Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 03 AVRIL2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/10665 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLRKO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juin 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 24/01000

APPELANTE

S.C.I. SU IMMO OSLO, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C0628

INTIMÉE

S.A.S. TRUST TOWER, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry MONEYRON de la SCP MONEYRON-LEVEILLARD, avocat au barreau de Meaux

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. [M] – [L], en qualité de mandataire judiciaire de la SAS TRUST POWER, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défaillante, assignée en intervention forcée par acte du 03 septembre 2025 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 février 2026 en audience publique, Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère , ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat du 21 mars 2023, la société SU Immo Oslo a donné à bail commercial à la société Trust Tower des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ([Localité 1]), afin d’y exercer une activité de bar lounge, événementiel, séminaires, cocktail d’entreprise avec petite restauration d’accompagnement et débits de boissons, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Il était prévu une franchise de loyer de trois mois à compter du 21 mars 2023 pour compenser les travaux de rénovation et d’embellissement du local loué.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour une somme en principal de 60.066, 20 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024.

Par acte du 21 novembre 2024, la société SU Immo Oslo a fait assigner la société Trust Tower devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, notamment, de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial et statuer sur ses conséquences.

Par ordonnance contradictoire du 4 juin 2025, le premier juge a :

déclaré irrecevable le moyen tiré de la nullité du commandement de payer ;

dit que les demandes formées par la société SU Immo Oslo se heurtent à une contestation sérieuse ;

dit n’y avoir lieu à référé et invité les parties à mieux se pourvoir au fond ;

rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Par déclaration du 13 juin 2025, la société SU Immo Oslo a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par jugement du 23 juin 2025, le tribunal de commerce a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Trust Tower et a désigné Me [L] en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte du 3 septembre 2025, la société SU Immo Oslo a assigné en intervention forcée et reprise d’instance la société [C] [M] et [B] [L], représentée par Maître [B] [L], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Trust Power (RCS 951 860 071) au visa des articles L. 622-22 du code de commerce et 554 et 555 du code de procédure civile, aux fins de :

— déclarer recevable et bien fondée l’intervention forcée de la SELARL [C] [M] et [B] [L], représentée par Maître [B] [L], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Trust Power ;

— fixer la créance de la société SU Immo Oslo au passif du redressement judiciaire de la société Trust Tower à la somme provisionnelle de 84.018,32 euros TTC, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 juin 2025;

— ordonner la jonction de la présente procédure avec celle en cours devant le pôle 1 chambre 3 de la cour d’appel de Paris (RG n° 25/10665).

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 février 2026, la société SU Immo Oslo demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant déclaré irrecevable le moyen tiré de la nullité du commandement de payer ;

Statuant à nouveau,

débouter la société Trust Tower de l’ensemble de ses demandes ;

fixer sa créance au passif de la société Trust Tower à la somme provisionnelle de 84.018,32 euros TTC, au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 22 juin 2025 ;

condamner la société Trust Tower à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 février 2026, la société Trust Tower demande à la cour de :

constater que la société SU Immo Oslo n’a saisi la cour d’aucun chef du jugement expressément critiqué à l’exception du moyen tiré de la nullité du commandement de payer ;

En toute hypothèse,

juger que la société SU Immo Oslo est mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes ;

constater que la demande de remboursement des frais engagés au titre des travaux effectués dans les parties communes par la société Trust Tower pour un montant de 2.320 euros n’a pas été tranchée en première instance ;

juger qu’elle est bien fondée en son appel incident, et y faisant droit ;

A titre principal,

évoquer la demande de remboursement des frais engagés au titre des travaux effectués dans les parties communes pour un montant de 2.320 euros non tranchée en première instance et condamner la société SU Immo Oslo au paiement de ladite somme ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

a déclaré irrecevable le moyen tiré de la nullité du commandement de payer ;

l’a déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

laissé à la charge de chacune des parties les dépens de première instance ;

confirmer l’ordonnance pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs dont elle demande l’infirmation et y ajoutant,

prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivrée le 2 octobre 2024 ;

condamner la société SU Immo Oslo à mettre aux normes l’installation électrique, installer un compteur Enedis et installer une colonne montante sous astreinte de 300 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner la société SU Immo Oslo à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

A titre subsidiaire, si par exceptionnel la cour venait à infirmer l’ordonnance,

prononcer la réduction du loyer hors taxes et hors charges et sa fixation à hauteur de 200 euros mensuel à compter du 2e trimestre 2023 jusqu’au 26 décembre 2025 ;

fixer la créance de la Société SU Immo Oslo à la somme de 5.353,33 euros (2e trimestre 2023 jusqu’à l’ouverture du redressement judiciaire (26 mois +23/30) x 200 euros)) ;

prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivrée le 2 octobre 2024 ;

condamner la société SU Immo Oslo à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de première instance ;

A titre infiniment subsidiaire,

prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivrée le 2 octobre 2024 ;

condamner la société SU Immo Oslo à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

condamner la société SU Immo Oslo aux entiers dépens de première instance ;

l’autoriser à verser les sommes dues à la société SU Immo Oslo, à compter du 26 décembre 2025 jusqu’à la mise aux normes de l’installation électrique, installation d’un compteur Enedis et installation d’une colonne montante, au titre des loyers, charges et accessoires contractuels, sur un compte séquestre intitulé « Carpa Séquestre Judiciaire du barreau de Meaux » ouvert à cet effet ;

juger que les sommes séquestrées seront libérées dès lors qu’elle disposera d’un compteur Enedis ;

En tout état de cause,

condamner la société SU Immo Oslo à lui verser la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

Le mandataire judiciaire, assigné à personne habilitée suivant acte du 3 septembre 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la saisine de la cour

A titre liminaire, la société Trust Tower demande à la cour de constater que la société appelante ne l’a pas saisie des chefs critiqués de l’ordonnance à l’exception de celui relatif à la nullité du commandement de payer.

Mais, cette demande de constat sur laquelle la cour n’est pas tenue de statuer dès lors que celle-ci ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elle n’est pas susceptible d’emporter des conséquences juridiques, ne donnera lieu à aucune mention au dispositif.

En tout état de cause, il est relevé à la lecture de la déclaration d’appel, que, contrairement à ce que soutient l’intimée, l’appelante a expressément visé l’ensemble des chefs critiqués de l’ordonnance entreprise en ce que l’acte d’appel vise non seulement, la nullité du commandement de payer, mais aussi la disposition de l’ordonnance ayant dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes.

Sur la demande de fixation de créance

Il est relevé qu’à hauteur de cour, la société SU Immo Oslo ne demande plus qu’il soit statué sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences, mais a limité ses demandes à la fixation de sa créance locative au passif de la société Trust Tower.

Selon l’article L. 622-22 du code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont ensuite reprises de plein droit, le mandataire ou l’administrateur judiciaire appelé, mais tendent uniquement à la constatation de la créance et à la fixation de son montant.

L’instance en cours est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l’existence de la créance. L’instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une provision n’est pas une instance en cours interrompue par l’ouverture de la procédure collective du débiteur au sens de l’article L622-22 du code de commerce. La créance provisionnelle faisant l’objet d’une telle instance doit donc être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire, qui doit se prononcer sur la déclaration de créance, ce qui prive le juge des référés du pouvoir de statuer sur la créance.

Il s’ensuit qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de la société SU Immo Oslo en fixation de créance.

Sur la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer

La société Trust Tower sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 2 octobre 2024.

Mais, il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d’annuler un commandement de payer, celle-ci pouvant seulement constater l’existence d’irrégularité susceptible de constituer une contestation sérieuse sur sa validité permettant de faire échec à ses effets.

Toutefois, la société SU Immo Oslo ne sollicitant plus la constatation de la résiliation du bail, laquelle serait, au demeurant, impossible au regard de la procédure collective de la société Trust Tower, toute demande de cette dernière relative au commandement de payer est sans objet.

Sur la demande de la société Trust Tower en paiement de la somme de 2.320 euros

La société Trust Tower demande la condamnation de la société SU Immo Oslo à lui rembourser la somme de 2.320 euros TTC au titre de travaux qu’elle aurait réalisés dans les parties communes.

Cependant il résulte de la facture produite en pièce 8 du dossier de la société intimée que celle-ci est directement libellée à l’ordre de 'SCI SU Immo Oslo’ mais non pas de la société Trust Tower.

Il en résulte qu’il n’apparaît pas avec l’évidence requise en référé que la facture dont le remboursement est réclamé a effectivement été payée par la société Trust Tower.

De plus, il est constant que la demande de la société Trust Tower tend au paiement d’une créance et non d’une provision et excède en conséquence les pouvoirs du juge des référés, donc de la cour statuant comme juge des référés.

Il y a lieu de rejeter cette demande.

Sur la demande de la société Trust Tower de condamnation de la société SU Immo Oslo à exécuter, sous astreinte, les travaux de mise aux normes de l’installation électrique, d’installation d’un compteur ENEDIS et d’une colonne montante

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ainsi, lorsque le local qui est l’objet du contrat de bail est impropre à l’usage auquel il est destiné, le preneur est fondé à soulever l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Il appartient alors au locataire de caractériser l’impossibilité à laquelle il est confronté d’exploiter les lieux.

La société Trust Tower sollicite la condamnation sous astreinte de la société SU Immo Oslo à réaliser les travaux de mise aux normes, notamment électriques du local au motif que celle-ci a manqué à ses obligations d’aménagement du local la mettant dans l’impossibilité d’exploiter les lieux. Elle explique ainsi que si, dans le mois ayant suivi la signature du bail, elle a effectivement entrepris les démarches nécessaires auprès de la mairie de [Localité 6] afin d’obtenir 'une autorisation de travaux valant [Localité 7]' (Etablissement Recevant du Public), la commission d’arrondissement de [Localité 1] a émis le 2 novembre 2023 un avis défavorable pour la sécurité portant sur la totalité du bâtiment en raison du défaut de conformité des parties communes de l’immeuble et dont la mise aux normes pèse sur la société bailleresse qui est propriétaire de l’ensemble du bâtiment. Dans ces conditions, elle se trouve, par la faute du bailleur, dans l’impossibilité de poursuivre les travaux d’aménagement qu’elle envisageait nécessaires à l’exploitation des lieux.

La société SU Immo Oslo oppose que la société Trust Tower excipe de moyens dilatoires destinés à retarder le paiement des arriérés de loyers, ayant attendu le commandement de payer pour se prévaloir d’une exception d’inexécution de sa part et ce, alors même qu’une procédure collective est ouverte à son encontre, ce qui est de nature à démontrer sa mauvaise gestion. La société SU Immo Oslo soutient ainsi que la société preneuse est seule responsable du refus d’autorisation d’exploitation en raison de l’incohérence et de l’incomplétude de son dossier travaux tel que déposé à la mairie et que si des avis défavorables ont pu être rendus par les commissions de contrôle, ceux-ci ne concernent que les parties communes du bâtiment mais non pas la cellule louée par la société Trust Tower dont l’aménagement lui incombe seule.

Au cas présent, le bail prévoit en page 4 que 'le preneur prendra les lieux, objet du présent bail, dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réduction de loyer ni aménagement ou réparation de quelque nature que ce soit, actuels ou futurs, au cas où quelque autorisation serait exigée à un moment quelconque, une modification des locaux, objet du présent bail et même si cette exigence est constitutive d’un cas de force majeure, tous les frais et conséquences de cette modification seraient intégralement et définitivement supportés par le preneur qui s’y oblige sauf s’il s’agit de travaux d’aménagement intérieur sollicités par le bailleur, ces travaux devant être réalisés dans les délais prescrits. '

Pour compenser les travaux qu’elle avait la charge d’entreprendre, il est constant que la société Trust Tower a bénéficié d’une franchise de loyers de trois mois à compter du 21 mars 2023.

Toutefois, il apparaît que par arrêté municipal du 16 novembre 2023, la société Trust Tower n’a pas été autorisée à réaliser les travaux dans sa cellule ensuite de l’avis défavorable rendu par le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) le 2 novembre 2023 'compte-tenu des dispositions constructives qui ne correspondent pas au permis de construire étudié et du défaut d’isolement au tiers', la société Trust Tower fournissant en outre une notice de sécurité pour un établissement de 5ème catégorie alors que le groupement d’établissements dont est propriétaire le bailleur, la société SU Immo Oslo est classé en 1er groupe', outre que ne figurait pas sur ladite notice le numéro de l’ancienne cellule de sorte qu’il n’était pas possible d’identifier le numéro de la cellule.

Après avoir indiqué que 'le dossier fourni ne présente pas les données suffisantes pour vérifier la conformité de l’établissement avec les règles de sécurité', la commission d’arrondissement de [Localité 1] pour la sécurité a édité de nouvelles prescriptions concernant le 'groupement d’établissements', à destination du bailleur, celui-ci n’ayant pas transmis 'l’information concernant la prise en compte des actes de malveillance pouvant porter atteinte aux verrouillages des portes palières’ ; la commission de sécurité fait également état de défectuosités sur l’ascenseur conduisant au 1er étage, lequel dépend des parties communes du bâtiment, ainsi que sur l’ensemble de l’installation électrique.

Si le 21 février 2024, la société Trust Tower a présenté un nouveau dossier qui a reçu un avis favorable du SDIS le 16 mai 2024, son attention a toutefois été attirée sur le fait qu''elle ne pourra ouvrir son établissement s’il n’était pas remédié aux préconisations du SDIS dont il s’avère que le respect incombe au propriétaire des locaux'.

En outre, si la société Trust Tower a été autorisée à réaliser les travaux d’aménagement suivant arrêté municipal du 6 juin 2024, cette autorisation a été délivrée sous certaines réserves, les prescriptions anciennes étaient maintenues, notamment s’agissant de la communication à la commission d’arrondissement de [Localité 1] pour la sécurité de l’attestation de vérification des extincteurs implantés dans les parties communes et s’agissant de sa demande de remédier aux huit observations du rapport de vérification établi le 27 janvier 2022 par le bureau de contrôle APAVE.

Enfin, et même si la société Trust Tower a été autorisée à ouvrir son établissement à compter du 26 décembre 2025 par arrêté municipal en date du 22 décembre 2025, il ressort des derniers éléments communiqués en procédure, notamment du constat de commissaire de justice établi le 12 janvier 2026 qu’il n’y a pas de compteur Enedis dans le local électrique sur le palier du premier étage et que les travaux de câblage électrique dans les parties communes et permettant l’installation d’un compteur électrique individuel sans lequel la société Trust Tower ne peut démarrer son activité, ne sont toujours pas intervenus.

Par ailleurs, la demande de la société Trust Tower sollicitant la condamnation de la société SU Immo Oslo à exécuter 'les travaux nécessaires à lui permettre de bénéficier de l’électricité dans le local loué', n’est étayée par aucune pièce technique autre qu’un constat de commissaire de justice établi le 13 février 2026 lequel mentionne :'Je note l’absence de compteur Enedis dans le local électrique sur le palier du premier étage’ et qu’un courriel établi par la société Enedis le 13 février 2026 qui indique n’être saisi 'd’aucune demande de modernisation'.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les parties échouent à déterminer les travaux qui leur incombent de réaliser en application des dispositions contractuelles du bail mais dont il n’appartient pas au juge des référés, donc à la cour, de se livrer à l’interprétation.

Dans ces conditions et dès lors que les obligations contractuelles respectives des parties relatives aux travaux d’aménagement du local commercial ne sont pas établies avec l’évidence requise en référé, la demande de la société Trust Tower de condamnation de la société SU Immo Oslo à réaliser les travaux d’aménagement du local ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en réduction des loyers

A titre subsidiaire, la société Trust Tower sollicite la réduction du loyer à la somme mensuelle de 200 euros pour la période courant du 2ème trimestre 2023 jusqu’au 26 décembre 2025.

Elle soutient que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance l’ayant empêchée d’exploiter son fonds de commerce, justifie une réduction des loyers.

Cependant, d’une part, la cour, avec les pouvoirs du juge des référés, ne peut statuer que sur les loyers dus depuis le prononcé du redressement judiciaire, soit pour la période du 24 juin au 26 décembre 2025 et, d’autre part, ne peut accueillir cette demande, pour la période précitée, dès lors qu’au regard des motifs qui précèdent, elle se heurte à une contestation sérieuse tenant à l’absence d’évidence du manquement imputé au bailleur.

Sur la demande de séquestre des loyers

La société Trust Tower sollicite l’autorisation de placer sous séquestre les sommes correspondant aux loyers réclamés par la société SU Immo Oslo à compter du 26 décembre 2025 jusqu’à la mise aux normes de l’installation électrique, l’installation d’un compteur Enedis et d’une colonne montante.

Toutefois, la demande de la société Trust Tower au titre des travaux ayant été rejetée, sa demande de séquestre des loyers ne peut être accueillie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant chacune partiellement en leurs demandes, les sociétés SU Immo Oslo et Trust Tower supporteront respectivement la charge de leurs dépens d’appel sans pouvoir prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SU Immo Oslo en fixation de sa créance au passif de la société Trust Tower ;

Rejette la demande de la société Trust Tower en paiement de la somme de 2.320 euros ;

Déclare sans objet la demande de la Trust Tower portant sur la validité du commandement de payer ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Trust Tower relative aux travaux d’aménagement du local ;

Rejette les demandes de la société Trust Tower de réduction du montant des loyers et de séquestre de ceux-ci ;

Laisse à chacune des sociétés SU Immo Oslo et Trust Tower la charge respective de leurs dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT