Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00998 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKUIQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Novembre 2024 -Juge de la mise en état de [Localité 30] – RG n° 22/04121

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 18] représenté par son syndic, la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT SCHOLER, immatriculée au RCS de [Localité 28] sous le numéro 410 158 356

C/O Société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT SCHOLER

[Adresse 1]

[Localité 22]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant : M^e Rebecca COHEN de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE, SA à directoire immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le numéro 652 009 705

C/O Société TIFFENCOGE

[Adresse 2]

[Localité 21]

Représenté par M^e Gladys BLEUNVEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

Ayant pour avocat plaidant : M^e Gwendoline PAUL substituée par M^e Alice LE FRANC, CABINET PAUL AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

A.S.L. ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE L’HÔTEL [H]

[Adresse 11]

[Localité 20]

Représentée par M^e Rémi BAROUSSE de la SELASU TISIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble du [Adresse 15] à [Adresse 29] [Localité 12] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est composé de 6 étages.

La copropriété voisine du n° [Adresse 7] à [Localité 31] est composée d’un immeuble sur rue et, séparé par une cour, d’un immeuble en fond de cour constituant l’Hôtel [H], inscrit sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

En 2010, un projet de travaux a été décidé sur l’Hôtel [H] pour la réhabilitation de ce bâtiment d’habitation et de commerce de 4 étages.

Une demande de permis de construire a été déposée à la Mairie de [Localité 30] le 6 octobre 2010, par l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée IPF. L’arrêté de permis de construire a été délivré le 16 décembre 2010.

Les propriétaires des lots composant ce dernier bâtiment en fond de cour ont créé le 22 novembre 2010, une association syndicale libre (ASL Hôtel [H]) ayant pour objet 'la restauration et la mise aux normes d’habitabilité des biens immobiliers situés dans l’emprise'.

Par un arrêté en date du 25 février 2011, le permis de construire a été transféré à l’ASL Hôtel [H].

Se plaignant d’infiltrations d’humidité dans sa cage d’escalier le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15] à Paris 6ème a, par acte en date du 16 mai 2019, assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] Paris ainsi que l’ASL Hôtel [H] afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 13 juin 2019, le juge des référés a désigné M. [C] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 1er février 2021.

Par acte d’huissier du 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] et l’ASL [Adresse 24] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter la réalisation de travaux et aux fins d’indemnisation.

Le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] a formé un incident devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de réalisation de travaux, la demande de provision et la demande de désignation d’un expert formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 30].

Le 4 mai 2024 l’ASL Hôtel [H] a formé un incident devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris aux fins que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] soit déclarée irrecevable pour prescription.

Par ordonnance du 22 novembre 2024 le juge de mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] irrecevable en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et à l’encontre de l’ASL [Adresse 24],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 29] et à l’ASL [Adresse 24] la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes plus amples et contraires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 31] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 24 décembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 31], appelant, invite la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile et 2224 et 2250 et suivants du code civil, à :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a :

déclaré irrecevable en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et à l’encontre de l’ASL [Adresse 24],

condamné aux dépens,

condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et à l’ASL Hôtel de [Adresse 26] la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes plus amples et contraires,

statuant à nouveau,

— le déclarer recevable en ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 30] et l’ASL [Adresse 25] de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 30] et l’ASL [Adresse 25] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 30] et l’ASL Hôtel [Localité 27] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 15 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 31], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1253 et 2224 du code civil, de :

à titre principal

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] irrecevable en ses demandes à son encontre et à l’encontre de l’ASL Hôtel [H],

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] aux dépens,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et à l’ASL [Adresse 24] la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes plus amples et contraires.

en conséquence

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 19 mai 2025 par lesquelles l’association syndicale libre Hôtel [H], intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 17] à [Localité 30] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et l’ASL Hôtel de l’Hôtel [Adresse 23] [Localité 27] maintiennent que l’action fondée à leur encontre, en application du trouble anormal de voisinage, se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil. Ils indiquent que le point de départ du délai de prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire du droit d’agir a eu connaissance du trouble lui-même, ou de l’aggravation du risque susceptible de créer un trouble anormal de voisinage.

Ils considèrent que les désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] au fond sont connus de ce dernier depuis au moins l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2012 sans démonstration d’une aggravation depuis. Ils en déduisent que le délai de prescription a commencé à courir à compter de cette date, de sorte que l’action se trouvait prescrite depuis le 26 mars 2017 ; qu’en conséquence l’assignation en référé délivrée le 16 mai 2019 n’a pas pu interrompre le délai.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] maintient qu’en application de l’article 2224 du code civil le délai de prescription de l’action en cessation d’un trouble anormal de voisinage ne débute pas nécessairement à la date de la première manifestation du trouble dès lors que l’identité de la personne à l’origine du trouble n’est pas déterminée. Il indique qu’en l’espèce, il a eu des difficultés à identifier le propriétaire des ouvrages à l’origine des désordres comme le démontrent le rapport d’expertise du 7 juillet 2018 et le compte-rendu de réunion du 11 octobre 2018. Il maintient qu’il n’a eu connaissance de la cause des désordres que lors du dépôt du rapport d’expertise le 1er février 2021. Il en déduit que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à cette date.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] expose que les nuisances persistent puisque, malgré les conclusions du rapport de l’expert, les travaux n’ont toujours pas été réalisés. Il indique que si sa demande indemnitaire était déclarée prescrite, la demande de réalisation des travaux ne peut quant à elle être prescrite, dans la mesure où il ne pouvait pas connaître la nature des réparations à réaliser.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] maintient en outre que l’ASL de l’Hôtel [H] a effectué plusieurs actes montrant qu’elle n’entendait pas se prévaloir de la prescription. Il indique à ce sujet qu’elle a :

— participé à la réunion de concertation du 8 octobre 2018 au cours de laquelle il a été décidé de réaliser les travaux de raccordement de la descente pluviale,

— participé sans aucune réserve aux opérations d’expertise pour lesquelles elle avait été assignée par exploit en date du 16 mai 2019 et alors qu’elle n’était pas comparante à l’audience,

— procédé à la réalisation de travaux demandés par l’expert, comme la suppression du robinet fuyard, le rebouchage de la tranchée dans la cour, et la reprise d’étanchéité des trois pieds de façade du [Adresse 17],

— a fait état de la durée des désordres pour soutenir que la présomption de mitoyenneté du mur avait cessé, sans évoquer la prescription de l’action,

— a débattu, lors du premier incident, du bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] sans y opposer la prescription, ce qu’elle aurait nécessairement dû faire,

— a participé pleinement et sans aucune équivoque vis-à-vis des autres parties et de l’expert judiciaire à la résolution du litige sans jamais émettre la moindre réserve quant à la prescription de l’action,

— a reconnu qu’elle connaissait les causes des désordres et sa responsabilité.

Il en déduit que l’ASL a renoncé à la prescription.

L’ASL de l’Hôtel [H] maintient qu’aucun des faits allégués par le syndicat des

copropriétaires du [Adresse 13] n’établit sa volonté non équivoque de renoncer à invoquer la prescription au sens de l’article 2251 du code civil.

Elle expose que ni sa participation à la réunion de concertation du 8 octobre 2018 ou à l’expertise, ni la réalisation en cours d’expertise des travaux demandés par l’expert ne caractérisent une renonciation non équivoque et rappelle qu’en application de l’article 2248 du code civil, il est possible d’invoquer la prescription en tout état de cause et même pour la première fois en appel.

Selon l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Il résulte de cet article que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dans le cas d’une action fondée sur un trouble anormal de voisinage, le point de départ de la prescription se situe au jour de la manifestation du trouble ou de son aggravation.

Le point de départ de ce délai correspond à la première manifestation des troubles, laquelle doit être distinguée de l’identification de leur origine, quand bien même ces troubles revêtent un caractère répétitif sauf à établir leur aggravation significative ou une modification de leur nature ouvrant un nouveau délai de prescription.

Quand bien même la demande tend à la réalisation de travaux, l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage ne peut être considérée comme une action réelle immobilière mais constitue bien une action en responsabilité extra-contractuelle soumise à la prescription de droit commun de cinq ans prévue à l’article 2224 du code civil, une telle action ne pouvant être assimilée à l’exercice de droits réels immobiliers mais conserve un caractère personnel relevant de la mise en oeuvre de la responsabilité civile délictuelle.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2012 mentionne que :

'Résolution n° 23 – point et décisions au sujet du litige avec l’Hôtel de [Localité 27] (ancien propriétaire De Rudder et nouvelle société actuelle), base du mur escalier humide à plus de 100 %.

L’assemblée demande à M. [X], architecte, d’effectuer les sondages nécessaires pour vérifier la structure du mur de l’escalier en mitoyenneté avec l’Hôtel [H]'.

La résolution n°17 de l’assemblée générale du 13 mai 2013 est formulée comme suit : 'Infiltrations d’eau montée escalier et locaux le long de l’escalier jusqu’au local poubelles : Décision à prendre suivant le rapport que devait établir M. [X], suite à la démolition de construction annexes de l’Hôtel de [Localité 27] et s’appuyant et s’encastrant dans la structure porteuse de l’immeuble.

L’assemblée demande à M. [X] d’intervenir rapidement pour adresser le chiffrage des travaux nécessaires à la suppression de ces infiltrations'.

Le rapport de visite de l’atelier Roland [X] du 11 juillet 2013 expose que 'les eaux de ruissellement de la cour du [Adresse 7] stagnent à la base du mur de la façade de l’escalier du [Adresse 17] et que ce mur présente une forte humidité'.

La résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 mai 2014 est intitulée 'Décision à prendre vis-à-vis du propriétaire de l’immeuble en rénovation au [Adresse 7] (litige avec l’Hôtel [H]- Problème de l’humidité au rez-de-chaussée et 1er niveau de l’escalier)

— Dépenses générales’ et mentionne que 'des sondages ont été exécutés et il s’avère qu’il est constaté la présence d’une humidité anormale et très importante'.

Le premier juge a exactement relevé que la copropriété du [Adresse 17] a estimé le 26 mars 2012 que des désordres importants d’humidité, en l’occurrence 100 %, sont en lien avec l’hôtel de [Localité 27], qui est inclus dans la copropriété du [Adresse 7].

L’hôtel de [Localité 27] et la copropriété du [Adresse 7] sont également évoqués lors des

assemblées générales de 2013 et 2014 et par le rapport de l’architecte de l’immeuble.

Compte tenu de ces éléments, le premier juge a justement retenu que la date du 26 mars 2012 constitue la première manifestation des désordres et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] ne démontre pas l’existence d’une aggravation significative ou une modification de la nature des désordres ouvrant un nouveau délai de prescription. En effet, dès le 26 mars 2012 les copropriétaires du [Adresse 13] savaient que le mur était saturé d’humidité (100 %), que les eaux s’écoulaient vers la façade de leur immeuble et que les infiltrations avaient pour origine la démolition des annexes de l’Hôtel [H].

Aucune cause d’interruption ou de suspension de la prescription n’est démontrée, étant relevé que l’assignation en référé a été signifiée le 16 mai 2019 donc plus de 5 ans après le 26 mars 2012.

En application de l’article 2250 du code civil, seule une prescription acquise est susceptible de renonciation.

Si l’article 2251 du code civil admet une renonciation tant expresse que tacite, il indique pour la renonciation tacite, qu’elle 'résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription'.

Comme l’a dit le premier juge, les actes valant renonciation tacite à se prévaloir de la prescription ne peuvent qu’être des actes accomplis en connaissance de cause et manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à une prescription acquise.

La seule participation aux opérations d’expertise amiable ou judiciaire ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la prescription.

Par ailleurs, une fin de non-recevoir tirée de la prescription peut être soulevée à tout moment, et à cet égard, il importe peu qu’elle n’ait pas été soulevée lors du premier incident plaidé devant le juge de la mise en état.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] maintient en premier lieu que l’ASL a participé à une réunion le 8 octobre 2018 au cours de laquelle il a été décidé de réaliser les travaux de raccordement de la descente d’eau pluviale.

Le premier juge a exactement relevé que, si cette réunion est bien intervenue après l’expiration du délai de prescription, selon les termes exacts de ce compte-rendu, il s’agit d’une demande de travaux faite à l’ASL, étant précisé que ce compte-rendu n’est pas signé par l’ASL. Compte tenu de ces éléments, la seule participation de l’ASL à la réunion ne peut pas suffire à établir une volonté sans équivoque de ne pas se prévaloir de la prescription.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] maintien en second lieu que l’ASL a réalisé des travaux préconisés par l’expert. Il produit un dire adressé par l’ASL à l’expert le 29 janvier 2021 et le rapport d’expertise déposé le 1er février 2021.

Dans son dire du 29 janvier 2021 l’ASL indique à l’expert : 'vous concluez en estimant que les désordres ont été engendrés par l’absence d’entretien et la mauvaise façon des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et l’ASL. Or il n’est fourni aucun devis technique expliquant en quoi les travaux réalisés auraient manqué à une règle de l’art ou à une norme et à laquelle. Il est paradoxal d’évoquer un défaut d’entretien alors que les travaux entrepris depuis plusieurs années ont permis la rénovation complète de l’ensemble immobilier (cour du n° 5 et immeuble du fond de cour) qui était jusqu’alors dégradé et mal entretenu par le précédent propriétaire. (…). Les travaux de l’ASL ne sont donc pas à l’origine des désordres, ni les ont accrus. Ils ont, au contraire, largement assaini les lieux qui restent encore très humide en raison de leur situation, ce dont l’ASL n’est nullement responsable'.

Aux termes de son rapport, l’expert relève que les travaux d’étanchéité affirmés réalisés par l’ASL ne correspondent pas à ceux qu’il a prescrits pour mettre un terme aux désordres.

Tenant compte de la contestation explicite de sa responsabilité dans ses échanges avec l’expert, de l’absence de réalisation des travaux de nature à mettre un terme aux désordres et de l’absence de proposition d’indemnisation pécuniaire, le premier juge a justement retenu que les travaux invoqués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] au soutien de son argumentation en faveur de la renonciation à la prescription sont insuffisants à établir celle-ci sans équivoque.

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 32] irrecevable en ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et à l’encontre de l’ASL de l'[Adresse 24].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 31] : 3.000 €,

— à l’association syndicale libre de l’Hôtel [H] : 3.000 €.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 31].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 31] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 31] : 3.000 €,

— à l’association syndicale libre de l’Hôtel [H] : 3.000 €.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE