualisation des équipements électriques, d’eau et de téléphone,

L’infirme en ses autres dispositions critiquées,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire,

Condamne la société civile immobilière [Z] Inco à verser à la société Auto dépannage du Conflent une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société civile immobilière [Z] Inco de ses demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société civile immobilière [Z] Inco aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente