Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 31 JANVIER 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10040 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQWN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF – RG n° 12-24-0003

APPELANT

M. [J] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179

INTIMÉS

M. [F] [O] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [Y] [M] NEE [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Julien MAIMBOURG de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, pour le Président empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2017, Mme [Y] [M] née [G] et M. [F] [M] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [X] sur un appartement et une place de stationnement situé au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.283,27 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte du 17 novembre 2023, M. et Mme [M] ont fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 25 mars 2024, le premier juge a :

— déclaré l’action recevable ;

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

— constaté, en conséquence, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 15 juillet 2017 entre M. et Mme [M] et M. [X], concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 4] et ses accessoires, à compter du 19 septembre 2023 ;

— condamné M. [X] à payer à M. et Mme [M] la somme de 1.646,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024 ;

— autorisé M. [X] à s’acquitter de cette somme en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 46 euros, la dernière échéance étant ajustée selon le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

— dit qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par M. [X] à son échéance, et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance ;

— ordonné à M. [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

— ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de M. [X] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 1] et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par M. et Mme [M], avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2023 ;

— condamné M. [X] à payer à M. et Mme [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 29 mai 2024, M. [X] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle « n’a pas suspendu les effets de clauses résolutoire alors même que les délais de paiement étaient accordés et a en conséquence ordonné l’expulsion de M. [X]. »

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 juillet 2024, M. [X] demande à la cour de :

— réformer la décision en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire au paiement de la dette,

— dire que dans un tel cas il n’y a pas lieu à expulsion,

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 12 mois afin qu’il puisse se reloger à compter de la notification de l’arrêt à venir.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 29 juillet 2024, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

— Rejeter l’appel comme étant mal fondé sur le fond,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

— Condamner M. [X] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel faculté de recouvrement, conformément à l’article 699 du même code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

M. [X] ne conteste pas que les causes du commandement de payer qui lui a été adressé, n’ont pas été acquitttées dans le délai qui lui était imparti.

C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 septembre 2023.

M. [X] reproche au premier juge de ne pas avoir suspendu les effets de la clause résolutoire alors qu’il lui a accordé des délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Il n’est pas contesté que M. [X] a apuré l’intégralité de sa dette, comme en atteste l’extrait de compte arrêté au 18 juillet 2024 produit par les bailleurs.

Si M. et Mme [M] rappellent que le premier juge n’a pas commis d’erreur de droit en ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire en l’absence de M. [X], ils s’en rapportent, dans le corps de leurs conclusions, quant à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

M. [X] ayant apuré l’intégralité de sa dette au mois de juin 2024 et dès lors qu’il n’est pas allégué que de nouveaux incidents de paiement seraient intervenus, il convient de lui accorder un délai de paiement rétroactif jusqu’au 30 juin 2024 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, accordé des délais de 36 mois à M. [X] pour apurer sa dette et ordonné son expulsion.

Au regard de l’issue du litige en appel, chacune des parties supportera les dépens d’appel. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, accordé des délais de 36 mois à M. [X] pour apurer sa dette et ordonné son expulsion ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

Accorde à M. [X] un délai expirant le 30 juin 2024 pour s’acquitter de sa dette locative fixée par le premier juge à la somme de 1.646,39 euros, arrêtée au 1er février 2024, et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que M. [X] s’est intégralement acquitté de sa dette dans ce délai ;

Constate que M. [X] s’est par ailleurs acquitté de l’intégralité des loyers et provisions sur charges jusqu’au 18 juillet 2024 ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et rejette la demande d’expulsion formée par M. et Mme [M] ;

Confirme l’ordonnance en ses autres dispositions ;

Dit que chacune des parties supportera les dépens exposés en appel et rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH''