RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11560 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4JP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/01495

APPELANT

E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant, M^e Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1971

INTIMÉ

Monsieur [S] [W] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, magistrat rapporteur

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 22 septembre 1978, l’office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 11], aux droits duquel vient la société [Localité 11] Habitat OPH a donné en location à [Z] [V] née [B] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 12], outre une cave située à la même adresse.

[Z] [V] née [B] est décédée le [Date décès 6] 2011.

Par courrier du 26 octobre 2011, M. [S] [V] a formulé une demande de transfert de bail auprès de la société [Localité 11] Habitat OPH.

Après plusieurs échanges de courriers entre les parties, le 18 janvier 2013, la société [Localité 11] Habitat OPH a indiqué à M. [S] [V] qu’il ne pouvait pas bénéficier d’un transfert de bail et lui a proposé un relogement dans un appartement adapté à sa composition familiale.

Le 30 septembre 2015, la société [Localité 11] Habitat OPH a mis en demeure M. [S] [V] de restituer le logement loué à sa mère, puis lui a fait signifier une sommation de quitter les lieux par acte délivré le 19 mai 2021.

Saisi par la société Paris Habitat OPH par acte d’huissier de justice délivré le 25 février 2022, par jugement contradictoire rendu le 23 septembre 2022 prorogé au 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— ordonne le transfert à M. [S] [V] du bail consenti par l’office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 11], aux droit duquel vient [Localité 11] Habitat OPH, à [Z] [V] née [B], selon contrat du 22 septembre 1978, portant sur un appartement situé [Adresse 1], escalier 2, 2ème étage à [Localité 12], outre une cave située à la même adresse ;

— déboute [Localité 11] Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne [Localité 11] Habitat OPH à payer à M. [S] [V] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne [Localité 11] Habitat OPH aux entiers dépens ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Par déclaration reçue au greffe le 29 juin 2023, la société [Localité 11] Habitat OPH a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [Localité 11] Habitat OPH demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en date du 9 mars 2023 en ce qu’il a :

— ordonné le transfert à M. [S] [V] du bail consenti par l’office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 11], aux droits duquel elle vient, à [Z] [V] née [B], selon contrat du 22 septembre 1978, portant sur un appartement situé [Adresse 1], escalier 2, 2ème étage à [Localité 12], outre une cave située à la même adresse ;

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

— l’a condamnée à payer à M. [S] [V] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— l’a condamnée aux entiers dépens ;

— statuant à nouveau :

— juger que M. [S] [V] ne réunit pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement sis [Adresse 4], 2ème étage – logement n°6 – à [Localité 11], la cave sise à la même adresse ;

— subsidiairement :

— juger que M. [S] [V] ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement sis [Adresse 5] – à [Localité 11] ;

— juger que le bail en date du 22 septembre 1978 de [Z] [V] née [B], a été résilié du fait du décès de la locataire ;

— en tout état de cause et en conséquence de ce qui précède :

— juger que M. [S] [V] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 4], 2ème étage – logement n°6 – à [Localité 11] et de la cave sise à la même adresse ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [S] [V], et de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

— supprimer le bénéfice, au profit de M. [S] [V], du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [S] [V] ;

— condamner M. [S] [V], à compter du décès de [Z] [B] veuve [V], à lui payer des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que [Z] [B] veuve [V] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration à compter du jugement à intervenir de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— condamner M. [S] [V], à lui payer à la somme de 2 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions et appel incident déposés le 26 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [S] [V] demande à la cour de :

— le juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion ;

— y faisant droit :

— à titre principal :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— y ajoutant :

— enjoindre à la société [Localité 11] Habitat OPH de lui délivrer un contrat de bail conforme et les quittances y afférentes ;

— condamner la société [Localité 11] Habitat OPH à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Localité 11] Habitat OPH aux entiers dépens ;

— à titre subsidiaire :

— constater l’existence d’un bail tacite entre lui et la société [Localité 11] Habitat OPH ;

— enjoindre à la société [Localité 11] Habitat OPH de lui délivrer un contrat de bail conforme et les quittances y afférentes ;

— débouter la société [Localité 11] Habitat OPH de toutes ses demandes ;

— condamner la société [Localité 11] Habitat OPH à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Localité 11] Habitat OPH aux entiers dépens ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;

— débouter la société [Localité 11] Habitat OPH de toutes ses autres demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

Le 23 juin 2025, le message suivant a été envoyé aux parties :

' Maîtres,

Compte tenu de la panne d’électricité affectant le palais de justice, cette affaire n’a pu venir à l’audience prévue ce jour.

J’ai donc décidé que la procédure susvisée avait pu, si vous en êtes d’accord, se dérouler sans audience.

Je vous demande de faire savoir à la cour avant demain midi (12 heures), si vous êtes d’accord pour une procédure sans audience.

Dans ce cas, vos pièces et conclusions doivent être remises au greffe de la 4-4, au plus tard vendredi27 juin 2025 à 16 heures, étant précisé qu’aucun envoi postal n’est possible. Afin d’éviter toute difficulté, je vous invite à mentionner de manière apparente, sur la chemise du dossier, le numéro de RG et à vous assurer auprès du greffe de la bonne réception de votre dossier.

En cas d’accord et si les dossiers de pièces sont déposés dans les délais requis, la décision sera prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 septembre 2025. À défaut le dossier sera renvoyé au mois d’octobre prochain à une date qui vous sera communiquée ultérieurement.'

Le même jour, M. [S] [V] a donné son accord.

La société [Localité 11] Habitat OPH a donné son accord le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société [Localité 11] Habitat OPH estime que M. [S] [V] qui lui a transmis son admission en qualité d’adulte handicapé seulement à compter du mois de février 2013 (cf. pièces 15 à 15ter) puis le 29 mai 2021 un renouvellement sur la période 2020 à 2023 et son avis d’imposition 2020 (cf. pièces 21 à 23), n’a pour autant pas transmis de justificatifs de son état de santé qui corresponde à la période d’un an antérieure au fait générateur (cf. pièces 17 à 18 quater), et qu’il ne peut donc bénéficier d’un transfert du bail ou d’un relogement.

Le bailleur prétend que l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 doit s’appliquer, le locataire n’en remplissant pas les conditions, et demande l’infirmation du jugement qui a considéré au contraire que cette loi ne pouvait s’appliquer.

Subsidiairement, il conteste que M. [S] [V] puisse remplir les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, notamment celle de la durée d’occupation, soutenant qu’à la date du fait générateur, il ne bénéficiait pas du statut d’adulte handicapé.

M. [S] [V] rétorque que le bail litigieux est soumis à la législation sur les Habitations à Loyer Modéré et demande l’application des articles 14 et 40 de loi du 6 juillet 1989.

Il insiste sur l’inertie du bailleur à le voir quitter les lieux, revendiquant subsidiairement, l’existence d’un bail tacite. Il entend établir son handicap et rappelle son statut d’adulte handicapé qui doit lui permettre de bénéficier du transfert de bail quelle que soit la taille du logement.

Sur ce,

Si le bail a été signé le 22 septembre 1978, il ne fait pas référence à la loi de 1948 et précise expressément en première page que: « Le preneur est informé que le local présentement loué est régi par la légalisation et la réglementation sur les Habitations à Loyer Modéré ' ».

Dans une lettre adressée à M. [S] [V], le bailleur (cf. sa pièce 12) lui précise que les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 doivent recevoir application.

Le jugement sera donc confirmé qui a considéré que le bail est bien soumis à la législation spécifique sur les habitations à loyer modéré et que la loi du 6 juillet 1989 est applicable.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 :' (…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier'.

Selon l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 : 'I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.(…)' (souligné par la cour)

L’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles dispose que : 'Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant.'

Contrairement aux allégations du bailleur, M. [S] [V] apporte la preuve d’une cohabitation antérieure d’au moins un an avant le décès de la locataire en titre. Le locataire verse en effet aux débats un certain nombre éléments de preuve concordants à savoir un bulletin de paie d’octobre 2011, des relevés de compte à l’adresse des lieux loués, des avis d’imposition, une facture de médecin, le certificat médical du docteur [L] et des courriers du [Adresse 10] [Localité 11], sans que le bailleur n’y apporte, par exemple par des témoignages, d’élément de contradiction.

Il est constant que [Z] [V] née [B] est décédée le [Date décès 6] 2011. Cette date est celle du fait générateur. Il est également constant qu’à cette date, M. [S] [V] n’était pas titulaire d’une rente d’invalidité du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80%, une telle rente ne lui ayant été accordée par la MDPH que par décision du 4 décembre 2019 (cf. pièces 22 et 19 adverse).

Cependant, cette décision qui lui permet de bénéficier de cette rente (cf. sa pièce 19) est un renouvellement et il apporte la preuve d’avoir perçu dès 2010 (cf. sa pièce 10) une allocation de la CAF. Le docteur [L] (cf. sa pièce 20) indique qu’il présente un trouble psychiatrique réel et sérieux évoluant depuis l’enfance même si ce médecin précise que son état de handicap a été reconnu en 2013. Le docteur [O] confirme que son patient présente une pathologie chronique pour laquelle il est reconnu comme adulte handicapé dans le cadre d’une affection longue durée et ce, à vie. Ainsi M. [V] démontre qu’il remplit les conditions posées par l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles. Cette affection révélée dans l’enfance est suffisante pour qu’il bénéficie des dispositions ci-dessus sur la définition d’un handicap et pour que ne soient pas requises les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage, sans que puisse être constaté un détournement des règles d’attribution des logements HLM.

En conséquence le jugement qui a ordonné le transfert de bail doit être confirmé et il sera enjoint à la société [Localité 11] Habitat OPH de lui délivrer un contrat de bail conforme et les quittances y afférentes.

Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société [Localité 11] Habitat OPH devra supporter les dépens d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser à M. [S] [V] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. La société [Localité 11] Habitat OPH sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société [Localité 11] Habitat OPH ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 23 septembre 2022,

Y ajoutant,

Ordonne à la société [Localité 11] Habitat OPH de lui délivrer un contrat de bail conforme et les quittances y afférentes,

Condamne la société [Localité 11] Habitat OPH à payer à M. [S] [V] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la société [Localité 11] Habitat OPH supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,